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摘要：文章以校企共建“数字化时代销售管理”课程为例，首先说明了课程改革背景，然后分析了新居住时 代背景下数字经纪服务营销类课程教学存在的问题，接着论述了新居住时代背景下数字经纪服务营销类 课程改革思路和路径，最后对新居住时代背景下数字经纪服务营销类课程改革进行了反思。
关键词：数字化时代销售管理课程,校企共建,新居住时代
20 世纪 90 年代以来，互联网信息技术逐渐普及，信 息、网络和商品开始数字化[1]，随之兴起的数字经济也开 始成为转型发展的重要推动力 。作为一种新经济形态， 数字经济开始成为产业竞争的关键因素之一，是全球新 一轮产业竞争的制高点 。经过数十年的改革发展，我国 房地产市场逐渐趋于饱和， 同时受到相关政策的影响， 房地产市场的供需关系发生很大变化，单一 的经纪服务 与渠道销售也影响了房地产企业信息的传递 。新居住时 代房地产销售管理方式亟须转型，而转型的根本在于课 程改革 。因此，在新居住时代背景下探讨数字经纪服务 营销类课程改革显得尤为重要。
一、课程改革背景
中国居民的居住需求随着消费能力的提升在不断 变化，其对居住条件的要求变得更高、更多元化 。 目前， 高阶居住服务需求正在显现，如品质、多元、分级、高效、 便利、智能等居住需求在不断增加 。新媒体数字化环境 与数字化新技术的影响已经渗透各行各业，对房产领域 来说也是如此。云计算、大数据、AI、IOT 等作为数字化技 术的代表对房产领域的影响更是垂直深入的，这些数字 化技术正在为全球传统的房产领域注入新动能 。可以预 见，以数字化手段对居住服务行业和居住方式进行全面 升级，以服务者职业化为支撑，将迎来服务效率提升、消 费者体验改善的新居住服务时代。“十四五”时期，我国 房地产业存量深化，服务崛起 。疫情加速房产互联网营 销，数字化革命重塑价值链 。线上售楼部、线上咨询、VR 看房、线上贷签、电子签约、直播卖房等新的线上营销方 式改变了线下的很多营销场景[2]。
随着新技术渗透营销与销售活动的各个领域，面对 新居住需求的结构性改变，传统的课程内容很难适应人 才培养的内在要求 。因此亟须通过产教融合、校企合作， 推动教育与产业的结合，创新教学内容，改革课堂教学模式;紧密围绕行业新趋势，拓展就业与创业路径。
二、新居住时代背景下数字经纪服务营销类课程教 学存在的问题
本文以“数字化时代销售管理”课程为例，分析新居 住时代背景下营销类课程目前存在的主要问题。
(一)课程教学内容与新居住行业企业的现实状况 脱节
学生在学习销售管理类课程之前，需要先学习“管 理学”“市场营销学”“推销实务”“市场调查与分析”等 一系列先修课程。这些课程都是应用型本科院校市场营 销专业的主干课程， 但从理论与实践融合的角度来看， 以上课程中大部分框架内容与新居住时代背景及行业 企业联系并不紧密，这种课程与行业脱节的现象应当引 起关注。从实践来看，由于新技术赋能销售领域，销售管 理工作也受到巨大影响，其作为一项在实践中应用性很 强的工作，需要随着新技术影响而不断进行变化，其中 重要的一 点就是要求从业人员具备较强的经营管理思 维及创新创业思维。然而现有课程内容无法体现当前行 业企业中销售管理的最新思想、模式和方法[3]。在新居住 时代背景下，销售管理类课程的内容和体系需要进行整 合或通过实践的方式进行学习[4]。另外，目前大多数销售 管理类课程教学内容都是理论性较强的知识，这些知识 与实际的销售工作结合性较差， 更缺少相应的实践板 块，学生理解起来较困难。
(二)单一的教学手段无法激发学生的学习兴趣与思维
现有的销售管理类课程内容一般包含销售计划管 理、销售团队与销售人员管理、销售关系管理等理论知 识 。在课堂上，教师以讲授为主，加之课程内容的理论性 太强且比较抽象，导致学生学习的积极性不高，能够接受 的知识点很少，核心内容掌握得也不够透彻，长此以往， 会影响学生的学习效果 。例如，针对“如何进行销售过程管理”这个知识点，教师若没有一定的销售过程管理经 验，就无法教学生掌握一些销售过程管理的核心要点。 当前，学生接受新事物比较快，思维比较灵活，如若教师 使用传统的教学方式， 很难适应学生的思想及兴趣爱 好，更不能锻炼学生的实际应用能力。
(三)课程考核方式不合理，无法反映学生的真实水平
