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《民法典》视野下居住权制度的实践与反思论文

发布时间:2024-03-04 13:50:58 文章来源:SCI论文网 我要评论














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  摘要:《 民法典 》创设居住权制度,不但能保障特定群体的住房和生活需求,更能提高我国的 房屋利用价值,确保最大限度实现房屋利用效益。然而,居住权在我国作为一项全新的制度,公民 对其从不了解到认识再到具体实践,仍需一个过程。在此期间,会出现种种问题,包括居住权制度 的主体和客体的范围模糊、设立方式简单、消灭事由单一等法律困境。据此,本文通过粗浅分析居 住权制度的发展历程、概念、与其他权利的概念辨析、具体条文的解读,试图针对存在问题提出相 应的完善路径。

  笔者在中国知网上搜索主题“ 居住权 ”,截至 2023 年 10 月 31 日共搜索到 2543 条结果。通过可 视化分析 ,发现 2001 年之前我国学界对于居住 权制度鲜有关注 ,而 2001 年之后学界开始对居 住权制度有了更为积极的关注 ,相关研究文献呈 现逐年缓慢上升的态势。值得注意的是 ,2020 年 关于居住权制度的文献从 2019 年的 118 篇迅速 增长至 321 篇 ,并且 2021 年同样以较快的态势 增长至 390 篇 。这个查询结果显然与我国 2021 年 1 月 1 日起施行的《 中华人民共和国民法典 》 (以下简称《 民法典 》)有着密切的关联。《 民法 典 》是我国第一部以法典命名的法律 ,被称为社 会生活的百科全书,其中居住权作为新创设的一 大亮点 ,对解决当前社会的各类住房问题 、满足 群众“ 住有所居 ”的美好生活需要具有划时代的 意义 ,标志着我国居住权制度以法律的形式正 式确立。

  一、居住权的发展历程

  “ 家是最小国 ,国是千万家。” 自古以来 ,住 房问题是事关群众切身利益的民生问题 ,也是国 家的发展问题 。居住权作为保障群众住房的权 益,在我国经历了漫长而曲折的过程。2002 年,全 国人大法工委公布的《关于〈 中华人民共和国物 权法 〉(征求意见稿 )的说明 》提到了居住权的 相关内容,但因争议过多,最终在 2007 年颁布的 《 中华人民共和国物权法 》(已废止 )中删除了 居住权的内容。直至 2018 年居住权才又一次进入 大众视野,在《 中华人民共和国民法典(草案 )》 中对其作了相关规定。2020 年随着《 民法典 》正 式审议通过,其中《 民法典· 物权编 》第十四章中专门规定了居住权的相关内容 ,自此 ,居住权 成为我国《 民法典 》的重要组成部分。

  二、居住权的基础理论

  ( 一 )居住权的概念


  居住权起源于罗马法 ,为了保障那些没有继 承权又缺乏或丧失劳动力的人的生活需求 ,丈夫 和家主就把一部分家产的使用权 、收益权等遗赠 给妻子或被解放的奴隶 ,使他们生有所靠 ,老有 所养。[1]受罗马法的影响 ,居住权被世界各国所 普遍接受。居住权制度在我国设立时可谓一波三 折 ,最终在《 民法典 》中规定了居住权制度 ,从 此居住权制度以法律形式正式确立 ,成为我国 《 民法典 》的一大亮点。
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  关于居住权的定义 ,学者们见仁见智 ,发表 了不同的观点 ,但都普遍认为居住权是一种对 他人住宅进行利用的权利 。根据《 民法典 》第 三百六十六条规定:“居住权人有权按照合同约 定 ,对他人的住宅享有占有 、使用的用益物权 , 以满足生活居住的需要。”① 因此,所谓居住权是 指居住权人即自然人 ,通过书面合同或者订立遗 嘱方式取得的 ,对他人的住宅享有占有 、使用的 权利 ,属于我国用益物权的一种 。居住权一般按 照是否为当事人意思自治 ,是否为法律规定的内 容 ,可以分为意定居住权和法定居住权。[2]

