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摘 要：资金就是企业的血液，对于房地产企业亦是如 此。房地产开发项目具有建设周期长、资金投入量大等特 点，这就要求企业资金管理人员要更加合理地管控资金流 向。本文就房地产企业加强现金流管理的必要性、房地产 企业现金流管理存在的问题及其对策措施展开了分析和探 讨，希望通过本文的研究，能够为房地产企业加强现金流 管理提供一定的思路，同时也为其他企业提升资金管控水 平提供一定的参考奠定基础。
关键词：现金流管理,房地产企业,问题,措施
近年来，我国着力建立和完善房地产调控的体制机制。随着“房住不炒”政策逐级落地，一、二线城市 的房市价格逐渐趋于平稳，三、四线城市的房市量价 齐跌，利润空间越来越小，融资门槛越来越高，房地产 企业发展压力越来越大。有些企业由于前期扩张速度过 快，市场环境变化造成的现金流紧张状态短时间内无法 缓解，引发债务危机，最终走上破产清算、重组之路。 2019年全国倒闭的房地产企业就超过400家。在如此严 峻的市场环境下，企业要想“活下去”，避免在市场竞 争浪潮中被吞并，强化现金流管理是十分必要的。
一、强化房地产企业现金流管理的必要性
在《企业会计准则第31号—— 现金流量表》中， 现金流量表是反映企业在一个会计期间内产生的现金 和现金等价物的流入和流出的报表，以收付实现制为 编制原则。现金流量表不仅体现出企业一个时期内现 金流动情况，同时反映出企业的支付能力、偿债能力 及支付股利的能力。常规房地产企业进行内部现金流 量管理，可以分别从投资、筹资、经营三个方面入 手。对现金流量进行管理，是指通过计划、分析、预 测、决策、报告等措施对企业在开展经营活动、投资 活动、筹资活动过程中产生的资金运动进行有效管理 和控制，从而实现企业价值最大化。
(一)科学的现金流管理体系有利于提高企业抗 风险能力，对房地产企业开展项目投资活动具有促进 作用
房地产企业在生产经营中需要大量资金，现金流充 足有助于企业购买土地、工程建设、营销推广等活动顺 利进行，现金流的持续通畅能保证企业的有序发展。
2019年3月， 中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心发布的“2019年中国房地 产企业500强”排行榜上，世茂房地产控股有限公司名 列第15位，福晟集团名列第41位。2020年初，世茂房 地产联合中国四大MAC巨头之一的东方资产并购了福 晟集团，这一行动，完全颠覆了以往常人认为的企业 并购，“大鱼吃小鱼”的市场惯例被打破，福晟集团 这条“大鱼”沦落到被其他房地产大鳄和金融大鳄吞 并，究其根本原因就是“没钱了”。2019年全国房地 产市场交易遇冷，大部分房地产企业销售回款减少， 房子卖不动，外部融资难。截至2019年6月底，福建福 晟集团合并报表数据显示，存货余额约597亿元，比 年初的490亿多107亿元， 增幅22%， 其中受限存货119 亿元，存货周转率为0.31. 相比去年同期下降18%。 应收账款周转率为8.99.去年同期为18.07.同比下降 50%。参考企业的资产负债表，长期资产负债率过高 也是导致福晟贱卖资产的重要因素。截至2019年6月 底，福建福晟集团总资产951亿元，总负债741亿元， 资产负债率为78%。负债中短期债务余额为443亿元， 而公司账上资金73亿元，扣除受限资金16亿元，可动 用的资金为57亿元，已无法覆盖短期负债。当市场寒 冬来临，现金流紧张的福晟短期内很难得到改善，被 并购也不可避免。
(二)现金流量能充分反映企业在一个会计年度 内取得的真实业绩
通常而言，一个房地产项目的建设周期要跨越好几 个会计年度，在房地产企业会计处理中，所有开发项目 未完工期间取得的购房款通过“预收账款”会计科目核 算，支付的土地成本和工程款通过“开发成本”会计科 目核算，直至项目达到完工条件的会计年度，才进行确 认完工产品销售收入和结转成本的账务处理。而会计判 定完工条件主要是依据国家税务总局出台的关于所得税 方面的文件内容，该文件中详细指出了关于房地产企业 经营收入、支出等的相关内容。因此，房地产企业确认 收入和成本的时点存在滞后，从开始预售阶段收到购房 款到完工年度确认主营业务收入、结转主营业务成本少 则滞后一两年，多则滞后三四年，在完工年度的财务报 告中，按照权责发生制原则编制的利润分配表数据实际 上包含了企业以前年度的经营成果，而按照收付实现制 原则编制的现金流量表数据则反映的是企业在实际取得现金收入年度的业绩，较为及时、准确，更有助于股东 充分了解企业的财务状况和支付能力、偿还债务能力及 支付股利能力[1]。
