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摘要：近年来房地产行业面临着资金短缺、融资渠道不畅、融资成本高等的困境，特别在房 地产调控政策收紧、市场供需情况急剧变化环境下，房地产众筹成为房产企业融资的一种新型模 式。然而，房地产众筹的合法性、带来的法律风险，成为参与众筹的融资方、投资方等主体关注的 主要问题。本文通过针对房地产众筹的多样化模式、法理基础等分析，探讨房地产众筹过程中开 发商、投资者所面临的法律风险，包括非法销售房屋、擅自发行证券、股权代持及产权纠纷、关联 交易等法律风险，并据此提出房地产众筹相关法律法规完善、“ 期权 ”转化及房产证券化制度建 立、资金托管及投资人分级制度建设、退出机制建设、众筹项目流程优化设计的管理应对策略，以 降低房地产融资与交易的法律风险， 促进我国房地产开发与销售的平稳健康发展。
房地产众筹主体资格、股权代持、产权归属、 运作机制等法律法规的不完善，使得房地产众筹 开展过程中，众筹融资开发商、众筹平台和投资 者面临着不可控的法律风险，如何通过相关法律 法规的制定、监管制度的完善与实施，构建科学 规范化房地产众筹运作模式，是当前市场环境下 房地产融资需考量的重要内容之一。面对房地产 众筹可能存在非法销售房屋、非法发行证券、股 权代持及产权纠纷、关联交易的法律风险，国家 立法及政府管理部门，应尽快修订《 中华人民共 和国刑法》(以下简称《刑法》)、《 中华人民共 和国证券法》(以下简称《证券法》)、《 中华人 民共和国公司法》(以下简称《公司法》)、《 城 市商品房预售管理办法》等法律法规，出台一系 列的房屋预售、房产众筹管理制度，对房地产开 发商、众筹平台的融资活动进行合规管理，防范 与规制房产众筹项目潜在的法律风险，以保护房 产商、众筹平台、投资者多方主体的合法利益。
一、房地产众筹的商业运营模式
房地产众筹作为新兴的投融资方式，通常由 房地产开发商、众筹平台等主体发起，往往通过发 行证券、签订债券合同、信托基金投资的方式， 建立起与广大投资者间的投融资关系。[1] 因而， 当前房地产众筹的商业运营模式，包括合作建房 型众筹、营销推广型众筹、投资理财型众筹等。
( 一)合作建房型众筹
房地产众筹的目的是获得开发建设资金，因 而其面对购房对象的开发资金募集行为，即属于一种房地产众筹行为。房地产众筹过程中，投资 者为获得房屋产权，与开发商签订房屋期权合 约、交付一定比例的购房款，众筹成功后开发商 将根据投资者的要求，对房产小区户型、绿化、物 业等进行项目规划设计，近年来国内所兴起的期 房购房模式，就属于这一类的房地产众筹模式。[2]
另一类合作建房型众筹是非定向融资的开发 众筹，例如 2014 年某安好房、某通控股联合发 起的上海某桂园房地产众筹项目。该项目先计算 房地产开发的总投入资金，将募集资金以金融债 券、保险等形式发售，达到楼盘建设的募集资金 数额后停止众筹，而公众投资者可获得以较低价 格认购房产的权利。
(二 )营销推广型众筹
房地产开发商以抽奖或竞拍方式，设置与房 产项目相关的众筹模式，被称为营销推广型众 筹。例如 2020 年受国内外经济下行影响，某东、 某宝等线上平台与地产商合作，推出优惠折扣为 5 ～ 8 折的房源、起拍价低至 5 折，投资者只需最 低投资 1000 元就能参与众筹，参与众筹后可完成 竞拍。又如某东金融“ 小金库 ”联合某洋房地产 商，推出 1.1 折购买房产的抽奖活动，用户仅需 支付 11 元，即可抽奖由某洋地产提供的 11 套房 源。这类房地产众筹项目是以现有房源为标的， 由开发商、众筹平台共同参与众筹，兼有房地产 楼盘营销宣传的目的。
(三)投资理财型众筹
房地产投资理财型众筹包括债权型、股权型众筹两种模式，其中债权型众筹为房地产开发商 与投资人之间签订借款合同，形成债权债务关 系;股权型众筹是由房地产开发商设立众筹资金 管理公司，资金管理公司负责房地产项目开发建 设 ，投资者持有不动产开发的相关收益。
债权型房地产众筹模式是常见的融资模式， 房地产开发商通过房产抵押，向商业银行、网络 金融公司申请融资贷款，投融资双方签订融资金 额、还款期限、信贷利息的合同。而房地产股权 型众筹则类似于信托基金模式，某达集团、某钱 平台发起的“ 某赚一号 ”众筹项目，即属于这一 类众筹模式。投资者可通过众筹平台，以 1000 元 的最低认购金参与众筹，用于某达广场房地产建 设，在一定期限范围内，投资者可得到某达广场 商铺租金、物业增值等的收益权。
二、房地产众筹模式面临的法律风险分析
