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摘 要：通过探究强制性房贷险在我国的发展历程，从银 行实行强制性房贷险开始， 到 2006 年因房贷险的各种局限性 引起的争议而逐渐取消强制性房贷险的购买， 预测强制性房 贷险将会进行改善并被重新启用 。基于此，文章通过对强制性 房贷险的免责条款的争议点进行剖析，提出相应对策;从取消 强制性房贷险这一行为入手，分析银行的应对措施，并给出消 费者的意见和建议。
一、我国房贷险的发展状况
房贷险简称为个人抵押商品住房保险， 作为保证保险中 的一种，包括房屋保险和还贷保证保险 。房贷险要素包括保险 人(保险公司) 、投保人(商品住房贷款申请人)和保险标的(住 房) 。
2006 年前， 个人抵押商品住房保险是商业银行审批住房 贷款时的标准配置。
强制性房贷险就是业主购买商品房的同时必须向保险公 司购买房贷保险，并设定保险第一受益人为银行。
二、强制购买房贷险的利弊分析
( 一)有利的方面
1.财产意外损失的赔付。每个人生活中都可能遇到不可预 测的突发事件，这些突发事件常常引起一些财产的损失，由于 没有保障措施，这些损失无法得到补偿。购买房贷险后，当被保 险房屋因为自然灾害(除地震和海啸等自然灾害)或意外事故 发生损毁时，即由保险公司进行赔付，此时房贷险的优势就体 现出来了 。为住房投保，虽然要缴纳几千元不等的高额保费，但 是从长远角度考虑，一旦住房发生意外损失，保险公司就会对 损失的部分进行赔付，进而承担部分或者全部住房损失 。从风 险控制的角度考虑，为住房投保是直接分散风险的最好方式。
2.个人意外造成无法还贷的赔付 。贷款者在日常生活中， 可能因为工伤等意外疾病或者伤害(除战争、自杀、酒后驾车 等造成的被保险人死亡)而丧失部分或者全部劳动力，致使贷 款者无法及时偿还贷款。此时，若有购买房贷险，则保险公司会 根据保险合同赔偿全部或者部分的住房贷款和个人意外损失。 这样就减轻了贷款者的负担，减少其还款金额，能保障到期不 会因无法及时还贷而使得抵押物，尤其是住房被强制拍卖。
(二)强制房贷险的局限性
1.房贷险由贷款人购买，第一受益方是银行。对银行而言， 规避风险;若发生意外事故，贷款者承担所有风险。
住房贷款又是一种相对其他个人消费贷款的高额贷款， 且还贷的期限较长，在还贷期中住房、贷款人及相关利益人也 存在着许多不确定因素， 使得房贷遭受损失的可能性相对较大 。银行为控制这些风险，保证资金能在到期时收回，除了要 求贷款人为贷款提供相应价值的抵押物外， 还强制性要求贷 款者购买房贷险，这样才能在贷款者无法还贷、住房遭受损失 的时候确保其自有资金不受损失。
贷款者因为不是房贷险第一受益人， 在住房发生损失的 同时，保险公司的赔付金是直接交付给第一受益人—银行， 而不是购买保险的贷款者，贷款者无法及时得到相应的赔偿。 这样就使得风险发生后，损失最大的依旧是贷款人，而银行不 受任何风险影响。
2.保费一次性缴纳 。人寿保险、财产保险等险种的保费都 是分期缴交，而房贷险的保费则是一次性缴纳的 。对于投保人 而言，房贷险的年限一般 10 年至 20 年，属长期保险 。按照惯 例，期限较长的险种保费定期缴纳，一般以年 、季度或者月为 单位 。而强制性房贷险的保费需要在银行同意提供贷款前一 次性缴纳。
3. 地震造成的损失属于免责条款范围 。对个人买房者而 言，目前没有保险会提供地震赔付，若遭遇地震，房产等财产 全部损失的概率较大。
虽然房贷险有保障的作用， 能在发生意外损失的时候对 房屋或个人进行赔付和补偿， 但强制性房贷险在全国的赔付 率都非常低，大多数贷款者认为购买房贷险是没有必要的 。而 且关于房贷险中某些条款的合理性也存在争议， 如房贷险的 条款和受益人等规定有利于银行， 而对付款购买房贷险的贷 款者却没有起到保障性作用等， 使得贷款者有较大的抵触情 绪，间接影响银行的声誉 。于是各大商业银行开始考虑并逐渐 取消了强制性房贷险的购买 。在陆续取消强制性房贷险的过 程中，先取消强制性房贷险的银行占有一定的优势：由于房贷 险赔付率低、保费较高，贷款购房者在各银行同期贷款利率相 同的情况下，更愿意选择那些没有强制性房贷险的银行，这样 能减少购房成本。
