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摘要：房地产业是典型依靠充足现金流生存的行业，房地产企业的项目开发具有开发规模大、工程项目多、项目类型复杂、资金量投入大、资金回笼周期长等特点，因此，加强资金管理是房地产企业持续健康发展的重要手段。当前，房地产企业既面临着竞争日益激烈的市场环境的影响，又面临着金融政策监管严控和银行信贷规模收缩的影响，导致销售现金回流速度放缓，使企业融资工作面临着前所未有的挑战。在这样的大背景下，加强资金管理就成为房地产企业的必然选择，它在一定程度上有助于维持企业的良好运营，保证开发项目的有序进行。本文以企业资金管理为研究对象，阐述了当前房地产行业的特点，剖析了房地产企业资金管理过程中存在的问题，并提出了完善资金管理的对策建议，以期为房地产企业进一步做好资金管理工作提供参考。
关键词：房地产企业；资金链；资金管理；问题；完善对策
一、引言
房地产行业作为国民经济发展的支柱力量，对GDP增长、税收收入、社会就业等做出了卓越贡献。房地产企业是资金依存度极高的企业，资金需求贯穿于整个房地产项目开发运营全过程中，并且资金回笼周期长，项目难以快速变现，这样的行业特点加大了房地产企业资金管理风险。同时，在当前严峻的市场环境及下行经济形势下，伴随国家对房地产行业“房住不炒”总基调，面对房地产企业“三线四档”监管政策，如何做好融资工作是房地产企业面临的一个重大挑战。鉴于“三线四档”监管政策，多个房地产头部企业暴露出资金链风险，甚至陷入暴雷旋涡，整个房地产行业面临政策变局产生的资金风险，因此，加强房地产企业资金管理工作迫在眉睫。企业通过规范内部资金管理工作，一方面，资源能进一步得到优化配置，避免资金闲置，优化资金结构，进一步提高资金使用效率，降低融资成本；另一方面，提升企业资金的安全性，确保项目开发资金链的完整，促进企业核心竞争力的提升，实现房地产企业和整个房地产业的高质量发展。
房地产企业资金管理是一个从事前计划(资金来源及使用)到事中监控再到事后考核的过程。房地产企业的各经营管理环节都透着资金管理工作的痕迹，可见，资金管理工作的落实，对房地产企业各项经营管理至关重要。企业通过科学的资金管理引导控制企业资金的流入及流出，进一步提高资金周转率，保障资金的安全。
实现房地产企业资金有效管理，有利于优化企业资金配置，优化资金结构，从而降低成本；有助于加速资金流转，提升资金使用率，提升企业核心竞争力；有利于帮助企业及时发现资金余缺情况，从而及时调度资金，及时应对潜在资金风险；有利于企业拓展自有资金来源，进行多元化融资，提高企业融资能力，有效缓解企业资金压力；有利于增进企业各部门因资金管理问题的交流沟通，进一步加强部门间的了解、合作，形成合作共赢、相互监督的局面。同时，行之有效的资金监督管控体系，能够帮助房地产企业管理者动态掌握企业资金的需求以及资金的使用效益，管理层可以及时调整战略决策，有效规避现金流风险；年度资金管理考核，有利于复盘全年资金铺排，能够持续提高企业资金流把控能力，保持高效的企业资金管理能力。
资金作为企业的生命线，从开始筹集到最终使用，要对其进行管理和监督，在日常工作中对资金进行合理安排，才能控制好企业的生命线和发展命脉。
二、当前房地产行业的特点
随着“三线四档”政策的出台，“房住不炒”的总基调时刻被强调，宏观政策不断对房地产行业释放出收紧信号，目前各大房企纷纷降负债、降杠杆，从追求规模、高速发展向“活下来”转变。房地产行业呈现如下特点。
(一)资金依存度高
尽管房地产业在政策的影响下发展速度趋缓，房地产项目各开发环节都离不开充足的资金，足额的资金支撑是亘古不变的，因此，资金依存度高是房地产行业最基本的特点，资金管理成为房地产企业生存的核心内容。
(二)政策调控趋缓
房地产业的发展离不开的国家的调控和监管，最近几年，国家对房地产企业的调控与管理渗入地产行业整个流程。中央经济工作会议除了对房地产发展定下的“住房不炒”基调，还提出了“预期引导”“良性循环”，由此可体现出引导预期及促进行业良性循环将成为未来房地产行业调控政策的重心。房地产行业应该以国家的政策方针为导向，开展项目开发行为，密切关注国家关于税收、限贷限售、市政基础设施建设及地产业上下游政策措施，不要盲目地进行开发与扩张，做好应对方案以适应发展需求。