( 一 )非法销售房屋的法律风险
根据《城市商品房预售管理办法》第五条、 第六条的规定：“ 商品房预售实行许可证制度，开 发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产 管理部门办理预售登记，并取得《土地使用权证 书 》《 商品房预售许可证 》。”
房地产众筹作为以房产开发为主的融资行 为，本身往往不存在非法销售房屋的风险。但若 在房地产众筹项目发起时，开发商未取得土地使 用权证、建设工程许可证、商品房预售许可证，也 即该项目不符合房屋预售条件，那么投资者所参 与的房地产众筹投资，只是签订房屋期权合约， 缺少房屋产权合约，本身即属于非法集资、非法 销售房屋。[3]且一旦房地产开发商出现众筹资金 挪用、项目烂尾，将会对投资方带来不可挽回的 合同违约风险、资金损失风险。
(二)股权代持及产权纠纷的风险
《 证券法》《公司法》等法律对证券发行方 式、投资人数作出严格限制。但部分房地产商为达 到众筹融资的目的，通常采取开发商、投资人共 同成立公司的方式，将房地产众筹项目包装为金 融产品，由公司对融资资金进行股权代持操作，[4] 如某达集团“ 某赚一号 ”众筹项目的发起人为记 名股权代持者，投资者为有限合伙人，代持者成立 某达稳升合伙企业，对众筹融资资金作出使用。 而一旦发生房产开发困难、资金流损失的问题， 作为隐名股权股东的投资者，会面临严重的资金 损失风险。
同时，房地产众筹的产权纠纷风险，也出现 在近年来的购房案例中。如 2014 年上海某桂园房 地产众筹项目中，开发商以“ 1 平方米 ”的房屋建 筑面积发起众筹，投资人认购众筹达到一定的单位面积，如最小单套房屋建筑面积 50 平方米即可 成为房屋产权人。但在不限定众筹人数情况下， 某些优质户型、楼层的房屋可能出现数十个产权 人，如何认定投资人的房屋产权，存在着极大的 房屋产权、全产权合法性风险，且按份共有难以 保障产权人的合法权益。
(三)擅自发行证券的法律风险
根据《刑法》第一百七十九条规定，未经国 家有关主管部门批准，擅自发行股票或者公司、 企业债券，数额巨大、后果严重或者有其他严重 情节的，构成擅自发行证券罪。《证券法》第九 条的规定，有下列情形之一 的，为公开发行证 券：第一，向不特定对象发行证券;第二，向特定 对象发行证券累计超过 200 人，但依法实施员工 持股计划的员工人数不计算在内;第三，法律、 行政法规规定的其他发行行为。
其中房地产投资理财型众筹模式，可能存在 着以获得投资收益为目的的发行证券风险。如以 上由某达集团、某钱平台联合推出的“ 某赚一号 ” 房产众筹项目，投资者可按众筹时投资比例，获 取项目建设完成后的收益分红，包括广场租金物业增值等收益，且项目成立 3 个月后，投资者 可自行选择变现流通，因而该众筹可被认定为债 权证券众筹。当该债权证券的众筹人数过多(超 过 200 人)，则有极大可能存在证券私募、非法 吸收公众存款的法律风险。
(四 )关联交易的法律风险
根据《公司法》第二十一条的规定：“ 公司的 控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人 员不得利用其关联关系损害公司利益。违反前款 规定，给公司造成损失的，应当承担赔偿责任。”
从该法条来看，与房地产企业有关联关系的 公司，在房地产众筹融资过程中，有可能由于关联 交易的附属关系，造成融资资金委托管理不规范 的法律风险。如东莞市某全实业投资有限公司、某 贷网平台联合推出“ 某宝宝 ”房地产众筹项目， 然而前者实际上为后者的控股公司，这使得某贷 网在履行房产众筹项目义务的过程中，不一定能 够独立履行众筹资金募集、资金委托管理的职 责，进而引发利用关联关系，不及时信息披露、挪 用资金的法律风险。
三、房地产众筹模式的法律风险防范策略研究
( 一)通过期权转化以避免非法销售房屋
房地产众筹的预售型融资模式，是在地产开 发商未取得预售许可证时，为筹集项目建设资金 所采用的众筹模式，这一模式可能存在着非法销 售房屋的法律风险。为规避这一风险，房地产商 应在遵循现有的房屋预售管理制度的基础上，优化房产众筹的期权设计。[5]如修改《城市商品 房预售管理办法》第六条，增加“ 房产众筹标的 为股权投资，附条件收益为购房资格，且参与者 只是筹得享受优惠购房资格的‘ 期权 ’”等相关 内容。
也即在开发商取得土地使用权证、建设工程 许可证、预售许可证前，投资人参与房产众筹项 目的投资，仅仅为股权投资;而当开发商符合房屋 预售条件后，向投资者说明购房优惠时间，投资 者可自由选择是否将股权投资转化为房地产产权 投资，获得优惠购房资格。通过期权转化的房地 产众筹模式，可最大程度避免地产开发商的非法 融资、非法销售房屋风险。