  ( 二 )居住权的特征

  第一 ,目的的限定性 。居住权的目的是满足 生活居住的需要 ,而不包括用于生产经营活动; 第二 ,主体的限定性 ,取得居住权的主体只能是 自然人;第三,设立的无偿性。依据《 民法典 》第 三百六十八条规定:“居住权无偿设立 ,但是当事人另有约定的除外。”① , 一般情况下 ,居住权 的相关事宜是发生在家庭成员之间,基于亲情关 系 ,因此原则上是无偿设立。但是 ,为了更好地 满足生活居住的需要 ,也不能一律规定为无偿 , 需要依据双方当事人的意愿;第四 ,处分上的禁 止性。依据《 民法典 》第三百六十九条规定,“ 居 住权不得转让 、继承。设立居住权的住宅不得出 租,但是当事人另有约定的除外。”② 由此 ,居住 权的行使只是为了满足其居住生活的需要 ,而不 能用来牟利或转让给他人 ,居住权人死亡的 ,居 住权就归于消灭 ,不能继承。

  (三 )居住权与其他权利的概念辨析

       1.居住权与所有权


  所有权和居住权这两项权利都同属于物权的 范畴。但两者存在明显的区别 。主要体现在以下 几个方面:第一,权利内容不同。所有权是一种自 物权,权利人不仅具有占有、使用的权能 ,同时也 包含收益和处分的权能 。而居住权作为用益物权 的一种 ,只具有占有和使用的权能;第二,权利主 体不同 。当前法律对所有权的主体并没有限制规 定 ,因此 ,所有权的权利主体是法律意义上的所 有人 ,可以是自然人也可以是非自然人 。而居住 权的权利主体只能是在特定情况下,某些具有生 活居住需要的自然人 ,而并不是法律意义上的所 有人;第三,权利客体不同。所有权的客体既可以 是动产 ,也可以是不动产 。而居住权客体是不动 产 ,即住宅;第四,居住权在一定程度上限制了所 有权的行使 。例如 ,当房屋所有人将设有居住权 的房屋依法卖给第三方人时 ,房屋买卖人不得损 害享有居住权人的合法权益;第五 ,权利的实现 方式不同。所有权的权利实现方式是基于自己的 不动产或者动产,对自己的不动产或者动产具有 占有 、使用的权利 。而居住权的权利是以他人的 房屋为实现条件 ,是对他人的房屋行使占有和使 用的权利。

  2 .居住权与住宅租赁权

  居住权和住宅租赁权虽然都属于针对住宅进 行占有、使用 ,以满足生活居住需要的权利,但二 者存在明显的区别 ,主要体现在以下几个方面: 第一 ,权利性质不同 。居住权属于物权范围中的 用益物权,而住宅租赁权属于债权范围;第二,设 立方式不同 ,居住权的设立方式可以是合同 ,也 可以是遗嘱。并且以登记为居住权的成立要件 , 以及原则上实行无偿设立,若当事人另有约定 , 需要另行考虑 。而住宅租赁权是基于租赁合同产 生的合同债权 ,不以登记为生效要件;第三 ,权 利主体不同 。居住权的主体只能是自然人 ,住宅 租赁权的主体可以是自然人 、法人或者非法人组 织;第四 ,权利内容不同 。居住权的权利具有专属性,不能对外转让、更不能让人继承 。同时 ,随 着居住期限满或者居住权人死亡 ,居住权也随之 消灭 。而住宅租赁权作为债权可以转让 、继承 , 租赁权人死亡的,住宅租赁权并不因此就消灭; 第五,设立目的不同 。居住权的设立目的是保障 特定弱势群体的居住需要 ,因此一般实行无偿设 立 ,而租赁权具有营利性 ,租赁权人需要支付一 定的租金。

  三 、居住权的具体规定

  我国《 民法典 》分为总则 、分则与附则三部 分 ,总共 7 编内容 。其中 ,居住权的相关规定在 《 民法典·物权编 》的第十四章中,具体法条为第 三百六十六条至第三百七十一条,总计 6 个法条 , 主要内容包括居住权的概念 、设立方式 、限制条 件 、消灭事由等 ,具体为如下:

