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摘 要：房地产行业与民生息息相关，在我国经济发展中 占据重要地位。“十四五”规划延续“房住不炒”的总基 调，在此环境下，随着“三道红线”“两集中”供地等 宏观经济调控政策的实施，我国房地产市场进入“冷静 期”。与此同时，金融资源不断向其他行业及领域流入。 受此影响，诸多房地产企业遭遇“黑天鹅”事件，接连暴 雷。当前，虽然银行适度放宽了对于房地产企业的相关贷 款政策，但市场行情依然不乐观，政策效果未充分显现。 面对供需两端双向波动的情况，房地产企业要想维持自身 正常运转，并实现长远发展，应加强资金管理，提高自身 资金周转能力。本文以房地产企业资金管理为研究对象， 首先阐述了资金管理的意义，然后重点讨论了资金筹备、 使用及回笼等不同阶段的资金管理风险及其成因，并分析 了当前企业所面临的资金管理困境，最后提出了房地产企 业应对资金管理困境的解决策略，希望对房地产企业提升 资金管理水平提供有益参考。
近年来，我国房地产市场环境不断变化，各地区 房地产销售价格出现大幅波动。为了使房地产从投资 属性回归到居住属性，并抑制房价变动所引起的社会 经济问题，中央及地方出台多项楼市调控政策，推动 房地产行业理性发展，由此，我国房地产市场进入了 新的发展阶段。然而，不少房地产企业资金压力倍 增，甚至走上了破产重组、资产拍卖的道路。与其他 行业相比，房地产行业属于资金密集型行业，项目开 发前期需要投入大量资金，且资金回款速度较慢，一 旦管理不当， 容易出现资金链断裂问题。因此，房地 产企业必须加强资金管理。
一、房地产企业资金管理风险的成因
(一)资金筹备阶段的风险
资金筹备阶段的风险来源于筹资过程，涉及筹资 方式选择、信用交易、负债规模与资本结构调整等多 个方面。例如，就筹资方式选择而言，目前房地产企 业可选择的主要筹资方式有银行贷款、发行股票债 券、融资租赁等，不同方式适用于不同时间、场合， 各有利弊，如果仅采取单一方式或选择不合理方式， 企业融资成本就会有所增加，应得利益会下降，长时间的融资成本积累会进一步引发资金风险。再如，负 债对于房地产企业来说是不可避免的，企业需要做的 就是合理控制负债规模、资产负债率以及负债期限。 倘若负债规模、资产负债率较高， 则利息费用就比较 多。而且，在一定期限内，借款归还额度越大，企业 的还债压力也会越大，进而出现资金周转不灵等情 况，严重威胁企业的正常经营。
(二)资金使用阶段的风险
在资金使用阶段，企业投资决策失误、坏账呆账 处理不及时、内部控制不到位等，都会引发资金风 险。例如，企业过于追求利润的增长与规模的扩张， 盲目实施多元化战略布局，随意投资，仅仅依靠举债 来拓展新的市场，一旦无法在短时间获得预期的投资 收益，企业就会面临资金链断裂的风险，HD集团就 是典型案例。再如，企业本身就有较大规模的应收账 款，但许多账款长期无法回收，从而变成坏账、呆 账，这既增加了企业资金成本，也压缩了企业的利润 空间。
(三)资金回笼阶段的风险
资金回笼阶段的风险具体表现为房地产项目开 发、销售后资金回收时间及金额的不确定性，受企业 内外环境影响。在外部环境方面， 地方政府为了避免 “烂尾楼”现象加剧，防止区域内房地产项目资金被 相关企业抽调，加大了资金监管力度，导致大量资金 沉淀于政府预售监管账户中，使房地产企业面临项目 预售资金“提取难”的问题，无法在短时间内回笼资 金。在内部环境方面，企业采取“去库存”的销售模 式，降低了企业销售毛利率与净利率，从而影响资金 回笼。
二、房地产企业资金管理的困境分析
(一)资金管理制度不健全
健全的资金管理制度能够从制度层面对资金的科 学筹措、配置与使用提供有力保障，有利于提高资金 使用率。从目前来看，不少房地产企业现行资金管理 制度并不健全，导致相关工作落实不足，甚至流于表 面。在此情况下，企业难以获得实际的管理成效。究 其原因，主要是企业过度追求利润的增长与规模的扩 张，其资金管理意识欠缺，仍然采用粗放的管理模式，使企业资金管理水平无法得到显著提升，导致资 金有效利用率较低，也缺少对资金使用行为的严格制 约与监督，从而导致企业陷入经营管理危机。例如， 2021年下半年HD集团暴雷，各地房地产项目业主纷 纷发布“停贷告知书”，而该集团企业也披露了可能 无法履行担保责任的公告。从业务结构来看，房地产 开发销售是该集团企业的主营业务，但该企业也涉足 汽车、粮油、矿泉水等与房地产毫无相关的领域。央 行表示，该集团企业风险主要源于经营不善、盲目扩 张。对该集团企业内部资金管理制度建设情况进行分 析，可以发现其治理架构并不合理，有76%以上的股 权由许某印一人把控，其投融资及运营管理制度也不 完善，2021年其综合融资成本在9%以上，80亿元净利 润远不偿还500亿利息。