二、当前我国房地产企业现金流管理存在的问题
(一)资金预算管理缺失
合理编制资金预算对房地产企业决策层掌控项目开 发节奏是至关重要的。一个新的投资项目决策前，对资 金运动进行准确的预估有助于企业资金的合理安排。但 是，在现实工作中，许多企业决策层对这项工作并不重 视，往往项目建设到一半出现资金匮乏和紧张时，才开 始对后期还需投入的资金进行估算。如果找不到良好的 解决方案，就采用降低项目品质减少投入、延长施工单 位工程进度款结算周期等方式来缓解资金压力，这种做 法对企业的信誉和发展是非常不利的[2]。
(二)绩效考核体系不健全
企业管理者一味强调销售业绩、追求账面利润， 但缺乏现金回款意识。特别是当房地产市场低迷时，营 销部门为了完成销售业绩，通常通过降价、延期支付首 付款等手段来促进销售。销售人员只需和客户签订购房 合同、收到首付款就可以拿到全部提成，对于剩余房款 是否能如期收回却无人跟踪和落实，监管脱节造成应收 账款占比增加，现金流入减缓，坏账风险增大。
(三)融资模式落后单一，缺乏创新性
当前，我国房地产企业项目开发大多是通过外部 融资来筹集资金，银行信贷是当前普遍的融资模式。 当企业自有资金达到投资总额30%时，即可向银行申 请贷款，贷款资金比例占项目投资总额的50%~70%。 过度依赖银行使企业在与银行贷款利率的博弈中处于 劣势，为了能尽快获得资金支持，对于银行提出的任 何放贷条件企业只能妥协。
三、房地产企业加强现金流管理的有效措施
(一)结合企业战略发展需要，建立科学的资金 预算管理体系
房地产企业在对一个新的投资活动做出决策前， 应通过编制资金预算对整个投资活动所需要的资金总 量做出合理的估计，事先落实好资金来源，规范资金 使用途径，避免不合理的支出。
(二)将现金回款指标纳入销售业绩考核体系， 做好应收账款管控工作
1.谨慎制定赊销策略的具体实施细则，规范赊销 业务审批流程
当房地产市场低迷时，企业通常会采用允许客户 延期支付购房款的赊销策略来吸引客户来买房。为合 理控制由此产生的应收账款可能出现的坏账风险，就需要谨慎制定赊销策略的具体细则、规范审批流程， 事前做好赊销客户资信调查。
(1)谨慎制定赊销策略的具体实施细则，内容 包括延期支付首付款的期限、延期办理银行按揭贷款 的期限、延期付款的金额、审批人的审批权限等级划 分、延期付款方案执行的时间段、经律师审核后的延 期付款承诺函等[3]。
(2)规范赊销业务的审批流程、事前做好赊销客 户资信调查。
a.在签订购房合同前，需要延期付款的客户本人签 署延期付款承诺函、提供1个月内人民银行出具的本人 及配偶的“个人征信查询报告”原件。
b. 申请人必须与购房合同上的买受人一致。
c.销售人员负责指导客户完成申请材料的填写和收 集，并在材料上签字以保证申请材料是由客户本人签 署且复印件与原件核对一致，相关材料经销售部负责 人审核同意后送财务部负责人复核。
d.财务负责人对客户延期付款申请材料出具审核 意见，报企业负责人审批后反馈销售部负责人。
e.销售部负责人依据审批意见，对批准通过的， 由 销售人员预约客户签订购房合同;对未批准通过的， 销售人员与客户说明原因，寻找其他解决方案。
2.将现金回款指标纳入销售业绩考核体系
制定销售部门的业绩考核指标，不能只考核签约 销售总额指标，还要考核现金回款总额指标，两个指 标权重各占50%较为合理。要将现金回款情况直接与 销售人员的绩效奖惩挂钩，增强销售人员的风险防范 意识，按照“房子是谁卖的，谁就要负责把款项收回 来”的原则，让每个销售人员都能够清楚地认识到收 回欠款的重要性，严格按账期约定还款日及时催收欠 款并定期向销售部负责人汇报。
3.建立应收账款台账，积极开展账龄分析，定期 对账
财务部门应建立应收账款台账，并积极开展应收 账款账龄分析，编制应收账款账龄分析表，将客户的 欠款、还款等重要信息资料定期和销售部门核对并汇 报给企业负责人。对已出现逾期还款的客户督促销售 部门采取相应措施，如委托律师签发催款函、向人民 法院提起诉讼等，及时追讨欠款，避免出现坏账。
