SCI论文（www.lunwensci.com）
摘 要：固定资产是企业资产的重要组成部分，是企业生 产经营的物质基础。对于房地产企业而言，固定资产管理 主要是针对企业内部的实物资产实施管理。本文梳理了房 地产企业固定资产的特征和类型，阐述了企业实施固定资 产管理的意义，分析了房地产企业固定资产管理的现存问 题，提出了应对措施。以期提供借鉴和参考。
关键词：房地产企业,固定资产,管理制度,管理人员,内部控制
一、房地产企业固定资产的特征和类型
房地产企业固定资产具有三大特征，一是使用期 限较长;二是能够多次参加开发经营过程，不改变其 实物形态;三是用于开发经营活动，而不是为了销 售。正是由于房地产企业固定资产具有以上特征，因 此，它在计价、核算等方面都有别于流动资产。
为了取得更好的工作成效，需要先对房地产企业 的固定资产类型进行分析。从宏观上来讲，房地产企 业的固定资产包括开发经营用固定资产(如开发经营 用房屋、建筑物、机械设备、运输设备、实验设备及 仪器以及办公管理设备用具等)和非开发经营用固定 资产(如职工宿舍、食堂、浴室、理发室、托儿所等 使用的房屋)。由此可见，房地产企业的固定资产具 有一定的宏观性，在固定资产管理时，为了取得更好 的管理工作成效，需结合固定资产的类别、房地产企 业的整体规模、固定资产应用周期，从全生命周期的 角度实施全面管理，提高房地产企业固定资产管理的 针对性和有效性，确保各类固定资产都有明确的管理 工作规范、管理方法，这也是更进一步体现出房地产 固定资产管理工作质量的重要方面。
二、房地产企业实施固定资产管理的意义
(一)有效控制企业运营成本
固定资产管理可以帮助企业控制成本，避免因资 产维护和修理等方面的费用过而高造成财务压力，成 本控制对于房地产公司的经营发展来说属于重要的工 作内容。企业通过有效控制成本，可以更大地扩充利 润空间。在房地产市场竞争激烈且受到客观环境因素影响较为明显的背景下，更需要企业经营管理人员从 成本控制入手，对既有固定资产中的实物进行合理有 效的成本计算和数据核算，提升成本控制的有效性[1]。
(二)有效提升固定资产的利用价值
通过固定资产管理，可以提高资产的利用率，减 少闲置和浪费，提高企业的生产效率和经济效益。在 实践工作落实中，房地产企业应对固定实物资产实施 有效管理，制定系统的管理流程。另外，资产管理还 可借助先进的互联网技术，利用互联网平台实现更加 精准高效的管理，这也有助于进一步对房地产评估工 作提供一定的参考。精准有效的资产评估，能够确保 其在全生命周期范围内都能够得到充分利用，这也是 最大化地利用房地产固定资产资源提升房地产经营发 展质量的重要方法[2]。
三、房地产企业固定资产管理现存问题分析
房地产企业固定资产管理工作受市场环境因 素、房地产企业经营发展规模以及项目推进因素等 多方面的影响。现阶段，房地产企业固定资产管理 工作仍然面临着一系列问题，如何适应现阶段的市 场环境，提升固定资产管理有效性，是值得思考的 问题[3]。
(一)对固定资产管理重视程度不够
受行业特性及企业运行发展模式的影响，部分房 地产企业将经营发展的焦点放在取得更高的经济效益 上，对固定资产管理工作缺乏重视。然而，固定资产 管理是房地产资产管理中的重要组成，与房地产企业 自身重资产的基本特征紧密相关。但从目前的实际情 况来看，虽然在房地产企业内部房屋作为固定资产的 典型代表有高度流动、应用频率高的基本特征，但其 对固定资产实务的管理工作仍然存在缺乏重视程度的 问题，存在“重钱轻物”、忽视资产的日常管理和使 用执行情况。此外，数据核算不严，资产管理质量不 高，一系列基于固定资产的数据核算准确性和有效性 同步受到影响，最终影响到企业的正常运营。这也容 易导致企业在激烈的市场竞争中缺乏竞争力，面临一 些不可预知的市场风险。
(二)管理制度不完善
