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【摘 要】 随着我国经济社会的不断发展，城市化进程持续推进，现存老旧小区已不能满足人 民群众对美好生活的向往 。推动老旧小区改造，对于提升居民生活质量、更新城市空间以及促进 城市高质量发展都具有积极作用 。通过查阅国内外相关研究文献 、现场调研以及调查问卷等方 式，发现各地老旧小区改造所需资金主要依赖财政补贴，资金缺口巨大，导致大多数改造内容深 度不够，改造成果与计划改造目标可能会存在一定的差距 。 为缓解老旧小区改造给财政带来的 资金压力，提高老旧小区改造质量，建议老旧小区改造管理部门通过优化土地管理制度 、明确社 会资本准入条件以及完善治理相关法律法规等措施，引入社会资本助力老旧小区加深改造内容 以及参与改造后运营管理，发挥社会资本的经济效益和社会效益，大幅提升老百姓居住生活条 件，改善人民群众的生活品质，实现城市空间有效利用 。
一、引言
老旧小区是城市体系的重要组成部分 ，在城市建设过程中 ，必须将老旧小区改造作为重点工 作 ，以便激发城市内在更新动力 ，推动城市可持续发展 ，为区域经济建设提供更多助力 。城镇老旧 小区改造是城市更新的重要内容，长期以来受到党和政府的高度重视，对于改善人民群众的生活品 质至关重要 ，对城市经济可持续发展也具有积极意义 ，是实现城市空间有效利用的发展工程 [1] 。老 旧小区改造更新相较于拆除重建可以有效减少成本 ，且周期较短 、资源耗损较少 ，因此老旧小区改 造无疑是城市更新有效的策略 。老旧小区改造一方面有利于营造良好的居住环境 ，改善人民群众 的生活质量和居住条件 ;另一方面也是推动城市建设和发展的重要契机 ，推动老旧小区改造 ，可以 实现存量土地空间的合理利用 ，有利于发挥城市空间价值 ，提升城市发展水平 [2] 。老旧小区改造是 否可以在规划期间内实现预期目标在很大程度上取决于改造模式的有效性和合理性 。实践表明 ， 只有建立多元主体参与的改造体系，通过各种渠道持续引入各类资本，才能确保老旧小区改造工作 的持续展开 [3] 。在改造早期阶段 ，政府财政承担了基建工程所需的主要资金 ，产权单位承担部分资 金 。但是随着政府财政压力的不断加大，对老旧小区改造的资金支持力度持续弱化，居民在老旧小 区改造方面的意愿不强 ，利益诉求相对繁杂 ，而且传统改造模式存在诸多问题 ，市场化投融资机制 建设不到位 ，对社会资本的吸引力较低 。所以 ，在老旧小区改造方面要建立更加完善的投融资机 制，积极吸引社会资本参与老旧小区改造，形成共建共享的新模式，改善社区治理能力 [4] 。
我们结合现阶段各地老旧小区改造成果 ，探索多元主体共同参与的改造模式 ，充分发挥社会资 本的作用 ，并进一步提出相应的政策建议 ，凝聚各方共识和智慧 ，不断稳步推进老旧小区提升改 造，改善居民生活品质，形成多元主体良性互动的新格局 。
二、城镇老旧小区的特点
老旧小区改造早已有之 ，2007 年出台了《关于开展旧住宅区整治改造的指导意见》，2017 年 ，作 为重大民生工程 ，老旧小区改造被纳入国家计划 ，在厦门 、广州等 15 个城市启动城市老旧小区改造 试 点 。 国 务 院 在 2020 年 出 台《关 于 全 面 推 进 城 镇 老 旧 小 区 改 造 工 作 的 指 导 意 见》(简 称《指 导 意 见》)，该文件针对各城市老旧小区改造提出具体要求 ，并制定了相关规划和发展目标 ，在更大范围 内开展老旧小区改造 。本文中老旧小区指的是《指导意见》中提到的概念 ，是建成时间较早 ，长时 间缺乏管理和维修 ，配套设施以及基础设施无法满足居民需求 ，社区服务及管理不到位 ，社区居民 对小区改造存在较高意愿的住宅小区 。这些老旧小区具有如下典型特点 。
