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摘 要：随着我国经济的快速发展，近二十年来房地产市 场迎来前所未有的发展机遇。但近几年人口老龄化日益加 剧，城镇化率超过60%，房地产大开发和普涨的时代已经 落幕。当前，三道红线管控、房贷集中管理和土地供应集 中等政策不断加码，再加上融资环境的紧缩，如何保持稳 定、健康的现金流是当前房地产企业面临的一个重要课 题。本文围绕房地产行业资金管理展开探究，从资金管理 内容、管理特点和重要性入手，剖析了房地产企业资金管 理中存在的问题，并提出了相应对策，以供参考与借鉴。
关键词：房地产企业,资金管理,资金预算,融资
一、引言
随着房地产行业政策调控力度加大，一些房地产 企业融资难度提升，销售市场出现断崖式下滑，加上 经营管理不善，不少房企出现债务危机，烂尾楼现象 频发。房地产企业不能再按照以往加杠杆的旧模式来 发展，只有重视资金“筹投管退”各个环节管理，深 入研究，采取有效手段提高资金管理效率和质量， 保 障资金链安全，防范资金风险，才能实现长期、稳健 地发展。
二、房地产企业资金管理概述
(一)资金管理的概念
资金管理是围绕资金流转过程中采取的监督管控 措施，包括资金来源筹集，资金使用计划、监督、考 核，资金运行效率管控等各项工作。房地产行业属于 典型的资金密集型行业，投资大、风险高、周期长， 资金管理涉及企业管理的各个环节，包括项目前端的 筹集，过程中的计划管理、运营管理、支付管理，都 需科学规划、高效管控。通过科学、高效的资金管理 措施，从而提升资金使用效率，保障资金供应，为房 地产企业发展提供充足的血液支持。
(二)房地产企业资金管理的特点
房地产开发项目运行的基本流程包括项目可行性 研究、购地、启动、施工建设、开盘预售、项目持续 施工、商品房交付和验收结算。在项目前期购地需要 大量的资金投入，项目开工建设期一般为3~4年，在 此期间需要资金的持续投入，项目获取预售证销售回款流入逐步实现资金平衡以及盈余。在整个开发周期 存在一定的不可控因素，如经济形势、信贷政策、 监管政策、房价指导管控等，这些都可能导致融资受 阻或者楼盘销售困难无预售资金回笼而导致楼盘停工 缓解。房地产行业的业务运作模式决定了资金管理特 点，资金需求量大、使用期限长且风险高。
(三)房地产企业资金管理的重要性
1.资金管理是企业生存的基本保障
“现金为王”是企业财务管理的核心理念，对于 房地产企业而言也是如此。资金如同血液，供血充 足，企业规模扩大快速发展;一旦出现供给不足，资 金链断裂，在建工程出现烂尾、无法交楼，企业倒闭， 对民生和企业都产生了恶劣影响。目前各地实施土地集 中供应，增加了短期资金筹措压力，企业如果想在同一 时间获取多个地块，前期融资及后期的开发建设资金供 应压力巨大。因此，建立健全、有效的现金管理，保证 资金安全、正常周转及有计划地使用，减少和防范风 险，是房地产企业的生存和发展之根基。
2.资金管理是企业发展的核心竞争力
在当前房地产市场下行的大背景下，保偿债、保 交付、稳现金流、稳去化，保障公司平稳有序运行， 对市场恢复信心的重要性不言而喻。项目投资和融资 能力是驱动企业规模化发展的关键因素，合理规划资 金使用计划，强化销售回款及债务管理等高效的资金 管理措施是企业效益和规模双增长的重要抓手。资金 管理是房地产企业发展的核心竞争力，公司拥有稳健 的财务制度，在公开市场展现良好的企业信用、偿债 能力和经营韧性，才能持续、高质量发展。
三、房地产企业资金管理存在的问题
(一)盲目投资陷入资金困境
房地产行业属于资本密集性行业，在过去发展的 黄金时代，为抢占市场、扩大规模，不少地产商甚至 非地产公司也转行投入拿地大军，贪大求全，野蛮生 长。这些公司利用财务杠杆大肆扩张拿地，导致负债 急剧上升，同时，公司的管理水平与扩张速度不匹 配，加上行业深刻调整和宏观政策的不断收紧，市场 一旦出现不利因素，引发收支失衡，建设资金无法及 时投入，工期推迟，出现更严重的项目烂尾、债务违 约、信用评级降级等，最终导致公司陷入资金困境， 甚至面临破产，发展目标难以保障。
(二)资金预算管理机制缺失