三、强制性房贷险的取消对市场的影响
( 一)从购房者角度：增加购房者的购房预期
由于银行取消强制性房贷险， 贷款购房者可选择性购买 房贷险， 若购买房贷险一次性需缴纳 2500~5000 元不等的保 费，会增加购房成本 。所以贷款者更容易选择不购买房贷险， 从而减少购房成本， 使得更多人愿意去向银行申请贷款购买 商品住房。
(二)从银行角度：更加审慎地提供房贷，采取多种措施降 低房贷风险
1.推荐购买房贷险，并以购房人为第一受益人 。在贷款人 申请住房贷款并通过住房贷款发放审核后， 工作人员积极向 贷款者推荐购买房贷险 。在房屋遭遇险情而发生损失或者贷 款者因意外而丧失还贷能力时，保险公司为保险受益人(贷款 投保者或者其家属等相关利益人)支付保险金，从而能减少或者弥补投保者的损失。
2.提供房贷更加审慎，增加了对抵押物的要求并进行更为 严格的审核 。银行强制性要求贷款者购买房贷险是从其自身 利益考虑， 以银行自己为房贷险的第一受益人来减少风险发 生后的损失 。但由于各大商业银行取消了强制性房贷险的购 买，银行所承担的风险也很快的显露出来 。银行为了减少其自 身承受的风险， 开始对贷款人的贷款申请进行更为严格的审 核。
(1)抵押物的审核 。抵押物是指债务人(抵押人)为担保某 项义务的履行而移转给债权人(抵押权人)的担保物。贷款者一 般是以现有住房、大型可变现设备、预购商品房作为抵押物向 银行申请商品住房贷款 。银行根据抵押物的变现程度和市场 价格来进行估值，并按照抵押率来发放住房贷款。
在 2006 年， 浙江地区的部分商业银行出现了住房抵押率 被提高到 80%， 这就使得品质不同的抵押物实现了高额的抵 押 。一旦到期贷款者无法偿还贷款，银行就要通过变现抵押物 来收回贷款本息，当出现抵押物价值下降，那么银行无法足额 收回本息，造成银行亏损。
2010 年 7 月，中行制定的住房按揭贷款抵押率为 60%，根 据规定，可进行一些适当的调整：由于预购新建商品住房是新 房， 剩余房屋使用年限长， 变现能力稍弱， 可设置抵押率为 60%，就算中长期房价下降 20%，购房者放弃还贷，被抵押的 住房价值为原价值的 80%，也能很好地覆盖贷款本息，覆盖率 达 133%;预购二手住房的，由于二手房屋剩余的住房使用年 限有限，其价值也相对减少，变现能力较弱，可设置抵押率为 45%至 55%之间;若抵押物为大型设备，其资产价值随着使用 年限进行折旧，剩余使用年限一般较短，变现能力较差，可设 置抵押率约为 30%至 45%之间。
(2)贷款者提供质押物 。质押也称质权，就是债务人或第 三人将其动产移交债权人占有，将该动产作为债权的担保 。目 前国内住房贷款的发放一般是基于有贷款抵押物，质押债券、 股权等案例较少甚至没有 。银行可以在贷款者提供抵押物的 情况下，要求贷款者提供质押物，以确保其自身安全性。
质押物可包括股权、基金、国债、票据、部分资质良好的应 收帐款以及其他的一些动产 。由于股权和基金价值波动较大， 可以较低的质押率质押， 可设置质押率为 30%~45%之间，质 押期限较短;国债和部分票据和资质良好的应收账款，由于其 价值不变，且到期能及时收回本息或账款，可以设置较高的质 押率，一般为 70%至 90%之间;其他流动资产例如小型设备、 部分价值较高的古董等，由于其价值由市场决定，变现情况较 差，可根据其预估值和变现程度，分别设置 35%至 70%不等的 质押率。
(3)贷款人及相关利益者的经济审核 。在贷款者申请贷款 的同时，银行可以要求贷款者提供其流动资产，包括银行活期 存款、定期存款、持有的股票、基金、国债等的相关数据;审核 贷款者的经济收入，包括工作收入、股票股息收入、基金分红 收入、国债利息收入等，来证明贷款者有能力来偿还贷款。
银行也可以要求贷款者相关利益人(夫或妻等)在贷款者 申请贷款时提供其收入来源的证明。
