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摘要：现金流犹如企业的血液，现金能否正常循环流通，决定着企业的生存和发展。房地产属于资金密集型行业，房地产企业开发经营的过程就是一个现金流转的过程，因此，科学有效的现金流管理对于房地产企业的经营来说至关重要。但从实践来看，很多房地产企业过度重视利润，往往忽视了现金流管理，缺乏对现金流进行科学的预测与规划，一旦资金链出现问题，将会加大企业的现金流风险，甚至危及企业的生存和发展。鉴于此，本文阐述了当前房地产企业现金流管理存在的问题，并提出了针对性的解决思路和对策，旨在为房地产企业现金流管理提供借鉴思路。
关键词：房地产企业；现金流管理；措施
近年来，房地产行业竞争日趋激烈，对此，房地产企业必须顺应市场变化形势，深入对现金流管理的研究，积极优化调整战略方向，采取有效手段提高现金流管理效率和质量，实现企业持续稳定的发展。
一、现金流管理在房地产发展中的重要性
(一)房地产企业现金流特点
现金流是指一定期间内企业经营活动产生现金流入和流出的数量，相对于其他行业，房地产行业的现金流特点鲜明。首先，资金需求量大。房地产行业属资金密集型行业，资金使用贯穿于整个开发过程，每个阶段都需要庞大的资金支持，对资金的依赖程度远超其他行业，尤其是拿地阶段对资金需求量巨大。以南京为例，据统计2021年全市共成交经营性用地224宗，总出让金额2074.1亿，单幅地块均价达到9.2亿。其次，资金周转期较长。房地产企业从投资拿地、工程建设、推广销售、竣工交付等环节需要经历很长一段时间，在这个过程中，企业需要投入大量资金维持项目运营，等到销售才能收回资金，至少需要两三年才能收回投资，资金周转的周期较长，使用效率不高。最后，现金流分配不均衡。项目预售之前，企业需要投入大量资金，约占项目总投入60%以上，净现金流较长时间为负，资金压力较大。当项目实现销售时，企业才能实现现金流收入，慢慢实现整体净现金流回正。由此可见，房地产企业现金流在金额和时间上会形成一条极其不均衡的曲线。
(二)房地产企业现金流管理的重要性
1.有助于提高企业资金利用效率
房地产具有资金投入大、周期性长、分配不均衡等特点，因此，为了实现企业价值最大化，房地产企业应该提高现金流的流转效率。如果现金流运转出现问题，那么就会使企业陷入资金困境，甚至破产。现金流管理可以有效收集和利用现金流数据，通过一系列对现金流管理活动，加快资金回收速度，延缓资金支付节奏，有助于提高资金的使用效率。
2.有助于加强企业财务控制
在房地产开发过程中，房地产企业通过对现金流进行管理和整体规划，可以加强企业财务控制，降低企业财务风险，保证企业现金流健康持续周转。在经济运行良好的情况下，高质高效的现金流运转、能够促进房地产企业的持续健康发展。同时，在外部经济环境及市场发生不利影响的情况下，良好的现金流管理更能够给房地产企业加厚资金安全垫，有效地降低资金收付风险，保持充足、灵活的现金流。
3.有助于为企业决策提供真实有效的依据
房地产企业财务核算采用权责发生制，项目收入成本的结转都要等到产品交付后才可以进行，因此，资产负债表和利润表无法全面有效地反映企业的财务状况。而现金流以收付实现制为基础，可以更好地反映企业的经营状况、收益质量和偿债能力。通过加强现金流管理，可以全面地反映企业真实的资金情况和财务状况，为企业经营决策提供真实有效的财务数据。
4.有助于提高企业管理水平
通过加强现金流管理，房地产企业可以改变原有的评价考核目标，既要关注利润指标，又要关注现金流的效率和安全。同时，房地产企业将现金流动情况置于监控之下，做到实施跟踪，实施反馈解决问题，提高了企业现金流管理精细化水平，进而对其他模板的管理提出更高的要求，从而有助于提升企业整体的管理水平。
二、房地产企业现金流管理存在的问题
(一)现金流管理意识淡薄