  ( 一 )居住权的权利主体

  《 民法典 》第三百六十六条将居住权的权利主 体笼统地规定为居住权人,基于居住权的历史渊 源和学界的看法 ,居住权的权利主体应当为具有 生活居住需求的自然人 。同时 ,法条明确规定居 住权的权利客体是他人的住宅。

  ( 二 )居住权设立形式

  《 民法典 》第三百六十七条规定需要通过签订 书面合同的形式设立居住权,并对合同内容做出 了必备条款和非必备条款的相关规定。其中 ,当 事人的姓名和住所、住宅位置是合同的必备条款, 而居住的相关条件和具体要求 、居住的期限 ,以 及解决争议的办法属于合同的非必备条款[3]。同 时,第三百六十八条规定居住权的设立需要向登 记机构申请办理登记 ,才能有效享有居住权 ,即 居住权的生效必须以登记为要件。第三百七十一 条规定居住权的设立也可以通过订立遗嘱的方式 , 但没有明确规定遗嘱方式设立的居住权是否需要 登记。

  (三 )居住权的限制条件

  《 民法典 》第三百六十八条、三百六十九条规 定了居住权的限制条件。第一 ,居住权在原则上 是无偿设立,但从尊重意思自治的角度出发 ,立 法为双方自行约定设置居住权的形式保留了一定 的空间;第二 ,居住权是为了特定群体的居住需 求而设定 ,一般仅限于享有居住权的本人行使 , 不得再转让他人 ,更不能让他人继承 ,这是一种 绝对的禁止 。同时 ,一般情况下享有居住权的人 不能将住宅出租给他人收取租金,但是若当事人 与住宅所有人达成协议,则应当尊重当事人的意 思 ,这是一种相对的禁止。

  (四 )居住权的期限和消灭事由

  《 民法典 》对居住权的期限没有规定 ,因此应 当由双方当事人自行约定。《 民法典 》第三百七十条规定居住权的消灭事由包括两种情形 ,一种是 期限届满,期限届满后居住权人应当尊重房屋所 有人意思 ,及时向房屋所有人返还房屋;另一种 是居住权人死亡,若双方当事人没有约定居住期 限 ,则居住权的消失以居住权人死亡为界限 ,直 至居住权人死亡 ,居住权才会消灭。

  四 、存在的法律困境

  ( 一 )居住权的主体范围模糊


  当前 ,我国法律中规定的居住权主体只涉及 居住权人,对现实生活中实际居住人没有进一步 规定。但是通常情况下 ,居住权人往往都是与家 人共同居住,包括配偶、子女,甚至生活所需的服 务人员 。因此 ,仅仅规定居住权人享有居住权 , 而忽视相关人员的权益规定 ,显然不符合现实需 求 。同时 ,居住权主体是否包含法人或者非法人 组织 ,也不明确。

  ( 二 )居住权的客体范围模糊

  《 民法典 》将居住权的客体表述为“ 他人的住 宅 ”, 因此居住权的客体不包括商铺 、办公楼等 建筑物,仅限于“ 住宅 ”,这从侧面上反映了居住 权的设立目的是“ 满足生活居住的需要 ”。但即 使是“ 住宅 ”,对于“ 住宅 ”的具体范畴我国立 法上并没有具体明晰的规定。其范围是否包含附 属设施 、能否仅就住宅的一部分设立居住权等这 些问题都需要进一步明确解释。

  (三 )居住权的设立方式简单

  从居住权的渊源来看 ,居住权可以通过意定 和法定两种方式设立,但目前我国法律规定的居 住权设立方式只有通过签订书面合同或者订立 遗嘱的意定形式 ,而没有规定法定形式 。意定形 式虽然充分维护了当事人的意思自治原则,但是 也忽略了现实中弱势一方往往处于被动地位的情 况 ,例如未成年人和老年人的自我保护能力往往 都较弱,很难通过意思自治有效维护自己的权益 。 因此 ,仅仅通过意定方式设立的居住权 ,无法全 面保障弱势群体的权益 ,法定居住权的设立方式 显然成为必要 。与此同时 ,意定方式在现实中存 在认定困难的情况 ,例如通过合同方式设立的居 住权 ,其合同形式不够准确 ,居住权是否能够认 定?而通过遗嘱方式设立的居住权 ,是否需要向 登记机关登记 ,未登记的是否能够认定居住权? 这些问题都需要进一步的解释[4]。

