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摘 要：资金是企业赖以生存和发展的重要基础，科学合 理的资金管理可以助力企业提高资金使用效率。房地产企 业由于开发项目多且投资金额大，因而如何强化企业资金 管理，高效率匹配项目建设和企业运营，就成为企业发展 中的一个重要课题。本文立足于房地产企业全方位提升资 金管理能力的视角，阐述了房地产企业加强资金管理的现 实意义，分析了现阶段房地产企业日常资金管理工作中普 遍存在的典型问题，并提出了房地产企业加强资金管理的 对策建议，以供参考借鉴。
关键词：经济新常态,房地产企业,资金管理,对策
当前，国家对增量地产供应从供需两端出台了严 格的行业监管政策，房地产企业资金供应普遍趋紧。 一方面，“三道红线”、贷款集中度监管先后出台， 房地产企业融资监管收紧;另一方面，自2021下半年 以来，受新冠病毒疫情影响及长尾效应出现，地产需 求走低，销售持续低迷，房地产企业销售回款大幅下 滑。企业持续融资、发展能力受到不利影响，给房地 产企业在资金管理方面带来巨大挑战。资金管理是房 地产企业管理的重要组成部分，在经济新常态下如何 全方位提升房地产企业的资金管理能力，提升资金管 理的风险控制水平，以保障企业高效、安全地发展， 已经成为房地产企业亟须高度重视的主要问题。
一、房地产企业资金管理概述
(一)资金管理的内涵
企业经营中的资金管理，其内涵是围绕企业生产 经营过程中发生的资金流入和流出而进行的全过程管 理。房地产企业的资金管理主要围绕其核心业务活动 展开，具体包括项目调研、投资可行性分析测算、落 实项目建设用地、报批报建、启动项目建设、项目开 盘销售及房产验收交付等主要环节。从项目投资可研 到项目销售，每一步都需要大量资金投入，这就要求 企业的资金管理部门要提前做好资金流预测，针对资 金缺口做好融资方案，以保证资金供应不中断;针对 闲置资金，要研究期限适配的合理投资方案，不断提 高资金的利用效率。项目销售后，要及时跟进销售进展情况，加快销售回款速度，以保证企业现金流的稳 健。企业资金管理需要立足各项目的资金需求，结合 企业现有资金情况及外部金融市场情况，做好资金的 整体适配，以保障企业的日常生产经营，不断提高资 金的使用效率。
(二)房地产企业加强资金管理的现实意义 1.有助于提升地产项目的投资回报率
房地产企业开发房地产项目需要大量资金，但不 同项目节点需要的资金量又有所不同。如果企业资金 管理效率低下，将无法根据项目关键节点来合理统筹 规划资金的筹措和使用，可能会造成大量资金提前募 集到位，长时间不需要使用，沉积在账上陡然增加资 金使用成本;或者出现需要使用资金但资金难以到位 的情况，造成资金供应断裂。高效的资金管理可在随 时掌握项目关键时点资金余缺情况的同时，在合理控 制资金成本的情况下，做到资金需求和资金供给的高 效率匹配，还能够充分、有效利用资金的空闲时段进 行合理投资，从而提高资金的使用效率。
2.有助于企业控制财务风险
现阶段，资金链安全问题已经成为不少房地产企 业存在的突出问题。国内大多数房地产企业均依赖于 银行贷款等外部筹资渠道筹集项目建设资金，受到房地 产行业周期性发展、金融市场政策环境变化、企业内部 资金供需匹配不均衡等不利因素影响，资金管理一旦出 现问题，其引发的连锁反应将直接导致企业发生财务危 机。提升资金管理能力，有助于房地产企业根据企业的 经营情况和发展方向合理确定负债比例，调整企业的负 债结构，以保证企业在不同久期下的偿债能力。这有利 于降低财务风险，确保企业资金使用的安全性。
3.有助于企业高质量发展
房地产企业的主要业务为房地产项目的开发和销 售，与一般企业不同，其资金管理具有以下两个特 点：第一，资金需求量大。房地产项目开发环节多， 涉及多项成本费用，包括土地成本、前期工程费、基 础设施费、建安工程费、公共配套设施费、开发间接 费等，上述环节所需投入的资金动辄以亿元来计。这 就要求资金管理者必须提前做好统筹规划，根据项目 进程中各个主要时间节点安排好资金的募集和使用。 第二，资金使用期限长。房地产项目从拿地开发到销售，短则两三年，长则五六年，大型项目涉及分期开 发耗时更久，由于项目上沉淀的资金体量大，且资金 供需匹配也受到外部金融市场影响，企业资金管理容 易出现流动性风险。这些特点决定了资金管理在房地 产企业健康、持续发展的重要性。
