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摘 要：工业项目的早开工 、早投 产对于区域发展有着重要意义，但是现 实工作中，很多项目因土地空间调整到 挂牌公告用时过长， 导致项目签约后 3~5 年才开工建设， 造成投资成本的增 加和市场竞争力的减弱，严重影响了 营 商环境 。因此项目落地整链式用时评价 机制的建立和招商体系的完善，特别在 土地转熟及出让流程、招商工作轴线的 延伸及“互联网 + 招商”模式优化等方 面多些探讨尤为重要。
关键词： 整链式用时,招商体系,“互联网 + 招商”模式系统应用
工业项目的早开工、早投产对于区 域发展有着重要意义， 但是现实工作 中，很多项目因土地空间调整到挂牌公 告用时过长，导致项目签约后 3~5 年才 开工建设，由此造成投资成本的增加和 市场竞争力的减弱， 严重影响营商环 境，制约区域发展。 2018 年国务院办公 厅下发的《关于开展工程建设项目审批 制度改革试点的通知》(国办发〔2018〕 33 号，以下简称《通知》)，决定在包括南 京市在内的 16 个地区开展工程建设项 目 审批制度改革试点，以求通过优化审 批模式，加强部门合作，重新设计项目审批流程，推行并联审批，缩减审批时 间和申报资料，达到审批效能的提升。
江宁 区谷里街道于 2017 年 10 月 20 日 引进一 个优质的工业项目，年纳税 不低于 1000 万，项目 占 地 40 亩，城规 符合，土地现状为 一般农用地，比较理 想的落地手续办理路径如下：2017 .11 .1 项 目 备 案 申请， 办 理 周期 约 7 天; 2017 .11 .2 向规划窗 口 申请地形测绘以 及地下管线测量， 办理周期约 10 天; 2017 .11 .3 将拟选址地块初拟红线及控 详数据给企业，请对方提前进行设计单 位的遴选与方案初排;2017 .11 .6 办理用 地初审，办理周期约 7 天;2017 .11 .21 向 发改和规划申请初审， 办理周期约 3天，因项目土规不符，预审代办无法进 入，谷里街道可向规划部门发函请其对 该项目提前进行技术服务;2017 .12 .1 设 计院初排方案出来，第一 时间与规划进 行对接，请其技术服务，同时请投资方 委托第三方进行环评报告的制作(等待 过程中进行地下管线排查);2018.3 .20 申报土地空间调整， 约 90 天，(通常土 地征收 90 天，安置补偿 60 天，挂牌组 件(含要点申报)30 天);待空间调整数 据上报后，与 国土进行沟通，请其视为 土 地 合 规， 进 行 预 审 代办 的 申 请; 2018.4 .3 申请进入预审代办， 办理周期 约 3 天;2018.4 .10 向规划部门申请预审 要点， 办理周期约 7 天;2018.4 .17 向规 划部门申报预审方案， 办理周期约 30 天;2018.4 .18 通 知 投 资 方 进 行 地 质 勘 探， 并进行地勘审查， 周期约 25 天; 2018.5 .20 设计院根据方案及地勘报告 进行施工图设计，约 20 天;2018.6 .15 向 审图办申报施工图审查，加上回复意见 等约 20 天;2018.6 .16 通知投资方进行 施工及监理单位的遴选，并提前准备直 接发包资料;2018.7 .10 向江宁区制造业 评审办公室申请项目制造业准入，办理 时间约 7 天;2018.12 .20 土地挂牌，通知 投资企业准备摘牌资料;2019 .1 .10 土地 摘牌;2019 .1 .15 办理用地规划许可，办 理周期约 7 天;2019 .1 .16 办理正式方案 申报，办理周期约 7 天(若预审方案与 现在政策不一样， 方案与重新申报，最 