  (四 )居住权的消灭事由不全面

  现实生活中单靠居住权期限届满 、居住权人 死亡这两种法律规定的事由并不能包含居住权消 灭的所有事实情况[5]。例如从居住权的主体出 发 ,居住权人主动放弃或者长期不行使居住权 , 还有居住权人因为滥用居住权权益 、损害了所有 人的基本权益时 ,需要如何处理? 同时,从居住 权的客体出发 ,如果“ 他人的住宅 ”因各种原因 消灭 ,则基于“ 他人的住宅 ”而享有的居住权成 为空谈。

  五 、完善《 民法典 》中居住权制度的建议

  ( 一 )完善居住权的主体范围


  为全面保障居住权人的生活与居住需求 ,紧 紧围绕居住权的设立初衷,应从我国实际出发 , 结合社会需要,适当扩大居住权的主体范围 。因 此,应增设法人和非法人组织为居住权的主体 。 与此同时 ,居住权人应享有与配偶 、子女等家庭 成员共同生活的权利,对于需要特殊照顾的居住 权人,应享有与照顾其生活的家务人员共同生活 的权利。但是 ,这些与居住权一起居住的相关人 员 ,只能享有居住房屋的权利 ,并不能成为居住 权人,其享有的共同居住权利随着居住权人的死 亡而消灭。

  ( 二 )完善居住权的客体范围

  当前我国法律并未将商业性房屋规定在居住 权的客体范围内,但若居住权主体向法人 、非法 人组织拓宽的话,则居住权的客体也应一定程度 上扩大至商业性用房领域 。同时,“ 住宅 ”不仅 指完整的房屋 ,也可以指住宅的部分领域或者附 属设施 ,因此 ,居住权的客体范围不一定必须是 完整的房屋 ,可以在住宅的一部分适当设立居住 权 ,不仅有利于保障弱势群体的居住需求 ,更有 利于房屋的充分 、有效利用。
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  (三 )完善居住权的设立方式

  为全面保障弱势群体的相关利益,需要完善 居住权的设立方式 ,增设法定居住权。所谓法定 居住权 ,指的是依据强制性的法律规定而设立的 居住权 ,法定居住权的设立方式能够依法赋予居 住权人居住权。通过法定和意定两种设立方式的 融合 ,可以更好地保障居住权人的生活需要和居 住需要,更能督促相关人员依法履行义务[6]。同 时 ,合同和遗嘱方式的意定居住权 ,需要进一步 细化和完善相关法条 ,或者出台司法解释明确具 体内容。

  (四 )补充居住权的消灭事由

  从现实出发 ,目前还有很多事由导致居住权 消灭 ,因此仅仅依靠期限届满 、居住人死亡这两 种事由无法满足当前社会复杂多变的现实情况 , 为维护法典的稳定性,应进一步考虑多方面因素 , 补充完善居住权的消灭事由。

  参考文献

  [1] 周枏.罗马法原论:上[M].北京:商务印书馆 , 1994 .
  [2] 马强 .《民法典》居住权类型之比较研究[J].中国应 用法学 ,2022(4):139-150 .
  [3] 焦富民.我国《民法典》居住权设立规则的解释与适 用[J].政治与法律 ,2022(12):145-156 .
  [4] 邹龙妹 ,宿云达 .《民法典》视域下居住权设立实 证研究[J].哈尔滨工业大学学报(社会科学版), 2022.24(5):52-58 .
  [5] 黄晔菲 .《民法典》居住权法律适用问题研究[J]. 上海房地 ,2023(11):55-59 .
  [6] 屈然.论我国居住权的设立方式与登记效力[J].法 学杂志 ,2020.41(12):90-99 .
 
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