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摘要：在后民法典时代下，对居住权的研究具有不可替代的作用和功能。“ 住有所居 ”是社会 发展的必然要求，它不仅仅是指每个人都可以拥有房屋居住权，而是要求建立一套完善的居住权 制度，以确保每个人都能拥有自己的住房，并且能够长期稳定地使用。本文将从基本概念出发，深 入探讨住宅、当事人和住宅在“ 住有所居 ”中的具体含义，并且分析我国目前三种居住权的设置 类型：合同设定居住权、遗产设定居住权以及法院裁判设定居住权。最后探讨居住权设立登记的相 关规定。
一、绪论
《 中华人民共和国民法典》(以下简称《 民法 典》)首次规定了居住权制度，以此来满足“ 居 者有其屋 ”到“ 住有所居 ”时期的实际需求，并 有效发挥其在现实生活中的作用。有效施行《 民 法典》， 以及发挥居民权法律制度的经济社会 功用，对于促进我国社会的发展和获得公众的认 可至关重要。
二、居住权相关概念辨析
我国《 民法典》为居民权设立了一套完整的 法律制度，在物权类型上其性质属于用益物权， 旨在保护居民的合法权益，居住权最早产生于罗 马法婚姻家庭关系中，与财产继承制度紧密相 关。肇始于罗马法中为了家庭亲属关系的维护， 经过后来的不断演变，在欧洲大陆开始遍地开 花。纵观各国的民法中都对居住权等相关的制度 进行了具体规定，在我国《 民法典 》中，规定了 居住权的概念、合同内容、成立、限定条件、废除 以及以遗嘱方式设定居住权等，这些都是从罗马 法时代就存在的相关内容，也是大陆法系民法中 的常见制度。
( 一)对于居住权中“ 居住 ”的理解
“ 居住 ”是一个深刻反映家庭伦理意义的概 念 ，它指的是人们在某一地方长期生活的范畴， 与“担保”“抵押”“留置 ”等专业术语不同，“居 住”更多体现了人们在生活中的日常实际情况。[1] 例如“诗歌遗产案”中，“房屋自当归妻住，谁想占 有都无权”更加注重遗嘱人对自己财产的最终安 排，以及对家庭和财产事务的责任，因此，遗嘱人在遗嘱中使用的语言极具日常化，而“诗歌遗产 案”就是一个比较著名的例子。在该份遗嘱中，“房 屋自当归妻住”的内容就极有可能引起争论，即其 妻子是否拥有所有权或居住权。然而，裁判机关在 裁决时采用了一个比较保守的观点，主张“住”指 的是居住权，而不是所有权，更谈不上继承权。 因此对于“居住”的理解应当优先考虑遗嘱人的动 机 ，并结合公序良俗进行具体判断。
(二)居住权中当事人的理解
根据《 民法典》总则编的规定，自然人拥有 姓名权，而公司、法人则拥有名称权。在此类合 同中，当事人有居住权设立人和居住权人，其中 居住权设立人包含房屋所有人，也包含公司、法 人，这是居住权设立人所当然具有的内涵。自然 人拥有居住权，这是不言而喻的。但是，关于公 司是否能够拥有此项权利，仍然存有争论，有待 更进一步研究，首先我国立法设立居住权的目的 之一在于解决目前社会发展所遇到的现实问题，即如何实现老有所养、老有所居;[2]其次，结合 我国《民法典》关于居住权客体的限定为“ 住宅 ” 和目的限定为“ 满足生活居住的需要 ”，应当对 我国《 民法典》第三百六十七条中“ 当事人 ”的 名称进行合理解释，即公司或者法人不能成为居 住权人。
(三)对于居住权中“ 住宅 ”的理解
《 民法典》物权编第三百六十六条明文规定， 住房权的对象仅限于“ 住房 ”，而“ 房屋 ”或“ 建 筑物 ”等不动产，其目的和功能也是如此，因 此，“ 满足生活起居的需要 ”中不包括商铺、厂房、办公楼等非用于住房的空间。作为居住权语 境下的住宅，应当具有以下方面的特征：首先，住 宅一般应为人造的建筑物，从而一般意义上就排 除了供人居住的天然洞穴或作为生产场所的渔船 等;其次，住宅应当是具有相对独立的空间;最 后，住宅应当是包含稳定、长期、持续居住的意 思，从而直接排除了例如为单位值班人员提供休 息的休息室等房屋。即便如此，有时判断是不是 “ 住宅 ”还存在一定的困难。根据相关法律规定和 司法解释：商住两用房、酒店、乡村民宿等住房是 否可以设置居住权，应当以经济社会生存现实为 基础，结合住宿权的目的，进行合理的衡量，以确 保其合法性和有效性。
三、居住权的类型
