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摘 要：医疗综合体 Medical Mall 起源于美国，近几年在 国 内有了一定的发展。 文章从医疗综合体的起源、概念、国 内 外案例对其产生及发展的政策、市场环境, 医疗资源供给及客 户需求等层面进行分析， 从其底层逻辑阐述其在国内市场发 展存在的问题，并提供了一些解决思路。
关键词： 医疗综合体,商业综合体,共享医疗,问题,解决思路
医疗综合体 Medical Mall 起源于美国，20 世纪 80 年代，美 国 65 岁以上居民人口占比超过 10%，远超判定老龄化社会标 准线 7% 。由于人口老龄化，使得当时美国人对医疗需求增多， 而医疗资源远远不足 。因此，出现了一批由医生集团组织投资 的诊所，并将诊所场所设置于商场中 。2017 年，国内首家医疗 综合体 Medical Mall—杭州全程医疗正式营业， 开启了中国 医疗综合体模式的实践 。“医疗 + 商业”这种模式是否能适应 中国国情，在本土落地生根，其底层逻辑到底如何，本文将进 行逐一 阐述。
一、医疗综合体 Me dica l Ma ll 的概念
从广义的角度来讲，医疗综合体 Medical Mall 是指在一个 建筑区域同时配备医疗设施、社区养老、研究机构等相关医疗 配套以及商业元素实现多功能融合的载体 。在 Medical Mall 里，各家机构分别为患者提供从诊室就医问诊、实验室 、影像 到门诊日间手术的一站式服务， 目的是鼓励患者在一个可协 作的网络中获取日常所需的就医服务 。但同时，不同于大型综 合医院的一个主体，各家机构又彼此独立，在各自的专科领域 有所建树 。与一般综合医院相比，周围的商业配套等为医院的 患者提供便利、轻松的就医环境，商业和医疗两者相辅相成 。 本文讨论的医疗综合体将医疗综合体的概念设置在一个较小 的框架内，多围绕“诊所集群”的方式，即不涉及医养 、综合医 院集群、研究机构等概念，主要关注在大型商业综合体内植入 医疗项目，将医疗作为一个业态进行布局，为现代的商业地产 提供新的思路。
二、全球医疗综合体概况
医疗综合体 Medical Mall 目前遍布全球 。中国在近年也在 此业态上进行了探索和实践 。以国外成熟的 Medical Mall— 新加坡百丽宫 The Paragon 为例，我们可以看到国内“医疗 + 商 业”组合的综合体项目未来发展的一些可能。
乌节路是新加坡商业最核心的 CBD 之一， 百丽宫 The Paragon 正是位于乌节路的大型综合体，包含商业 、医疗、办公 与酒店物业等业态， 国际高奢品牌 、设计师品牌尽皆汇聚于 此，餐馆食肆美食云集 。其购物中心高 6 层，共 4.5 万平方米， 之上是面积 2 万余平方米的医疗健康区域，容纳了 60 多个专 科诊所，100 余位专科和全科医生，涵盖整形外科、中医、皮肤科、儿科、牙科等医疗服务，为消费者提供世界级专业医疗服 务 。因此百丽宫定位明确，以当地高消费人群和从国外赴新加 坡进行医疗诊断的客群为主要目标消费者， 打造集商业与健 康为一体的一站式生活中心 。对于百丽宫来说，无论是医生资 源，还是客户资源，供需两端都非常充分，且新加坡在相关的 政策层面、国民医疗意识、商业保险等方面，都认同和推行这 种医疗商业的模式。
三、国内医疗综合体的现状
国内医疗综合体属于大型综合体近年来的新兴业态，青 睐者很多，但真正落地者或落地后运营较为成功者不多，而国 内医疗综合体的兴起是有其内在驱动因素。
( 一)国 内 医疗综合体兴起的内在驱动因素
一是政策层面，近年来，国家层面多政策带动了健康产业 发展 。 国家多部门相继发布多项政策法规，推进医改进程，确 立了医生多点执业的合法化， 给整个医疗健康行业带来了巨 大的发展机遇， 为传统地产转型成为医疗健康产业地产提供 良好的支撑与发展动力。
二是市场需求端，中国人口老龄化加快，引发更高的医疗 服务需求和高品质的健康管理服务需求;随着城镇化的推进， 以城市人群为主的疾病快速增长， 对特殊领域的医疗服务需 求上升;消费升级推动医疗服务向多元化、多层次和高端化的 方向发展 。传统的公立医院是以疾病为中心，而社会办医可以 向健康转移，更多地关注治未病、健康管理、亚健康管理等方 面。
