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摘要：为保障人民住有所居，改善人民用房住房等问题，《 民法典 》物权编中制定了居住权制 度。本文从居住权的特性、主体、客体、设立、灭失和适用问题来了解居住权制度，从理论与实践 出发结合我国居住权的发展状况研究居住权的适用与发展。
关键词：居住权制度； 居住权设立； 居住权适用
一、我国居住权的发展现状
居住权最早提出于罗马法，经过多国的延续 与发展逐渐壮大。我国居住权也受此影响开始了 漫长曲折的发展之路，我国首次出现居住权是在 2000 年起草的《 中华人民共和国物权法 》中， 居住权的适用和可行性自此是法学领域争论的焦 点，虽然几经完善与修改但还是在 2007 年正式出 台的《 中华人民共和国物权法 》中删除了相关内 容。居住权自后经过十多年的沉浮，在 2021 年 1 月 1 日施行的《 中华人民共和国民法典》（ 以下 简称《 民法典》）物权编中正式确定，证明了居住 权在我国存在的必要性，具有独特意义。我国《 民 法典 》中的居住权以罗马法的居住权为基础，但 又不同于罗马法的人役权给予居住权人在房屋出 租时与当事人合意约定的权利。居住权的主体具 有特殊性，我国居住权的设立其目的在于保证居 住权人的居住生活需求，在当前我国人口增长社 会不断进步发展，导致土地资源紧张，单一的居住 权已经不能满足现状，应适当地放宽居住权制度 的限制缓解社会压力。
二、居住权的特性
居住权不同于房屋所有权，居住权人对房屋 所有权人的房屋有使用占有的权利，居住权是属 于物权范畴，对房屋具有排他性和支配性。在房屋 设立居住权后居住权人在一定期限内对房屋的使 用和占有具有稳定性，不会因房屋产权的变化而 产生影响，限制了房屋所有权人买卖房屋和租赁 房屋的能力，但房屋的居住权人和所有权人可以 双方当事人对此作出约定。对于房屋的抵押权方 面，即使房屋设立了居住权但不影响用房屋进行 抵押权登记。在如今的时代背景下，居住权的灵活性极大程度地保障了居住权人的用房需求，同时 也保护了房屋所有权人资金流转的权利，最大程 度地展现了房屋的实际利用价值。居住权一般具 有无偿性，是一种无须支付对价的无偿行为，即使 居住权人在其居住期间可能需要支付给所有人一 定的费用，但它必然要低于租金，否则也就无设立 之必要。
三、居住权的主体与客体
《 民法典 》第三百三十六条对居住权的主体和 客体进行了明确的划分。居住权的主体是“居住 权人 ”，法条中对于居住权人的认定并不清晰，但 从《 民法典 》第三百六十七条有关合同内容中包 括“ 当事人的姓名或名称 ”里可以看出居住权人 除了自然人之外还可以是法人或非法人组织。居 住权的客体是“他人的住宅”， 此次住宅不仅仅只 指房屋，应扩大解释为房屋及周边附属物和公共 配套设施。
四、《 民法典 》设立居住权的意义
（ 一）居住权制度是住房保障制度的重要补充
如今，我国社会快速发展，经济发展也得到 了长足的进步。在脱贫攻坚战取得显著成果的当 下，我国住房保障制度也发生了较大的变革，并向 着多主体供给、多渠道保障的方向发展，租房与购 房并行的建设思路受到了全社会的广泛关注。居 住权作为住房保障制度中较为重要的一种形式， 其提出和落实，为我国房地产市场宏观调控的落 实提供了依据和支持。从我国近 20 年的发展情况 分析可知，我国房地产市场一直处于高速运转状 态下，过于注重经济效益的提升，忽略了居住功能 的满足。基于此，我国提出了公租房、廉租房、经 济适用房等政策措施，希望以此转变房地产市场的不科学发展，避免炒房等不良问题的出现，为人 们提供良好的居住环境，降低经济损失。
公租房和廉租房是在国家保障政策下，通过 租赁的方式获取短期租住权的一种行为，以租赁 合同为媒介，对双方加以管理，租期到期将解除居 住权。该政策很好地保障了租赁期间内使用人的 合法权利，确保了短期内居住的稳定性。居住权 法律地位的确立，居住者的权益也将受到法律保 护。经济适用房则是针对当前情况提出的政策性 住房，房屋所有人享受 30% 的产权，住房 5 年且
能够补齐剩余 70% 的资金款项，则可以享受完全 产权。不过这种情况需要满足国家制定的一系列 规范条件，不然享受该种权利仍会存在阻碍。但这 一政策的提出，使得部分炒房客针对法律漏洞展 开一系列活动，随意提高住房价格，扰乱房地产市 场，不利于行业的日后发展。