《 民法典》物权编第三百六十六条和第三百 七十一项明确规定，居住权可以通过契约或遗 产的形式获得;而《民法典》婚姻家庭编第一千零 九十条则规定法院有权通过裁判的方式来确定居 住权的归属，以确保当事人的权利得到有效的保 障。[3]对居住权的三种分类不仅体现我国居住权 类型的多样性，还使得当事人可以根据自身的实 际情况选择与自身相适应的居住权，在某种程度 上也体现了民法充分尊重当事人意思自治原则 ， 将居住权的设立交由当事人和裁判机关，体现了 国家对居住权的适度干预，同时也保护了当事人 意愿自主权。这样就能够实现公权与私权领域的 有机结合。
( 一)合同设立的居住权
作为居住权合同中的居住权人可以对他人所 有的房屋享有占有、使用的权利来满足自身生活 居住的需要，即以协议的形态确定了居住权，这 是当事人双方达成一致意见的重要表现形式。因 此，通过签订合同形态确定的居住权是双方意愿 的体现，它属于意定居住权的范畴，具有重要的 法律效力和社会意义。关于以合同形式设立的居 住权需要注意的是：
1.居住权的设立旨在保证家庭的基本需要， 这一制度自罗马法以来就一直被赋予重要意义， 它旨在保障具有特定身份关系的人的生活居住的 权利，以确保他们能够安全、舒适地生活。随着社 会的发展和变化，居住权的本质仍然不变，即为 特定关系人提供安身之所。尽管现代各国扩大了 居住权的适用范围，但罗马法最初设置居住权的 目的仍然是在于处理得不到遗产而又失去劳动能 力群体的住房问题。
2.居住权的设立必须符合大众对日常居住生 活要求。“ 日常生活起居需要 ”是针对“ 无日常生活起居需要 ”而言，是指居住权人必须拥有基本 的住所，才能解决日常生活中的居住问题，实现 住房的安全和舒适;居住权必须立足于生活中的 弱势群体，侧重于保护弱势群体的合法权益，住 房紧缺是我国目前所面临的紧迫社会问题，如何 保障弱势群体对基本住房的需求以及日常的生活 正是居住权制度设立的初衷。
3 .《 民法典 》第三百六十八条和第三百六 十九条明确规定，居住权必须无偿设立，这是考虑 到居住权人的经济能力，同时也防止他们利用居 住权谋取私利，因此，居住权只能用于自己居住。 居住权的无偿性和不可转让性是居住权的显著特 征，不同于民法中的其他物权，大多数物权是具有 有偿和可转让的属性，因为其设立的目的通常是 为了满足市场交易，例如担保物权、抵押权、质押 权、留置权等，居住权之所以具有这样的属性，是 因为其具有一定的人身专属性，人身权利是不可转 让的 ，所以居住权才会具有无偿和不可转让性。
(二)遗嘱设立的居住权
《 民法典》第三百七十一条规定了通过遗嘱方 式设立的居住权，即基于遗嘱人单方意思表示设 立的居住权，遗嘱人以遗嘱的方式为他人设立居 住权。通过遗嘱设立的居住权，包括遗嘱继承和 遗赠 。遗嘱设立居住权具有以下特征：
1.通过遗嘱方式设立的居住权属于基于遗嘱 人一方的意思表示 ，属于单方民事法律行为。
2.通过遗嘱方式设立的居住权是以无偿为条 件。遗嘱继承和遗赠都是遗嘱人在生前处分个人 财产的行为，这种分配是无偿的，不需要任何费 用。然而，遗赠可能会带来一定的费用负担，但这 并不会影响遗赠的无偿性，所以它仍然是一种无 偿的财产分配方式。
3.遗嘱设定的居住权通常是在特定关系的双 方当事人中间产生的。《 民法典》明文规定，遗嘱 继承的范围是有限的，不是任何人都具有遗嘱继 承的资格，只有合法受让人才能接受财产。合法 受让人必须与遗嘱人有亲属关系，才有资格接受 财产。尽管遗赠人可能不是法定继承人或组织， 但他们仍然有权利拥有居住权，但这种居住权必 须与他们有特定的关系。
(三 )法院裁判设立的居住权
通过法院裁判设立的居住权，是指审判机关 通过判决的方式设立居住权;也就是说当夫妻双 方离异时各方无法经过协商达成一致时，人民法 院可以采用判决书的方式确定居住权的归属。即 离异时，只要任何一方生存艰难，居无定所，有承 担能力的另一方可以予以必要协助。具体实施方式由当事人协商;协商不成的，由人民法院通过 判决书方式设立居住权。这样规定的目的在于充 分救济在诉讼离婚中遭受损失的一方所享有的无 过错的离婚损害赔偿请求权。这种居住权设立方 式不同于仅仅只是请求金钱赔偿的方法，更富有 人身情感和法律的温度。
四、对居住权登记设立的相关规则的分析
根据我国《 民法典》物权编第三百八十六条 的规定，设立居住权应当申请居住权登记，自登 记时居住权得以设立。目前所争议的问题是：首 先，居住权是通过合同设立的，居住权合同签订 后，是居住权合同申请登记，还是居住权申请登 记?其次，需要进一步阐明申请居住登记的主体 以及居住登记的效力。