三是医疗资源供给端，中国人均医疗资源供给严重不足， 亟需加速社会资本介入医疗服务行业， 多元办医增加医疗卫 生资源，加快将优秀医疗资源引入基层社区、城市商业中心， 扩大优质医疗资源供给，整合医疗服务产业链 。另一方面，医 生多点执业松绑，医生集团的兴起，也为医疗资源的供给带来 新的力量。
四是产业资本加速布局，进一步推动企业跨界转型 。据不 完全统计，目前，仅房地产企业就有近百家在发展医疗业务 。 例如万达集团在成都天府新区落地首个大健康产业项目 …… 而全国首家 Medical Mall 全程医疗也是在杭州本地三大上市 公司分别对零售服务闭环、检验产业链延伸、商业地产价值提 升等诉求下创立的 。医疗综合体已逐渐成为传统地产企业以 及健康产业上下游企业转型升级的重要方向。
(二)国 内 医疗综合体案例
目前国内比较知名的医疗综合体，在本文阐述范畴内的， 以杭州全程医疗为例 。这个项目所属的城市政策层面和市场 环境较为适宜，政府职能部门有较强的创新意识，能够在坚持 和确保医疗质量安全的前提下，反复论证并审批该项目;且整 个杭州以浙大系为代表的医疗资源较为丰富， 有一批有意愿 想做事、能做事的医生、医生集团以及民营连锁医疗机构为支 撑 。与国内各个医疗综合体项目相比，例如上海新虹桥国际医学中心、成都鹏瑞利等，虽然该项目规模较小、投资小，但商业 运营属性更强。
全程医疗位于杭州庆春商圈杭州大厦 501 城市广场项 目，是目前国内比较典型的“医疗 + 商业”综合体项目，也是国 内探索“医疗 + 商业”共享医疗新模式的先行者，旨在成为一 站式私人高端健康医疗管家，通过链接共享高端医疗资源，打 造“D2B2C”全程健康医疗服务平台推动健康医疗、零售商业等 板块有机结合， 在商业综合体内打造大健康 、大服务融合平 台，创新商业组合模式。所谓的“D2B2C”，B 是全程医疗这个平 台，D 是医疗资源端，C 是客户资源端。
在医疗资源端， 目前全程医疗除了自营开设了由浙江大 学医学院附属邵逸夫医院提供技术支撑并参与运营管理的全 程国际健康医疗中心，还引进了杭州口腔医院、太学眼科 、仁 树医疗、唯儿诺儿科、爱丁妇科等品牌医疗机构，形成了业务 差异、优势互补的专科集群，主要提供轻症慢病方面专业 、便 捷、私密的高端健康医疗服务，并在检验、病理、超声、医学影 像、药房和手术室等医技设施实现共享，进而有效提升各方的 资源效率，呈现出更加紧密的一体化协同运营效应。
在客户资源端，全程医疗打造品牌、客户、营销共享 。以健 康筛查为入口，由全科医生领衔组成的健康管理团队，为客人 提供检前咨询、个性化体检、检中陪护、健康管理阶段性评估、 预约名医门诊或多学科会诊 、安排转诊绿色通道等全过程闭 环管家式服务 。基于解百集团旗下杭州大厦的优质会员平台， 打通了商业和入驻医疗机构的客户资源， 实现商业客户资源 和医疗客户资源、会员服务的共享。
(三)国 内 医疗综合体发展存在的问题
虽然杭州全程医疗、成都鹏瑞利等医疗综合体的出现，开 启了中国医疗综合体模式的实践， 但目前我国的医疗综合体 发展还处于初始阶段，存在很多制约发展的因素。
首先在政策层面上，虽然国家有一系列的文件，但具体落 地到实际的审批环节， 还是以传统医院的管理模式要求管理 医疗综合体 。因为是创新项目，没有相应政策法规可依据，且 各地的管控力度不同， 都是摸着石头过河， 这与国外分级诊 疗、家庭医生的市场化程度有较大的区别 。例如医疗业态在硬 件上必须配置独立的医疗排污系统， 加之在卫生主管部门申 办医疗机构执业许可证有相当难度， 这两者影响医疗业态进 驻购物中心的速度 。在浙江省卫健委、邵逸夫医院的创新理念 支持下，全程医疗已经在这方面有了较大突破，但仍有一些具 体的问题需要一一落实解决。
其次在医疗观念和客户需求方面， 进驻医疗综合体的医 疗服务机构多是定位高端服务、消费医疗，门诊费用高于普通 三甲医院，大部分不接受医保，即使接受医保很大一部分费用 也无法覆盖，而国民就医意识、就医习惯的转变需要一个相对 长期的过程，地域差异也相当明显 。例如上海众多民营机构均 不设置医保端口，因为仅商业保险客户就可满足日常接诊量， 而类似杭州、成都等地，商业保险的使用量远远不足 。另一方 面，成熟的消费医疗类别有限，往往集中于眼科、口腔 、医美， 但客户消费升级后的其他医疗服务需求其实一定程度上无法 满足，例如妇科、儿科、生殖等。
