房地产项目经营周期较长、资金需求量大，容易受到多种外部因素干扰，且在房地产行业监管环境日趋严格的背景下，房产项目的运营蕴含着多种类型风险。事实上，部分房地产企业在内部控制及风险防范中还存在一系列问题，比如控制环境有效性不足、风险管理体系不完善、内部监督力度不足等，因此，基于这种背景开展房地产企业内部控制及风险防范的研究十分必要。
在经济环境瞬息万变的当下，如何深刻了解内部控制的含义与特征，全面梳理企业在内部控制与风险防范方面存在的问题，并采取多种措施去除沉疴，已成为不少房地产企业亟待解决的议题。
内部控制的概念与特征
为了达成预定的发展目标，企业采取的多种措施、策略和技巧统称为内部控制。这种管理旨在提高财务报告的准确性、防止资产的损失、保障企业运作的规范性和合法性。在特定的情境下，内部控制是企业为了实现特定目标，对经济行为所采取的一系列规划、组织、监督和协调活动。基于COSO理论，内部控制涉及的具体内容主要有以下几个方面：
控制环境。企业内部控制环境的范围相当广泛，它不仅包括企业的治理结构、内部决策程序、董事会及监事会的组织架构，还包括企业的组织架构、职责分配以及人力资源管理等各个方面。此外，它还包括员工的招聘、培训、绩效评估以及企业文化的塑造等。
风险评估。企业在面对众多不确定性因素时，必须不断从外部环境和内部运营两个层面收集信息，并利用专业工具进行风险分析。在外部风险分析中，企业应全面考虑政治、经济、社会、文化及竞争对手等多重因素；而在内部风险分析时，则需深入考虑员工素质、信息技术水平及风险管理能力等因素。基于信息收集，企业应采用定性与定量相结合的方法来确定风险的类别和严重程度。
控制活动。企业内部控制的核心环节在于控制活动的实施，它通常涵盖以下几个关键领域：职责分离、审批与授权流程、风险管理策略、会计系统监管、绩效评价体系以及信息安全保障措施等。例如，为了减少未经授权的系统操作以及数据丢失或泄露的风险，企业应从制度建设和技术防护两方面着手，建立一个全面的信息安全保障体系。
信息与沟通。企业需要构建高效的信息交流渠道，提高信息交流的效率，并降低交流成本。此外，企业还应该主动采纳前沿的信息技术，构建智能化的信息管理系统，确保各个子系统之间能够实现无缝连接和数据共享。
内部监督。企业应增强内部审计部门的自主性和专业水平，定期对内部审计员工进行培训，并采用先进的审计方法，对内部控制系统的设计和执行的有效性进行审查，从而充分发挥内部监督的作用。
风险防范概述
风险规避 这是一种较为被动的管理手段，主张相关方有意识地避免参与可能带来风险的行为。尽管这可以避免潜在的损失，但同时也可能错失相应的收益机会。
损失限制 与风险规避不同，损失限制的目的是通过周密的规划和组织来降低损失的可能性及其严重性。这种策略需要在风险事件的预防、处理和后续阶段都进行有效的控制。
风险分担 这种方法涉及通过法律协议，如合同或保险，将风险责任转嫁给第三方。通过这种方式，风险可以被分配给一个或多个其他参与方。
风险承担 在风险发生时，相关主体可以使用其可用的资金来应对。风险承担分为计划性和非计划性两种，非计划性承担是指在损失发生后才进行应对，而计划性承担则是在风险发生前就设立专项基金，以备应急之需。
企业在进行内部控制与风险防范过程中存在的问题
控制环境有效性不足 缺乏对内部控制的重视程度。由于房地产行业的下行趋势，企业决策层主张将主要精力和资源放在发展业务方面，而加强内控建设则会分散有限的资源，甚至会影响主营业务发展，因此造成对内部控制的重视程度严重不足。
缺乏内控绩效考核制度。部分企业并未根据部门和个人在内控制度设计和执行中的绩效进行考核，无法形成对企业员工的制度约束，导致员工角色模糊、定位不清晰，缺乏对内部控制的价值认同。
部门职能设置不科学。在风险管理方面，部分房地产企业并未设置专门的风险管理部门，主要由财务部门负责风险管理，这不仅增加了财务部门的工作量，还滋生了控制风险发生的概率。
风险评估机制不完善缺乏对风险的准确认识。部分房地产企业对运营管理中存在的金融风险、预算风险、成本风险和利润风险的认识不够深刻，例如缺乏对预算风险的重视，导致部分房地产项目预算超支和无预算支出的情况时有发生。
风险评估机制不完善。在风险评估方面，房地产企业主要依靠管理人员的主观经验进行判断，很难利用质量管理体系对风险实施概率计算和结果评估，导致其无法准确估计企业面临的风险类型和大小。
销售风险评估机制不完善。部分企业为了迅速扩大销售规模，增加营业收入，对销售风险的评估缺乏深度，存在销售人员欺诈性承诺出售房产的行为。
控制活动存在不足 预算管理制度不健全。部分房地产企业的预算编制未能坚持全员参与的原则，主要在历史期间数据的基础上编制预算，对外部市场变化、财务管理水平的考虑不足，为后期的预算调整埋下了伏笔。同时，对预算执行的监督管理力度不足导致部分企业缺乏智能化信息系统，无法利用信息技术实时监测责任部门预算执行情况，很难实现对预算偏差的有效管控。