(二)国家宏观经济政策趋紧
“房住不炒”的大环境下，各地政府继续以“三 稳”目标为中心，针对房地产市场实施精准调控，维 持楼市秩序，并推动其稳定、健康发展。2020年下半 年，“三道红线四挡两观察”开始试点，加速房地产 企业去杠杆化，抑制房地产企业以有息负债方式驱动 自身利润增长，并控制房地产企业总负债规模。2021 年1月，“两道红线”政策出台，从供给端银行方面控 制金融资金向房地产领域流动，表明了降低房地产企 业负债的决心，这对房地产企业资金管理提出了更高 要求。同年2月，“两集中”供地政策发布，将房地 产企业拿地节奏限制为一年三次，从土地方面控制房 地产企业项目开发，加剧房地产企业资金计划与调度 压力。同年12月，财政部提出了做好房地产税试点准 备工作，降低了人民群众的购房热情。尽管国家相关 部门适当调整了“三道红线”政策，缓解了房地产企 业偿还贷款的压力，但整个行业市场并未真正走出阴 影，诸多企业仍面临着巨大的资金危机。相关数据表 明，仅2022年6月就有396家房地产企业破产，包括一 家百强房企“光耀集团”。
(三)资金预算管理落后
资金预算管理强调资金风险的事前、事中与事后 控制，在企业资金管理中具有重要作用，能够推动企 业形成全过程资金管理机制。然而，实际上多数企业 资金预算管理较为落后。一方面，管理者对资金预算 管理并不重视，企业内部并未形成相应的规范化管理 制度，也没有具体的预算管理方案，无法将资金筹 措、配置与使用和房地产项目建设进行有机结合，容 易导致企业出现资金缺口。例如，事前未检查超预算事项，事中未对预算执行情况进行动态追踪，事后未出具 预算执行报告。另一方面，现有财务人员数据分析能力 不强，其业务技能单一，难以通过对业务、财务数据的 全面分析作出专业、准确的预算判断，而各部门参与资 金预算管理的积极性也不高，使预算在资金管理中的预 测、协调与规划作用无法得到充分发挥。
(四)资金周转速度较慢
房地产企业的资金来源主要为融资及销售回款， 当企业融资受阻且销售回款额度相对较低时，企业资 金周转速度就会受到严重影响。上文提到，在宏观经 济政策调控的影响下，企业融资受到抑制，虽然相关 政策有了一定的调整，但短期内效力不显著，“融资 难”依然是房地产企业存在的普遍问题。房地产项目 从投资立项到销售回款需要大量资金与时间，由于项 目建设时间较长，再加上市场环境变化影响，企业销 售毛利率、净利率下降，已有资金难以补充巨大的资 金缺口，不得不进行多渠道融资，其融资成本上涨。 在此情况下，企业长短期借款规模不断增大，资产负 债率持续提高，而后续集中到期的借款也会给企业带 来巨大资金压力，导致企业资金周转速度越来越慢。 仍以HD集团为例，该集团企业最近6年的经营活动中 仅有2年现金流为正，这样的现金流结构表明该集团企 业大部分时间依靠筹资度日。数据表明，该集团企业 的银行长短期借款占据总负债的20.33%，应付一年内 到期的短期借款高达2400亿，其应付贸易账款占据总 负债的48.37%，2020年综合融资成本在9%以上，明显 高于同行业企业。
三、房地产企业资金管理困境的解决措施
(一)建立健全资金管理制度
企业是否具有健全的资金管理制度，直接影响企 业能否实现稳定、健康发展。房地产企业决策管理者 应当大力支持资金管理制度建设，从组织架构、资金 授权与批准、资金往来、资金调度、内部控制、奖惩 等多方面入手构建健全的资金管理制度，为资金管理 工作的有序开展提供强有力的制度保障。例如，在组 织架构方面，注重平衡决策与管理、集权与授权的关 系，建立相互制衡的管理组织，避免一人独大或“内 部人”控制。在资金授权与批准方面，严格规范授权 审批程序，合理划分审批权限，避免越权审批。预算 内支出由部门负责人批准使用，超预算支出根据金额 大小执行相应的审批程序。在内部控制方面，明确资 金内控要求，加强与资金相关的基础性财务工作的有 序落实，如加大对原始凭证的复核力度，不定期核验库存及账面资金，定期检查银行存款账单核对情况。