快 约 20 天);2019 .2 .13 办 理 土 地 产 权 证， 办理周期约 3 天;2019 .2 .19 办理工 程规划许可，办理周期约 7 天(含白蚁 防治及规费缴纳);2019 .2 .26 换领审图 合格证，办理周期约 0 .5 天(若施工图有 变 更 需 办 理 变 更， 最 快 约 10 天); 2019 .3 .1 向建工局申报直接发包， 办理 时间约 3 天 (含合同备案);2019 .3 .6 向 安监站申报安监， 办 理 时间 约 7 天; 2019 .3 .13 向质监站申报质监，办理时间 约 7 天;2019 .3 .20 申报施工许可， 办理 时间约 2 天;2019 .3 .21 开工建设， 然而 该 项 目 一 直 到 2021 年 8 月 初 仍 未 挂 牌，开工时间仍无法确定，理想预估在2021 年 9 月初挂牌，11 月初动工建设。
良好的营商环境是一个地区经济 能否健康快速发展的重要参考指标。近 几年来，国家、省、市 、区里都高度重视 营商环境建设，南京市制定了《南京市 优化营商环境 100 条》(宁委发【2018】 31 号)政策，江宁区发布了《江宁区优化 营商环境 108 条》等文件。在工程建设 项目 审批制度改革中，也提出了“3550” “2440”审批用时的考核以及努力 目标 ， 在改革试点中，从工业项目审批过程用 时来看，确实压减了许多用 时，但项目 落地的整链式用时(落地整链式用时是 指从投资协议签订以后的立项开始到 开工，再到验收结束，直至不动产权证 (房产证)完毕整个过程的用时，目前来 看，这个概念很少有材料提及，但却是 投资企业最关心 、地方经济建设最关 注、改革检验最重要的点)的减少却没 有达到预期的效果，之所以出现这样的 情况，主要有以下两个原因。
一、未充分考虑土地转熟及出让流 程，致使审批“全流程”不全
《通知》要求“对工程建设项目审批 制度进行全流程、全覆盖改革”，其中的 “全流程”应该包括审批流程上从立项 一 直到竣工验收和公共设施接入服务 审批的全过程。 然而在实际工作中发 现，工业项目落地用时最长的是土地转 熟与出让环节。通常来说，一 个新引进 的工业项目，土地转熟到挂牌公告跨两 个年度较为常见，土地空间调整 、安置 补偿、土地征收、挂牌公告、摘牌办证 5 个环节至少需占时 180 天以上(理想化 状态)， 然而这 5 个重要环节却未在审 批“全流程”中体现，致使审批流程不 全，审批用时压减目标值设定有一定误 差。
二、告知承诺制下的拿地即开工不 具备普遍性
告知承诺制的初衷是加快工程建 设项目审批速度，让项目早落地 、早开 工。通过容缺受理、告知承诺的方式，在 签订国有土地使用权出让合同并取得 相关许可后，即可“拿地即开工”，但在实际工作中， 该现象仍然较为少见，且 不同项目之间很难进行“复制”，不具备 普遍的实用性。
1 . 实行工业项目落地整链式用时考 核制 。以项目签约之日起算至项目不动 产权证(房产证)办理整链式用时为考 核依据，将土地空间调整、安置补偿、土 地 征收 、挂牌 公告 、摘牌办证 、房屋 实 测、不动产权证(房产证)办理流程纳入 审批“全流程”，重新设定审批用时压减 目标值 。同时对现有并联审批模块进行 全面考量，加快对土地手续办理环节的 改革，优化审批环节，尤其是需要加快 压减土地 空间调整 、安置补偿 、土地征 收、挂牌公告这 4 个环节的审批资料和 审批用时。