固定资产管理除了要依靠基层工作者落实执行 外，完善的管理制度对于有目标有针对性地实施管理 也发挥着重要的作用。房地产企业在固定资产管理中 由于其管理的对象多为实物资产，因此，管理制度与 实务管理要求匹配度的问题是现阶段需要解决的重点 问题。现阶段，一些房地产企业固定资产实物管理的 制度对不同类型固定资产实物的管理细节度不够，对 不同实物资产运行应用的周期和阶段缺乏了解，从而 导致管理人员未能出台细节性的制度实施固定资产的 针对性管理。在这种情况下，固定资产的管理存在形 式化问题[4] 。固定资产的实际情况也无法基于管理制 度向管理者和企业内部工作者进行准确反映，进一步 导致企业在未能对固定资产实际情况清晰了解的情况 下，出现自主购置固定资产的现象。这不仅会影响企 业经营发展中的成本控制，也是对固定资产资源的浪 费。另外，在房地产企业中，还有部分企业由于管理 制度缺乏全面性，导致其在管理工作落实时对于一些 修缮工程设备维护工程的信息缺乏有效记录，从而进 一步导致房地产固定资产实物核查与账务核查中出现 偏差，引发固定资产数据核算准确性不足、固定资产 管理充分性不足的现象。
(三)固定资产闲置
目前，针对房地产企业固定资产的管理应当积极 引入全生命周期管理的模式，从资产投入应用的前 期、中期、后期各阶段实施有效管理[5] 。从资产投入 应用到资产最终进行报废处理都应当严格按照相关流 程，做好资产性质、资产应用状态的检验工作，确保 实现全生命周期背景下的管理。但一些地产公司的固 定资产管理主要集中在前期管理工作环节中，对于接 近报废期的固定资产管理工作缺乏重视程度。这会导 致一部分固定资产在较长的时间周期内出现闲置的状 态，造成资产浪费。另外，一些闲置的固定资产在宏 观的固定资产盘点环节也未能纳入到盘点清查的指标 项目中，导致盘点数据信息的准确性存在不足，具有 剩余利用价值的固定资产也无法在后续管理和清查中 得到有效应用。
四、房地产企业固定资产管理问题的应对措施
(一)加强对固定资产管理的重视
关于固定资产管理工作未受到重视的现象，主要 是由于相关管理人员对固定资产管理的价值管理方法缺乏认知而造成的。大部分固定资产管理人员在落实 管理工作时，都以将固定资产妥善保管，同时将记录 固定资产运用状态为主要目标。对固定资产管理过程 中数据信息的统计，以及固定资产管理中制度执行落 实的有效性等多方面问题都存在缺乏认知的现象。因 此，需要房地产管理人员以及决策者加强对相关管理 人员的教育引导力度，提升其思想认知水平，优化其 思想认知状态，促使房地产基层管理工作人员认识到 固定资产管理对企业成本控制经营发展所起到的重要 作用，使其从思想上重视个人的本职工作，运用科学 的方法落实好本职工作，为取得更好的房地产企业固 定资产管理成效奠定基础。对于管理人员来说，当其 出现思想认知的转变后，也更有利于其在工作实践中 结合遇到的实际问题及时汇总，分析学习更具有创新 性和有效性的方式方法，落实房地产固定资产管理工 作内容。
(二)完善固定资产管理制度
制度对于管理工作落实而言有重要的支持性作 用。尤其是对于本文探讨的房地产企业来说，固定资 产的管理侧重于对实物的管理。因此，不同类型的固 定资产在管理工作中的方式方法、管理工作侧重点都 可能存在典型差异，更需要通过差异化的制定细节制 度为有效管理提供支持。除此之外，对于房地产企业 来说，各部门、各岗位人员可应用的固定资产在类别 应用量以及成本金额上也存在差异。因此，需要在固 定资产管理责任划分时，结合不同部门固定资产的具 体类型、成本金额等多方面因素进行针对性分析，以 便结合不同类型固定资产基于不同的管理人员、管理 部门出台相应的管理制度，提升固定资产管理工作在 落实执行时的有效性。对于制度的制定和落实而言， 为了提升制度本身的可行性和可靠性，固定资产管理 制度在制定环节既要纳入管理层工作者的意见，又需 要结合不同类型的固定资产管理主体和固定资产类型 对管理方法进行协商确认。通过制定制度，为固定资 产全生命周期管理背景下的各阶段管理工作明确目 标，这也有利于帮助管理工作人员明确工作目标，提 升固定资产管理工作质量与效率。除此之外，制度内 容还需要结合房地产企业的固定资产管理特征以及固 定资产的全生命周期推进流程进行不断的完善、更新 以便适应现阶段管理工作的要求，发挥固定资产管理 中制度的支持和保障作用。
