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摘 要：现阶段，我国房地产企业在各种政策的影响下， 经营理念发生了显著变化，从过去的追逐暴利的外延发展 模式逐渐转变为以效益为中心的内涵发展模式，从过去大 量投入开发建设资金逐渐转变为谨慎拿地、强化现金流管 控。在此背景下，房地产企业之间的市场竞争更多体现在 内部管理特别是现金流管理的比拼。鉴于此，本文主要分 析了新形势下房地产企业现金流管理存在的主要问题，例 如现金流管理意识薄弱、现金流预算管控不严、融资渠道 比较单一、现金流管理缺乏风险预警机制等，并针对这些 问题提出了相应的改进对策。希望本文的研究能够为企业 强化现金流管控提供有益的参考与借鉴。
关键词：现金流,房地产企业,新形势
房地产行业在我国市场经济发展过程中占据着重要地位。该行业企业发展具有显著的现金流特征，如 资产负债率高、资金需求量大、资金回收周期长等， 若经营不善，就会给企业带来严重的财务风险。为 此，越来越多的企业经营者开始关注财务中的现金流 指标，也将高效解决现金流问题作为衡量企业平稳发 展的必要条件。尤其是在国家宏观政策的不断调控、 金融政策的不断紧缩、三道红线等的局势下，越来越 多房地产企业会陷入严峻的现金流困境中。为此，有 效解决现金流问题对房地产企业而言就十分重要。
一、房地产企业现金流管理概述
房地产企业实施现金流管理是对所有业务活动经 营过程中的资金流动情况进行精细化管控，是企业实 现业务项目经营、投融资活动的核心组成部分。房地 产企业涉及的项目建设周期长、期间消耗的各种资源 较多、资金需求量大而且资金占用时间较长，而企业 自身所拥有的自有资金难以满足其各种规模扩张、业 务运营需求，因此，必须选择其他融资方式。企业通 过外部融资虽然能获得一定的项目资金，但也会产生 高额利息从而增加企业财务负担。部分企业为了获得 更多银行等金融机构融资，会选择粉饰财务报表等， 给企业实际运营埋下了严重的经济隐患、财务风险。 现阶段，各房地产企业融资难度进一步增大， 一旦企 业实际销售情况达不到预期，将无法在预期时间内还清账款，就会给企业造成严重的现金流风险。为此， 本文研究房地产企业加强现金流方面管控内容具有重 要的实践意义。
二、新形势下房企强化现金流管理的必要性
稳定的现金流是任何企业在市场中生存和发展的 基础条件，房地产行业典型的特点有：资金密集性、 资金需求体量大、投资门槛高、资金回收慢、风险高 等。近几年，在国家宏观政策调控的影响下，各房地 产企业能否顺应时代发展形势获得足够的现金流量， 维持其正常业务活动运营至关重要。房地产企业强化 现金流管控主要是对企业内部项目运营、筹资、融资 活动涉及的现金流动情况进行详细分析，对各环节的 基础数据进行详细的分析，借助有效的数据分析手段 调控各环节的资金分配、使用，能够实现企业经济效 益最大化。强化现金流管理，也可以促进企业内部各 职能部门人员相互配合、相互监管，有效降低资金使 用成本，增强风险防范能力，有利于提高企业整体的 市场信用度，以获得更多的融资机会。
三、新形势下房企现金流管理面临的困境
(一)现金流管理意识薄弱
房地产企业在实际运营过程中，现金流量表的编 制能够切实反映企业当前资本流动趋势，也便于高层 领导人员对内部业务活动进行切实了解，从而对其提 出合理的管控决策。尽管现金流量表对企业管理十分 重要，但是，在实际上各房企管理者对现金流量表的 重视程度依然不够，具体表现在： 一是企业管理者自 身综合能力有待提高，对财务管理的理论知识了解不 够，甚至没有强烈的现金流管控理念;二是多数企业 经营者会更加关注能够引起直观经济效益的业务活动 项目，仅把项目盈利作为主要的考核指标，对现金流 量方面缺乏考核。总之，很多企业忽略现金流量方面 的管控， 一味地提升收入和扩大规模，并不利于企业 实现长久、稳定的运营发展目标[1]。
(二)现金流预算管控不严
