基于生命周期理论的房地产企业纳税筹划研究论文

 

　　［关键词］生命周期理论,房地产企业,纳税筹划
 

 

　　房地产企业是我国重要的纳税主体，在我国市场经济发展中发挥着重要作用。目前，房地产企业在发展中面临着更加严峻的市场环境。如何借助有效的纳税筹划手段降低企业税负，使企业获得更高的价值，已成为房地产企业重点关注的内容。不过，现阶段较多房地产企业在开展纳税筹划工作时并未引入生命周期理论，未能在不同阶段针对性实施纳税筹划方案，导致纳税筹划效果不佳。因此，重点探究基于生命周期理论的房地产企业纳税筹划策略意义重大。

 

 

　　①筹划性。房地产企业在发展过程中，需要在经营活动开展前开展纳税筹划工作，严格按照相关政策法规、企业发展等方面的要求，形成与企业实际情况相符的纳税方案，有效降低企业税负。②合法性。房地产企业工作人员在纳税筹划过程中，要保证各项工作均在法律允许范围内，同时还应满足相关规定要求。房地产企业在纳税义务履行前，应制定合法的筹划决策，防止企业面临逃税风险。③多维性。房地产企业的各个工作环节均会涉及纳税筹划，所以纳税筹划在范围上应包含所有与税费有关的环节。另外，房地产企业还应与其他单位保持良好的联系，积极探索有效的节税方案，实现纳税筹划目标。④目的性。纳税筹划的具体目的是使房地产企业拥有更高的经济效益，降低税负，并且有效防控税务风险，保障房地产企业健康发展。

 

 

　　一是提升企业竞争实力。现阶段，房地产市场竞争逐渐加剧，加上国家宏观调控政策的影响，房地产企业面临较大的发展压力。通过科学开展纳税筹划工作，房地产企业能够对内部资源进行科学配置，降低自身税负，有效降低企业成本，这样一来，房地产企业能够拥有更多资金进行价值创造，使企业竞争实力得到进一步提升［1］。二是能够降低纳税成本。房地产企业项目规模较大，涵盖内容较多，因此会涉及较多税种，如企业所得税、土地增值税等，导致企业纳税负担过重。通过科学开展纳税筹划工作，房地产企业可借助相应税收优惠政策合法降低纳税成本，缓解发展压力。三是增加经济收益。税收工作具有固定性、无偿性等特征，要求房地产企业具有良好的资金流转情况。根据《中国企业税收负担报告》，房地产企业总税负占到40%以上，以房地产企业收入为例，税负占20%～25%。税负无法避免，不过房地产企业可借助科学的纳税筹划措施降低企业税负，使企业获得更高的经济收益。

 

 

　　房地产企业经营过程中，各阶段均会涉及税务活动，若想获得良好的纳税筹划效果，需要立足生命周期角度，针对性开展各阶段的纳税筹划工作。

 

 

　　首先，合理选择筹资方式。通常情况下，在房地产开发时，房地产企业的自有资金无法满足项目的实际需求，因此会通过不同的方式进行筹资，如银行贷款、企业拆借等。房地产企业要合理选择筹资方式，以防止出现较高的筹资成本。若选择银行贷款的方式，企业可在税前开展利息费扣除工作，也可以在清算土地增值税时进行加计扣除，从而有效降低企业税负。企业若采取拆借这种手段，则会面临较大的风险，且无法有效降低企业税负。因此，筹资过程中，企业应首选银行贷款的方式。其次，科学选择组织形式。项目实际开发环节，房地产企业可在项目所在地成立子公司，也可成立分公司。对于前一种形式而言，子公司属于独立法人，能够进行税款的单独缴纳。这种情况下，母公司无法参与到子公司收益、亏损调整中，不利于企业税负降低。房地产企业若成立分公司，能够合并计算母公司与分公司的应纳税额，可以做到弥补亏损，且由母公司负责企业所得税缴纳。因此，组织形式选择过程中，房地产企业需要全面考虑不同组织形式对企业税负产生的影响，经实际对比分析后再加以选择，将企业所得税降至最低。

 

 

