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摘 要：随着房地产行业过热带来的风险不断显现，2016 年年底的中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的， 不是用来炒的”，此后，监管部门陆续出台了与房地产企 业融资相关的限制性政策。在政府对房地产企业高压调整 态势、金融监管趋于严厉的背景下，中小房地产企业的融 资困难程度明显增加。本文简要论述我国中小房地产企业 融资的特点和现状，对融资过程中因企业内部管理缺失而 出现的普遍性问题提出优化建议，以及贷后管理中容易出 现的风险和规避措施等，以促进中小房地产企业合理融 资，降低融资风险，促进行业的健康长远发展。
关键词：中小房地产企业；融资；内部管理；问题
去年8月份出台的限制房地产企业融资的“三条红 线”于今年起全面推行，这为房地产企业设立了新的融 资规则，资源也进一步向龙头企业转移，众多中小房地 产企业融资难度进一步加大。本文将结合中小房地产企 业自身特点，对由于企业内部经营管理缺失产生，导致 出现不利于融资的常见问题进行探讨，并提出对应的建 议和对策，希望能够对中小房地产企业有效地提高融资 管理水平，合理调度使用融资资金，配合金融机构贷后 监管等方面起到一定积极作用。
一、中小房地产企业融资特点及融资管理的必要性
1.中小房地产企业融资特点
房地产企业融资渠道有很多，如内部融资、外部 融资，具体形式留存收益、金融机构贷款、发行债券、 IPO或私募股权融资等等。中小房地产企业受自身条件 和政策限制，融资渠道狭窄、模式单一，以合作开发和 银行贷款方式为主。在实际业务中，很多中小房地产企 业开发建设的项目自身位置、产品品质等方面，相较大 型房企有自己的一定优势。但因自身股东实力、企业规 模、经营业绩、管理粗放等特点，使得金融机构或投资 方对这类企业合作的意向性不强，或因企业内部经营管 理欠缺难以通过融资审批。
2.中小房地产企业融资管理的必要性
（1）有助于项目品质提升
中小房地产企业在项目开发体量、市场份额等无法 与龙头企业相比，企业要生存，就必须在满足消费者对 居住品质和个性化不断升级要求方面下功夫。但这需要 大量的资金支持，融资可以让企业获得更多的资金，用 于提升项目品质。
（2）有利于企业的发展和壮大
在市场经济竞争规律下，很多中小房地产企业可能 面临被大型房地产企业吞并或退出市场的风险，融资可以使得 中小房地产不断投资开拓新项 目， 提升市场占有率，使企业发展壮大。
（3）有助于健全企业内部控制体系，提升融资管 理水平
融资是一项涉及公司多个专业部门的参与系统性工 作，对企业管理水平和经办人员的知识储备、沟通能力 等都有很高的要求。在银行信贷收缩的情况下，融资难 度加大也有助于倒逼中小房企在企业管理中必须建立和 不断完善内部控制制度，努力提高管理业务水平，以适 应和满足金融机构的信贷审批要求。
二、中小房地产企业融资的现状及存在的问题
1.部分企业或法定代表人信用状态不良
中小房企普遍存在内部管理粗放的问题，对企业信 用建设工作重视程度不够。公司大多因工商年检、涉税问 题、经济纠纷、甚至拒不执行法院判决而被列为失信被执 行人，对法定代表人在公司以外的消费或经营状况中缺乏 完善的管理机制。现实中，多因信用卡消费贷款或其他贷 款逾期而出现征信不良，被司法机关限制高消费等，从而 无法获得金融机构的信任，融资也就无从谈起。
2.股东、管理层对融资管理工作重视程度不够
首先，公司股东、管理层对整个公司和项目的运 营起主导作用。但实际中，很多公司领导对行业融资政 策收集和解读、对金融机构的贷款业务了解掌握的滞后 和不足，导致融资失败。如申请项目贷款时，金融机构 一般要求企业具备二级或以上的开发资质，实缴的注册 资本占项目总投资的比例达到30%以上；海口不动产登 记中心不能办理其他项目在建工程为本企业融资提供担 保的抵押登记手续；项目后期进行土地增值税清算时， 有些地方的税务局对委托贷款模式下产生的利息不予确 认，造成企业税负大幅提高。
其次，很多中小企业融资由财务部门兼职办理， 一般未单独设置专业融资部门或委托第三方代为办理。 而且在实务中，财务部门的人员业、财融合的程度远远 不够，不能满足融资业务对相关知识储备和实际操作要 求，而且融资过程中大量的沟通、解释工作也使得财务 人员显得力不从心。
另外，日常财务管理混乱，财务人员未按会计准则 进行账务处理，账务处理不及时，科目混乱，重要原始 凭证缺失，分期开发建设的成本归属不清，导致会计师 事务所对财务报告无法出具审计意见或出具否定意见。
3.项目定位不清、对销售预期过于乐观