(4)贷款人的健康审核 。在贷款人申请商品住房抵押贷款 的同时，银行要求贷款申请者出具一份详细的体检报告，来证 明其身体健康程度 。银行可以根据体检报告预测贷款者是否 能在预定的还款年限内有良好的身体素质进行工作 。如遇有 心脏病等恶性疾病的贷款者，要考虑其工作年限和工作种类， 若按原定还款期限， 是否会出现贷款人因提前退休或因疾病 丧失劳动力等原因而减少收入来源。
(5)可设置保证连带责任 。连带责任担保是当事人在保证 合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的一种担保 方式。
银行设置一个或者多个连带责任担保人， 让贷款者的亲 人(妻子、叔伯兄弟等)或朋友(同学、同事等)有稳定经济收入 的人为贷款者所贷款项做连带责任担保 。提供连带责任担保 的人，必须向银行出具有稳定收益的证明(工资证明 、股票和 基金等分红证明等相关证明)或者用其自有财产(房屋、股权、 基金、国债和应收账款等)作为一个抵质押担保 。在贷款者发 生信用风险的时候， 银行可以要求负有连带责任的人偿还贷 款者所拖欠的贷款，或者变现抵质押物来收回贷款。
取消房贷险后银行要加强对贷款者资格的审核， 但是审 核中存在着诸多的问题，如银行对抵押物和质押物进行评估， 就要通过房产评估机构，这些评估机构评估能力是否达标，且 评估费用是评估值的 0.5%，存在着一定的风险和成本;在管理 票据的时候，可能出现票据无法如期对付等情况，会加大银行 承担的风险和损失。
四、对房贷险未来发展的建议
银行加强对贷款者贷款申请的审核这一动作是银行被动 地对未来存在的风险进行防范， 银行应该主动地防范风险的 发生，从新启用强制性房贷险是较好的办法 。但是从其自身声 誉和贷款者的利益这两点出发， 应对强制性房贷险的部分条 款进行修改，做到在保证转移银行风险的同时，增加贷款者的 利益。
( 一)强制性房贷险的重新启用
一方面，银行对购房者经济条件(包括收入情况、税收、社 保等各种证明材料)和家庭状况的审核较复杂且困难，同时也 存在着贷款者的信用风险;另一方面，由于不少房子动辄数百 万元，贷款人首付仅五成或者更少，所以房贷险仍然是最实用 的风险控制手段 。在未来的房贷发展趋势中，强制性房贷险可 能会再次被各大银行启用 。作为一种保障机制，其作用将会逐 渐的被社会大众所认可。
(二)强制性房贷险的条款设置
将房贷险第一受益人设定为贷款购房者 。如果贷款者购 买强制性房贷险时，设置保险的第一受益人为贷款者自身，一 方面，对于银行来说，贷款者申请贷款的同时已经把房产等抵 押物进行抵押，就算无法按时还款，也能及时变现抵押物，从 而取得贷款本息收益;另一方面，因为强制性房贷险的第一受 益人为贷款者自身， 这样就避免了贷款者自身不幸遭遇种种 突发的意外伤害导致失去还贷能力时， 贷款者所购房产不会 因为无法偿还贷款而被银行收回的情况。
(三)保费按年缴纳
再次启用后的强制性房贷险在实缴保费上也要进行改 革 。 由原来的一次性缴纳 2500~5000 元不等的房贷险保费变 更成保费按年缴纳， 按照房贷期限 20 年计算， 每年实 缴 125~250 元不等， 这样直接地减轻了贷款购房者的生活压力。 相对于一次性支付大笔保费， 年缴 125~250 元不等的保费更 容易让贷款购房者接受。
(四)取得现房后再进行投保
由于原先房贷险是在贷款者取得贷款的同时购买的，有 部分还是期房，期房再建期间，发生的任何风险都在建筑工程 险的承包范围内， 而且这个险种是由法律强制房产商必须投 保的，若再投保就存在重复投保的问题 。在重新实行强制性房 贷险后， 银行应该规定购买期房的人待取得现房后立刻购买 房贷险，一来可以避免重复投保，二来也可以减少贷款者保费的支付， 减少贷款者的成本 。
(五)若遇地震造成损失，银行推迟还款期限
虽然地震发生的概率极低，但是由于地震对房产等造成的 是不可修复的损失，且在短期内遭受的经济损失巨大，为减少 贷款者的还款压力，商业银行可以在房贷险条款中添加：3 年内 可以不还款，不加设利息，但是 3 年后仍需要偿还剩余款。
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