目前，一些房地产企业单纯追求利润，忽视现金流量的重要作用，现金流管理意识淡薄。有的房地产企业管理者缺少企业财务管理相关知识，没有现金流管理的理念，缺乏对资金的预测和规划，加大了企业的经营风险。大多数管理者过分关注企业经营利润，将利润作为衡量企业经营成果的唯一标准，并将利润作为重要绩效考核指标，而现金流管理等指标尚未完全纳入绩效考核，导致其所在的房地产企业片面强调企业收入规模的增长，而忽视现金流管理的重要性。
(二)盲目追求投资及规模扩张
近年来，房地产行业“高负债、高周转”的开发模式较为普遍，众多房地产企业实施大规模快速扩张，通过多种渠道获取资本，不断壮大企业规模。一方面，不少房地产企业信奉规模至上，抛弃企业既定经营战略，不顾及企业自身水平和现金流安全，盲目跟风，大肆囤积土地，面临极大资金压力。当市场下行时，销售萎缩，融资受阻，不少房地产企业往往会陷入资金链断裂的窘境，严重的甚至破产倒闭。另一方面，随着土地市场竞争愈加激烈，获取纯住宅地块成本不断增高，迫使部分房地产企业选择商业办公地块。然而，对于大量商业办公产品，企业短时间很难收回投资，现金流压力反而越来越大，给企业带来巨大的经营风险。
(三)过度依赖单一的融资渠道
为了开发更多的房地产项目，房地产企业一般选择使用外部融资来解决内部资金短缺问题。银行贷款是房地产企业的重要融资方式。如果银行的货币政策收紧，那么企业资金链就会受到较大影响。根据国家统计局2021年的相关数据，大部分房地产企业的短期银行贷款、信托融资以及海外债券还款压力巨大，且经营活动造血能力弱，很难满足企业融资还款的要求，使企业陷入财务困境。同时，由于我国房地产金融市场还不成熟，大部分房地产企业很难通过公开市场发展股票、公司债券等证券，无法获取直接融资，限制了企业的融资渠道。
(四)经营性现金流回收周期长、周转速度慢
企业流动资金循环的流程是：现金购买库存，库存产生销售，销售带来应收账款，应收账款回收为现金。在这个过程中，最重要的是资金循环的速度。房地产企业因其行业和政策的特殊性，现金流回收周期长，周转速度慢。一方面，房地产大部分成本是土地和建筑安装工程成本，房地产的开发建设周期较长，且资金较长时间沉淀在存货上，房地产企业资金压力大。另一方面，随着房地产市场政策收缩，房地产企业销售越来越困难，同时，金融按揭及公积金政策的调整，也影响了房地产企业回款效率和质量。近年来，房地产企业经营性现金流存在的问题已逐渐突显出来，影响到企业的经营效率和安全。
(五)现金流风险预警机制不健全
对于房地产企业而言，建立现金流管理风险识别和预警机制必不可少。然而，在实际工作中仍然存在诸多问题。部分房地产企业尚未建立完善的现金流风险管理机制，甚至没有专门的风险管理部门。还有部分房地产企业虽然设置了风险管理部门，但整体管理水平较低，无法及时获取准确的现金流信息，没有能力借助理论工具进行科学的分析识别风险，对风险程度没有清晰的划分，更缺少解决和化解不同等级风险的预案和措施。当市场环境发生变化，企业无法识别和评判风险，错失了最佳的防范时机，最终陷入资金链断裂的风险。
三、房地产企业加强现金流管理的对策建议
(一)强化现金流管理意识
企业财务管理的核心是现金流管理，现金流管理的好坏直接决定着企业的生存和发展。因此，房地产企业要强化各层级人员的现金流管理意识。首先，企业管理者应确立以现金流为衡量经营业绩的重要指标，并将现金流管理纳入企业绩效考核。企业应该在确保现金流稳定安全的前提下，追求企业最大利益，既要实现利润“量”的发展，也要追求现金流“质”的安全。其次，企业员工也要树立现金流管理观念。每个职工必须认识到加强现金流的重要作用，改变过去的“以效益为本”的传统思想，树立“现金为王”的理念，增强全体职工对资金流动管理的认识。最后，强调全员参与的重要性。企业现金流管理不仅是财务部门的事情，各级管理人员和员工都应该积极参与进来，用现金流管理思想开展工作，确保现金流管理有章可循，保证现金流健康有序的周转。
(二)用现金流管理理念优化投资管理
