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摘 要：企业的发展扩张，需要征 地用于建设，势必要对拆迁户进行异地 建房进行安置，因此，企业还建房项 目 的会计核算及相关涉税的处理对企业 很重要，也很必要。
关键词：还建房会计核算,还建房,涉税业务处理,企业
一、定义
还建房是为统一规划市政建设，需 要对原建住房进行拆迁，为妥善安置拆 迁群众的居住用房，政府有计划地统一 建房分配给拆除了原住房的居民，这种 住房称为还建房或统建房、统建楼 。本 文是指在企业扩张发展过程中征用土 地，由政府主导，企业代建用于安置拆 迁户的异地建房项目。
二、还建房项目核算方法
( 一)会计科目设置
代建房企业与 一般的房地产开发 公司有区别，代建房项目仅是工业企业 生产经营过程中的临时性、阶段性的项 目 工程，但可以借鉴房地产企业核算基 本方法 。会计核算人员可以根据《工程 项 目 立项审批单》，在科目“生产成本 、 基本生产成本 、开发成本”下按具体成 本内容进行明细核算，项 目发生的所有 成本费用均在该科目 中归集，可以按项 目设置辅助核算 。项 目 未完工之前，该科目的余额不需要结平，待完工后转入 “库存商品”科目中。
(二)核算内容及方法
准确核算是还建房项 目 的成本控 制的关键之一， 随着项目 建设的开展， 各项成本费用相继发生，如何归集和核 算就显得尤为重要，公司可按下列情况 对还建房项 目 成本费用进行归集和核算。
1 .项 目领用的材料、发放工资、取得 土地的成本时：借记“生产成本、基本生 产成本、开发成本”科目，贷记“原材料” “应付职工薪酬”“应付账款”“银行存 款”等科目。
2 . 收到开发费用、设计费 、施工费 、 机械费用 、中介审计费 、办证费等发票 时：借记“生产成本 / 基本生产成本、开 发成本”、“应交税费、应交增值税(进项 税额)”科 目，贷记“应付账款—— 应付 工程款”科目。
3 . 项 目施工成本核算，支付项 目 工 程进度款时，借记“预付账款”科 目，贷 记“银行存款”“应收票据”“应付票据” 科 目;发票入账时，借记“生产成本 、基本生产成本 、开发成本”“应交税费、应 交增值税(进项税额)”科目，贷记“应付 账款”科目。为了及时取得工程建设发 票，避免后期索取发票的困难，在支付 工程进度款时可以要求施工方开具发 票，公司见票付款。
4 .企业预收售房款时，借记“银行存 款”科目，贷记“应收账款”科目。
5 . 企业每月依据当月预收的房款 ， 按预交增值税比例( 一般为 3%)计算应 预交的增值税，预缴 时，借记“应交税 费、预交增值税”科目，贷记“银行存款” 科目。
6 . 收到政府划拔的项目 资金时，借 记“银行存款”科目，贷记“递延收益”科 目。
7 .项 目完工后结转开发成本 。一般 在还建房项目完工后两个月内, 所有参 建单位应将完整的项 目 验收资料及竣 工资料(含工程结算书)报送公司工程 预决算部， 结算审核一般要求在 60 天 内完成，合同有约定的按约定期限 。财 务部在收到手续完备的项 目 结算审核 单的当 月，对未付款且未到发票的工程 成本进行暂估入账，并在项目结算审核 完成后 2 个月内，财务管理部负责督促 业务部门催收回发票并入账 。暂估入账 时，借记“生产成本 、基本生产成本 、开 发成本”科目，贷记“应付账款—— 应付 工程暂估款”;收到发票时，借记“应付 账款—— 应付工程暂估款”“应交税费 / 应交增值税(进项税额)”科目，贷记“应 付账款—— 应付工程款”科 目;完工后 结转成本，可在“库存商品”科目 下按房 产的栋号设置辅助核算，按栋可销售面 积核算建造成本，借记“库存商品、×× 号楼”科 目，贷记“生产成本 、基本生产 成本、开发成本”科目。
8 .销售收入确认。根据不同的换房 方式，一般可分为 4 种情况，会计核算 也分为4 种方式。
一 是，不换房，直接现金补偿拆迁 的房屋 。这种方式下拆迁房选择放弃置 换房屋，接受现金补偿 。 支付的现金作 为拆迁补偿费，计入开发成本中的土地 成本， 此种情况一般不涉及税收问题， 会计分录为借记“生产成本 、基本生产 成本 、开发成本 、土地征用及拆迁补偿费”科目，贷记“银行存款”科目。