二、房地产企业资金管理存在的典型问题
(一)融资渠道单一，融资成本高
房地产项目开发所需资金金额大，完全依靠自有 资金往往难以满足项目需求。政策规定地价款必须是 企业自有资金，只有项目建设证件审批齐全后，才能 向银行申请项目开发贷款。因此，房地产项目开发前 期房地产企业已经将自有资金投入买地环节，后续的 开发必须通过外部融资解决。相较于西方成熟资本市 场，我国金融市场尚处于高速发展过程中，现阶段仍 以间接融资为主。考虑到融资规模、融资便利性等因 素，大多数房地产企业最常用的融资渠道是银行等金 融机构贷款。现阶段，一方面，受宏观调控、降杠杆 等多重因素影响，企业从银行获取贷款的难度加大。 另一方面，银行出于行业发展风险、企业经营风险、 具体项目风险等综合考虑，即使银行同意对企业放 贷，贷款利率也非常高，这导致房地产企业需要承担 更多的贷款利息，增加了资金压力，使房地产企业面 临严峻的财务风险。贷款难、利率高已经成为困扰企 业发展的主要问题。
(二)资金管理制度和体系不健全，监督管控不 到位
房地产企业资金使用规模大、投资周期长，如何 合理安排企业对外融资的节奏与方式，如何科学使用 地价款、工程款、项目销售回笼款等大额资金，如何 做好融资资金与投资资金的合理匹配，如何利用阶段 性富余资金做好短期投资，均要求房地产企业从制度 和资金管控体系层面抓总解决，构建出适合房地产企 业自身特色的科学管控制度体系。当前，我国部分房 地产企业资金管理制度还不完善，集团公司与其区域公 司、区域公司与项目公司的资金筹集及使用各自为战， 未能进行有效统筹。部分房地产企业即使有资金管理制 度，但没有根据最新情况及时调整以适应新形势，资金 管理流程中的核心管控节点、各流程节点的管控权限、 监督责任等管理不到位。上述情况均可能导致企业资金 管理难以科学统筹，资金管理效率低下。
(三)资金周转效率偏低
当前，国内房地产项目预售资金监管政策趋严， 房地产企业利用期房销售快速回笼资金的做法受到进 一步制约，导致房地产企业自有资金的周转速度减慢。此外，受新冠病毒后疫情时代的影响，房地产市 场需求降温，房地产项目去库存速度变慢，也导致房 地产企业回款速度慢。另外，房地产企业本身的经营 管理风格和能力也对资金周转率造成影响，有些企业 没有对资金结构进行合理分析，对账户结余资金没有 有效利用或者盲目进行投资扩张，项目所在区位的抗 风险能力显著不足，这些情况导致房地产企业存货周 转率变低，变现能力差，企业的资金周转效率低下。
(四)缺乏对资金的集中管理，资金优化配置不足
当前，国内大的房地产企业集团公司往往会同时 推进多个房地产项目的开发建设，为便于管理，企业 针对每个开发项目往往会成立一个新的子公司或者分 公司。每个子公司或者分公司都需要开设多个银行账 户来满足日常经营需求。这样一来，企业在银行的账 户数量大增，造成资金管理工作复杂化。若企业缺乏 对资金的集中管理，将导致部分资金长时间处于分散 游离的闲置状态。一方面，过于分散的资金管理会导 致资金使用效率过低，影响企业总体的资金使用成本 优化;另一方面，缺乏对资金的集中管理可能导致企 业不能准确、及时地收集和掌握资金的流量和存量信 息，难以动态地管理资金，在企业面临有可用的闲置 资金以及良好的投资机遇时，很难及时抓住机遇进行 科学投资。
(五)资金管理意识不强，资金管理队伍素质有 待提升
房地产企业要做好资金管理，就必须强化专业人 才队伍建设。首先，企业决策者要充分意识到资金管 理的重要性。其次，资金管理工作对财务人员的综合素 质也有着比较高的要求。财务人员不仅要有资金管理意 识，还需要具备丰富的财务知识、投融资专业知识。只 有这样，才能让资金管理工作有效衔接和开展，但很多 企业财务管理人员将简单的资金结算作为资金管理，没 有做到资金筹集和使用的统筹规划和科学管理。
三、房地产企业加强资金管理的对策建议
(一)拓宽多元融资渠道，降低融资成本