销售管理类课程在考核上基本都采用闭卷考试的 形式，并且期末试卷分数所占的比例较高，很多学生只 需要在考试前一个月或半个月进行准备，死记硬背一些 知识点，就有可能取得高分，因此这并不能够真实有效 地反映学生学习的水平 。 同时，这种传统的考核方式导 致部分学生轻视能力培养， 仍然按照初高中的模式学 习，效果自然不佳。
(四)教师缺少课程实践经验
在行业企业中，销售管理的岗位有销售经理、店长、 销售总监等，其业务有所不同 。因此，应用型本科教育要 求教师拥有理论结合实践的能力，即教师除了要具备指 导实践所需的较高的理论水平与较广的知识面，还应当 熟悉实践的业务流程，即销售管理的业务流程 。但从实 际情况看， 大多数教师缺乏相应的销售管理实践经验， 他们大多从高校毕业后就直接进入高校工作，在这样的 前提下，其没有实践思维，也就难以培养出实践能力强 的学生。
概言之，销售管理类课程存在的各种问题，导致毕 业生的技能与企业岗位需求相较甚远，更无法在数字经 济时代与新居住时代进行房地产流通领域的创新创业 活动 。故如何更好地促进销售管理类课程内容与企业岗 位对接，使学生符合数字经纪服务人才的需求，是课程 改革必须思考的问题 。本文借鉴了董平在案例中提出的 课程开发模式，其结合广州城市职业学院与广州珠江啤 酒营销有限公司的合作案例，提出了三重互动协同课程 开发模式，即“目标协同—知识协同—教学协同”模式。 该模式以新居住房地产流通与管理理论为基础，以数字 经纪服务销售为主线，融合项目教学、任务实践，从而实 现了营销类课程的改革目标[5]。
三、新居住时代背景下数字经纪服务营销类课程改 革思路
结合新居住时代大背景， 在以房地产流通规律为 导向的前提下，重新构建“数字化时代销售管理”课程 框架，改革后该课程的新特点是旨在适应行业需求和 发展需要， 以实现跨学科交叉课程建设与培养目标 。 同时，需要建立能够满足日常教学需要的校外实习基 地和校内模拟实训基地 。例如，2021 年重庆移通学院 与重庆闹海科技有限公司(以下简称“重庆贝壳”)成 立了“新商科市场营销精英培养中心”，成为能有效开 展课程教学的基地平台 。结合重庆贝壳需求及学生的意愿，学生可以与重庆贝壳进行双向选择，进入重庆 贝壳进行暑期实习实践。
依据三重互动协同课程开发模式，融合课程思政理 念，结合数字经纪服务岗位的工作职责，确定课程的各 部分内容，并融合岗位工作需要具备的知识点、能力点 及职业素养，课程团队不断改进课程设计与教学方式， 而改进依据主要来自学生实训实践情况这一 间接反馈， 再结合课堂的教学效果，对课程设计与教学方式进行最 终优化 。课程改革以岗位需求调研为基本点，以典型项 目任务为纽带，以知识内容、技能及职业素养，教学模式 与方式为协同，旨在实现“教、学、做、练”的一体化[6] 。具 体课程改革设计思路如图 1 所示。
四、新居住时代背景下数字经纪服务营销类课程改 革路径
(一)课程目标
在数字经纪服务营销类课程建设中，关键的一环是 制定清晰的目标，具体目标表现为以下三个方面 。①课 程构建方面 。 以人才培养目标为前提，进一步完善数字 经纪服务营销类课程的教学计划、教学大纲及教学案 例，包括教学目的、课时分配等，且应具体到每个课时对 应章节的 PPT 课件、课后巩固、配套答案解析及课程相 关的学习视频等。②实习实训方面。结合人才培养目标， 校企要共同开发数字经纪服务营销类课程相应的实习 实践模块;数字经纪服务营销类课程的实习实践要注重 引导学生去企业调研、考察、交流，并通过以老带新等方 式培养学生的综合实践能力与创新创业精神，使其在实践中学习，从而实现个性化培养[7] 。③师资队伍方面 。全 面提升数字经纪服务营销类课程教师队伍的素质，校企 合作共建教学团队，致力于打造一支不仅结构好、素质 好、富有活力，还具有创新创业能力的高水平教学团队。
(二)融合思政元素
1.课程思政建设的必要性。根据《2021 大学生房产经 纪人职业调研报告》，大学生房产经纪人规模持续扩大， 过去三年，大学生经纪人数量增长超 5 成 。调查显示，有 65.01%的大学生经纪人具有大专学历，具有本科学历的 大学生经纪人占比为 34.39%，具有硕博学历的大学生经 纪人占比为 0.60%。不同城市间的大学生经纪人学历构 成存在差异，北京、上海的大学生经纪人群体中本科学 历占比六成以上 。未来高素质人才加入已成趋势[8]。
