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摘要：近年来， 由于房地产市场急速发展和经济背景处于下行阶段等多种因素导致许多开发 商开发楼盘周期变长，因此，房屋开发过程中可能因资金链断裂导致开发到一半的楼房无法继续 而被迫放弃施工，导致“ 烂尾 ”的现象时有发生。造成这种现象的本质是预售商品房制度下的开 发商与消费者权利义务的不平等，开发商可能卷款潜逃严重损害消费者的权益。本文分析“ 烂尾 楼 ”案件下消费者、开发商、银行三方之间的法律关系，对承担责任的主体和请求救济的路径等 进行解释， 助力房地产商品化社会经济的稳定繁荣。
关键词：烂尾楼,法律关系,法律责任,法律救济
一 、“烂尾楼 ”概述
我国法律并未对“ 烂尾楼 ”作出明确定义， 按照日常生活的约定俗成可以得知，“ 烂尾楼 ”是 在已经开工且实际开始施工的基础上，因为各种 因素，例如资金链断裂，建筑用地被收回，建筑资 格被吊销等不得不停止开发周期，且未来能否恢 复施工不明确的建筑。
造成房屋烂尾的原因是多方面的，但是最主 要的原因还是在商品房预售制度下，开发商和买 受人签订的是房屋预售合同，而不是正式的交易 合同，买受人付款方式为按揭，即“ 首付 + 房贷 ” 来支付房屋购买金，买受人享有的仅为房屋期待 权，而非房屋产权。这种脆弱的交易关系很容易 受外部环境的影响，之前因为房市和经济发展水 平的不匹配就诞生了很多这样的烂尾房;内部因 素也是催生“ 烂尾楼 ”的重要原因，一些开发商 筹集到资金后没有用于工程建设，反而增加杠杆 去进行高风险投资，结果往往是面临更大的亏损，缺乏后续的资金投入，造就工程无法验收的“ 烂 尾 ”局面。
二、“ 烂尾楼 ”法律关系分析
买受人买房的方式分为全款买房和分期购房， 其中，分期购房为主流，即“ 按揭 ”形式。在实践 过程中，通常由买受人一次性付清定金，也就是 首付款，剩余的款项由开发商为买受人作连带 责任保证，并将商品预售房抵押登记给银行，来 保证银行支付剩余购房款，买受人按时向银行还 房贷。其中，三方主体在一次购房中产生了多个 法律关系，他们在不同法律关系中也有着不同的角色。
( 一 )商品房预售合同关系
商品房预售合同适用合同的相关规定，合同 双方是房地产开发商和买受人，商品房预售合同 在双方均签订合同时成立，不以办理房屋产权登 记或交付房屋为生效要件。合同签订后，买受人 享有请求房地产开发商按照合同要求交付商品房 的权利，负有按时还款的义务;房地产开发商享 有获得房屋价款的权利，负有按照约定交付商品 房的义务。
( 二 )借款合同关系
买受人可以通过向银行借贷的方式获得剩余 的购房款。合同双方为买受人和银行，双方签订 的合同为借款合同。合同成立后，买受人负有按 时偿还债款本息的义务，买受人若不及时偿还到 期贷款，则可能要负违约责任，具体来说，银行 会通知买受人解除借款合同并要求买受人提前还 款，若房地产开发商提供了连带责任保证的，银 行也可以直接要求保证人承担担保责任。
(三)保证合同关系
由于房屋产权证办理完毕之前无法办理抵押 贷款的登记手续，银行一般会要求开发商为购房 人提供担保，这种担保具有暂时性，在买受人所 购房屋产权办理完毕前，由开发商为买受人的借 款对银行承担担保责任。一般情况下合同规定： “ 保证期限自本合同签订之日起至借款人持《房 屋所有权证》办理抵押登记手续之日止;若借款 人不按时履行还款义务，贷款人有权从保证人账 户直接扣除相应金额的价款 ”。在买受人办理不动产权证书并抵押登记之日起，由保证人就不动 产权证书设立抵押权 ，承担保证责任。
按揭贷款实际情况中，还有可能出现让与担 保关系。买受人将商品房购买合同抵押给借款银 行，实际办理房屋产权证明后，再将产权证书一 并抵押给银行。[1]符合让与担保中形式上将抵押 物所有权交予抵押权人的要件，抵押权人在抵押 人不履行合同义务时，可以向法院拍卖，变卖或 者折价 ，就该房屋的价值优先受偿。
(四)各合同间的联系
房屋买卖合同和银行按揭合同具有关联关系， 但是不具有类似借款合同与担保合同的主从关系。 虽然说买受人向银行借贷的目的就是筹集购买房 屋的资金，但是不同的按揭合同可能只有借贷关 系，也可能既包含借贷关系，又包含担保关系。从 《 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案 件适用法律若干问题的解释 》中第二十一条中可 以得出，商品房买卖合同因无效，被撤销或者被 解除时并不当然使得按揭合同因此无效。