二是，以房换房，面积相等，不需互 相补偿的 。适用 《企业会计准则第 7 号—非货币性资产交换》 的规定，按 税收法规政策规定的价格确认开发成 本，计入“拆迁补偿费支出”，并按视同 销售确认收入，确认的开发成本与收入 应该相等。确认开发成本时，借记“生产 成本、基本生产成本、开发成本、土地征 用及拆迁补偿费”科 目，贷记“应付账 款、拆迁补偿费”科目;完工交付后确认 收入，借记“应付账款 、拆迁补偿费”科 目，贷记“其他业务收入”“应交税费、应 交增值税(销项税额)”科目。
三是，新换的房子面积比原房面积 大，业主需补偿公司 。同样适用《企业会 计准则第 7 号—— 非货币性资产交换》 的规定，收到业主的补偿款时，冲减开 发成本中的土地征用费及拆迁补偿费， 借记“银行存款”科目，贷记“生产成本 、 基本生产成本 、开发成本 、土地征用及 拆迁补偿费”科 目;按税收法规政策规 定的价格确认开发成本，计入“拆迁补 偿费支出”，借记“生产成本 、基本生产 成本 / 开发成本、土地征用及拆迁补偿 费”科 目，贷记“应付账款、拆迁补偿费” 科 目;完工交付后确认收入，借记“应付 账款 、拆迁补偿费”科 目，贷记“其他业 务收入”“应交税费 、应交增值税(销项 税额)”科目。
四是，新换的房子面积比原房面积 小，公司需补偿业主。 给业主支付的补 偿款确认为项 目 的土地征用及拆迁费， 会计分录为借记“生产成本 、基本生产 成本 、开发成本 、土地征用及拆迁补偿 费”科 目，贷记“银行存款”科目;按税收 政策规定的价格确认开发成本， 计入 “拆迁补偿费支出”，借记“生产成本、基 本生产成本 、开发成本 、土地征用及拆 迁补偿费”科 目，贷记“应付账款 、拆迁 补偿费”科目;完工交付房产时借记“应 付账款 、拆迁补偿费”科 目，贷记“其他 业务收入”“应交税费 、应交增值税(销 项税额)”科目 。特别注意：完工交付房 产时，公司开具销售发票给业主，同 时 业主向公司出具拆迁补偿费收据，作为 确认拆迁补偿费的依据。
9 .结转房产销售成本 。房产完工交
付给业主后，销售行为完成，应结转 已 销售房产的销售成本 。一般按可售面积 计算单套房产的销售成本进行结转，借 记“其他业务成本”科 目，贷记“库存商 品、×× 号楼”科目，同时结转对应份额 的财政拨款至补贴收入中，确认结转金 额公式为：(财政拨款总额、总的可销售 面积) × 已销售面积，借记“递延收益” 科 目，贷记“营业外收入 、补贴收入”科目。
三、还建房涉税处理
还建房项目清算时，财务管理部要 研究分析项目 的整体税负情况，还建房 一般以较低的定价外售，不会产生增值 及利润，通常情况不会有土地增值税和 企业所得税，但仍要关注。
交易增值税是还建房项 目 清算重 点，按照税收政策的相关规定，若是营 改增之前的老项 目， 则按简易方法计 征，征收率 一般为 5%，除此之外按 9% 的税率计算增值税销项税额，计税依据可按下列原则处理。
1 .还建房立项单位向被拆迁业主交 付还建房， 应以每套还建房为单位，分 别计算缴纳增值税。
2 .还建房立项单位向被拆迁业主交 付还建房，相关协议中约定了还建房价 格的，按协议约定价格作为还建房的计 税价格。
3 .还建房立项单位向被拆迁业主交 付还建房，相关协议只约定面积超出部 分价格的，超出部分按协议约定价格计 税， 未超出部分按不低于成本价格计 税。
4 .还建房立项单位向被拆迁业主交 付还建房，相关协议中未约定还建房价 格的， 按下列方法确定还建房计税价 格 。第一，实际面积大于拆迁还建协议 约定的面积的，应以实际收取的超出部 分面积的平均单价乘以房屋建筑面积 作为还建房的计税价格 。第二，实际面 积与拆迁还建协议约定的面积相同的，以相同或者类似还建房的平均单价乘 以房屋建筑面积作为还建房的计税价 格 。第三，实际面积小于拆迁还建协议 约定的面积的，以还建房立项单位向被 拆迁业主实际退还的不足部分面积的 平均单价乘以房屋建筑面积作为还建 房的计税价格 。第 四，按上述方法确定 的还建房计税价格低于还建房成本价 格的，按成本价格确定计价格。
参考文献：
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