最后在运营管理上， 当前很多医疗综合体都是资本催生 下的产物，投资方对医疗的底层逻辑不甚清晰，把发展医疗业 务视为一种招商、实现营收增长的“省力”办法。但往往很多投 资方不具备赋能医疗的市场能力， 很多医疗综合体仅有其形 无其实， 只有医疗机构实体， 却没有医生资源和医疗管理体 系，空有硬件，没有软件，医疗业务本身方面，也越来越趋于同 质化，违背了共享医疗服务的初衷 。另一方面，国内外医疗综合体大多采用租赁的方式承接各个不同的诊所， 但即便在人 流密集商圈， 能转化为医疗综合体内就医的贡献在可预见的 短期内相对有限 。而购物中心租金往往较高，也增加了入驻机 构成本 。所以，如果仅仅是纯租赁，没有在运营管理上予以更 多的支持，诊所生存就较为困难。
四、解决的思路及展望
Medical Mall 的兴起离不开一个国家的人口年龄结构激发 的医疗需求、经济发展状况赋予的医疗消费力、以及政策引导 下健康医疗产业的市场化发展 。 国内这一业态其实并不像面 上看得那么美好，如果要有健康的发展，还是要解决一些实际 的问题。
首先在政策、制度层面给予解绑，不能以传统医院的管理 模式管理医疗综合体，例如 日 间手术室、医生执业等，既要符 合安全规范和监管， 又要能够有一定的市场灵活度 。这些问 题，需要有行业的头部企业与政府职能部门共同探讨，建立起 新的行业标准，即要有企业有勇于探索的精神，也需要职能部 门对新兴事物的包容和支持。
其次医疗综合体自身要处理好定位问题， 主要定位于消 费医疗，与公立医院有一定的差异化，也能在一定程度上解决 了医保的问题 。但消费医疗不仅仅限于传统的眼科、口腔、医 美，可以延伸到妇科、儿科、日间手术等，并支持其品牌化、高 端化、连锁化、特色化发展，真正意义上实现对不同客户需求 的分级诊疗 。另一方面，延长供应链，将医疗概念扩展到健康， 引入更多相关的业态，如运动、理疗、身体美容、保健品、穿戴 设备等，同时辅之配套业态，例如餐饮、休闲等，与商业更加紧 密的结合。
最后还要解决运营的问题，从供给端建立自己的护城河。 医疗是一个技术创新累积的产业， 需要准确把握住趋势方向 和坚持长期主义思维的领域 。医疗综合体的投资方、运营方要 懂得顺势而为，将医疗资源、技术创新放在第一位，持续积累、 培育并吸收高端医疗人才，或引进高端医疗机构和资源，打破 原有的技术瓶颈与规则 。同时，不以传统的租赁模式进行运营 管理，而是给予更多的附加值，真正链接好医生和客户两端 。 同时辅之于品牌活动推广、联合营销活动、客户转诊等形象露 出和客户导入 。在客户端，要能集结一定品质的医疗机构，以 医疗资源吸引客户，例如新加坡百丽宫，就是以世界级优质的 医疗资源吸引客户，最终形成“店多隆市”的局面。
虽然医疗综合体 Medical Mall 这种商业模式目前还存在 种种发展上的问题，但其对于商业地产、社会办医 、分级诊疗 等确实是提供了解决思路， 也能在一定程度上对商业客户实 现服务需求的闭环，仍然值得尝试和探索。
参考文献：
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[2] R ET 睿意德商业地产 . 国外大热的 Medical Mall，为何还没在 国 内爆发? [J].2019.
[3] 前瞻产业研究院 . 迈入医疗综合体—— 中 国 医疗综合体发展 现状[J].2020.
[4] 火石创造 . 国 内外典型健康产业地产产品类型及案例解析[J]. 2021.
[5] 李红.近距离解析 Medical Mall[J]. 中国卫生,2017.
(作者单位：杭州全程国际健康医疗管理中心有限公司、杭州全程 健康医疗门诊部有限公司 浙江杭州 310000)
[作者简介：封莹莹(1981— )，女，汉族，浙江杭州人，硕士研究生， 主要研究方向：行政管理 。]
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