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摘要：随着我国社会和经济发展和进步，我国城市化的完成度也有了很大的提高。在当前所处的社会背景下，房地产领域的开发经营都面临着许许多多的发展机遇和挑战，尤其是在房地产开发管理这一方面。本文就房地产开发经营中建筑工程项目管理的内容进行了全面归纳总结，分析了当前存在的问题，提出房地产开发经营中建筑工程项目管理质量提升的有效途径，以期提供借鉴和参考。
关键词：房地产；建筑工程；项目管理；方法
当前，随着我国市场经济的不断发展和市场化程度的不断加深，房地产业的发展也迎来了新的机遇和挑战。在房地产项目建设的管理过程中，房地产企业使用的传统的管理方法和运行模式，大幅度降低了企业工作的质量。房地产工程管理的相关项目的开发和运营，包括多个层次，在管理过程中，效率低下、管理质量差等问题在施工过程中层出不穷，对建设活动和运营产生很多不利的影响。该行业的发展和壮大，在新的社会环境下，仍需要改进和改变现有工程的管理形式，以保证提高工程项目的管理质量，保障企业利益的最大化。
一、房地产建筑工程项目管理的主要内容
房地产建设项目管理主要包括施工现场的管理、工程项目要素管理、项目合同管理、施工管理、工程变更管理、招投标管理、成本管理以及信息管理等方面。这些内容涉及的范围和深度，在理论和实践中并没有统一的规定，在房地产开发经营中，应视项目的特点而定，管理要素要相辅相成，相互支持，相互融合。具体来看，一是现场管理。施工现场管理主要侧重于规范施工现场的工作环境，在确保施工现场安全的同时妥善安排组织现场人员、工程师和施工材料，以满足施工过程中的各项需求。这是确保工程顺利开工的重要步骤。二是工程的要素管理。工程项目管理的主要内容是“三控制二管理一协调”，即进度控制、质量控制、费用控制、合同管理、信息管理和组织协调；施工项目的生产要素有劳动力、机械设备、技术和资金。工程项目的要素管理是对工程项目要素进行人为的科学合理的安排，在整个施工过程中协调使用，以最安全、最合适的方式工作，以实现各自利益的最大化，并在此前提下提供适当的支持。有效的推进项目进度，为企业工程创造最佳环境[1]。三是合同管理。在房地产工程的建造过程中，建造合同是整个建造过程的重要依据。项目建设完成后，必须按照签订的建设合同和房屋管理合同进行项目的验收，建设工程必须按照合同进行。所有施工工作均需要按照施工合同内容的行为守则进行。四是信息化管理。信息化管理在房地产建设中非常重要，现代社会的发展离不开信息资源，住房建设的实施对资源信息化的依赖性更强。房屋建筑信息化管理是对公司内部不同项目团队之间信息，以及与建筑相关的当前房价、市场行情、工程材料价格波动、人工成本等信息的整理总和。这就是房地产工程建造过程中的信息管理工作[2]。
二、房地产建筑工程项目管理的现存问题
(一)对员工在建筑工程中的作用不够重视
在建设项目中，企业缺乏对项目管理的深刻理解，将经济利益视为构建项目的主要目标，更注重项目最终带来的利益。在项目管理过程中，公司如果尚未建立完整的管理体系，现场管理制度、功能就很难有效落实，管理人员工作效率低下。除此之外，技术和施工人员的管理也没有得到应有的重视。在项目的施工过程中没有制定良好的管理制度，项目进行过程中未充分发挥集体的各种作用，不利于形成良好的管理意识，将直接影响建筑业的发展[3]。
(二)职责分配不够清晰
大部分行业企业都会紧随社会经济发展的大势，积极适应市场的变化。当前，客户需求差异化也逐渐被企业重视起来。虽然目前中国建筑业的投资和商业活动过程已经呈现出多元化的特点，但建筑企业中员工的管理与素养和管理水平的匹配度依旧较低，出现的问题也比较明显。例如，某项目经理不改进和优化工作分配模式，导致领导层人员互相推卸责任的情况时有发生，从而对整体管理产生不利影响。
(三)管理手段落后
目前，项目管理过程中使用的管理方式比较老旧，大多采用人工分级管理的方式，降低了工作效率。而相关工作涉及大量的材料和数据，每一个都有自己的规则和价值，传统的管理方式无法将相关材料处理得完美无缺，难以利用这些数据达到改进优化管理模式的目标，这是目前管理工作所存在的问题。因此，房地产企业必须根据信息时代的发展改变现有的管理方式，才能跟上现代社会前进的步伐。让企业更上一层楼[4]。
(四)管理层缺乏施工安全管理意识，安全管理工作质量不高
