基于盈余管理视角的房地产企业商誉减值研究论文

 

　　关键词：盈余管理,房地产企业,商誉减值,税务影响

 

　　2019年起我国上市公司年内一次性大幅度计提商誉减值的情况越来越多，商誉减值成了A股最大的黑天鹅。证监会在2023年发布的《上市公司2022年年度财务报告会计监管报告》中发现部分上市公司在商誉减值测试过程中使用的关键假设、参数等信息的合理性存疑，或与财务报表的其他信息之间存在矛盾。一般来说，商誉减值应该是循序渐进的。房地产企业的商誉也应该随着项目的开发与商品房销售进度发生渐变式减值，不太可能出现某年突发大幅减值的情况。但由于房地产行业的特殊性和高杠杆特性，更容易驱使企业管理层通过资产减值的手段进行盈余管理，影响财务报表数据，以实现业绩目标及应对外部市场压力。鉴于此，文章从盈余管理的视角出发，探讨房地产企业盈余管理的动机与方式及商誉减值对房地产企业的影响。

       一、商誉的计量与相关概念

 

　　商誉，在我国企业会计准则中的定义是：在非同一控制下企业合并中形成的，企业合并成本大于合并取得的被购买方各项可辨认资产、负债公允价值份额的差额。其无法与企业自身分离，不具有可辨认性，不属于无形资产准则所规范的无形资产。在《国际会计准则第22号企业合并》中，商誉指的是购买成本超过购买方在交易日所取得的可辨认净资产公允价值份额的部分，是购买方期望取得未来经济利益所做的支出。通俗来讲，商誉就是购买溢价，而这个溢价是并购方为了获得并购目标公司后产生的协同效应乃至超额收益的代价。

 

　　在商誉的后续计量中，基于能如实反映被合并方的盈利能力和经营状况，也更能真实体现合并方管理层不合理的并购决策与商誉确认行为的目的，我国在2006年发布的《企业会计准则》中将商誉的后续计量从摊销方式转变为减值测试。该后续计量方式的转变虽与国际会计准则趋同，但对财务人员乃至企业都提出了更高的要求。因为评估商誉资产价值或企业价值对比摊销来说，需要企业掌握更多的专业知识或考虑更多的要素。如影响企业经营业务的内外部因素、评估方法及风险假设等。一般的财务报表使用者较难从上市公司定期披露的信息中获取足够的信息并成功地对商誉价值作出评估。财务报表提供者与使用者之间的这一信息差，恰好创造了企业盈余管理的空间。

 

 

　　盈余管理是指企业通过选择或改变会计政策及估计，或通过对实际活动的调控来影响财务报表的结果，以达到特定目标的行为。盈余管理动机可分为外部和内部动机两大类。外部动机包括资本市场压力和监管压力等；内部动机则涵盖管理层的个人利益、绩效考核要求以及企业内部控制等。从外部动机来看，资本市场的压力是企业进行盈余管理的重要原因。上市公司往往受到投资者、分析师以及媒体的广泛关注，企业的财务表现直接影响其股价和市场形象。为了避免财务表现波动过大导致股价剧烈波动，企业管理层可能通过盈余管理手段平滑利润［1］。此外，监管压力也是盈余管理的动因之一。为避免触发相关法规的惩罚机制，企业可能选择通过盈余管理来调整财务报表。

 

　　内部动机主要包括管理层的个人利益和绩效考核要求。一方面，管理层的薪酬和职位往往与公司的财务表现直接挂钩，为了实现自身利益最大化，管理层可能会通过盈余管理手段来提升公司的短期业绩表现。另一方面，企业的绩效考核制度也是促使盈余管理的重要因素。在盈余管理的具体方式上，又分为会计政策选择、会计估计调整和实际活动调控三大类。会计政策选择是指企业在会计准则允许的范围内，选择对自己有利的会计处理方法。如投资性房地产选择公允价值计量还是成本计量，都会对企业的财务报表结果产生影响。会计估计调整则是通过调整会计估计参数，如坏账准备、折旧年限和资产减值等来影响财务数据［2］。企业管理层正是在商誉减值测试过程中，通过调整评估的各项参数以达到影响商誉价值的目的。此外，企业还可以通过实际活动调控的方式进行盈余管理，如提前确认收入、延迟费用确认、操纵资本支出和研发费用等。

