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摘 要： 房地产业作为一种投资大、 建设周期长且受国家调控政策影响较大 的行业，发展与资金密不可分，以往我国 很多房地产企业主要通过银行贷款的方 式开展各项业务，长期下去，单一的融资 渠道， 已无法满足当前市场发展需求，甚 至严重阻碍了房地产业的健康发展。随着 三条红线的出台， 房地产融资越发困难， 必须拓展融资渠道，走出融资困境，结合 国家政策的调整，建立合理的融资体系。
关键词：房地产业 融资困境 融资 方式
一、房地产业融资概述
近两年，全国各地认真贯彻落实党中 央、国务院部署，紧紧围绕稳地价、稳房价、 稳预期的调控目标，70 个大中城市房地产 市场价格涨幅总体平稳，略有回落。2020 年 9 月监管部门 出 台 了“三道红线”新规 以收紧房地产融资， 对房地产行业而言， 更是面临挑战。
房地产业融资是指在项目开发期间， 房地产企业通过不同渠道筹集资金，主要 融资方式有两种， 即直接融资和间接融 资。主要存在以下特点：第一，资金需求量 较大， 房地产业相较于其他行业来讲，前 期土地资金投入较大，在开盘前无任何资 金流入，完全依赖融资和股东投入。第二， 资金占用时间较长，房地产是一个开发周 期长及销售回款周期长的项 目，在资金占 用方面，监管资金的快速盘活使用是房地 产行业的一大特点。第三，政策影响大。作 为国民经济增长的支柱型行业，房地产业 受政策影响很大，国家宏观调控会对房地 产业造成重大波动。
二、房地产业主要融资方式
目前， 房地产业想要取得更大的进 步，必须重视拓宽融资方式，将资金问题 摆在首位。银行贷款是长久以来房地产业 融资的主要方式，然而，单纯依靠银行融 资是远远不够的，必须丰富融资方式。
（一）银行贷款
长期以来，银行贷款都是房地产业开 发建设的主要融资方式，比如商品房开发 贷款， 是指向房地产开发企业发放的，用 于商品房及其配套设施建设的贷款。相比 其他融资方式，银行贷款更安全，利息更 公平，在房地产融资当中占比较高。
（二）房地产信托
房地产信托是指信托投资公司接受 委托后组织筹集资金，随后开发房地产项 目，并获取相应的收益。总体来讲，房地产 信托主要在于两点，其一，不动产信托；其二，房地产资金信托。相比债务融资，房地 产信托回报稳定，且风险较低，属于股权 投资，不会导致企业债务增加，是目前常 用的融资方式之一。
（三）房地产债券融资
房地产债券融资是指企业为了获得 更多资金， 所推出的一种借款信用凭证， 债券持有人可以向房地产企业取得预期 收入，并按时收回本金。通常来讲，债券融 资可以在短时间内筹集到大量资金，且不 会对企业决策造成任何影响，具有显著优 势。但相比银行贷款，债券融资成本较高， 会加大企业负担。
（四）房地产证券化
房地产证券化是将房地产投资向有 价证券转化，通过证券化进行融资，可以 充分利用证券市场的作用，实现房地产资 本的大众化、经营专业化，并达到投资风 险分散的目的，进而有效推进房地产业持 续、健康发展。
三、目前房地产业融资现状
（一）银行贷款收缩严重
作为国民经济增长的支柱型行业，房 地产业为我国经济发展做出了重大贡献。 在房地产业发展早期，行业发展与项目建 设离不开银行业的大力支持。 由于政策影 响，银行业对于房地产业的贷款业务有所 放缓，为了降低金融风险，银行对于房地 产业贷款总体呈大幅收缩态势。
（二）上市融资门槛偏高
基于政策、市场环境及房地产业自身 等因素的影响，作为我国经济发展中最具 代表性的产业，房地产业同样遇到了企业 上市融资难的困境。一般来讲，房地产企 业想要上市，必须满足很多条件才能获得 审批。但在现实当中，大多数企业难以满 足这些条件，这种情况下，便会出现企业 上市融资难的现象。
（三）融资渠道拓宽和融资产品创新有限
当前， 我国房地产市场基本成熟，市 场对房地产公司的融资行为和经营行为 影响较大。 通过市场手段调节，可以对房 地产公司起到一定约束作用，在一个相对 完善的环境下， 可以促进整个行业健康、 有序发展。 然而，我国关于房地产金融方 面的法规政策还并未完善，特别是在市场
约束下，面对新型融资渠道和融资产品，无论是投资方，还是使用方，都会带有疑 问的态度，为了降低风险、保守的发展态 度，一定程度上会限制新型融资模式的运 行，同时，还会阻碍金融市场的快速发展。
（四）房地产企业财务成本偏高
近年来，我国对于房地产业开展了大 量政策调控，加上银行存贷款利率调整等 等，都会对房地产企业的贷款成本造成极 大影响。 总体来讲，房地产企业从银行获 取的开发贷款利率都上浮于基准的贷款 利率。在整个房地产融资市场当中，股权 性融资或其他融资方式所占比例仍很有 限。若房地产企业无法取得较低的成本资 金，那么，想要保证企业运行正常，必须冒 险采取高成本来源的资金用于运营支持， 这种情况下，无疑会增加房地产企业的资 产负债率，加大企业经营风险。