安全至关重要，任何企业和个人都不能随意触碰且越过安全红线。在建设项目的开发建设中，首先要考虑到在建设过程中可能会发生的一些高频安全问题，应安排相关人员必须在施工开始前接受正确的施工安全培训并熟悉安全法规。但是，大多数知名房地产公司的领导阶层的安全意识很是薄弱。有的公司缩减安防设施的投入资金，而另一些公司则希望尽快完成建设项目，加快建设进度，粗制滥造。另外，施工过程中的教育和安全生产的宣传力度也远远不够，有的企业安全意识只停留在安全工作的制度上。只有企业相关人员从根本上把安全问题重视起来，才能有效减少施工过程中的安全事故。避免延误项目建设进程，造成企业的经济损失[5]。
(五)工程造价管理不够严格
由于现代房地产项目的最终目标是产生收益，因此，房地产项目的成本管理也是所有项目管理的核心。由于现代房地产建设项目的成本管理流程不合理，在预算和建设阶段缺乏有效的成本管理，让许多房地产建设项目存在多变、超预算的现象。而且在传统成本管理模式的影响下，相关人员缺乏现代成本管理的丰富经验，这是产业发展过程中的严重障碍。
(六)缺乏对建筑工程施工质量的监督和管理
随着经济的发展，市场竞争日趋激烈。在房地产业领域，工程建设完成后房屋的质量问题是各家房地产公司竞争成功的主要决定性因素。面对激烈的市场竞争，企业要实现稳定发展，公司管理人员要高度重视项目工程的建设质量且努力不断提高。但随着近年来房地产行业的快速发展，房屋质量也可能出现问题，因为相关管理人员不作为，施工质量监管不力，严重影响了房地产企业内部管理阶层人员管理水平和管理素养的提升，而且会对公司开始建设的项目的持续、健康发展造成不可小觑的负面影响[6]。
三、房地产建筑工程项目管理质量提升的有效途径
(一)提升人员综合素质
建设项目包含新建、改建、扩建各类工程，必须由不同的专职人员负责，因此参与项目建设的人数需求非常大，需要对建设人员进行组织和管理，对技术人员进行大力培训和管理。为确保施工过程中的安全性，需要对施工全过程中的资源配置、人员活动、实物状态、环境条件、职业健康管理行为等内容进行安全检查。提前预防施工过程中偶然事故，需要提前对施工人员进行正确的安全教育和技术岗位培训。在对施工人员进行培训时，选择合适的方式，例如，通过微信群发送技术和安全文件，让施工人员学习相关知识，提高施工人员的整体素质。加强领导、项目经理以强有力的领导能力和责任感积极参与项目管理，落实各项管理制度，确保管理质量。
(二)推行项目管理责任制
项目管理责任制推行和落实需要综合考虑多方面的管理要求，不同的项目有不同的管理重点，需要本着实事求是、控制工程项目成本的原则，层层落实责任制。建设项目往往规模比较大，子项目或单个项目尤多，施工管理和合同管理难度大，这就需要进一步减弱劳资紧张关系，转换管理方式，将管理从上到下转变为扁平化管理。工程项目管理在实施过程中会受到来自各方面的要求，虽然工程项目的每一项都有其各自的管理重点和管理要求，但项目管理报告系统和项目成本报告系统两部分始终是主要的环节，管理的好坏将决定企业施工项目能否有效实行和成功举办。相关的企业工作人员和项目负责人要在各自的职责范围内管理和协调与合作单位、分包商、项目经理、建筑商及相关市政当局的关系，确保项目有序地进行。为确保总承包责任制的有效落实，企业应该运用适当的营销机制、交付机制、服务机制和管控机制等。高效和敏捷的组织对于项目的进度、质量、安全、成本以及合同管理、现场管理、信息管理、生产要素等的实施和可靠执行至关重要。建设公司根据项目管理原则、合同履约要求、当前生产计划以及与项目相关的各项经济技术指标，为项目部门合理分配资源，制定项目管理评价办法，薪酬与制裁制度，实施项目管理责任制[7]。
(三)注重原材料和施工机械的质量管理
在房地产行业中，建筑材料是成本管理的基本对象，建筑材料成本占建筑工程总成本的70%。目前，房地产商材料获得方式主要有工程招标后由施工单位采购、自行采购、直接发包采购。原材料和施工机械质量管理的保障措施主要包括：首先，根据合同要求，工程部进行施工计划编制，由材料部门按《质量手册》要求，进行采购信息收集、供应商评审、报批项目经理和上级主管部门批准，订立合同；其次，各类材料、成品进入现场后，进行验收工作，确保名称、数量、质量与合同标的一致；最后，对原材料、产品、半成品等进行挂牌标识、包裹防护、监视测量，即验收合格。此外，建筑工程项目需要使用各种施工设备，包括塔式起重机、推土机、车辆、挖掘机等。在这些设备投入使用前，要通过施工设备对财产进行检查，并且进行维护和设备维修。
(四)完善全面预算管理