　　首先，注重项目分期与开发类型选择。①针对项目分期，一些房地产企业在项目开发环节往往会选择分期开发的方式。土地增值税税法规定中提出，若项目为分期开发的方式，清算土地增值税时，应将分期单位作为对象。同时，不同时期计算获得的增值税额不可合并，所以可能会存在一期项目增值额为正，需要缴纳土地增值税，三期项目增值额为负，无须进行土地增值税缴纳的情况。不同时期增值额无法相互抵扣，无法很好地降低土地增值税额。面对这一情况，房地产企业在前期项目规划过程中，应对各期项目增值额进行事先测算，并作出合理调整，以获得最佳土地增值税增值率，从而有效降低企业税负。②选择项目类型时，通常存在两种可以选择的类型，第一种为普通住宅，第二种为非普通住宅。第一种类型能够在土地增值税方面享受到免征优惠，实际筹划环节需要对增值额分别进行核算。一些地区在项目类型上划分得更加细致，除了以上两种，还包括商业用房等。相关规定提出，对于不同类型的房地产，应进行收入、各项税额等的分别计算，不同类型房地产之间的增值额无法相互弥补。这种情况下，易出现分类越细，税负越高的情况。因此，在项目类型划分过程中，房地产企业应与当地税务机关进行沟通，了解其实际要求，在此基础上，进行土地增值税测算，合理选择项目开发类型，以减轻自身税负。③考虑毛坯房与精装房占比。对于精装房，其中较多家具、家用电器等均可获得13%的增值税专票，因此，企业要科学设定精装房占比，提高抵扣额，最终降低企业税负。另外，精装修支出能够在土地增值税计算环节列支，一些硬装支出能够享受20%的加计扣除优惠。

 

　　其次，合理选择融资方式。项目开发过程中，往往需要有充足的资金，房地产企业为获得更多资金，会开展融资活动，较为常见的方式为债务融资。相关税法规定要求，企业由于借款出现的利息支出，无法进行进项抵扣［2］。因此，房地产企业纳税筹划与利息支出存在较为密切的联系，企业要合理选择融资方式。①针对企业所得税，如果企业能够获得金融机构借款证明，就可在税前进行列支。对于从非金融机构借款所产生的利息支出，当借款利润不高于同期同类商业银行借款利率时，可在税前进行列支。②对于土地增值税，获得金融机构借款证明，且不高于同期同类借款利率的情况下，能够进行扣除，开发费用小于等于开发与土地获得总成本的5%时，能够进行扣除。如果企业未能获得借款证明，可共同核算开发成本与利息支出，对于小于等于开发与土地获得总成本10%的部分，可计算扣除。因此，房地产企业在融资环节应对同期商业银行借贷利率等进行综合分析，进行扣除金额测算，从而合理融资。

 

　　最后，合理选择项目承包方式。对于房地产项目而言，主要存在两种承包方式。一是甲供工程方式。这种承包方式下，企业有一部分材料采购权，可获得13%的增值税专用发票。二是工程直接外包方式。这种方式是与建筑企业签订合同，主要由建筑企业负责采购项目材料，项目承包可获得9%的增值税专用发票。这两种方式下，增值税进项税额存在4%的差异。因此，工程出包前，房地产企业应进行出包计划的科学制订。例如，在电梯安装方面，可以同电梯安装公司签订两份合同，将电梯采购与电梯安装分开，从而使企业更好地进行增值税进项税额抵扣。相关税法提出，建筑企业在甲供工程中，可选择简易计税法，适用于3%的税率。这种情况下，房地产企业只能按照3%的税率抵扣进项税。因此，房地产企业应与各方积极沟通，确保合同内容中拥有明确的税率，结合实际进行进项抵扣额测算，最终合理选择项目承包方式。

 

 

　　首先，科学利用促销策略。销售阶段，房地产企业为获得良好的销售效果，会采取相应的促销售手段，如赠送家电、打折等。房地产企业选择赠送家电这一方式时，因赠送家电带有销售性质，往往需要缴纳相应的增值税［3］。而相关规定中提出，若企业选择折扣方式开展销售活动，在同一发票中显示折扣额和销售额的情况下，可以折扣后销售额为主，进行增值税缴纳。从而得出，房地产企业促销环节，应选择直接折扣的方式，避免采取赠送赠品的方式。其次，采用销售定价筹划方法。当开发成本固定时，随着销售价格的不断提升，房地产企业税后利润也会有所增加。不过，受土地增值税的影响，企业税后净利润的获取会在一定程度上受到限制。当销售定价超过土地增值税最大临界价格时，企业面临较大的土地增值税税额，最终会减少企业利润。因此，房地产企业需要对土地增值税进行考虑，合理定价。最后，控制销售进度，对纳税时点进行合理调节。对于房地产企业而言，其通常会选择预售的方式，当销售面积达到开发项目的85%时，则需要清算土地增值税。房地产企业需要对销售进度进行控制，从而对土地增值税纳税时间加以延缓，使企业获得更高的资金时间价值，如可以科学构建销售进度控制机制，从而获得良好的纳税筹划效果。