 

 

　　一方面，商誉减值会对企业当期盈利结果产生直接影响。当房地产企业确认商誉减值时，减值金额将直接侵蚀当期利润，进而影响企业的盈利和财务健康状况。如当年确认的商誉减值过大，甚至出现亏损情况，这不仅会影响企业的财务报表质量，还会对投资者和其他利益相关者的信心产生负面影响［3］。因此，管理层会出于对不同因素的考虑，通过调整会计估计等手段，对商誉减值金额甚至减值与否等事项进行“管理”，进而达到盈余调节的目的。如天健会计师事务所对新华联（SZ.000620）2019年年报出具了保留审计意见，主要原因在于2019年新华联未对2015年收购新丝路文旅有限公司时形成的19,771.69万元商誉计提减值准备。尽管2019年度新丝路文旅有限公司已发生11,431.44万元的亏损，商誉资产组已明显出现减值迹象，新华联管理层依然对此“视而不见”，认为公司非财务报告内部控制并不存在重大缺陷。

 

　　另一方面，商誉减值还会对企业未来盈利的持续性和增长性带来负面影响。当企业进行商誉减值时，往往意味着其在并购过程中形成的超额收益无法通过并购后的经营活动得到充分回收。这种情况不仅反映了企业在并购和投资决策上的失误，还可能预示着企业未来经营环境的恶化，进而影响企业的市场估值和投资者信心。如卧龙地产（SH.600173）2022年对其2017年跨界收购的广州君海网络科技有限公司计提了18,478.53万元的商誉减值准备。有意思的是，君海网络在圆满完成对卧龙地产2017—2019三年业绩承诺后的2020年，随即出现17,324.44万元的“变脸式亏损”，净利润同比减少175%。而卧龙地产管理层直至2022年才对并购君海网络产生的66,500万元商誉计提18,478.53万元的减值准备，计提比例27.78%。由此引发了公众对卧龙地产该笔商誉初始确认金额及后续计量的思考。这种情况下，不仅会影响企业的财务报表质量，还会对投资者和其他利益相关者的信心产生负面影响。

 

 

 

　　商誉减值测试是确定商誉账面价值是否超过其可收回金额的关键步骤，科学、客观的估计方法可以确保商誉减值金额的准确性和合理性，减少盈余管理行为。第一，房地产企业需要根据会计准则和行业特征，选取适当的估值模型和参数。如在使用折现现金流量法时，企业需要合理预测未来的经营现金流量、折现率和增长率等关键参数。第二，房地产企业应组建专业的估值团队，建立健全的商誉减值测试流程，以确保估值过程的科学性和严谨性。这些专业人员需要具备丰富的行业经验和专业知识，能够独立、客观地进行估值工作。估值团队应与企业的财务部门、业务部门和管理层紧密合作，获取全面、准确的财务数据和经营信息，以支持估值工作［4］。第三，应及时进行商誉减值测试。除定期测试外，当市场发生重大变化或企业经营状况显著变化时，应及时进行商誉减值测试。发现潜在的商誉减值风险，避免因延迟确认减值损失而导致财务报表失真。第四，为提高商誉减值测试的透明度和可信度，房地产企业还要充分披露商誉减值测试的过程和结果。在财务报表附注中，企业需要详细说明商誉减值测试所使用的估值模型、关键参数和假设，并披露测试结果和减值损失金额。这样可以增加财务报表的信息透明度，减少信息不对称，提升投资者和市场的信任度。

 

 

　　提升董事会和审计委员会的独立性和专业性不仅有助于提高企业治理水平，还能在减少盈余管理行为、增强财务报表透明度和可信度方面发挥重要作用。一方面，确保董事会和审计委员会的独立性至关重要。独立董事的存在是企业治理中的一项重要机制，其可以在决策过程中提供独立、公正的观点，避免管理层在商誉减值等关键财务事项上进行过度盈余管理。房地产企业需要在董事会中配备足够数量的独立董事，确保其不受管理层的影响，并能够自由地质疑和提出建议。另一方面，提升审计委员会的专业性对确保商誉减值测试科学性和合理性至关重要［5］。审计委员会成员要具备丰富的财务和会计知识，了解行业特性和市场动态，能够识别和评估商誉减值中的风险和不确定性。