(一)建成年代集中
我国现有住房超八成建于 1990 年后 ，以十年为一个周期研究中国家庭住房的建成时间 ，20 世 纪 90年代占比达到 20.6% ，21 世纪 00年代占比达到 30.3% ，21 世纪 10年代占比达到 34.7% 。 由此可 见，1990 年后中国进入住房建设的高峰期 。而目前城镇老旧小区大多指的是建于 20 世纪 90 年代至 本世纪初的小区 ，这些城镇老旧小区大多为单位制小区 。 由于 1990 年至 2000年城镇住房制度改革 处于逐步开展阶段 ，由国家机关 、大型国企单位主导建设 ，为了集中解决职工“住房难 ”问题的单位 制小区并未受到城镇住房制度改革过多的影响 。单位制小区作为我国计划经济时代大量涌现的一 种住区形式 ，作为我国计划经济时代的典型产物 ，国家机关 、大型国企单位在符合建造的前提下 ， 不约而同地一直在加速推进单位制小区的完工，这也就导致了城镇老旧小区的建成年代较为集中 。
(二)地理位置优越
20 世纪 90年代中国城镇化才开始逐步进入快速发展阶段 ，特别是进入新世纪以来 ，城镇化率 才出现明显加速增长 。根据统计数据可见 ，在 1990 — 2000 年和 2000 — 2010 年两个时间段 ，城镇化 率年均提高分别为 0.97%和 1.36% ，而 2010 — 2020 年城镇化率年均提高 1.42% 。 由此可见 ，城镇老旧 小区在建造初期 ，由于城镇化进程并不明显 ，城市中心仍存在大量地理位置优越的空地等待使用 ， 而国家机关 、大型国企单位会选择距离单位办公地点较近的区域设立建造单位制小区，而国家机关 以及部分大型国企单位的办公地点大多位于市中心繁华地带，即使部分国企单位考虑到生产 、环境 等一系列因素 ，将单位选址于郊区 ，但是随着单位制小区的完成 ，基础设施的完善 ，配套设施的补 齐，也会形成小范围的经济繁华地带，进而发展成为城市中心地带 。
经过了二十余年的使用 ，这些单位制小区已经成为了老旧小区 ，但很多老旧小区位置处于核心 地带 ，周边公共设施齐全 ，特别是学校 、医院 、商场等配套齐全 ，子女上学 ，医疗 、购物都很方便 。 同 时老旧小区地段的成熟，对应的城市交通也更加便利，可供选择的交通工具也是多样的 。
(三)建设标准低
城镇老旧小区大多建造于 20 世纪 90 年代 ，受限于当时社会经济的发展 ，城镇老旧小区的建设 标准 、建筑质量较为低下 。 1978 年改革开放以来 ，国民经济得到了飞速发展 ，我国城镇化水平显著 提 高 ，2017 年 末 国 家 城 镇 化 率 达 到 58.52% ，较 1978年 末 提 高 40.6 个 百 分 点 ，年 均 提 高 1.04 个 百 分 点 。虽然在此期间城镇化进程在不断加快，但是建设标准 、建筑施工技术和新型建筑材料的发展并 没有跟上城镇化进程的脚步 。20 世纪 90 年代设计建造的小区，多为六 、七层板楼(永久性居民楼)， 属于普通建筑，大多采用砖混结构，设计使用年限多为 50 年 。