第一，企业当前现金流预算管控系统集成度较 差。在当前信息化技术应用十分广泛的时代背景下， 越来越多的企业开始引入先进的软件系统进行内部管控，房地产企业同样如此，会选择各种可行的信息化 软件，如预算管理软件、财务软件、人力资源软件、 办公软件等。但是，企业在应用这些软件过程中并没 有实现不同系统间的连接，导致各系统都单独运行， 没有形成有效的数据传输、信息沟通渠道，如图1所 示。而现金流预算管理软件功能的发挥需要全体人员 的共同参与，单独依靠部分人员不能获得全面的基础 数据信息，也无法实现有效的预算内容编制、执行、 管控等，最终预算效果也会大打折扣，影响企业内部 现金流的高效控制。第二，部分企业并没有设置独立 存在的现金预算管理中心，对整个现金预算过程的管 控不严谨。部分企业在实施现金流预算过程中，更多 的是让财务人员或其他管理人员兼任预算相关工作， 但这些人员因为缺乏专业的预算理论和实践知识，并 不能很好地做出预算决策和相应可行的预算方案，导 致企业内部经常会出现预算职责划分不清晰、预算目 标过于宽泛、预算编制缺乏实操性、预算控制力度 弱等，使现金流预算无法完成其预期目标。房地产 企业内部相关人员在进行现金流预算体系编制时， 会更加注重对眼前利益的获得和营销市场份额的增 加，而忽略了内部成本方面管控，以至于经常出现 高估现金流入、低估现金流出的情况，因内部人员 对现金流变动缺乏正确预估，最终使企业陷入严峻 的现金流管理困境[2]。
(三)融资渠道比较单一
随着国内金融行业政策的不断收紧、国内外经济 局势的动荡，使各行业发展都迎来了前所未有的变 革，而房地产行业也面临着新一轮的风险和挑战。国 内房地产行业在实际运营过程中对银行等金融机构的 依赖度较高，而且通过银行途径获得的融资金额占比 较高，融资方式比较单一，融资结构的设置也缺乏一 定的合理性， 一旦银行方面收紧贷款政策，企业就会 面临着资金不足的困境。而且，现阶段各房地产企业 依旧在进行建设用地的投资、土地面积的储备，需要 花费的资金体量较大，如果不能解决融资问题，就会 持续增加企业资产负债率，严重影响企业后续的运营 发展。
(四)现金流管理缺乏风险预警机制
房地产企业在实际业务活动运营过程中涉及的环 节众多，每个环节都与资金有一定关联，所以，企业 内部要想实现高效的现金流管控，仅依靠财务部门人 员是远远不够的，还需要其他各环节人员的全力支 持。但是，实际上，房地产企业在进行业务活动时， 涉及现金流管控的工作往往都是由财务部门人员单独 开展的，其他各部门人员并没有适当提供有效协助， 导致实际上现金流管理的事前预估、事中监管、事后 管控的全过程职责很难有效融合到当前内控工作中。 最终，企业内部现金流管控工作会完全脱离内部控制 流程。另外，在开展现金流管控中，也没有设置灵敏 的、自动化的风险预警机制，更多的是依靠岗位人员 进行风险识别、预防、控制，使企业现有现金流管控 面临诸多风险，企业的整体抗风险能力也亟须提高[3]。
四、新形势下房企强化现金流管理的有效对策
(一)增强现金流管理意识，提升人员专业素质
房地产企业高层管理者、经营者需要从自身做 起，树立正确的现金流管理意识，积极学习财务方面 先进管理理念，重视现金流管控在整体运营管理中的 战略地位，可以通过对现金流量变动分析来评估业务 方面绩效情况。企业经营者在做出重大决策前，要 充分对现有数据信息进行研究分析，还要充分考量项 目业绩和财务管理水平，在确保最终业务活动盈利的 同时，保证对该项目的财务管控也处于较高水平。其 他各职能部门在领导层的正确引导下也要重视现金流 方面知识普及学习，为此，企业人力资源管理部门可 以依据各部门实际职责制定和组织有针对性的培训活 动，逐步提升企业内部全体人员对现金流量管控的重 视度，也能借助培训活动帮助各岗位人员提高自身专 业技术和综合素质[4]。
(二)加强现金流预算管理
第一，成立独立的资金管理部门，并安排专业的 人员做好资金预算动态管控。房地产企业内部实现动 态资金预算管控需要逐步落实，首先，制定年度现金 流规划，年度现金流预算目标的编制是建立在所有业 务活动基础之上的，要求相关岗位人员都能积极参与 基础预算指标编制。相关基层岗位人员共同商议编 制预算内容，编制好草案后逐级上报给相关领导层 人员，获得审批后可实际执行。其次，对年度目标进 行有效划分，落实到季度和月度资金预算目标。年度 预算目标如果过于泛化，各岗位人员在实际工作中并不能保障其自身行为符合年度预算目标，所以，要进 一步细化年度目标，可划分为季度、月度，对于不同 指标划分周期也有所不同，具体由各部门负责人与预 算管理中心人员商议决定。最后，对于变化较大的指 标可考虑制定周目标，各阶段性的现金流预算目标制 定都需要财务人员、业务人员的全力配合，这样才能 保障其目标设置的科学、合理。在后续实际业务活动 中，各指标执行情况要严格遵循前期制定的标准、流 程，如果部分指标变动需要调整，则要获得相应领导 层级审批后才能进行调整，以保障预算管理的刚性。