企业管理团队对项目的定位和市场的需求把握不准 确，随意性较大，未与专业的咨询和设计单位进行充分 的沟通，导致项目设计方案无法通过当地住建部门的规划审批， 无法取得项目开工所需 的建设工程规划许可和建设工程施工许可等证照。对销售预期过于乐观，盲目 制定开发和销售计划，无法通过融资审批过程中进行的 现金流压力测试等。
4.贷后管理工作缺失
未重视贷后管理的重要性， 贷款资金和销售回款 的支配使用上随意性较大，未按银行贷后监管的要求使 用资金，造成不能按约定还本付息。又没有相应的替代 方案，最后导致金融机构提前收回贷款，出现资金链断 裂、企业征信不良等情况，从而无法再次向金融机构申 请项目贷款。
三、加强融资管理的改善对策
1.诚信是做人之根本，立业之基
随着国家诚信体系建设的不断完善， 通过征信机 构强大的征信数据库，可以查询工商登记、信贷记录、 纳税记录、合同履约、民事司法判决、产品质量、身份 证明等多方面的信息，以综合反映企业或个人的信用状 况。这些信息都将作为金融机构或投资方进行判断和控 制融资风险的重要决策依据。如果企业重视信用管理， 遵守相关的法律法规，规范经营，可能会降低企业的部 分收益或承担部分责任，但一份良好的征信记录也是企 业一项宝贵的无形资产，将为项目融资开个好头。
2.努力提高项目管理团队的管理能力
首先， 金融机构或投资者向项目贷款， 并不单纯 地对项目本身进行评判，同时也是对项目管理团队的考 察。一个好的项目管理团队应当具备科学的管理理念、 精湛的管理能力和良好的沟通能力，不断提升融资管理 决策水平。管理团队急需提高自身风险意识，实事求是 地了解融资风险及其对公司经营的重要影响，转变工作 理念，将融资风险防控作为财务管理的重要一环，合理 评估自身融资风险并制定改善建议付诸实施。
其次，规范财务管理制度。企业应严格依据国家相 关法律、法规制订并不断完善财务管理制度，加强企业 财务人员的业务培训和职业道德教育。强化公司资金预 算、结算管理，提高资金收支的计划性、有效性，科学 设置会计核算科目，保证会计核算的准确性、合理性。 尤其对分期开发的房地产项目成本费用要进行合理、清 晰分摊，使成本更加准确。按时完成纳税申报和税款缴 纳，避免出现偷税、漏税，同时做好涉税问题的分析和 筹划，合理降低公司税负。巩固财务分析机制，把企业 的财务数据变成预计未来的有用信息，为企业和金融机 构提供真实、有效的决策支持。
3.合理制定开发和销售计划，避免出现贷款逾期
开发建设项目应遵照当地自然资源规划、住建等部 门意见，结合项目自身情况，制定科学可行的开发建设 和销售、回款计划，避免项目在规划、设计、施工等方 面与当地政府有关部门的规定、规范冲突，导致项目无 法取得施工所需的各种手续延误工期，影响贷款审批。 过于乐观的市场预期、盲目自信制定较高销售和回款计划，基于金融单位谨慎、严格的审批程序，很有可能无 法通过项目收益的压力测试。即使通过了审批，在贷款 发放后，项目实际达不到预期销售和回款目标，迫于资 金压力违规销售，被政府相关单位处罚、停业整改，甚 至吊销商品房销售许可等极端情况，造成项目资金短 缺，从而形成贷款逾期。
4.建立规范科学的资金管理制度，积极配合金融单 位进行贷后监管
一方面，中小房地产企业对资金的把控较为灵活， 贷款资金一旦到位，即使在金融机构贷后监管严格的情 况下，也极易出现企业变相使用贷款资金用于其他用途 的情况。为了避免出现贷后资金外流不能用于建设项 目，企业应该按金融机构贷后管理要求，建立规范的资 金管理制度和岗位配置。对贷款资金进行专项管理和使 用，科学调度实时监控，确保贷款资金用于项目建设。 尤其是企业属于集团公司的情况，必须建立企业与集团 公司或其他公司之间的资金往来审批制度，其中应包括 在必要情况下，贷款企业与集团公司之间的资金往来， 必须征得金融机构或出资方的书面同意后方可调度。
另一方面，贷款发放后，一般都需要借款企业定期 向金融机构或出资人报送含财务报表、项目开发进度、 销售情况等经营情况，有些金融单位还会对企业的银行 账户、公司及项目证照进行共管。为此，企业管理层应 当加强贷后内部管理，规范企业对外再融资或对外提供 担保的审批手续，如实披露企业的财务状况和经营情 况。否则，一旦公司出现较大经济纠纷或项目开发、销 售出现不可控的状况，金融机构或出资人，极有可能会 对贷款宣布提前到期。要求借款企业提前清偿所欠其债 务，甚至启动司法程序，处置抵押物，从而加剧项目停 工、停产，使公司陷入困境。
四、结论
本文阐述了在现行调控和紧缩政策下，中小房地产 企业因自身经营原因，在融资及贷后管理过程中容易出 现各种的问题。从信用管理、团队建设、项目运营及财 务管理等方面分析了问题产生的原因，并从建立和加强 企业信用体系管理、提升团队运营管理意识和能力、规 范企业经营和管理制度等方面提出了解决对策。
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