(二)建构房地产众筹证券化的法律法规
房地产众筹向证券化方向发展，使得诸如某 达集团“ 某赚一号 ”、某贷网“ 某宝宝 ”等众筹 项目很大程度上涉嫌违反《 中华人民共和国反不 正当竞争法》， 以及可能被认定为非法吸收公众 存款、非法发行证券。[6] 因而对于资金需求量巨 大的商业房地产项目，如居民楼盘、写字楼、广 场等，应通过建构债券、股权众筹融资的法律法 规，对房地产众筹准入门槛、众筹产品、融资金 额、投资对象作出严格限制，明确房地产债券、 股权众筹的交易流程，保障广大投资者的合法权 益、经济利益。
如全面修订《证券法 》的相关法律条文，建 立证券发行的小额豁免制度，取消向特定对象发 行证券累计超过 200 人的公开发行约束，使众筹 发起人不受发行人数(200 人以下 )的限制，允许 开发商以分拆形式众筹、控制单个众筹项目的投 资者数量。也即债券、股权众筹均属于发行证券 活动，由此使众筹项目受到证券法的约束，将房 地产众筹证券化的法律风险降至最低。
(三)优化众筹设计以避免股权及产权纠纷
针对以上房地产众筹存在的股权代持、产权 纠纷等法律风险，可通过优化众筹项目的设计 与管理方案，作出房地产股权众筹、产权众筹模 式的改进完善。第一，面对只有众筹项目发起人 具备股权代持资质的情况，可通过设置股权代持 者、投资者的权益合同，明确房地产众筹融资、地 产项目开发的责任和权益，明确由代持者承担房 产开发停滞、融资资金套用或乱用的风险;第二，在房地产众筹产权纠纷的解决方面，应由政府制 定房地产众筹的合同欺诈管理制度，设置房地产 最小户型、最低众筹额的规范，杜绝“ 1 平方米 ” 房屋建筑面积众筹情况的发生;第三，以纸质合 同、电子合同相结合方式，要求在房地产众筹项 目执行过程中，房地产商、投资人之间签订房屋产权归属的合同，确立双方的法律关系，避免房 屋产权认定、合同欺诈问题的发生。
(四 )完善房地产众筹平台准入与管理制度
房地产众筹的关联交易风险，显示出国内有 关房地产众筹平台准入、监管机制的缺失，虽然 在 2015 年 7 月中国人民银行等十部委联合印发的 《 关于促进互联网金融健康发展的指导意见》中， 理清了网络众筹平台的监管职责与分工，但整体 而言仍缺少关联交易方面的法律法规。
因此，笔者认为：应通过房地产众筹平台准 入、审查机制的建立，进行众筹融资方名称、公司 股权结构、资本状况的监管，对存在关联的企业 取消其众筹资格，并由监管机构履行自身相应的 监管职能。一是细化融资方、众筹平台监管的责 任;二是要求融资方、众筹平台履行众筹信息披露 义务，以解决房地产众筹交易过程中，面临的众 筹主体法律地位不明、信息披露不及时、关联交 易频发的问题。
四 、结语
在互联网金融快速发展的环境下，以合作建 房型、营销推广型、投资理财型等为主的众筹融 资模式，开始被应用到房地产众筹活动之中，对 房地产行业的发展具有特殊意义，但同时也带来 众筹项目设计与执行的法律风险问题。因此，为 促进房地产众筹模式的平稳健康发展，应由国家 立法机构、监管部门、众筹参与主体联合，通过建 构房地产众筹证券化的法律法规、优化众筹设计 以避免股权代持及产权纠纷、完善房地产众筹平 台准入与管理制度以及设置房地产期权转化的预 售模式，以规制房地产商、众筹平台融资行为，避 免非法销售房屋、非法发行证券、非法吸收公众 存款等法律风险的出现，切实保护房地产集资主 体、投资人的合法利益。
参考文献
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[2] 唐颖梅.房地产企业并购的税务筹划与税务风险研 究[J].财会学习，2019(23)：163-164 .
[3] 盛辉.房地产企业纳税筹划与风险控制分析[J].中 国总会计师，2019(4)：115-116 .
[4] 闫海，孟竹.房地产众筹的法律定位、风险防范及 权益保障[J].金融理论与教学，2018(4)：8-12.30 .
[5] 郭栋磊.非法吸收公众存款“非法性”之行刑认定的 区分—— 以非法性的形式和实质认定为视角[J]. 西南民族大学学报(人文社会科学版)，2022.43 (3)：82-89 .
[6] 张海燕.“互联网 + 市场监督管理”的探索与思考 [J].中国集体经济，2022(3)：161-162 .
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