建筑的使用寿命取决于三大方面：一是设计是否安全，二是施工质量 、管理水平是否过关;三是 后期维护是否到位 。 1966 年 ，我国开始制定自己的国家建设标准 ，并在 1974年进行过一次修订 ，但 大多套用苏联建筑标准 。20 世纪 90年代我国开始采用更为先进的建设标准 ，但由于新标准并没有 得到及时推广及应用，在实际设计施工生产过程中所采用的建设标准仍旧低下，所以城镇老旧小区 在设计 、施工管理 、房屋质量方面存在很大问题 。 同时国家为追求经济效益 ，城镇化进程在不断加快 ，城市基础建设规模在不断扩大 ，建筑市场需要大量劳动力 ，大量农民工涌入施工现场 ，由于缺 乏正确的施工管理和技术指导，难以保证建成房屋的质量达到标准 。另外，我国八九十年代建筑材 料的发展远不及发达国家，用于建造房屋的建筑材料耐久性不高或存在质量问题，也造成了建成房 屋的质量低下 。城镇老旧小区在建成以后 ，未重视后期养护工作 ，失修失养严重 ，部分小区已经出 现墙体开裂 、漏雨渗水 、管道堵塞 、绿化破坏 、道路坑洼等现象 ，所以城镇老旧小区现已不能满足现 代城市居民的各种生活需求，在低建设标准下建造的砖混结构建筑已存在许多问题，针对城镇老旧 小区的整治和改造工作迫在眉睫 。
(四)房屋产权多样化
城镇住房制度改革指的是对传统的单位福利分房制度进行改革 ，建立起符合社会主义市场经 济体制的住房制度，实现房屋的商品化和社会化 。 中国住房制度改革大体上经历了三个阶段，分别 是 1978 — 1988 年初步探索试点阶段 、1988 — 1998 年全国逐步推进深化改革阶段 、1998 年至今实行 住房分配货币化 ，逐步建立住房保障制度阶段 。城镇老旧小区大多建造于住房制度改革的第一或 第二阶段 ，由于此项改革是在全国范围内逐步试点推进的 ，所以城镇老旧小区在建造当初 ，并未受 到城镇住房制度改革的影响 ，建造的城镇老旧小区房屋产权单一 ，属于国家或集体所有 ，即政府部 门 、房管部门 、机关部门 、社会团体或国有企业事业单位等 。虽然城镇老旧小区有着不同的单位属 性，但在产权界定时较为清晰 。
随着历史的发展，城镇住房制度改革的不断深化，部分单位或企业相继合并 、解散，城镇老旧小 区的产权所属发生了巨大的变化 ，产权界定存在模糊不清的问题 ，产权结构趋于多样化 [5] 。其中 ， 部分老旧小区仍然属于国家或企业所有;部分老旧小区由于单位或企业的解散，使得房屋产权不清 晰或被转卖给私人 ;部分老旧小区内部存在回迁房 、商品房 、承租公房等多样化产权形式 。城镇老 旧小区较为复杂的所有权结构，影响了小区建立完善的管理制度，阻碍了城镇老旧小区环境的更新 与整治 。
(五)规划结构开放
20 世纪 90年代建造的城镇小区 ，大多采用开放式结构 。开放式结构指的是整个小区与周边环 境不存在清晰的分隔界限 ，如围墙 、栏杆等 ，小区与主要城市道路直接连接 ，小区主要出入口未设 置门禁，住宅单元楼之间较为开放 。这种开放式结构设计符合当时社会发展和经济条件的需要，既 解决了住房短缺问题，又方便小区居民的日常生活 。但随着城市化进程的不断加快 、生活质量的不 断提高，居民对所住小区的功能要求越来越高，老旧小区开放且单一的规划结构所暴露出的问题和 缺点越来越多，难以符合时代发展的需要 。
受益于城镇老旧小区规划结构的开放 ，城镇老旧小区的内部可利用空间较大 ，小区居民交流相 对方便，与城市主干道直接连接使居民的出行更加便捷，居民可以更好地享受到小区周边配套公共 设施 ，如医院 、超市 、学校等 。受限于当时规划结构的单一和开放 ，城镇老旧小区规划较为简单 ，大 多仅仅规划了住宅楼和主要通行道路 ，并没有对小区内部的公共空间和配套设施进行合理的规划 和安排 ，导致小区出现环境脏乱 、停车困难等问题 。 由于开放式结构 ，导致进出城镇老旧小区的人 流量和车流量较大 ，大多小区没有设置门禁 ，致使进出小区的人员相对杂乱 ，小区居民的生命财产 安全得不到保障，存在较多的安全隐患 。
(六)建筑密度和人口密度高