( 一 )深入探讨居住权合同登记和居住权登记 的相关问题，以期获得更好的解决方案
《 民法典》第五百零二条明文规定：合同自 成立时有效，但是，如果涉及政府行政职能、公 益或其他国家权益，则必须经过批准、登记等程 序，以确保公权力参与私法自治，实现社会治理。 因此，居住权合同的成立必须遵守法律、行政法 规的要求，并且必须经过相关程序。居住权合同 是私法自治领域的重要组成部分，它不会影响政 府行政管理职能、公共或者国家利益，因此，在 订立居住权合同后，不需要经过任何形式的批准 或登记程序，也就是说，不需要申请登记。[3] 问 题是，居住权合同的成立生效与居住权设立登记 有无关系?物权债权两分原则是我国民法理论的 基石，我国《 民法典》第二百一十五条就“ 合同 效力与物权变动区分 ”进行了特别强调，即除法 律规定或当事人另有约定外，以物权变动为内容 的合同，自合同成立时生效;没有办理物权登记 的 ，不影响合同的效力。
(二 )申请居住权登记的主体
按照《 民法典》第三百六十八条规定，双方 当事人订立居住权协议后，如果尚未办理居住权 登记，则必须携带相关资料前往不动产登记机构 进行登记备案。然而，该条并未明确指出进行居 住权登记的主体。《不动产登记暂行条例》第五条 明确了九种不动产类型，包括集体土地使用权和 房屋所有权，并以“ 兜底条件 ”的形式规范了第 十项法律要求登记注册的其他类型不动产权益， 为新型不动产物权的登记注册保留了法律空间。 《 民法典》和《不动产登记暂行条例》都规范了 新不动产物权的登记的方式，《 民法典》第二百 零九条明文规定，不动产所有权必须登记;《不动 产登记暂行条例》第十四条第一款也明确规定， 当事人各方可以联合申报居住权登记，以便在买卖、设定抵押权等情况下，能够有效保护自己的 权益。因此，通过合同方法设定居住权，必须由当 事人各方联合申报住房权登记，以确保其有效性 和合法性。此外根据《不动产登记暂行条例》第 十六条的规定，申请居住权登记除了需要携带居 住权合同外，还需要提供该居住权合同的客体即 所涉法律关系的不动产权属证书，但在实践中该 权属证书通常在该住宅的所有人手中，离开住宅 所有人，居住权登记申请就难以成功。因此，必须 由所有权人申请办理居住权登记。故而，申请居 住权登记不仅需要该住宅所有权人办理登记，还 需要居住权人的协助。
(三)居住权登记的效力
根据《民法典》第三百六十八条的明文规定， “ 居住权自登记时设立 ”。居住权是在不动产登 记簿上记录登记事项时产生的。《 民法典 》中关 于“ 不动产物权登记的效力 ”则表明，中国物权 变动模式实行原则上的登记生效主义。物权的标 的是具体的，而物权本身是抽象的。要使抽象的 物权在实际中具有确定性和排他性，就需要以可 被认识的外观形态来体现其特征，以便于实现其 目的。并且，这些形式必须是强制性的，当事人 不能擅自改变。所以，在动产物权上表现为交付 或占有 ，在不动产物权上则表现为登记。
五 、结语
本文着重阐释了自我国颁布《 民法典》以来 关于居住权制度的相关内容，由浅入深。居住权 是一项与我们日常生活联系紧密的一项物权，和 老百姓的生活息息相关，目前我国发展进入到一 个全新的时代，随着经济的稳步增长，房屋仍 然是实体经济的重要组成部分，因此与房屋有关 的民事权利会伴随着房屋交易量的急剧增长而变 得越来越重要。因此本文基于此，解释了与居住 权相关的基本含义，例如：何谓居住?何谓居住 权合同中的当事人? 以及目前我国在实践中常 见的三大类居住权类型，最后对居住权制度的设 立问题进行了探讨。只希望可以通过这篇文章使 大众可以对居住权制度产生简单的了解，它并不 是像抵押、担保等离我们日常生活距离较远的法 律制度，而是在我们日常生活中随处可见的民事 制度。
参考文献
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[2] 马强.《民法典》居住权类型之比较研究[J].中国 应用法学，2022(4)：139-150 .
[3] 焦富民.我国《民法典》居住权设立规则的解释与适 用[J].政治与法律，2022(12)：145-156 .
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