《 民法典 》中，居住权制度的设定就是针对上 述问题给出的有效解决政策。在《 民法典 》居住 权制度中，一方面要保留房屋所有权，另一方面也 能够将其快速转让给迫切需求的用户，在维护用 户权益的同时，限制炒房者的行为，为房地产行 业发展及住房保障制度的落实提供可靠的依据和 支持。居住权制度的提出和落实解决了现存贫困 居民的住房问题，实现了原有制度上的补充和完 善，对我国城市建设目标的达成，民生问题的解决 有着重要作用。
（ 二 ）居住权的长期稳定可实现房价的有效 控制
自 2004 年以后，我国房价一直呈现明显的上 升趋势，人们一直都将房产投资作为规避风险的 重要举措，这使得我国房地产市场一直处于高速 发展的环境下，房屋价格居高不下，高昂的房价使 得刚需用户望而却步。虽然针对这一情况，国家有 给出相应的控制措施，但整体效果不理想，存在的 问题仍未得到有效解决。
《民法典 》中居住权制度的提出，给予我国房 价的稳定与回落有力的支持。居住权作为他物权 的一种，指的是物权范围内的用益物权。居住权享 有人能够在规定时间内享受房屋的所有使用权， 居住权是不能转让和随意变更的权利，权利享有 时间会根据合同约定时间或享有人的生存期限进 行设置。人们一般是通过购买或租赁的方式获得 房屋的使用权，承担的风险相对较大。居住权的获 取所承担的风险相对较低，性价比更高。具有居 住权的房屋交易价格会远远低于所有权的房屋价 格。对于有住房需求的人员来说，只需出少量资金就能够获取一定时间内房屋的使用权，既不会加 剧自身经济压力，又能够提高房屋使用率。
另外，对于租赁房屋来说，由于其稳定性和长 居性不足，相比居住权，后者能够带来的利益更 高，更符合人们的实际需求。由此可知，在目前房 价居高不下的条件下，《 民法典 》中居住权制度的 提出为刚需用户提供了性价比较高、稳定性好的 住房条件，缓解了人们的生活压力。
五、居住权对于司法的实践意义
在《 民法典 》施行前，我国就针对居住权问 题进行过详细的探讨和分析，并已经有设立居住 权制度的苗头。现有的婚姻法司法条例及审理离 婚案件财产分割意见书中，就曾针对离婚后弱势 群体的居住权给出过相关保障政策。根据处理的 离婚案件分析可知，我国从 1990 年后，就开始加 强对离婚后无住所方的居住权保障问题的研究， 并给出一系列的政策措施，保护弱势群体的合法 权益，且在居住权相关词条搜索中，也能够了解到 有很多案件均是从居住权角度出发，给予弱势方 相应保护。由此可知，我国正在针对居住权问题加 以完善，希望通过居住权制度的设立，对居民民事 权利予以保障，改善人们的生活水平，减少城市贫 困现象的发生。
在《 民法典 》施行前，司法实践活动中对于 居住权的界定较为模糊，认为其是债权的一部 分，在财产分割或判决过程中，因为界定的模糊， 法官需要做到细致严谨的分析和探讨，以免误判 导致矛盾纠纷升级，降低我国法律的公平、公正 性。而《 民法典》施行后，对居住权制度加以明确 说明，确定其法律地位与特征，并对居住权提出 了较为专业性的解说，凸显其独立性和绝对性特 征，以此有效抵抗所有权及第三人效力带来的影 响。居住权制度的提出和落实，为法官判决提供了 法律依据，有效彰显了法律的公平性、公正性，全 面维护了当事人的合法权益，并对原有较为模糊 的行为加以约束和制止，为我国住房问题的解决 及司法裁判能力的提高提供了坚实的保障。居住 权制度的落实为我国司法工作的顺利开展提供了 有力的支持，为我国权益保障及审判工作的开展 提供了助力，推进和谐社会建设的发展。
六、居住权的设立与消灭
居住权的设立是用益物权设立行为，根据居 住权设立形式与设立要件可将居住权的设立分为 以下几点：一是以合同方式设立居住权［1］。居住 权的设立以登记为生效要件，一般情况下居住权 的设立应先签订居住权合同然后进行登记这是应然情况，但实际情况往往不尽相同，需要通过居住 权合同来产生约束力以此促进居住权的登记。以 合同方式设立居住权时产生的是债权债务关系， 其建立基础为当事人的意思表示，与物权变动处 于不同的法律基础之上。合同编并不能解决物权 的变动、设立等问题。基于居住合同而产生的债权 关系不能直接使物权产生变动，只能基于此债权 债务关系向债权人请求其办理居住权登记［2］。