 

 

　　在进行商誉减值的同时，企业还需要充分考虑税务影响，合理规划税务管理以避免因商誉减值引发的税务风险。可利用递延税资产来减轻当期税务负担并优化整体税务管理。递延税资产是指企业在确认商誉减值损失时，可以在未来的纳税年度抵扣的税务利益。一方面，企业需要准确评估商誉减值带来的税务影响，确定递延税资产的可确认金额。对于预计未来有较高应税收入的企业可以提前规划，将部分商誉减值损失确认为递延税资产，以便在未来年度抵扣。这种做法不仅能减少当前年度的税务支出，还能为未来的盈利年度提供税务缓冲，优化企业的税务负担结构［6］。另一方面，企业要与专业的税务顾问或税务专家合作，确保递延税资产的确认和使用符合相关税法和会计准则。不同国家和地区的税法对递延税资产的处理规定可能有所不同，企业在进行商誉减值时必须了解并遵循当地的税法规定，避免因不符合税法要求而导致的税务风险。企业要定期对递延税资产进行评估，确保其价值和可实现性。同时，还要制订详细的使用计划，明确递延税资产在未来年度的抵扣安排，避免因管理不善导致的税务风险。比如，企业可以定期编制递延税资产使用报告，向董事会或审计委员会汇报使用情况，确保管理层对递延税资产的使用和管理进行有效监督［7］。

 

 

　　如前文所述，大部分房地产企业实施横向并购是为了获得目标公司的土地或者在建项目开发权。而伴随着土地的开发和商品房的对外销售，企业并购所支付的超额成本正逐步变现，商誉价值也相应进行摊销［8］。针对一些明显可以采用摊销法对商誉进行后续计量的企业，建议会计政策允许其采用摊销法进行摊销。如房地产项目可使用已售面积除以预测的总可售面积这种简单易行且不受主观判断影响的方式进行摊销，对于非专业的财务报表使用者来说也更容易理解该商誉的减值（摊销）原因及结果［9-10］。

 

 

　　商誉减值对房地产企业的影响不仅限于财务报表上的减值损失，更深远的影响在于企业的市场声誉、股东信心和长期竞争力。因此，企业在面对商誉减值时，不仅需要采取技术层面的应对措施，还需要提升整体管理水平和加强治理结构的优化。展望未来，随着房地产市场的不断变化和监管环境的日益严格，房地产企业在应对商誉减值问题时，需采取综合性的应对策略，既要关注财务管理和税务规划等技术层面的措施，也要注重治理结构和内部控制等管理层面的优化，以实现企业的长期健康发展和效益的可持续增长。

 

 

　　［1］杨露．上市公司商誉减值风险及防范研究［D］．兰州财经大学，2023.

 

　　［2］汤淮龄．J公司商誉减值案例研究［D］．吉林财经大学，2023.

 

　　［3］蒋月阳．TZ公司商誉减值风险防范研究［D］．中南林业科技大学，2023.

 

　　［4］谭凤霞．金城医药商誉减值中的盈余管理问题研究［D］.上海师范大学，2023.

 

　　［5］杨若衡．管理层过度自信与商誉减值研究［D］．浙江大学，2023.

 

　　［6］廉莹莹．基于盈余管理视角的企业合并商誉研究［D］．山东财经大学，2023.

 

　　［7］庾爽．基于盈余管理视角分析商誉减值问题［D］．甘肃政法大学，2023.

 

　　［8］杜克禹．房地产企业并购商誉会计处理的研究［J］．中国总会计师，2019（8）：81.

 

　　［9］张运红．公路工程EPC模式下计量方式的研究与探索［J］.时代汽车，2023（19）：22-24.

 

　　［10］宿秀明．论如何做好房地产企业税务内部控制管理［J］.中小企业管理与科技，2023（7）：182-184.