按揭合同与保证合同、抵押合同是主合同和 从合同的关系。保证合同、抵押合同都是债权人 与债务人或者第三人订立的担保主合同债权实现 的合同，银行与开发商和买受人签订的连带保证 合同保证了在不同阶段保证银行实现借款债权的 权利 ，因此 ，这三方是主从合同的关系。
三 、当事人的救济途径
( 一 )买受人
最高人民法院 2023 年 4 月 21 日公布的《最 高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批 复 》中明确提到：在房屋不能交付且无实际交付 可能的情况下，商品房贷消费者主张价款返还请 求权，优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权 以及其他债权的，人民法院应当予以支持。这条 批复进一步正面回答了房屋买受人遇到“ 烂尾 楼 ”时的权益保障问题。
这就表示，当开发商开发楼房进度陷入停滞 后，买受人虽然可以不用再履行按揭合同的还款 义务，但实际上要不要拿回先前的首付款，是买 受人的一个利益衡量。请求解除买卖合同和按揭 贷款合同意味着不必承担因购房合同无法履行产 生的不利后果，固然可以减轻买受人沉重的经济 负担，但也有可能对银行产生相应的违约责任。 法院需要评估房屋买卖合同以及按揭合同是否具 备解除的条件，如果解除条件已经满足，开发商 预期违约导致合同目的不能实现，客观上已经没 有了交付房屋的可能性，买受人可以搜集开发商 濒临破产或者其他不能履行合同义务的证据， 主张解除房屋买卖合同和按揭合同，及时停止还贷，购房款的利息将由开发商向银行偿还，而首 付款能否如数追回，与开发商的破产重组之后的 财务状况和法院的执行情况有关;[2] 如果开发 商并没有实际中止开发过程，只是因为一时资金 链衔接不上，客观上有能够完成工程建设的可能 性，买受人可以向开发商主张逾期交房的违约责 任 ，来实现自己的请求权。
( 二)银行
银行愿意借贷给买受人购房的倚仗来自以下 两个方面：一是对我国房地产市场的信心，即对 房价持续上涨的信心;二是有完善的个人信贷条 例和按揭贷款合同，以及地产商的保证合同。通 过这两个要素，使得贷款给买受人的风险被均摊，买受人 / 地产商是风险第一责任人，银行是承担的 风险次于买受人 / 地产商。但是在房市疲软的背景 下，容易出现买受人 / 地产商因承担的风险过大而 主动违约的情形，这对合同双方都不是一个乐于 见到的局面。因此，银行主要应做到严格发放贷 款的标准，对没有取得资质的项目坚决不发放任 何贷款;发放晚好于发放早，为合理照顾买受人 的经济状况，最好对在建工程项目进行审慎评估 后再发放贷款;在签订借款合同时，不得利用格 式条款加重买受人义务或减轻自身负担;建立统 筹协调机制，积极寻求政府协助，做好“ 保交楼 ” 金融服务;建立专款专放制度，对于发放贷款至 开发商指定账户之外的行为，可以认为银行违背 了金融监管义务，作为合同违约条款，买受人可 以主张解除合同。
第一，银行应做到研究信贷资金不足的原 因，积极开源，对符合信贷投放标准的个人和房 产商应该积极投放贷款，对暂时处于资金链困难 的房产商要审慎核查，疏导困难局面，对交房预 期不乐观的买受人尽量给予帮助;第二，支持房 产商企业重组，让资金充沛的大地产商投资需求 得到满足，支持其对工程项目后续建设的开发完 善，加强对房屋信贷资金的管理，明确资金的用 途界限，不得挪用专门用于房屋信贷的资金，对 不同的地产商支出和收入要分别记账，按时对收 支情况进行核算;第三，对可能的“ 烂尾楼 ”做 好风险控制，按照项目进展情况分阶段拨付款 项，对房产商进行投资的行为及时进行风险评 估，防止房产商不理智的投资。第四，对买受人的 断供要具体情况具体分析。对于无法预见的客观 原因导致的断供行为，暂不纳入个人征信范围。 以防买受人因为“ 被失信 ”而拒绝还款。对于有 正当理由逾期还款的买受人，可以暂不行使担保 物权;加大对失信被执行人的账户监控力度，除 了限制非日常消费以外，还应当联合其他金融机构和政府相关部门对失信被执行人进行惩戒。
(三)房地产开发商
1.保证开发商能及时行使追偿权