居住建筑密度和居住人口密度作为反映居住小区安全卫生条件的重要指标 ，城镇老旧小区这 两项指标均达不到正常标准水平 。城镇老旧小区这类住宅大多为六 、七层板楼，居住容量较小导致 建筑密度和人口密度较高 。
建筑密度是指建筑物的基底面积总和/规划建设用地面积 。 1980 年国家基本建设委员会颁发 的《城市规划定额指标暂行规定》中指出 ，新建居住区的居住建筑密度为：4 层楼区一般为 26% ，5 层 楼区一般为 23%，6 层楼区不高于 20% 。但老旧小区在建造初期，主要目的是解决住房短缺问题，所 以上世纪 90年代兴建的小区大多不符合规范标准 。对于住户来说 ，建筑密度的高低直接影响到居住质量的好坏 。居住人口密度是指在居住区总用地或居住用地面积内 ，每公顷土地可容纳的居住 人数 。而住宅居住人口密度又与住宅的建筑层数和建筑密度成正比，老旧小区由于建筑密度高，较 新建小区而言 ，在相同建设用地面积的前提下 ，老旧小区的住户数量远大于新建小区的住户数量 。 又因为老旧小区优越的地理位置 、便捷的交通 、成熟的配套设施 ，老旧小区中部分住户家庭成员较 多 ，部分已出租的房屋经过改造容纳远超正常水平的租户 ，这些都导致了老旧小区的居住人群密 集 ，人均居住面积减少 ，人口密度较高等问题 ，且住户的居住体验感较差 ，小区内部存在较多的安 全隐患 。
三、老旧小区改造中存在的问题
经过前期 15 个试点城市老旧小区改造工作的顺利开展 ，各地取得了不同凡响的效果 ，得到广 大老百姓的一致认可 。为尽快扩大老旧小区改造提升覆盖面 ，2020 年 7 月 ，国务院出台了《关于全 面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》(国办发〔 2020〕23 号)，标志着我国老旧小区改造工作 进入全面提质的新阶段 。经过近几年的城镇老旧小区改造工作的开展 ，各地老旧小区改造工作已 基本形成“政府引导 、业主主责 、多方参与 ”的新格局，但是在项目建设过程中，暴露出以下问题 。
(一)政府财政压力持续加大
老旧小区改造是涉及各方面的庞大工程 ，需要持续的资金投入 ，才能确保项目顺利展开 。 由于 老旧小区改造是公共服务设施建设项目 ，其利润空间相对较少 ，对社会资本的吸引力较低 ，政府财 政目前是老旧小区改造的主要资金来源 [6] 。政府在老旧小区改造方面持续投入资金 ，却难以得到 相应回报 ，从而造成财政入不敷出 ，尤其是对经济发展困难的县市而言 ，会导致其政府财政压力加 剧 。最近几年，我国为有效防控系统性金融风险而加强地方政府债务管理，要求地方政府严格控制 债务规模 。在这种情况下，政府难以承担大范围的老旧小区改造工程，只能为试点项目提供财政支 持 ，如果无法引入社会资本参与老旧小区改造 ，则可能会导致老旧小区改造项目陷入停滞 ，无法满 足人民群众的居住诉求，甚至会造成政府陷入严重危机 [7] 。
(二)资金投入的公平性难以得到保障
如果以物权或者更新改造可持续为切入点 ，政府对老旧小区改造 ，持续投入资金的科学性和公 平性有待进一步论证 。如果老旧小区改造所需资金完全由政府财政承担 ，则通常会引发资金配置 不公平的问题 。此外 ，产权问题也需要被考虑在内 ，在确定居民是否可以回迁或者是永迁方面 ，产 权归属是主要的判定标准 。 由于老旧小区产权复杂，既包括公共产权也包括私人产权，难以确保所 有产权人享有同等权利 。在老旧小区改造规划方面，政府虽然考虑了老旧小区居民的意愿，但是却 没有考虑到纳税人的贡献及诉求，这在一定程度上导致政府财政投入偏离了公平性原则 。