房地产企业投资应该围绕企业战略目标展开，不能一味追求规模而盲目投资，需要撇弃“规模至上”的思想，让项目投资回归理性，关注项目本身的利润水平和现金流效率指标。企业在投资过程中，要切实贯彻现金流风险管理理念，优先考虑资金和现金流安全。项目投资前期阶段，企业要开展可行性分析工作，将项目不同投资阶段内现金流的变化情况作为分析的重点，对现金流缺口大小进行准确预测。科学、合理的现金流预测是投资决策的重要依据，有助于企业发现可能存在的风险和问题，并提出针对性的解决方案，进而优化投资方案。此外，房地产企业应该选择能快速产生现金流的项目，果断放弃商业比例过高的项目。在产品业态的选择上，房地产企业可以优先选择投资资金回收快的住宅产品，谨慎选择商业办公产品。单个项目有多种业态，要关注各产品业态比例，如果商业建筑面积占比过高就应该果断放弃，因为这种占比过高可能沉淀为难以变现的商业资产，会极大影响企业现金流。
(三)优化资本结构，开展多元化融资
近些年，随着央行和住建部限制开发商融资“三道红线”政策及银行贷款集中度管理政策的实施，房地产行业融资环境进一步不利，房地产企业融资难度加大，现金流安全受到严重威胁。因此，房地产企业应加强多方合作，发展多元化融资渠道。首先，房地产企业要削弱对银行贷款的依赖，多方接触信托、私募等其他融资渠道，为企业建立不同条件、不同融资成本的融资通道。同时，房地产企业还应积极参与资本市场，增加直接融资的比例，实现融资多元化融资。其次，房地产企业要加强探索供应链融资方式。房地产企业处于整个房地产行业的核心位置，可以利用对上游供应商的应付账款，以供应商作为融资主体，房地产企业为担保主体进行供应链相关资产证券化融资，既规避了“三道红线”对房地产融资的限制，同时又延缓了工程款支付压力。最后，房地产企业可以利用自身优势，积极寻求与优秀房地产企业合作，不仅可以学习到先进的技术和管理经验，还可以有效的解决项目开发的资金需求，降低了资产负债率，控制了财务风险，实现企业现金流持续稳定。
(四)加强存货和应收账款管理，提升经营性现金流周转效率
加强现金流管理可以有效提升企业资金周转效率，通常的方法就是加强存货管理和应收账款管理。企业应当增强存货管理的意识，学习先进的存货管理理念，加强存货管理水平。一方面，房地产企业要精确掌握实物信息，及时了解存货流动状况，对产品施工进度和销售进展实时跟进，做到产品的建设速度和销售速度匹配，规避资金在存货的积压。另一方面，房地产行业受政策影响较大，企业应该及时收集掌握市场变化，深入了解房地产市场供需关系，在市场发生变化时，采取有效的营销政策和方案，积极主动应对，加快产品销售，及时回笼资金。应收账款管理是现金流管理的另一个重要课题。应收账款拖欠不仅降低企业资金周转效率，同时还会给企业经营带来影响。因此，房地产企业应重视应收账款管理，制定行之有效的管理政策。首先，加快首付款回款效率，缩短房屋认购签约期，及时跟催客户在约定的时间内完成首付款缴纳及合同签署。其次，在客户签订按揭贷款前，加强对客户的信用状况、收入水平以及偿债能力的审核，提前准备按揭资料，缩短按揭审批放款时间，加速资金回笼。最后，对于那些拖欠较长时间的客户，企业可以制定催收清单和计划，责任落实到人，也可以通过委托专业机构、法律诉讼等手段进行催收。
(五)构建现金流风险预警机制
现阶段，房地产市场和金融市场环境瞬息万变，房地产企业应该建立健全现金流风险预警机制。首先，房地产企业应重视现金流风险管理，设立专门的风险管理部门，吸纳专业人才，收集整理现金流运行数据，筛选和识别有效信息，实时了解和掌握现金流运行全过程。其次，当现金流偏离正常状态时，及时分析风险产生的原因，积极采取防范措施，降低现金流风险带来的影响。最后，企业可以利用区块链、大数据等信息技术手段，建立现代化的资金管理平台，对风险进行等级划分，并制定针对不同等级的化解预案。
四、结语
综上所述，房地产行业现金流特征与其他行业存在着较大差异，且受市场环境和宏观政策影响较大，可以说，近些年来房地产企业始终面临着较大的现金流风险。在未来的经营过程中，房地产企业应充分认识现金流管理的重要性，采取一系列的优化完善措施，提升现金流管理水平，及时预防和应对潜在的现金流风险，确保企业资金收支平衡和资金链安全，从而保障房地产企业市场竞争力稳步提升。
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