(二)紧密配合，适应国家宏观经济政策
“三道红线”“两道红线”“两集中”供地等国 家宏观金融经济政策的实施，目的在于调控房地产， 防止房地产对国家经济发展产生过多的不利影响，同 时推动其他行业领域发展。可以看到，在此政策背景 下有诸多房地产企业出现业绩下滑，个别企业暴雷， 面临破产重组、资产拍卖危机。当前，房地产行业已 进入“冷静期”，企业应当理解政策、适应政策，学 会配合政策解决人民群众安居房及城市修改问题， 同时也应从自身问题出发谋出路求发展，保证自身 利益、群众利益及国家利益不受到损害。以“三道红 线”政策为例，第二道红线为净资产率大于100%，第 三道红线为剔除预收款后的资产负债率超过70%，但 从当前房地产企业负债情况来看，HD、LD、YGC等 规模较大的房地产企业均踩中这两道红线，而其他百 余家上市房企也少有将负债率降至50%以内的，所以 房地产企业仍然有漫长的去杠杆路要走。2021年6月， ZR、YJL等企业“三道红线”全面达标，企业可借鉴 其成功经验，结合自身业务特点及资金管理特点、现 状，调整自身负债结构，以满足国家政策要求。
(三)高度重视资金预算管理
资金预算管理对企业资金高效运用的积极作用不 可忽视，企业应当对资金预算管理予以高度重视，通 过预算做好对资金使用的事前、事中及事后控制，以 避免资金的无效浪费。以项目开发为例，开发前期企 业投资拿地中，土地投标、土地购置等需要大量成本 资金，开发中期企业需要按进度支付工程款项，避免 违约，开发后期与项目建设方核对实际工程量，确定 具体的成本费用。实施项目预算管理，事前根据地方 土拍政策、房地产政策、群众住房需求等，结合自身 资金实力及已预测的在建项目未来经济收益，进行投 资论证与项目可行性研究，在此基础上制定投资预算 计划，评估潜在投资及项目建设风险;事中与项目建 设方保持良好的沟通交流，联合制定项目施工预算， 并实时了解项目建设进度，确定当前是否存在超预算 情况，防止无效资金支出;事后核对项目建设方提交 的工程预决算数据，查验是否存在工程量高估冒算、 套用高标准定额等情况，保证决算结果与预算方案的 一致性。
(四)拓展融资渠道，加速销售回款
“两集中”供地政策限制了房地产企业的拿地节 奏，为了维持自身经营，诸多企业不得不在资金短缺的情况下继续投入大量资金拿地，由此，企业资金需 求量骤增。但“三道红线”“两道红线”等政策严格 控制房地产企业的金融负债规模，仅仅依赖银行融资 难以满足实际资金需求。因此，房地产企业有必要拓 展自身融资渠道，如发展直融业务、加强重点品种债 券申报及发行、实施资产证券化等。
政府监管预售款是国家政府针对房地产项目开发 所实施的一项重要措施，其主要目的在于避免房地产 企业抽调相关资金。在此情况下，企业只能通过优 化内部销售管理模式来加速销售回款。首先，建立 专门的回款管理小组，负责铺排回款计划、梳理相 关工作流程、考核销售回款情况。其次，定期下沉到 一线单位了解销售回款情况。对于初次经历项目开盘 销售的，针对相关单位营销团队进行回款流程的专项 培训;对于回款率不佳、前期资金转化率低下的，根 据情况在相关单位设置驻点，引导其整改管理中的问 题。最后，结合区域房地产政策、银行贷款政策等， 定位销售回款管理节点，加强与政府相关部门及银行 之间的沟通，以缩短回款周期。
四、结语
资金管理对房地产企业具有重要意义，当前，房 地产企业资金管理面临制度、政策、市场环境等多方 面的困境，国家实施宏观经济调控政策维持楼市秩 序、抑制金融资源过度向房地产市场流动是大势所 趋。房地产企业应紧跟政策脚步，基于对政策的深 入解读，按照政策要求，结合实际管理问题完善现行 资金管理制度，加强资金预算管理，适度拓展融资渠 道，并通过优化销售管理模式加速销售回款，眼睛向 以，以内部管理水平的提升缓解自身资金压力，为房 地产行业转型升级作出应有的贡献。
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