四、冲破房地产业融资困境的建议
（一）实时掌握宏观政策，优化企业融 资方式，积极应对经营风险
在房地产业融资当中，银行贷款是主 要方式之一，国家政策调整对房地产信贷 政策影响很大， 为了积极应对经营风险， 在房地产企业运营当中，必须进一步优化 融资结构。并根据国家相关金融政策实时 调整企业的融资方案，减少宏观政策对企 业融资的不利影响。 比如，在国内信贷利 率下调的背景下，金融宽松环境当中房地 产企业应将融资重点放在银行贷款方面。 相反，若处于金融紧缩，信贷利用较高的 环境下，房地产企业应以其他融资渠道为 主，最大限度降低企业融资成本。或者根 据发展形势，采用海外融资方式，但必须 保证融资不盲 目，按需融资，实现融资效 益最大化。
（二）提高企业内部融资能力，注重资 金积累，盘活资金池业务
企业内部融资的特点为成本低、自主 性强等，很大程度上，提高企业内部融资 能力，可以有效规避经营风险。为此，房地 产企业必须重视内部融资能力，全面提升 资金利用率，加速房款回笼，注重资金积 累，盘活资金池业务。
1.有效利用留存收益，提升企业内部 融资能力。 市场千变万化，一旦出现市场 风险，将会给房地产企业乃至整个行业带 来巨大影响。为此，在房地产业融资当中，企业必须转变原有的思想观念，将外部融资的思想转变为内外并重的融资模式。企 业应重视自身的资金积累，充分发挥有限 的资金作用，实现多元化投资模式，这样 不仅能够进一步提升企业的盈利能力，同 时还能保障财务报表的完整性、客观性， 实现企业短时间内大量资金回流，盘活企 业资金。
2.做好项目管理工作，重视资金周转。 想要保障融资合理化，必须做好项目管理 工作，积极拓宽优质项目市场，将资金占用少、利润高的项 目作为重点开发项目， 进一步提高房地产企业的核心竞争力。同 时，通过合理的项 目 管理措施，还能加快 回款清盘，减短资金周转周期，合理配置 现金流，减缓融资压力。
3.打造集团企业，盘活资金池 。 近年 来，由于政策影响，房地产业融资约束条 件越来越多。在这种新环境下，房地产企 业若仍一味依赖银行贷款进行融资，很难 达到预期效果。为此，应积极打造集团企 业，借助于集团企业的力量，增强内部合作，利用 内部股权转让、委托贷款等途径，积极盘活集团内部资金池业务，满足资金 需求，有效减缓企业融资压力。
（三）保证企业融资结构合理化，拓宽 融资渠道，有效降低融资风险
1.确保权益性融资比例合理。 房地产 行业资金规模庞大，上市融资是满足房地 产企业资金需求的重要保障，不仅可以确 保房地产企业所有者始终拥有企业经营 决策权，同时还能减短融资期限。但是，房地产企业上市的准入标准很高，且极为严 格 。 想要通过此途径获取融资，首先要保证房地 产企业的内部控制体系健全，这样才能为 财务数据披露的真实性、可靠性奠定良好的基础，才能引起更多人去投资，才能实 现权益性融资的目标。此外，通过权益性 融资比例的合理化，还能分散传统银行贷 款所带来的风险、
2.积极创新融资方式。实现融资渠道 多元化才是房地产业融资的发展趋势。为 了缓解企业融资难的问题， 应结合实际， 积极探索符合现实需求的融资工具，拓宽 融资渠道： 一是完善房地产信托投资资 金，有效缓解企业资金紧张的难题；二是 积极引入众筹， 充分盘活社会闲置资本， 转变以往传统的融资模式；三是依托资本 市场优势，合理应用有价证券途径，充分 吸纳有效资金。
（四）注重企业财务风险，提高财务人 员素养，促进融资水平提高
想要解决房地产业融资困境，必须做 好人的工作，人是一切工作的中心，同时 也是企业的核心竞争力。要求立足市场发展规律与 国 家政策环境，积极培育企业财务及管理人员的综合素养，比如，政策解 读能力、市场动态敏感性、房地产专业素 养等等，通过提高人员的能力，才能进一 步提升内部管理水平。要求积极引入高素 质、高水平融资专业人才，为开发与创新 房地产业金融产品提供人才支持。要求做 好融资专业培训工作， 通过有效的培训， 全面提升企业内部融资人员的综合素养。 同时， 还要建立完善的内部控制系统，提 高财务部门核算信息的客观性、精确性， 合理管控企业资产负债率，确保流动比率 始终满足融资要求，最大限度降低企业财 务风险，促进融资水平提高。
五、结束语
综上所述， 在我国经济发展当中，房 地产业占据着至关重要的地位，是国民经 济发展的支柱型产业。房地产融资越发困 难， 对于一个资金高度密集型行业来说， 是严重影响其快速发展的。 因此，结合国 家目前的宏观调控政策，尤其是三条红线 的逐步落地， 限制了房地产的负债规模， 房地产业亟需找到一种新的融资渠道，主要是以权益融资为主、以满足 当前的调控要求，更好地为房地产业持续、健康发展奠 定基础。
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