房地产企业需要改进和完善融资渠道，尽可能降 低融资成本，构建科学、合理的融资方案，以解决企 业的资金需求，保证企业资金周转的通畅。随着严监 管下商业银行对房地产企业的贷款限制越来越多，很 多企业从银行获得所需贷款越发困难。只有结合实际 情况，挖掘自身资源，拓宽融资渠道，才能尽可能地 满足自身的资金需求，同时尽力压降融资成本。在融 资方式方面，首先，现阶段，房地产企业仍然可以考 虑通过信托贷款方式融资。信托贷款融资相较于银行贷款限制性条件较少，可以为融资提供便利。对房 地产企业来说，信托贷款属于债券型融资，可以产生 抵税效应，降低融资成本。其次，可以利用债券或者 产业基金方式融资。房地产企业可以设立专门的房地 产基金，并吸引相关的私募基金投资者参与投资。再 次，通过合作开发、股权转让等方式募集资金。合作 开发中房地产企业可以发挥各自的品牌优势、管理优 势、资金优势等降低管理成本、融资成本。最后，可 以通过梳理企业供应链寻求资金资源，并考虑由施工 单位垫资等方式延缓资金支付的迫切度。
(二)建立健全资金管理制度
房地产企业要立足全面预算管理，从资金需求和 资金保障两个角度健全企业资金管理制度，通过高效 使用资金推动战略目标的实现。首先，企业应搭建资 金管控组织体系，明确各项分工和权责。其次，企业 应建立完整的资金预算管理制度，并严格执行资金预 算管理，根据资金计划筹集和使用资金，并将资金管 理的执行情况纳入绩效考核体系。再次，企业应立足 资金管理信息化构建完善的资金监督管理体系。这不 仅有助于企业及时发现资金管理中的问题或者存在的 漏洞，有助于企业重点监督大额非计划内资金使用的 相关风险并做好及时应对;还能帮助企业及时发现闲 置资金，加强企业的资金利用率，以确保企业现金流 的稳定。最后，企业需针对销售回款、投资款管理等 制定明确的管理细则。
(三)提高资金使用效率
资金周转率低会影响企业的正常运转。若房地产 企业能够提高资金的使用效率，不仅可以稳定企业的 现金流，同时还能实现经济利益的最大化，降低财务 成本。一方面，企业需要加快资金的回笼速度。房地 产项目销售回款资金量大，是获得资金的重要来源， 企业需要时刻关注项目开发后的销售情况和资金回收 情况。企业可以通过创新销售制度，设置奖励条款， 激发销售人员的工作积极性，加速房地产项目的去库 存速度。同时，针对客户给予一定的优惠力度，鼓励 客户提高首付比例或者全款支付，以此加快房款的 回笼。另一方面，企业需要降低资金的闲置率，向闲 置资金要效益，降低企业的资金使用成本。所以，建 议企业尽量归还可以随借随还的短期贷款以减少资金 占用成本。另外，企业需要重点关注房地产项目的前 期论证，提升项目的投资回报率，减少亏损项目的投 资，从源头上将资金投向经济效益高的项目。
(四)加强资金集中管理
对大型房地产集团企业来说，特别是分子公司众多的房地产企业，加强资金集中管理能让企业准确、 及时地掌握体系内资金的总体状况，并根据需要优化 资金配置，减少资金管理混乱情况，同时还能使企业 的内控管理得到加强，保障资金的使用安全和使用效 率。房地产集团企业可以设置资金池业务，由统一的 资金管理专业部门将企业体系内所有活动资金归集使 用，进行资金的统一归集和调度，做到集合运作、动态 管理，从而实现资金由收益低、风险大的项目及时调整 到收益高、风险可控的项目。该资金管理部门统筹负责 企业的融资与投资、进账与出账，通过科学、规范的财 务管控标准及高效运作的信息化系统推动集团体系内资 金调拨往来，实现资金按需流动、高效流动。
(五)提高资金管理团队的专业素质
房地产企业应全方位提高资金管理团队的专业素 质，首先，企业决策者要高度重视资金管理工作，要 推动企业资金活动按资金管理制度执行。其次，企业 需要不断提升财务人员的专业水平。财务人员必须对 资金管理的整个流程、需要注意的重要环节和重大事 项、可能面临的风险以及如何防范资金风险等要有清 晰的认识。此外，如何根据企业实际，提出一些符合 企业自身情况的融资渠道，降低融资成本，这也是财 务人员需要学习和努力的重点方向，企业可以针对性 地为员工提供相关的培训。
四、结语
综上所述，新发展阶段背景下房地产企业面临的 行业外部发展环境越发复杂，融资难、投资难的两难 问题愈加突出。如何在严峻复杂的形势下实现突破式 发展，加强资金管理就自然成为房地产企业发展课题 中的应有之义。企业应高度重视资金管理工作，积极 采取健全企业资金管理制度体系、拓宽多元融资渠 道、强化内部资金统一调度管理、提升资金使用效率 以及提高资金管理团队专业素养等策略和措施，全方 位地提升企业的资金管理水平。
参考文献
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