(三)发展平稳有序
2021年的房地产市场经历了跌宕起伏变革，随着国家“三稳”政策(稳地价、稳房价、稳预期)、降准政策、二胎及三胎开放政策出台，未来房地产市场一方面供给端持续稳定供货；另一方面需求端改善性购房需求增多，市场信心进一步被激发，房地产市场将呈现平稳有序的发展格局。
(四)多元化转型趋势明显
在“房住不炒”的总基调及新冠病毒疫情的持续影响下，房地产行业处于减量减速降价的阶段，面对行业动荡，房地产企业经历多次洗牌，企业转型迫在眉睫。为了融入时代变革，转型升级及入局智能科技、体育、文化旅游等领域多元化发展是房地产企业的必然选择。
三、房地产企业资金管理中存在的问题
(一)融资渠道单一，融资成本高
企业投资扩张期间面临最大的问题是资金紧张，而为了解决资金紧张的问题，保持长期且规模庞大的资金投入，房地产企业通常都是通过银行贷款，例如，开发贷款、流动贷款等，获取项目开发所需资金。房地产企业除去银行贷款这一传统方式外，其他融资方式包括债券融资、资产支持证券、租赁融资、商业抵押担保证券。但是，由于各种条件的限制，银行贷款仍旧是主流融资方式。
在当前严峻融资环境下，一方面，房地产企业贷款规模缩减，内部资金需求难以完全满足，资金周转紧张。并且当前房地产销售市场低迷，销售回款周期持续延长，工程款支付压力持续增长，房地产企业面临巨大资金链风险和持续经营风险。另一方面，随着银行等金融机构贷款利率持续增长，房地产企业融资成本不断提高，导致财务风险持续增加。
(二)缺少独立的资金预算管理体系
房地产企业缺少独立的资金预算管理体系，资金预算管理相关要求和制度只体现在企业财务制度中的某一章节。
资金预算编制前，预算编制人员未全方面分析企业内外部环境、市场动向等因素，对突发事件未进行事前预测，无突发事件应对方案，也无应对资金额度，导致资金风险。资金预算执行期间，预算执行跟踪人员未及时动态跟进资金流入及流出执行情况，资金流入未达预期无新资金渠道补充，资金支出超支未得到及时控制，甚至突破预算总额，导致资金风险扩大。资金预算执行完毕，各归口部门未进行总结分析，导致资金流入及支出预算与实际情况不相符，这是引发资金短缺或是资金闲置风险的主要原因，资金风险问题未得到缓解。
(三)缺乏资金管理方面的专业人才
对于资金依存度极高的房地产企业来说，资金管理工作在企业发展过程中至关重要，一方面，房地产企业管理人员往往将关注的重点放在工程项目的建设管理和商品房销售方面上，未意识到持续、高效的资金管理工作已成为房地产企业持续发展的关键因素，资金管理意识薄弱导致其在项目建设中因追求利润而忽略潜在的资金风险，例如，项目前期通过高成本的融资致资产负债率偏高，项目中期资金结构又未得到优化，最后导致财务杠杆失衡，增加了财务风险。目前，在大部分的房地产企业中，资金管理工作笼统归集到财务部门职责之中，其他部门对资金管理工作重视程度低，参与度低，导致企业资金管理工作缺少全员参与的良性氛围。另一方面，随着财务工作数字化的普及，特别是中小房地产企业，财务人员专业能力难以满足当前资金管理工作精细化管理的要求，导致企业资金管理工作举步维艰。
(四)资金分散，难以统一管理
房地产企业一般采取多项目同时开发的模式，且各个项目较为分散，根据不同的项目经营需要，企业需开设相应收款账户及监管户，由于不同项目均需开设相应银行账户，企业银行账户数量大，导致企业资金分布零散，集中管理难度大，资金管理工作质量低下，不利于进行资金统一调度及管理。
(五)缺乏严格的资金监督管控制度
房地产企业在资金使用过程中，资金管理人员未及时动态跟踪资金投入及流出状况，资金流入流出各环节监控不到位、不全面，资金管理缺乏严格的监督管控机制，资金使用效率低下，监督管控机制难以发挥其真实价值，降低了企业资金管理效益。
四、完善房地产企业资金管理的对策建议
(一)拓展多元化的融资渠道