第二，成立现金预算职责中心，全面负责内部现 金流预算相关事宜。房地产企业内部需要成立专门的 现金流预算管理中心，并安排专业的人员负责现金预 算相关工作，从预算申请、预算编制、预算执行、控 制、考核到最后评价所有环节都要由专业人员指导， 详细划分各职能部门人员预算职责，要求各岗位人员 都能够最大化为企业发展提供服务。而且，现金流预 算管理工作需要各部门人员共同努力才能实现其最 终目的，这就要求基层人员对现金流预算有一定的了 解，确保其能够积极主动认识预算作用，并提高自身 专业技能，最大限度地发挥个人的价值[5]。
(三)拓宽融资渠道，提高企业信誉度
作为资金使用体量较大的房地产企业，要想在市 场中稳定运营，仅仅依靠自身内部资金是远远不够 的，必须选择合适的融资路径和方式。房地产企业既 然要与银行进行长期合作，就要与其保持良好的合作 关系，尽可能提升自身信誉度，赢得银行方面的青 睐，并且为企业融资赢得更多机会。除了常规银行方 式融资外，企业还可以选择其他有效融资途径，减少 对银行方面的依赖度，也能够实现融资风险的分散， 如信托、债务融资计划、发行外债等方式，还可以选 择募集融资或找优质合作伙伴来填补短缺资金。企业 有了多元化的融资方式，对银行方面的融资依赖度也 会有所降低，当银行出台金融限制性措施时，企业也 不会因此出现融资资金不足的情况。各企业在实际选 择融资方式期间，要综合考虑每种方式的优缺点，再 结合实际业务发展特点选择合适的融资方式和适当的 融资结构，确保企业在维持正常业务活动的同时，降 低需要付出的融资成本，而且面临的偿债压力也在可 控范围内。
(四)完善现金流内控机制，加强风险预警
房地产企业实施现金流管控时，要结合原有的内部控制体系，实现全部业务活动环节的现金流量管 控，为此，企业可以制定完整的资金管控制度体系， 包括项目实施前、实施中、实施后全部环节，以此来 约束各环节中人员行为。企业还要设置相应的监督管 控机制，以保障各资金管控环节都有相关人员进行监 督管控，尽可能对各环节风险及时防范，以避免最终 给企业造成的严重经济危机或财务危机。企业内部设 置资金风险预警机制，能够实现自动化的资金风险识 别、预防，实现全部业务活动流程的动态风险监管， 如果某一环节的实际现金流动情况偏离预期设定范 围，则系统要自动提醒相关人员，要求其及时进行处 理、分析原因，确保成功解除危机，这样才可继续实 施相应业务活动。在建立现金流风险预警机制和动态 系统软件时，需要相关人员深入各业务、财务活动流 程中，与业务财务人员进行密切沟通交流，设置科学 的风险预警指标，并确定其正常范围，常规指标包括 流动性、价值创造、偿债能力、可持续性等[6]。
五、结语
综上所述，新时期房地产企业要想实现高质量发 展必须高度重视内部管理特别是现金流管理。本文详 细探究了当前房地产企业现金流管理存在的问题，并 据此提出了相应的改进对策，主要包括增强现金流管 理意识，提升人员综合素质、完善现金流预算管理， 加强风险管控、拓宽融资渠道、提高企业信誉度、构 建现金流风险预警机制等。房地产企业在实际运营过程 中，应充分考虑自身经营实力、业务特点，采取适合自 身发展的现金流管理模式，科学、合理地选择内部管理 特别是现金流管理措施，从而有效解决现金流管理方面 存在的问题，实现企业的高质量发展目标。
参考文献
[1] 张书锐.建筑企业现金流管理存在的问题及改进[J].质量 与市场，2022(17)：181-183.
[2] 林琴.企业现金流风险控制与管理研究[J].行政事业资产 与财务，2022(16)：79-81.
[3] 麦锦华.企业现金流风险控制及管理研究[J].大众投资指 南，2022(16)：71-73.
[4] 谢伟利.企业现金流管理存在的问题及对策探讨[J].中国 乡镇企业会计，2022(7)：60-62.
[5] 李会.企业现金流风险控制与管理研究[J].质量与市场， 2022(13)：181-183.
[6] 庄金焕.新形势下加强房地产企业现金流管理的思考[J]. 会计师，2020(4)：33-34.
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