(三)合理控制土地成本和规范工程款支付的审 批流程
1.控制土地成本
房地产企业取得土地的成交价格决定了土地成本 的高低，在参加拍地竞买前，先对欲购买土地所在城市的房地产市场环境进行调研，了解目前周边在售房 地产项目的价格、土地成交价格等，以实现对土地成 本的合理控制。
2.规范工程款支付审批流程
(1)工程进度款支付的审批流程
a.工程进度款支付审批要求实行“工程进度款支付 申请表”传递会签制度。
b.施工单位完成合同约定的工程节点，达到工程 进度款申请条件，填报“工程进度款支付申请表”。 填报人在申请表上应正确填写项目名称、工程形象进 度并附上工程款计算明细表加盖公章后报送监理单位 审核，监理单位负责人签署意见加盖公章后，转报建 设单位工程部审核。
c.工程部负责人对本次申报工程量进行审核，并签 名做实，再传递给成本预算部复核[4]。
d.成本预算部负责人依据核实后的工程量，对应 付款金额进行核对，并签名做实，通知施工单位开具 发票，将填制好的报销凭证连同发票、工程进度款支 付申请表一同传递给财务部复核。
e.财务部负责人对付款申报材料进行审核，签名做 实后送企业负责人审批。
f.企业负责人审批同意后返回财务部，财务部将应 付款项转账到施工单位指定账户。
(2)工程结算款的审批程序
a.单位工程结算款审批实行“工程结算款支付申请 表”传递会签制度。
b.工程竣工，施工单位如实填写“工程结算款支 付申请表”，内容包括项目名称，完成产值总额，申 请付款金额等，且连同所有竣工材料全部移交建设单 位工程部，工程部负责人核实所有竣工材料完整无 误、手续齐备后签字确认传递给成本预算部办理工程 结算。
c.成本预算部完成工程结算手续，编写工程结算 书，施工单位和建设单位双方须在工程结算书上盖章， 以示对工程结算书载明内容无异议。成本部负责人填制 报销凭证，连同工程结算书、发票传递给财务部。
d.财务部负责人对付款申报材料进行审核，签名 做实后送企业负责人审批。
e.企业负责人审批同意后返回财务部门，财务部门 将应付款项转账到施工单位指定账户[5]。
(四)强化融资管理
房地产企业切合自身资金需求，选择合理的融资方案;打破传统单一的融资模式，敢于尝试新的融资 组合模式，分散融资风险。
1.选择合理的融资方案
房地产企业结合每个投资项目的实际情况，开展 项目可行性研究。对项目融资的规模、方式及实施时 点等事先做出计划，统筹规划，协调安排，使融资方 案与投资项目进程相匹配。
2.创新融资模式
房地产项目投资需求大量的资金，对外融资是解 决资金缺口的有效方式。房地产政策持续调控，银行 信贷规模收紧，房地产企业必须打破传统单一的银行 贷款模式，敢于创新，评估机构投资、信托计划、基 金等融资新模式，通过择优组合，分散融资风险。
3.严格把控融资质量
房地产企业本身对资金的需求量很大，融资过程 中对涉及的成本、时间、便捷性、弹性及其他辅助类 约定、协议内容都要有明确规定，保障整个融资过程 能够合法合规地进行[6]。
四、结语
综上所述，现金是企业的血液，现金流是企业的 血脉，现金流是否充足决定了企业抗风险能力、生存 能力的高低，是企业高质量发展的基础力量。本文详 细地剖析了房地产企业现金流管理存在的问题，并提 出了相应的改进措施。本文笔者认为，企业管理者应 不断提高资金管控意识，时刻关注资金的运动过程和 变化，做好现金流管理工作，对其实施有效的控制和 分析，及时调整投资决策，规避风险，这样才能在激 烈的市场竞争中保持竞争优势，实现高质量发展。
参考文献
[1] 胡培懿.企业现金流管理的重要性和现金流的管理对策的浅析[J].市场周刊•理论版，2018(42)：33-34.
[2] 经玉鹏.浅议房地产企业现金流管理的重要性和现金流的管理措施[J].价值工程，2010(9)：20.
[3] 余珊君.浅谈房地产企业现金流管理[J]. 中国经贸， 2011(16)：241-242.
[4] 孟静朵.房地产企业现金流管理问题和对策[J].财经界•上旬刊，2019(6)：46-48.
[5] 丁国全.房地产企业现金流管理措施[J].合作经济与科技，2008(1)：64-65.
[6] 李霄羽.房地产开发项目结算计税成本及以后取得发票的财税处理[J].注册税务师，2015(6)：30-32.
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