房地产企业应当改变以银行信贷为主的融资现状，采用多元化融资方式，拓展企业资金来源渠道，避免单一融资方式导致的财务风险。根据我国当前融资环境，第一要保持良好的企业信用，持续与银行建立良好关系，充分运用融资政策，使房地产企业主要的融资方式得到保障；第二要拓展债券融资、股权融资等多元化融资方式；第三要采用多元化工程款支付方式，例如，以工抵房、商业承兑汇票等，降低资金成本，拓展融资渠道，实现多元化融资。
(二)优化年度资金预算
房地产企业的资金预算是企业经营的指挥棒，只要铺排精准、灵活，不仅能为企业降低资金风险，还能避免企业大额融资成本的支出。因此，房地产企业必须制定好年度资金预算，对各开发项目进行资金流科学预测，保障资金链的持续、稳定。
在年度资金预算编制过程中，企业应建立多层、多级预算审核体系，部门资金预算由各部门负责人审核后，上报企业资金管理部门汇总审核，最后上报企业管理层会议决策，形成最终批复的年度资金预算。企业应在年初批复的资金预算范围内开展工作，项目开发根据前端业务部门资金支付需求，结合经营性回款、销售回款等现金流入情况编制月度资金使用计划。各项目支出均以批复的月度资金计划作为标准进行审批支付。
大力加强现金流管理，提高资金风险防范意识。严控资金流入和流出，对资金使用进行全过程监督，全面掌握资金流量及流向，严格按照资金计划进行资金流入及流出，并根据特殊情况及时纠偏，形成资金管理闭环反馈机制。内控部门负责事后资金预算审计，并对审计结果进行客观评价，提出优化意见，由此形成完整的资金预算链，持续不断完善下一年度资金预算。
(三)强化员工资金管理意识，提升员工资金管理素质
首先，在公司中自上而下宣贯资金管理工作的重要意义，提高全体员工对资金管理的重视程度，激发员工参与资金管理的积极性、主动性。建立定期资金管理培训制度，提升资金管理人员资金管理工作素质，在培训期间应将房地产业资金管理难点、资金管理理念、成本控制理念等作为培训重点贯穿于培训中，进一步提升管理人员的综合管理素质，掌握数字化运用能力，提升数字化素养。其次，引入资金管理高素质人才，综合考验应聘者的资金管理意识以及成本控制意识，选择综合素质水平较高的管理人员来负责企业资金管理工作。再次，进一步完善岗前培训制度，帮助员工更好地熟悉企业业务以适应资金管理工作要求。最后，优化晋升机制，激发员工工作积极性。多措并举打造高水平资金管理团队，进一步推进企业资金管理工作扎实落地。
(四)利用信息化手段，统一资金管理
企业采用资金集中统一管理模式，将分散的资金集中起来，由企业(集团)集中管理、结算，形成企业资金规模优势，优化资金资源优势。采用集中管理模式，有利于资金精细化管理铺排，充分运用信息化系统实现资金“三全”管理(全覆盖、全监控、全归集)，合理调度企业资金，实现企业资金优化配置，防范化解资金风险，促进企业高质量发展。
(五)健全资金监督管控制度
企业应进一步完善资金监督管控机制，做好企业资金流入流出管控工作，做好企业资金管理审计工作，对企业资金进行全方位的监控。企业对照年初批复的资金预算，对资金使用情况进行监控，做到资金使用前的预控和资金使用期间的全程监控及事后审计工作。每月根据资金预算执行统计数据来了解资金的使用情况，并及时根据实际情况进行调度和分析；年末成立内部审计工作组来审查年度资金使用的规范与否及年度资金预算执行情况，将资金管理人员的绩效考核，与年度资金管理审计相结合。建立相应的奖惩制度，尽量减少管理过程中的资金损失，同时，激励资金管理人员充分发挥工作中的主观能动性，不断完善资金管理工作。
五、结语
房地产企业的资金依存度很高，其在经营管理过程中需要充足的资金作为支撑，且房地产项目投资资金回笼周期长，因此，为了保证企业的持续发展，资金管理工作至关重要。房地产企业应不断拓展资金渠道，采取多种融资手段，实现多元化融资；优化年度资金预算，对各项目资金收支进行科学预测，确保资金链稳定；强化员工资金管理意识，提升员工综合素质；充分利用信息化手段，统一资金管理，有效实现信息资源共享，帮助企业规避风险；完善企业资金监管机制，做好企业资金管理审计工作，对企业资金进行全方位的监控。良好的资金管理能促进房地产企业提升资金使用效益，降低财务成本，提高竞争力，从而为房地产企业高质量发展保驾护航。
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