买受人断供，将给开发商带来承担连带保证 责任的法律风险，银行可以直接从专门账户中扣 除开发商存入的保证金。根据《 中华人民共和国 民法典》第七百条的规定，开发商支付保证金后， 可以就保证金额对买受人拥有法定追偿权，并且 代位享有银行对买受人的权利。这样一来，开发 商可以有两种方式行使对买受人的追偿权。第一 种方式，开发商可以要求买受人直接偿还因担保 而向银行支出的费用，如贷款本息、违约金、实现 银行债权支出的费用等等，然后合同继续履行。 这样做的缺陷是，开发商和买受人双方都因迟延 开发或是断供行为对对方产生不信任感，后续的 履行可能会因为一方抗辩而陷入僵局，在商品房 停止建设的前提下，要求买受人继续按期偿还贷 款可能是一件很困难的事情，同理买受人的断供 或许也有自身经济方面的考量，哪一方违约都不 能实现合同目的，最终还是要诉诸法律途径解 决;第二种方式，开发商可以根据合同事先的约 定直接行使合同解除权，或者根据法定解除权解 除与买受人的房屋预售合同，买受人承担违约责 任。但是房屋价值的评估是一个问题，如何为自 己争取到最大的利益，“ 烂尾房 ”的后续处理应该 如何，资金短缺的问题该如何解决，开发商和买 受人或许存在较大争议，在这两种模式下，开发 商要实现自己的追偿权都非易事。[3]
2 .开发商应该享有法定解除权
开发商应当和买受人约定，一旦买受人断供， 开发商承担了连带责任担保之后，买受人必须限 期偿还开发商支付的保证金额，例如开发商在专 门账户中存入的贷款本息、违约金，以及实现债 权的费用等，之后双方继续履行商品房预售合同。 若买受人在合理期限内未能偿还，开发商有权 单方解除合同。同时根据约定的解除条款请求买 受人支付解除合同的违约金，或者请求买受人承 担违约责任。开发商收回房屋，双方应当明确房 屋收回标准，按照事先约定好的比例支付收取补 偿，或者约定收取过程中造成的损失和其他收取 费用由买受人自负等。
3 .对买受人进行资格审查 ，引入商业保险
开发商应和银行一道，通过信用服务平台充 分审查买受人的购房资格，对于信用良好的优质 客户，可以吸引他们投资前景良好的项目，加大 宣传力度和资源倾斜;对于信用等级差，还款不 积极的买受人，可以和保险公司约定，在买受人 无法偿还或拒绝偿还到期贷款时，保险公司对买受人无法偿还的部分代为偿还，之后由保险公司 获得追偿权，保险行为是一种转嫁风险的方式， 将购房人的信用和房屋产权利益作为保险客体 不失为一种可行的手段。[4]
4 .实行抵押预告登记
在建房屋无法办理抵押登记，为了保证抵押 银行在房屋建成之后可以取得抵押权，保证银行 贷款债券的实现，通过将银行对买受人将来取得 的房屋进行抵押这一行为的请求进行预告登记， 是目前实践中较为通行的抵押预告登记行为。作 为房屋预售中的相应制度之一，抵押预告登记为 银行未来取得买受人房屋的抵押权提供了保证， 同时也实现了买受人的融资需求。尽管目前法律 中尚无关于抵押预告的规定，实践中有人认为预 售商品房的抵押预告登记属于正在建造的建筑 物抵押登记，因此可以参照适用其规定，权利人 对抵押物享有优先受偿权。[5]就算开发商承担连 带保证责任后，代位行使银行对抵押物楼房的权 利 ，同样也拥有优先受偿权。
四 、结语
针对司法实践部分观点认为“ 烂尾楼 ”的风险 不应全由购房者承担，买受人断供事实上得到了 法律支持的现状，买受人可以从贷款合同的风险 中脱离。但是，应该注意到买受人盲目选择断供 的行为可以说是不理智也是不负责的，正确的做 法应该是具体情况具体分析，如何使得签订合同 各方当事人的利益都能得到保证，或许才是三方 都应该考虑的问题。[6]如前所述，当务之急应该 是促进楼盘复工，保证建设投资额和建设周期尽 快落实。同时，从制度和政策方面探讨金融监管 力度的把控，以免实际执行阶段发现监管账户金 额不足。对于确实无力还贷的个人，应着重于如 何释放房贷压力，在个人债务上出台相应法规， 如个人破产法 ，遏制系统性风险导致金融崩溃。
参考文献
[1] 葛政涵.“第四方”参与，保障二手住房交易安全 [N].南方日报，2022-07-26(AA1).
[2] 孙文超，蓝雯斐.预购商品房抵押登记相关法律问 题分析及建议[J].法制与经济，2017(5)：75-76 .
[3] 国凯.预售房抵押预告登记之优先受偿论[J].财经 法学，2023(1)：106-119 .
[4] 侯国跃.最高人民法院商品房买卖合同司法解释精 释精解[M].北京：中国法制出版社，2016 .
[5] 青晖，冯波.在建工程烂尾风险控制问题探讨—— 以商品房预售为视角[J].中国房地产，2017(10)： 40-43 .
[6] 张玉梅，谢倩倩.我国三、四线城市房地产企业资 金链断裂的原因及启示—— 以邯郸为例[J].经济 论坛，2015(11)：61-67 .
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