(三)项目工程碎片化，城市空间更新不到位
老旧小区改造缺乏宏观层面上的统筹规划 ，而且老旧小区点状分布 ，进一步造成其筹划混乱 。 在老旧小区改造之前，需要由单个小区作为主体由下而上进行申报，这种申报方式导致改造筹划缺 乏统筹考量 ，对不同小区之间空间关联性考虑不足 ，空间利用效率较低 。不仅如此 ，不同的老旧小 区存在诸多差异 ，小区体量 、建筑规模 、周边设施等各方面都有所不同 ，其改造工程所需资金也有 所不同，如果针对小体量老旧小区进行单独改造，往往会造成资源浪费而无法实现规模效益 。通过 调查发现 ，基础类改造和完善类改造目前是老旧小区改造的主要策略 ，例如公共部位翻新 、道路修 补 、各种管线更新等等 ，这种碎片化的改造方式 ，在很大程度上加剧了工程难度 ，难以实现房地产 规模效益 。老旧小区改造缺乏和周边公共建筑改造的联动，甚至出现城市空间孤岛，不利于空间运 营，对城市发展造成负面影响 。
(四)空间运营受现有规范制约
老旧小区改造需要遵循一定的规范标准 ，而现行规范在很大程度上制约了老旧小区改造 ，不利 于其空间运营 [8] 。老旧小区建成时间较早 ，其遵循的建设标准和当下的建设标准存在显著差异 ，从 而导致老旧小区现状严重偏离规范要求，加大了其空间改造难度 。通过调查发现，停车场指标和绿 化指标在老旧小区改造过程中难以协调 ;老旧小区的消防要求对电梯等无障碍设施的加装造成制约 。整体而言，现行规范和原有规范的不同，对老旧小区改造产生一定影响 。
(五)改造内容局部化与表面化
改造程度不够深入 ，改造后的老旧小区依旧存在部分功能短板 [9] 。一是适老化改造工作不到 位 。城镇老旧小区建成时间较早 ，老旧小区居民多为老年人 ，而受限于时代因素 ，老旧小区的建筑 主体相对简单，没有根据老年人或者残疾人需求设置无障碍通道，无障碍通道现阶段尚未列入改造 清单 ，给老年居民带来诸多不便 。二是车位储备数量相对较少 。老旧小区建设遵循的规范标准和 现代存在明显不同 ，很多老旧小区的规划面积较小 ，进而制约了老旧小区改造 ，很多老旧小区缺乏 公共空间，无法为停车提供区域，地下停车场建设不到位，无法满足社区居民的停车需求 。
(六)老旧小区改造的持续性不足
实践表明老旧小区改造无法一蹴而就 ，需要持续的资金投入 ，具有长期性 [10] 。老旧小区改造的 资金 ，如果仅仅由政府财政承担 ，则会加大政府的财政压力 ，也无法满足老旧小区的改造需求 。随 着社区居民对生活品质要求的不断提升，在老旧小区改造过程中必然出现更多需求，而不断增加的 政府财政支出会导致政府在项目建设方面资金供给乏力，无法满足持续不断的新需求 。此外，在老 旧小区运营阶段同样离不开政府财政的持续投入 。例如老旧小区的停车位 、电梯等项目均为公共 设施，收益来源不明确，而且各项成本支出持续增加，如果仅仅依赖政府，财政必然会出现各种问题， 对项目的后续运营造成负面影响 。
四、引入社会资本的必要性
社会资本在我国经济建设方面发挥了不可或缺的作用 ，在资金和技术等方面具有显著优势 ，通 过项目投资而获得高收益率 ，是资金的供给者 。而政府和居民在老旧小区改造工程中属于资金需 求者 ，通过获得社会资本的支持而解决老旧小区现存问题 ，进而促进城市空间更新 ，推动城市发 展 ，并解决老旧小区改造工程建设面临的资金短缺问题 。 因此 ，在老旧小区改造工程实施过程中 ， 政府 、居民 、社会资本都发挥了重要作用 ，形成一种稳健的供需关系 ，通过协调三方利益 ，可以达到 共赢目标 [11] 。 引入社会资本的必要性具体包括以下几点 。
(一)拓宽融资渠道，降低财政支出压力