风险应对方式过于单一。在风险识别和评估基础上，房地产企业未能采取多样化的风险应对方式，主要局限在风险规避层面，无法通过内外合作实现风险的转移。
信息沟通不顺畅在对内沟通层面，部分房地产企业未能建立内部信息的收集、传递、分析和处理机制，导致无法从内部经营管理数据中发现企业蕴含的风险因素和风险水平。同时，企业组织层级过多，管理层和基层员工的沟通上存在障碍，导致基层员工无法准确理解管理意图，容易在执行中造成偏差。
在对外沟通方面，企业的信息收集主要集中在财务维度上，对政治、经济、社会等方面的信息考虑严重不足。同时，企业与税务机关的沟通效能不足，对税务管理机关的属性和职能存在偏见，缺乏与其沟通的信心。
内部监督力度不足企业内部审计的职能未能充分实现。作为企业内部结构的一部分，内部审计部门在执行审计流程时可能会遭遇外部环境的干扰，这使得其难以维持应有的独立性，进而影响审计结果的客观性和公正性。
内部审计团队的专业能力存在不足。在一些房地产企业中，部分内部审计人员实际上是由财务人员兼任的，他们缺乏运用现代审计技术的能力，面对信息系统中可能出现的审计痕迹消失问题时难以有效应对。
财务部门的自查自纠往往只停留在表面上。财务部门的自查自纠对财务人员的职业道德水平要求很高，然而在实际操作中，财务人员的自查很难揭示出财务内部控制运行中的根本性问题，这使得自查自纠制度往往形同虚设。
企业内部控制与风险防范相关应对措施
营造良好控制环境加强内部控制文化建设。通过官方网站、公众号等形式积极解读内部控制的内涵、重要性和实施路径，推动单位营造“内部控制建设人人参与”的浓厚氛围。
构建内部控制绩效考核制度。企业应从财务与非财务两个层面设计考核指标，并依据层次分析法确定各项指标权重，运用定量与定性结合的方式得出考核结果，引导员工落实内部控制责任。
科学设置部门职能。房地产企业完全可以成立独立的风险管理部门，该部门的主要职责是根据风险管理战略，制定执行风险管理方案，确保将风险扼杀在萌芽状态。
完善风险评估机制提升对风险评估的重视程度。企业可针对房地产项目运营中面临的金融风险、预算风险、建筑风险实施培训，确保管理人员能形成对风险类型的准确判断。
提升风险评估方式的科学性。在风险评估阶段，风险管理部门可组织相关专家参与，定量计算风险概率，定性评估结果大小，为后期的风险应对提供信息支撑。
及时评估销售风险。由于房地产企业的销售风险较为突出，因此风险管理部门应将销售风险防控纳入销售人员绩效考核体系，及时预警销售风险，确保将风险控制在可承受范围内。
加强控制活动实施全面预算管理制度。房地产企业应完善预算管理组织体系，明确各层级的岗位职责，为后续预算管理提供组织保障；同时还要提升预算编制的科学性和精准性，并根据项目的不同采取针对性预算编制方法，比如对于非经常发生项目，可以零为基础，采取零基预算方法编制预算。
加强风险控制。对于已经识别和评估出的风险，房地产企业要实施适宜的风险应对方式，比如可以通过与外部主体合作的方式及时将风险转移出去。
实施岗位分离制度。为了防范关键风险点，房地产企业应实现关键岗位的分离，比如合同的授权与审批、采购的审批与付款以及财务出纳和往来账款管理等。
加强信息沟通完善公司治理机制。为了提升纵向信息沟通效率，降低信息沟通成本，房地产企业可改善职能机制，实施扁平化管理，实现信息在企业内部横向的共享共通。
加强企业信息化建设。房地产企业可以搭建财务共享信息系统，该系统应至少包括成本管理、预算管理、资金管理、合同管理、业务管理等模块，且各模块均需实现无缝连接，确保各种数据和信息能在系统内部自由流动。
加强对外沟通。房地产企业的税务管理活动较为复杂，必须加强与税务行政机构的沟通，及时参与税务部门组织的各项培训活动，并就存在争议的税务政策积极请教行政部门。
完善内部监督体系提升企业财务自我稽核能力。房地产公司需要加大对财务团队的培训力度，提高他们的职业操守，鼓励他们通过自我检查来识别潜在的财务风险。此外，公司应将财务自检的成效作为员工绩效评估的一部分，并根据自检结果执行相应的奖惩机制，以此激励财务人员认真履行自检职责。
充分发挥内部审计的作用。房地产公司应提高内部审计部门的独立性，可以考虑将其从其他部门中分离出来，直接由公司高层管理。同时，公司还需持续提升内部审计团队的专业素质，加强专业培训，改进工作流程，并采用更先进的审计技术。例如，可以建立基于大数据的审计系统，实现网络化审计，以便快速地捕捉审计线索并得出精确、客观的审计结果。
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