1.强化过程控制和计划管理。企业的全面预算管理不应龙头蛇尾。房地产开发公司应该通过预算制定绩效标准，对管理人员进行定期或不定期的审查，并及时根据审查情况做出相关的汇报。财务部门需要定期召开预算绩效审查会议以及每月的资本规划会议，根据房地产公司的不同，投资计划会议可每周举行一次。在管理企业的投资计划时，如何保持公司项目的资金稳定和盈利经济的多少是非常重要的。财务部门按预算认真核对条款，按标准核对费用，再按销售政策核对合同价格，根据设定金额签订预算合同，提前预算出合理的利润和成本，并留出一定的资金弹性空间。根据项目启动时公司策划的预算提前清算，尤其专注于行政和商业预算、工程、建筑和安装成本管理、营销和广告、企业招待和其他部分构成的一些开支。财务部门必须尽可能地掌握整个房地产开发过程的大概开支，这需要从财务会计转向战略财务。为确保不偏离其目标，需要掌握过程管理和管理规划，提供预警和评估，而不只是简单预算[8]。
2.实现项目管理与信息化技术的有效融合。从信息的角度考虑公司预算的整体管理时，有必要管理与公司预算相关的任务制定总体计划，并确定信息系统所需的功能。例如，U8+财务软件，客户端买房的现金核算和发票的收支。房地产公司各种产品开发、销售业务、技术和项目的开发，都需要完整的信息系统连接和电子信息化与信息管理系统的全面配合。
3.考核公允，落实到位。为确保全面预算的管理，对相关人员进行专业考核是最主要的一个环节，能够让我们在以往的经验中取其精华去其糟粕，有效促进企业的发展。房地产公司有收费和罚金的规章制度，收费和罚金是通过精心设计的预算评估程序来明确界定的。房地产企业要建立科学合理的预算审核制度，实行“人人有预算，人人有报价”的制度，将预算执行与预算审核合二为一，可规定按月、按季检查。利用嘉奖制度激励员工，推动举措并创造灵感，每位员工指标的实现情况都在年度目标报告中进行总结并实行对应的奖励。房地产企业分析预算偏差的原因，承担责任，提出下一步改进措施。评估时应重点关注销售合同、项目策划书、财务规划和成本管理等关键指标。拥有多个房地产项目的公司应在不同地区进行预算和市场分析并进行对比。预算审查要以各部门职责分工的总体目标为指导，随着内外部的变化，进行公开、公平、公正的审查，使整体预算管理能够实现业务价值[9]。
4.加强施工安全管理。施工现场有很多大型设备，在施工过程复杂、施工环境特殊的情况下，施工现场发生事故的可能性很大。施工期间的安全问题不仅会影响工程的制造，还会对业务产生负面影响。安全管理需要更安全、更可靠、更先进的设备应用建筑工程，帮助开发先进的安全管理系统以应对各种安全风险。要对项目建设过程中有参与的员工进行相关的安全培训，员工是安全管理系统的中流砥柱，尽最大的能力保障员工的安全是安全管理的核心。因此，首先要重视企业施工过程中的安全教育，让员工们认识安全到教育的必要性。其次要制定相应的施工安检制度。管理人员定期检查施工现场和施工设备的性能，做好关键施工设备的保养和维修，及时排除现场安全隐患，确保施工现场安全无意外。例如，每周进行一次或两次小范围的日常检查和政府检查，以确保安全管理，提高建筑工地安全检查的有效性。安装和使用视频监控系统，从不同角度、全方位监控工地，处理和分析从传感器接收到的数据，并发出安全警报，并让后台人员上传到计算机中心[10]。
参考文献
[1]司友锋.房地产开发经营的建筑工程项目管理问题与对策[J].居舍，2022(4)：127-129.
[2]赵玉婷.房地产开发经营中建筑工程项目管理的方法[J].工程技术研究，2021，6(16)：173-174.
[3]贾隽.房地产开发经营的建筑工程项目管理方法探究[J].居舍，2020(13)：2.
[4]李彦伟.房地产开发经营的建筑工程项目管理方法探究[J].建材与装饰，2020(4)：216-217.
[5]蔡红君.房地产开发经营的建筑工程项目管理方法探究[J].居业，2019(11)：160-161.
[6]宁康富.房地产开发经营的建筑工程项目管理方法探究[J].居舍，2019(20)：1.
[7]魏华.房地产开发经营的建筑工程项目管理分析研究[J].东方企业文化，2021(S1)：171-172.
[8]李晨曦.房地产开发企业前期报建管理分析[J].中国市场.2021(5)：100-101.
[9]陈昆森.房地产开发项目管理的重点与难点分析[J].江西建材.2019(12)：238-239.
[10]江东伟.房地产开发项目实施过程质量管控与协调[J].决策探索(中)，2020(4)：54.
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