针对某些毕业生的调查结果显示，从事房地产销售 类岗位的毕业生大多建议对数字经纪服务营销类课程 内容进行进一步优化， 应加强职业规划与就业创业指 导，注重思想引导与品性磨炼 。同时，要通过各种方式培 养学生的实践适应能力，包括抗压、语言表达 、团队协 作、沟通协调等能力 。因此，从实践需求来看，现有的人 才培养体系需要进一步优化，尤其需要结合课程属性完 善课程设计，将课程与德育目标结合并在课程中挖掘思 政元素，将新时代中国特色社会主义思想与房地产经纪 行业的内涵紧密联系[9]，从而在课程教学中不断强化对 学生思想水平、政策认知、道德品质和职业素养的培育。
2.课程思政建设策略。根据《高等学校课程思政建设 指导纲要》， 经管类专业学生需要了解相关专业和行业 领域的国家战略、法律法规和相关政策，这就需要高校 对学生进行引导，鼓励学生深入社会实践、关注现实问 题，同时还需要培育学生的职业素养，包括诚信服务、德 法兼修等 。而要想建设符合现实需求的数字经纪服务营 销类课程，就要以此为遵循进行顶层设计，即在尊重教 育的本质规律和学生的成长规律的前提下， 先立足行 业 、企业及面向岗位三个不同层次设计课程思政目标， 然后结合课程的属性，多途径、多维度地挖掘其蕴含的 思政元素，并在基础课、专业课、实践课程等环节体现， 同时调整相应的教学内容、教学方式、考核评价方式等， 从而发挥其育人作用[10]。
(三)优化教学内容
从目前课程框架来看，数字经纪服务营销类课程对 数字经纪服务岗位的分析还需进一步精确化，即需要加 强学生对销售行业、数字化销售、销售管理的数字化转 型、销售关系管理，以及销售管理的实训实践等核心模 块的认识，达到让学生在“做中学”的效果 。基于此，高校 需要进一步对教学内容进行重构优化 。通过之前的校企 合作、企业访谈和对销售管理相关工作流程的分析，课 程团队确定了“数字化时代销售管理”课程的 8 大模块容及 28 个学习任务[11] 。同时，以教育部相关文件精神为 指导，课程团队进行了一系列课程改革尝试，包括开展 “数字化时代销售管理”课程思政的教学改革工作，探索 多元化思政元素挖掘方式，如从名人故事、国家大事与 社会热点等素材中挖掘思政元素 。另外，课程团队还致 力于将课程思政元素与专业知识进行有机融入 。具体课 程内容设计如表 1 所示。
(四)配套课程教学资源包
目前，数字经纪服务营销类课程教学资源较为单 一，在教学实践中，虽然具备基本的教案、大纲、课件、授 课计划等资源， 但是缺乏对应授课内容的视频教学资 源 。基于此，在优化路径上，可以考虑将校企合作作为课 程开发的突破点，比如，由企业派驻专家与校内专任教 师合作开发“数字化时代销售管理”课程的教学资源 。如 校企一起先搜集可用于“数字化时代销售管理”课程教 学实施的案例、视频、动画等资料，然后选取“数字化时 代销售管理”课程教学中的重难点内容，拍摄若干微课。 之后课程团队再搭建线上教学平台，如在雨课堂、超星 学习通等在线学习平台上建立有关“数字化时代销售管 理”课程的电子教学资源 。学生可以利用这些视频教学 资源进行课前预习，同时教师还可以利用其进行混合式 教学 。线上课程的建构使得学生碎片化时间的利用率变 得更高，学生除了可以根据实际情况随时学习，还能随 时随地与教师交流 。另外，教师也可以通过教学平台采 集学生全过程的学习数据，为更加精准的课程评价提供 依据[12]。
(五)改革课程教学手段
以往教师在授课过程中扮演的角色大多以 自我为 中心，课堂上大部分时间以讲授为主，这种方式下，学生 只是被动地接受知识，只能根据教师的讲授做笔记、做 练习，这种教学方式很难培养学生的自学能力 。因此，高 校提倡“Learning by doying”的全新教学形式，强调在“数 字化时代销售管理”课程教学过程中，教师的重要任务 之一是转变自身角色定位，即教师要从以自我为中心转 变为学生学习的引导者、启发者，坚持以学生发展为中 心 。同时，在授课内容上也需要做出应有的转变，即以解 决各类型实际问题为教学出发点， 综合采用项目教学、 任务驱动等多种现代化教学方式， 让学生能够边做任 务边学习思考 。 比如，在销售计划管理这部分的理论授 课环节中，教师可以根据某一种商品的销售方案设计， 按照每组 3~4 人的规格将班级学生分为不同小组，让其 以团队的形式开展实践，并在项目结束之时，评比各个 小组的销售业绩， 让团队进行总结汇报， 相互学习、改 进 。学生亲身经历商品销售方案的设计、优化、再实施等 环节之后，能有效达成本章节的学习目标 。同时，这也是 培养学生关注市场商业意识的有效方式。