(三)优化固定资产管理方法
计提折旧是房地产企业固定资产管理工作中的关 键环节。不仅关系管理成效，也关系各项数据在统计 分析时是否能够达到预期的要求。对于房地产企业来 说，及时计提折旧对于明确固定资产相关的数据信 息，为固定资产管理明确目标有重要价值。关于具体 的计提折旧工作要点包括以下几方面内容。一是应当 保证固定资产计提折旧的账面数据与实际价值保持统 一性，确保具体折旧工作在统一的标准背景下执行落 实[6] 。二是创新应用计提折旧的方式方法，达到精准控 制计提折旧数据获得准确计提折旧数据的目标。现阶 段比较常用的方法为工作量法，主要通过直接结合不 同固定资产的实际运行工作量对其进行折旧的程度， 计提折旧时的相关数据进行计算与判定，在获得结合 实际计算的数据后，还应当结合房地产企业对固定资 产的管理处理实际情况落实相关工作，以便确保计提 折旧环节的工作能够按照其既定目标有效及时准确的 落实。在计提折旧计算的环节，一方面应当计算出房 地产企业工作量折旧数据。另一方面要进一步计算预 计使用工作总量数据，相乘算出预期的固定资产实际 折旧额，从而反映出固定资产的新旧程度以及固定资 产在实践中是否得到了有效应用。
(四)加强内部控制，提升管理成效
固定资产的内部控制包括确保资产安全和有适当 的会计系统，其中保证资产安全的内控措施包括：一 是分配保管资产责任。资产的保管与资产的会计处理 相分离。这是各方面内部控制的基础。二是建立防范 措施保护固定资产，防止自然环境(如雨、雪等)侵 蚀。三是对操作人进行员培训使其正确使用固定资 产。四是购买足够的保险，以防止火灾、暴风雨和其 他灾害。五是建立定期维修制度。这些内部控制工作 既可以依托制度来完成，也可通过成立专门的内部控制监管小组，达到结合实际工作落实开展的状态进行 有效监督的目标。对于固定资产的内部监督控制工作 而言，需要房地产企业的决策者、基层管理者以及财 务部门工作人员加强协同合作，结合固定资产购进、 固定资产运行应用固定资产闲置、报废等各环节工作 的实际情况加强沟通。帮助相关财务部门数据统计和 管理部门固定资产管理的人员了解不同类型固定资产 在实际运行应用时的关键指标，结合实际做好固定资 产类别的划分。通过按类别编号或按时间编号的方 式，对固定资产进行更加精准、更具针对性的管理。 同时，为了提高内部控制工作的精准性，还应当为不 同类型固定资产建立应用账户，以便对不同固定资产 的应用情况、应用高峰期以及接近报废的时间周期进 行全面记录。随后，再由专门的财务管理工作者和内 部控制工作人员结合固定资产的相关登记信息进行其 应用状态、应用有效性的评估分析，进一步凸显内部 控制的价值，体现出管理工作的成效。
参考文献
[1] 丁辉，王玮.基于Elastic-NetLogistic回归模型的房地产企业信用风险评价研究[J].长春大学学报， 2022. 32(10)：10-14.
[2] 耿丽利.房地产企业财务内部控制探究[J].全国流通经济，2022(15)：127-129.
[3] 武想想.新形势下房地产企业资产管理的意义、问题与对策[J].投资与创业，2022.33(10)：203-206.
[4] 尤文辉.财务共享服务中心的构建—— 以某房地产企业为例[J].行政事业资产与财务，2020(17)：115-116.
[5] 周悦.房地产企业会计核算的常见问题[J].时代经贸，2020(17)：27-28.
[6] 范国刚.房地产企业如何加强固定资产实物管理[J].企业改革与管理，2017(16)：40.
关注SCI论文创作发表，寻求SCI论文修改润色、SCI论文代发表等服务支撑，请锁定SCI论文网！
文章出自SCI论文网转载请注明出处：https://www.lunwensci.com/guanlilunwen/63300.html