城镇老旧小区改造范围之广 、需要资金之多 ，如果完全由政府财政承担 ，则会导致政府财政面 临巨大压力 ，容易引发债务危机 。所以 ，为推动老旧小区改造工程的顺利展开 ，政府部门应发挥引 导作用 ，将社会资本引入老旧小区改造领域 ，通过创新老旧小区改造项目的运营模式 ，提升对社会 资本的吸引力，扩展老旧小区改造项目筹资渠道 。
(二)发挥老旧小区居民的主动性，激发社区居民参与老旧小区改造的积极性
就现阶段而言 ，老旧小区改造采取自上而下的管理模式 ，但老旧小区居民在改造过程中的参与 度较低，在很大程度上加剧了项目后续管理难度 。对社会资本而言，更加重视社区经营的持续性对 其收益率产生的直接影响 ，会最大限度地获得社区居民的认可 ，持续展开经营活动 ，实现盈利目 标 。 因此 ，社会资本会构建良好的物业服务 ，提升居民在老旧小区改造项目中的参与度 ，激发老旧 小区参与小区改造的动力 。
(三)创新社区建设和经营管理模式，建立社区治理长效机制
对社会资本而言 ，在社区改造项目完成之后 ，可以通过提供配套商业服务而获得相关利润 ，从 而确保其投资的持续性 。此外 ，要借助信息以及智能化技术 ，推动老旧小区的智能升级 ，建立现代 化的物业管理体系，提升社区治理水平，通过提供高质量的现代化物业管理服务而实现盈利 。
五、引入社会资本的建议与对策
只有建立完善的组织架构和协调机制 ，才能确保社会资本在老旧小区改造过程中发挥积极作 用 。 因此 ，各地政府需要在相关理论和经验的基础上 ，建立健全社会资本准入机制 ，充分发挥社会 资本的优势 ，缓解政府财政在老旧小区改造方面的压力 ，推动老旧小区改造和社区治理的有机结 合，实现政府 、居民和社会资本的共赢 。
(一)建立多部门协作机制
老旧小区改造是一种涉及各方面利益的重大民生工程 ，既需要顶层设计 ，也需要系统实施 ，只 有整合各方力量 ，才能确保老旧小区改造项目顺利展开 。政府部门要发挥主体作用 ，履行相关责 任 ，在项目规划和项目实施过程中制定合理方案 ，协调各方力量参与老旧小区改造 ，并均衡各方利 益 ，形成普遍共识 。市县级领导要组织展开联席会议 ，安排利益相关者参与协商 ，搭建共同合作平 台，推动信息共享 。此外，建立健全备案制度，确保各项工作的可查询 、可究责 。
(二)优化土地管理制度
老旧小区更新本质上是一种存量改造项目 ，项目建设需要大量资金 ，只有建立完善的资金筹集 机制 ，才能避免项目陷入停滞 。政府应加强宏观调控 ，对存在城市更新需求的土地进行合理规划 ， 兼顾土地管理制度的权威性和灵活性 。一是土地捆绑开发，可以参照青岛案例，采取综合改造捆绑 开发模式 ，将商业用地和老旧小区捆绑开发 ，从而吸引社会资本参与老旧小区改造 ;二是老旧小区 土地管理制度创新 ，可以参照深圳案例 ，通过协议出让的方式吸引社会资本参与老旧小区改造 ;三 是通过地块整合而实现统筹规划 。对于涉及公共基础设施以及配套设施建设的老旧小区改造 ，主 管部门可以向社会资本出让部分相邻地块，以便实现统一改造和统一更新，实现协调发展
。
(三)设置合理的社会资本准入门槛
根据老旧小区改造实际 ，合理设置市场准入门槛 。在老旧小区改造方面 ，虽然很多城市已经取 消社会资本限制 ，但是在实际运作过程中更倾向引入国有资本 ，对社会资本的支持度较低 ，尤其是 缺乏鼓励政策 。针对社会资本参与老旧小区改造积极性不足的问题 ，政府有必要进一步调低社会 资本准入门槛 ，并出台一系列政策鼓励和支持社会资本参与老旧小区改造 ，弱化行政介入 ，发挥市 场竞争作用，凸显社会资本优势 。我们认为，政府部门需要消除社会资本参与老旧社区改造的阻碍 因素 ，进一步放宽社会资本经营范围 ，赋予社会资本和国有资本同等待遇 ，进而有效激发社会资本 内在潜力，高质量展开老旧小区改造 。