(六)合理优化考核评价体系
现有的课程考核评价体系中， 评价的主要指标包含 学生的平时成绩及期末考试成绩 。从考核评价优化效益 来看， 最大的目标是让学生的理论理解深度与专业实践 能力能够得到同步提升 。从这个角度来看，“数字化时代 销售管理”课程的评价体系存在一定的不足之处。除平时成绩、期末考试成绩之外，还需要将学生的实践过程表现 及参与相关项目的表现指标纳入考核体系。比如，为了更 客观、全面、综合地对学生进行评价，可以将学生参与项 目的积极性、团队的合作程度、个人任务的完成度等要素 纳入全新的教学评价体系。另外，单一的考核评价主体会 影响评价的全面性，因此多个评价主体参与是“数字化时 代销售管理”课程综合考核制度改革的关键 。为体现课 程考核的多维性，可以充分利用校企合作形式，将学生的 课堂作业和小组成果交由合作企业专家进行综合评价与 考核，这种区别于传统的以教师为主导的方式，也会提高 学生对于课程内容的兴趣 。具体来说要注意以下两个方 面。①注重课堂教学过程评价。学生平时成绩占总成绩的 30%，其中考勤占 10%、学习态度占 5%、课堂讨论占 10%、 作业练习占 5%;项目的考核成绩占总成绩 10%;期末考 试成绩占比 60%。②注重评价方法的多元性。即评价主体 多元化， 采取企业导师评价模式与学生互评模式结合的 评价方法;在考查要素上应更全面，除了关注学生的专业理论知识方面的考查，还要关注学生职业素养、实践 能力方面的考查。
五、新居住时代背景下数字经纪服务营销类课程改 革反思
“数字化时代销售管理”课程建设既要迎合数字经 济时代， 也要符合新居住房地产流通领域的发展要求， 使学生毕业后能够从事数字经纪服务岗位的工作 。 因 此，建设标准化的课程内容和多样化的教学方式至关重 要。通常采用的方法是校企联合授课。从具体形式来看， 主要是根据课程内容属性与实践需要，邀请对口企业的 专家导师进驻课堂，与专职教师进行协作配合，甚至承 担一定的教学任务，以行业企业的视角阐释销售管理的 现状及未来发展 。企业导师在课堂上可以面对面地与学 生交流，一起探讨实际问题 。这种方式不仅可以带给学 生良好的体验，还能够为课堂教学注入新的活力 。但同 时也存在一些问题：企业导师一般是由企业高管或骨干 兼任，因此由于本身工作任务重，其授课时间不确定性较 大，同时也给教学管理工作带来了极大的挑战，如可能 导致经常性调停课，以及可能导致专职教师与企业专家 授课内容配合不连贯等 。除此之外，由于企业导师缺乏 一定的教学经验， 这对实践经验的传授会有一定影响， 以及在课堂设计和组织教学能力方面，企业导师也面临 诸多挑战，需要很长时间的打磨。
针对以上问题，课程团队建议“数字化时代销售管 理”课程采用多样化的教学方式，如企业导师可在线授 课或提前拍摄一些授课视频， 这种方式时间比较灵活， 教学组织过程也不复杂，可以解决企业导师授课的时间 问题[13] 。另外，在课程实践模块中，为了保证课程教学的良好效果，对学生实践结果的评价也需要邀请企业导师 共同参与 。具体来说，校企要联合开发课程，邀请企业导 师参与教学内容的开发和设计，并结合真实案例，采用 项目制教学，同时也需要不断融合新技术，培养学生的 信息技术能力，使学生最终成为高素质的复合型数字经 纪服务人才。
六、结语
在人才培养过程中，课程建设至关重要 。只有建设 符合学校发展与市场需求的精品课程，才能培养出面向 未来的数字经纪服务人才 。因此，数字经纪服务营销类 课程改革任重而道远，好的教学内容与方式仍需要不断 打磨，同时还要整合与嫁接相应的内外部资源，借助多 种形式更好地实现教学目标 。如创新校企合作新方式， 以及提升学生的实践技能，进而通过深耕销售管理与营 销实践技能， 提升学生在未来职业生涯中的适应性，同 时提升学生的就业和创业能力 。另外，要组织学生对销 售经理或营销总监的工作流程进行学习观摩，提升其课 程学习的体验感与参与度 。 同时，课程思政的引领也很 重要，为了让学生潜移默化地受到思政教育，教师需要 将思政点与知识点有机融合，在传授知识的同时进行价 值引领。这样才能使学生在学到专业知识的同时树立正 确的价值观，形成良好的职业素养，具备高度的法律意 识，从而在未来的工作中做到遵纪守法、爱岗敬业、真诚 服务。
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