2 .进一步优化用地审批流程。把“用 地预审意见作为使用土地 证明 文件申 请办理建设工程规划许可证，用地批准 手续在施工许可前完成即可”修改 为 “用地预审意见作为使用土地证明文件 申请办理建设工程规划许可证，工业项 目在土地符合‘两规’情况下，即可申请 办理施工许可，用地批准手续在项目达 产前完成即可”，让符合“两规”的项目 开工建设 、土地征收安置及挂牌公告、 摘牌办证等土地手续在项目建 设及验收 、甚至投产中同步办理(系统考虑项 目 落地环节) 。
长期以来，项目 签约作为招商工作 完成的重要标志，随着经济发展的不断 变化，可以发现，不论在项目对接初期 还是在招商谈判过程中以及签约后，投 资客商更为关注的是 项目何时可以落 地，这个问题不是靠招商技能所能解决 的，涉及到多方面的审批业务和工作协调模块，是多专业的知识集成。 较为常 见的问题:首先，洽谈过程中，因对项目 落地周期不熟悉，出现承诺时限与实际 落地时限差异较大，导致签约项目“泡 汤”;其次，项目 签约后进行移交过程中 时有工作脱节，新签项目因与项目落地 手续办理团队的对接中断或信息传输 不畅，导致“从零沟通”及项目落地用时 变长的现象发生。
三、延伸招商工作轴线，构建“招商 + 项目落地”体系
将招商工作轴线延伸至项目施工 许可的办结，全面推行“一 个项目、一名 领队、一班人马、办到开工”的工作机制, 构建新的招商工作闭环 。每一个接洽或 者签约项目建立一 个微信工作群，将投 资客商和招商团队以及挂钩领导 一 并 加入，明确项目负责人并作为“领队”的 身份出现，这样的沟通会让项目的基本 情况进行连续而又有效地告知，洽谈及 签约后涉及到土地转熟、报规报建的问 题与手续流程都能做到及时回复 与配 合，做到环环相扣，将项目落地时限控 制在最小范围内。
四 、重视“互联网 + 招商信息综合 在线”系统的应用
一 种基于互联网电子商务平台 的 招商咨询系统，包括招商平台 、招商内 容发布模块、查询模块、咨询模块、提交 模块 、筛选系统、信息反馈模块和记录 监管模块 。招商平台设置有招商内容发 布模块 、查询模块和咨询模块，且招商 内容发布模块、查询模块和咨询模块均 由招商平台控制 。留言咨询模块中设置 有提交模块，且提交模块与筛选系统相 连接，其主要特征有：首先，招商内容发布模块发布的内容包括招商活动内容、 招商动态 、招商成果和招商项目等，且 招商活动内容 、招商动态 、招商成果和 招商项目中均设置 有 咨 询 子 窗 口;其 次， 查询模块中具有常见咨询问题、常 见招商问题和招商政策，且常见咨询问 题、常见招商问题和招商政策对应列具 有具体咨询问题、具体招商问题和具体 招商政策内容;最后，咨询模块的页 面 内容包括资料查询单元、招商项目列举 单元、在线咨询模块和留言咨询模块， 其中， 资料查询单元中设置有 查找窗 口，且资料查询单元分类列举有招商项目名称模块，招商项目名称模块中记载 详细的项目内容和招商内容等。
五 、 构 建 EIS (Event integrating services 事项集成服务)招商体系
根据招商工作的长远发展需要，构 建 EIS 招商工作体系， 建成招商咨询、 园区介绍、资源推介、云端商务、同行指 导 、预审代办 、项目 审批以及全新的线 上招商服务集成， 构建 招商服务新体 系，让工作更有成效。
参考文献：
[ 1] 杨彩霞 . 产业 园 区招商引资存在的 问题及对策研究 [J]. 产业与科技论坛，2019 (05) :325 .
[2] 宋林霖 ,何成祥 .从招商引资至优化 营商环境：地方政府经济职能履行方式的重 大转 向 [J]. 上海行 政学 院学 报，2019(06) :58-60 .
[3] 刘英奎 , 等 . 中国营商环境建设及其 评 价 研 究 [J]. 区 域 经 济 评 论，2020(01) :247-249 .
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