(四)挖掘存量，高效盘活闲置设施用地
在老旧小区改造过程中 ，要充分挖掘小区的存量资产 、经营性空间 ，培育服务型或者增值型产 业，激发老旧小区内在的经济活力，从而确保社区运营现金流的稳定性和持续性 。针对老旧小区配 套设施以及基础设施建设 ，主管部门应制定相关标准 ，建立具有可行性的指标体系 ，在对社区配套 设施缺口进行合理测算的基础上 ，明确改造项目的重点和难点 ，提升闲置空间的利用率 ，建立多元 化业态模式 ，加强资源整合 ，发挥社会资本优势 ，实现老旧小区闲置用地以及闲置资源的重新利 用，并将其转化成经济价值 。
(五)加强老旧小区改造规划政策支持
市规划部门要在政策层面上加大对老旧小区改造规划的支持力度 ，允许社会资本根据老旧小 区资源禀赋 ，以再开发的方式 ，挖掘老旧小区的潜在价值 ，通过简陋房屋的升级以及闲置土地空间 的再利用而获得相应收益，从而实现收支平衡 。在这一过程中需要明确产权归属和综合收益归属， 采取行之有效的措施 ，扩展老旧小区增值空间 。整体而言 ，在“一区一策 ”原则的指引下 ，可从合理 调整土地用途 、允许老旧小区改造之后新增建筑面积的市场化运作以及社会资本将新增建筑面积 进行租赁或者出售获得相关收益实现项目增值等几方面入手，以便助力老旧小区改造 。
(六)拓宽和创新多元化融资渠道
建立健全老旧小区改造项目融资机制，坚持可持续性 、开放性 、政策性的基本原则，加大对老旧 小区改造项目融资的支持力度 。一是政府应出台相关政策 ，加大对老旧小区改造项目融资的支持 力度 ;迎合社会资本就融资计划进行协商 ，并引入金融机构 ，为项目提供资金支持 。二是积极探索 社会资本参与老旧小区改造项目的有效路径 ，综合利用 ，以自主经营和共同经营的方式 ，通过多种 渠道为项目操作提供信贷支持 。三是针对老旧小区改造而建立健全相关法律体系 ，坚持法治化原 则，充分利用市场机制，为老旧小区改造项目实施主体提供更加全面的信贷支持 。
六、结束语
综上，老旧小区建设时间较早，以多层建筑居多，大部分老旧小区都没有安装电梯，对老年群体 造成诸多不便 ，居民舒适度相对较低 ;老旧小区一般绿化标准不达标 ，缺乏充足的公共场域 ，而且 停车位数量较少 ，物业管理不到位 ;老旧小区环境较差 ，垃圾处理水平较低 ，居住条件恶劣 ，老旧小 区的改造迫在眉睫 。老旧小区改造是重大的民生工程和发展工程，对满足人民群众美好生活需要、推 动惠民生扩内需 、推进城市更新和开发建设方式转型 、促进经济高质量发展具有十分重要的意义 。
我国老旧小区存量大 、改造范围广 ，需要大量的资金才能完成这项惠民工程 。 目前 ，我国各地 区老旧小区改造资金是以政府投入为主，给财政部门带来了巨大的压力 。实践证明，社会资本与政 府投资相比具有更大的投资能力和更广的发展潜力，市场力量介入老旧小区改造，可以有效降低政 府财政支出压力 ，能够使老旧小区改造有持续的动力 ，有利于形成长效监管方式 ，保证改造成效 ， 使改造可持续 。 因此 ，引入社会资本参与老旧小区改造势在必行 。通过系统分析社会资本参与老 旧小区改造的必要性 ，建议政府部门建立多部门协调机制 ，降低社会资本参与的门槛 ，优化管理制 度，提高政策支持力度等吸引社会资本参与到老旧小区改造中，促进老旧小区的更新与发展 。
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