房地产企业项目周期长，各项经济活动都涉及大 量资金流转，如买地投入、建造投入、销售回款、税 务支出、营销费用支出等。在实操中，项目全周期缺 乏配套的资金预算管理机制，各项业务活动缺乏有效 抓手，设计、工程、营销各自发力，资金流入流出无 法及时控制，很容易导致项目资金链不稳定，威胁 项目的正常开发节奏，或者资金大量闲置、使用效 率低。另外，从制度落地效果来看，有些公司资金预 算形同虚设，执行上欠缺严肃性，不重视预算执行情 况，预算与执行的巨大差异也未及时总结追究原因， 长此以往，严重影响公司资源配置和发展规划。
(三)对资金缺乏集中管理
房地产企业多采用集团总部、区域及项目公司多 层管控模式，项目公司分布在全国各地，在当地拿地 扩张规模。各项目资金分散在城市公司管理，虽然有 利于项目的便捷性，但不利于整个集团的管理。集团 总部不能准确、及时地获取全集团的资金运作情况， 统一调配，灵活应对土地集中供应对资金的巨大需求 量，也无法监督各项目公司资金计划执行是否到位以 及资金使用效率和安全性，资金管理模式落后，无法 满足现代企业管理需求。
(四)资金运营效率低
资金运营水平直接反映房地产企业资产运营质 量。房地产项目建设周期长，资金沉淀多，资金运营 水平的高低直接影响企业的经济利润和风险应对水 平。一些中小房型地产公司追求规模扩张，而往往 忽略资金运营效率管理。一方面，资金紧张;另一方 面，资金占压多，在施工环节、销售环节不考虑资金 使用效能最大化，导致公司经济效益水平低。资金运 营水平可通过存货周转率、应收账款周转率指标衡 量。存货周转率低说明企业过往盲目投资扩张导致库 存积，而存货变现能力差在流动资产中占比过高，则 企业的资金周转慢;同理，应收账款大量占压，引发 贷款违约风险的可能性增大，房地产企业对此都应该 重点关注。
(五)融资渠道单一，融资管理水平低
房地产企业在建造过程中需要巨额的资金投入， 而往往自有资金投入有限，需要采取融资的方式保证 足够的资金来源。目前，房地产企业的融资渠道比较 单一，主要依靠金融机构的借贷。一方面，房地产行 业银行贷款对四证齐全、资产负债率指标等有严格的 要求;另一方面，国家信贷政策一旦收紧，房地产企 业贷款规模缩减，项目的开发立即受影响，单一的融 资渠道对企业发展推动有限。在融资管理方面，部分企业管理上过于粗犷，只关注把资金融入项目开发， 但融资的额度安排、期限、利率、担保方式等缺乏科 学的管理，导致融资成本高，偿债压力大，资本结构 不合理，很容易引发债务危机。
(六)资金管理体系不健全
健全的资金管理体系是指导企业活动的行为准 则。从制度建立的必要性来看，部分中小房地产资金 管理理念落后，管理者认为资金管理与常规的财务工 作一样，做好资金记录即可，而忽略了资金管理本身的 重要性。资金安全管理风险意识薄弱，资金管理者风险 意识不强，内部控制不完善，如资金使用授权不清晰， 对于不相容岗位未能有效防范，甚至出现挪用款项贪污 的事件。在资金计划与执行方面，监督与考核机制不到 位，导致资金日常使用和分配随意，甚至个人行为凌驾 于公司管理之上。资金管理体系的薄弱，导致资金管理 活动混乱，严重阻碍企业的正常发展。
四、房地产企业加强资金管理的策略
(一)结合企业发展战略，做好资金全面规划
资金管理不仅是财务部门的工作，与公司战略发 展、业绩管理、项目管理、销售政策紧密结合，要立 足公司战略发展的高点从全局去规划。基于外部环境 及自身的经营业绩目标、土地储备，企业安排每年的 销售目标细化到每个项目，进而匹配相应的施工节点 及销售计划，盘点建造支出和预收房款;同时，结 合公司资本结构管理要求以及房企“三道红线”设 置合适的财务杠杆，预测融资规模需求以及未来买地 空间。资金全面规划指导投资部门的投资方向和投资 量，营销部门的销售策略、开盘计划，工程部的施工 计划、工程支出，财务部门的融资安排和资金计划运 营管理，至此，融资、买地、建造、销售等一系列活 动有机组合，共同推动企业健康的高质量发展。
(二)健全资金预算管理体系，强化资金管控
资金预算是资金管理中的一项重要工作，根据企 业短期经营目标和长期战略目标来合理安排资金“筹 投管退”策略，有效配置财务资源，提高资金使用效 率。资金预算包括两个层面内容：一是在项目可行性 研究阶段，制定项目整体资金计划，按照项目资金峰 值管理，落实资金来源;二是在项目实施阶段，根据 项目的开发节点，对地价支付、施工进度、销售安排 等资金收支做出详细规划。在过程中要求精细化管 理，所有资金事项都需要包括其中，按月甚至周来滚 动预测，随时掌握变数，以便合理地规划资金调度和 调整投融资计划。资金计划执行情况要作为各部门考 核内容之一，通过绩效考核和激励机制约束各业务部 门按照预算计划执行，大额预算外资金要经公司管理层会议审批后方可使用，以免资金预算流于形式。对 于融资活动安排，特别是融资还款资金量大需提前规 划，避免出现债务违约，保证资金风险在可控范围内 运转。