 

 

　　现阶段，土地增值税清算环节主要是对不同类型的房地产进行分别清算。由于不同地区在清算土地增值税时存在不同的标准和要求，房地产企业需要结合实际，全面考虑纳税内容，做好清算阶段纳税筹划工作［4-5］。房地产企业财务人员应对清算时间节点进行准确把握，现行政策中并未对清算时间作出明确规定，不过房地产企业可通过开发周期等，对清算时间进行科学安排。同时，房地产企业还应与当地税务机关做好沟通交流，明确成本要素，同时作出合理调整。通过“三分法”详细分析开发项目情况，找准成本核算对象，结合企业前期定价方案，科学清算土地增值税，确保增值率具有较强的合理性，减轻企业税负。此外，房地产企业财务人员需要对当年结算情况、房产销售情况等进行提前预算，合理预计所得税汇算金额，避免企业面临更重的税负，为房地产企业健康发展提供保障。房地产企业还应进行税务管理制度等的科学构建，编制完善的纳税风险应对方案，并在纳税筹划人员能力持续提升的同时，促进纳税筹划工作科学实施。

       3.5持有阶段的纳税筹划策略

 

　　在持有阶段，房地产企业可选择先租后售、分解租金收入、税前扣除等方式开展纳税筹划工作。房地产监管环节，应科学开展筹划工作，具体可选择自用的方式，也可选择出租的方式。通过简化出租体系，进一步分解租金收入，这也是一种纳税筹划手段。例如，房地产企业在房屋租赁时，会涉及房产税、增值税，进而会使房地产企业面临较重的税收负担［6］。而选择配套物业管理方式，房地产企业只需要进行附加税、增值税缴纳，会在一定程度上降低企业税负。因此，房地产企业可通过综合分析租金与物业管理费，科学开展纳税筹划工作，从而获得良好的筹划效果。例如，房地产企业房屋持有阶段，可成立物业管理公司，进行纳税筹划。此外，税前扣除项目管理费、应付职工工资、员工福利、广告费用等均能在一定程度上减轻企业税负，从整体上对企业税负进行控制［7］。总之，房地产企业要编制出更加科学的纳税筹划方案，确保纳税筹划工作高质量实施。

 

 

　　在房地产企业现代化发展过程中，纳税筹划的作用日渐凸显，通过科学开展纳税筹划工作，能够有效提升房地产企业竞争实力，减少成本支出，获得更高的经济效益。不过，房地产企业整个项目开展阶段均会涉及税务问题，各阶段的税负情况会对企业整体税负产生直接影响。因此，房地产企业开展纳税筹划工作时需要引入生命周期理论，将关注点放在项目整个生命周期，分别做好项目筹备阶段、项目建设阶段、销售阶段、清算阶段、持有阶段的纳税筹划工作，以此确保纳税筹划工作全面实施，从而在降本增效的同时，实现企业健康可持续发展。

 

 

　　［1］郭永梅.房地产企业全过程税务筹划策略研究［J］.经济与社会发展研究,2021(12):78.

 

　　［2］孙志华.房地产企业税务风险及防范策略研究［J］.品牌研究,2022(6):151-153.

 

　　［3］黄明英.对房地产开发项目的税务筹划研究［J］.中国市场,2023(20):153-156.

 

　　［4］崔晋兵.“营改增”背景下房地产企业的税务筹划研究［J］.财讯,2022(22):111-113.

 

　　［5］萧梓珊,王宇晴,魏浩楠,等.房地产企业土地增值税的纳税筹划分析［J］.会计师,2023(5):51-53.

 

　　［6］刘爽.房地产企业的税务筹划问题研究［J］.租售情报,2023(1):32-34.

 

　　［7］肖佩君.论房地产企业的主要税种与纳税筹划［J］.中小企业管理与科技,2022(15):160-162.