在 不动产居住权的设立登记前，居住权人不能完成 不动产的占有与支配，所有权人可以在设立不动 产的居住权的同时与居住权人协商约定对不动产 的出租问题，可以与居住权人约定出租费用，在居 住权设立后所有权人可以用此不动产进行抵押权 的设立登记不影响其效力。二是以遗嘱方式设立 居住权［3］。居住权的设立并不仅限于双方法律行 为，还有以遗产继承的方式获得居住权，遗嘱设立 人生前设立遗嘱的行为为单方法律行为。遗嘱设 立人在设立遗嘱时需是本人真实的意思表示否则 遗嘱可能失效，若遗嘱设立人在死亡前已经将不 动产居住权进行设立登记，那么居住权的设立自 登记时即生效，此时居住权的设立以不动产居住 权的登记为生效要件。在遗嘱设立人还未将居住 权进行登记就死亡时，居住权的设立是基于遗嘱 设立人的死亡事实而设立的，居住权的设立不以 登记为要件在遗嘱设立人死亡后生效。如遗嘱设 立人在遗嘱中约定有附加的义务履行条件，继承 人如不履行遗嘱中附有的义务，其他继承人或利 害相对人可向法院提出请求，请求法院取消其有 关履行义务的部分遗产继承。三是以生效法律文 书设立居住权。根据《 民法典 》第二百二十九条 规定可知生效法律文书也是居住权设立的方式， 如因政府征收的原因导致不动产设立、变更、消 失，其不动产上居住权也会当然地随着变化。
根据《 民法典 》第三百七十条规定可知居 住权的消灭有以下两种情况：一是居住权期限届 满。如果不动产所有人对于居住权人的居住权到 期仍然继续居住的行为没有表示异议，那么在实 施层面就与居住权人达成了不定期的居住权合 同关系，不动产所有权人可以根据《 民法典 》第 三百七十四条相关规定与居住权人约定租金， 未约定租金居住权人应给付所有权人相应的价 款补偿。二是居住权人死亡。根据《 民法典 》第 三百六十九条与第三百七十条规定可知，居住权 不能转让继承，如果合同与遗嘱均未写明具体的 居住期限，居住权的消灭以居住权人的死亡为 限，若居住权人有两个以上其中一人死亡，其他居住权人可继续享有居住权。如果居住权期限明确 即居住权期限届满居住权消灭［4］。
七、居住权的适用问题
我国居住权的设立是为了保障人民老有所依 住有所居，本文从以下三方面来感受居住权的适 用：1．房产转让子女老人仍享有居住权。居住权 的出台极大程度地降低了老无所居的窘态，在居 住权制度实施前老人可以直接过户子女但需承担 子女不孝不养的风险，若设立遗嘱极有可能因缺 乏法律知识导致遗嘱存在瑕疵或无效，而且在实 践中仅设立遗嘱没有过户登记容易产生不必要的 继承纠纷。居住权制度实施后，老人可以在不动产 过户给子女后同时办理居住权设立登记，并将期 限约定至老人死亡时。2．婚姻关系解除后为生活 需要设立居住权。夫妻感情破裂离婚后，可以为弱 势一方提供居住权等适当的帮助。在居住权制度 实施前，原《婚姻法 》相关司法解释中注明可为 弱势方提供房屋的居住权但在实践操作中为明确 规定实施难度大不具有公示效力容易引起纠纷。 在居住权实施后，为弱势方设立居住权有了法规 明确指引，可以就不动产办理居住权设立登记为 弱势方提供住处。3 ．老人为生前同居住的人设立 居住权。在居住权制度实施前，老人若将不动产过 户给同居住的人或给其加名容易引起子女间的矛 盾。在居住权制度实施后，老人可以在遗嘱中明确 不动产所有权归子女所有并同时在该不动产上设 立居住权，既能使老人的同居住人老有所居又能 使子女获得不动产所有权，一举两得。
八 、结论
居住权作为《 民法典 》的新设制度其本身需 要经过实践的检验不断地完善。虽然居住权制度 一直是法学领域争论的焦点，但居住权制度的公 布极大程度地扩大了人民的居住权利，保障人民 住有所居、老有所依、物尽其用。居住权制度的实 施满足了特定人对居住的需求，解决老年人、未成 年人等弱势群体的住房问题，居住权的设立有利 于进一步完善住房保障体系。正确地理解居住权 的法律规定才能更好地维护自身合法的权益。
参考文献
［1］ 杨立新，李怡雯．民法典物权编对物权规则的修改与具体使用［J］．法律适用，2020（11）：3-40．
［2］ 房绍坤．论民法典中的居住权［J］．现代法学，2020，42（4）：83-98．
［3］ 郭明瑞，房绍坤．民法［M］．北京：高等教育出版社，2017．
［4］ 张妮，杨卓．居住权制度设立的必要性及完善［J］．黑龙江省政法管理干部学院学报，2021（1）：70-73．
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