(三)提升资金筹集能力和融资管理水平
资金筹集是指在可自由支配资金不足以满足偿还 到期债务和支付战略性资本等需求时，综合考虑融资 环境和可融资空间的约束，制定和实施合理的股权、 债权融资方案及筹措资金的过程。从融资渠道来看， 包括债权融资和股权融资，债权融资常见的如银行借 贷、发行债券等，股权融资包括设立产业投资基金、引 入战略投资者或者财务投资者等。不同的融资方式资金 成本不同，影响公司利润水平以及资金归还方式。从融 资要素管理来看，长短期融资期限合理安排，能降低债 务集中到期所引起的偿债风险或再融资风险;不同融资 币种的安排旨在平衡融资成本和汇率风险，提升企业对 外汇风险的有效管控。总之，融资是房地产规模扩大的 关键因素，融资管理能力也是公司健康发展的有力保 障，提升市场竞争力的核心能力。
(四)加强资金集中管理，发挥规模优势
房地产项目全生命周期现金流呈现峰谷波动，周 期性特点明显。通过资金集中管理，一方面，对于现 行土地集中供应机制，集团总部资金可统一调配，集 中运用资源，更能发挥资金规模优化，及时把握因城 施策趋势，安排投资拓展计划。另一方面，总部统一 调配资金，能有效监控资金计划实施，集中的过程能 消除不必要的银行账户，促使当地财务盘点监控资金 或者受限资金。从管理效率维度评价，资金集中管理 可采用信息化手段，如成立结算中心统一完成付款操 作，提高资金支付时效以及管理效率，同时加强了资 金安全性管理。
(五)提高资金使用效益和效率
房地产项目开发周期长、投入高，通过科学、高 效的资金管理措施，加快资金回笼，合理安排款项延 付，控制费用支出指标，最终提高资金使用效率。首 先，不同周期的管控资金策略不同。在建设投入阶 段，合理收缩投资期间，加快项目竣工交付，减少资 金在存货阶段的停留时间，提高存货周转率;在销售 回款阶段，从销售政策端鼓励更多的一次性付款，按 揭贷款与银行积极、充分合作，争取资金快速到位， 建立回款率考核指标调动业务人员能动性。其次，监 管资金的盘点。加快项目上市节奏，争取政策突破， 提高预售资金使用效率，盘活受限资金。从付款层面 来看，用好供应链融资，通过票据付款、保理等方式，延长款项的支付期限以及提前项目回正的节点。 再次，税负支出是重要的现金支出之一，合理的销售 策略及产品搭配，能够有效提升税务筹划空间，降低税 务资金成本，提升资金的时间价值。税款的支付，特别 是土地增值税汇算清缴，与税务部门紧密沟通，合理筹 划盈利项目和亏损项目的清算时点和汇算方案，争取税 款支出的合理延期。最后，对于日常费用支出的管控， 要关注投入产出比，特别是营销费用的投入，因项目、 因地设置指标标准，提升营销转化率。房地产业务活动 多、环节复杂，每一个环节的资金流转实现高效使用， 才能为企业创造更高的经济价值。
(六)建立健全资金管理体系，提升资金管理水平
建立完善的资金管理制度，需要从观念上改变， 认识到资金管理的重要性及制度的严肃性。资金管理 体系的搭建不是简单的、孤立的工程，而是一个复杂 的、涉及面极其广泛、系统的工程。它包括资金筹融 资管理、资金收支监控、现金预测及执行偏差管控、 资金安全管控系统、支付管理等。房地产企业要加强 资金管理人员素质培养，强化资金风险管理培训，引 导使用者充分认识资金使用安全性、效率性的重要 性，不断优化资金管理体系，进而控制风险，保障资 金需求，使企业获得持续发展的动力。
五、结语
综上所述，房地产行业具有高投入、高风险等特 点，近年来，由于房企债务违约、延期交房事件频 发，市场对房地产企业信心不断下降，因此，房地产 企业亟须摒弃过去野蛮、盲目、粗放式的管理，特别 是要高度重视资金管理，提升投融资管理水平，健全 资金管理体系，提高资金运营效率;同时，从细节入 手，分析和消除资金管理风险，提前做好资金风险预 案，确保资金收支平衡、资金链安全稳定，保障企业 健康、稳定发展。
参考文献
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