摘要：当前国内不动产交易量明显提升，在不动产交易过程中预约合同的关键作用逐渐显露。预约合同的本质是以契约的形式确立买方卖方合同关系，并通过预约合同明确交易双方的责 任与义务。基于此，本文将对预约合同的基本内容与法律效力等问题展开探究，同时结合相关案 例，探究预约合同公证介入不动产交易中存在的问题，希望能够在不动产交易领域发挥预约合同 的作用与价值。
《 最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适 用法律问题的解释》(以下简称《买卖合同司法 解释》)第二条首次使用了预约合同的概念，并 明确预约合同乃是一种独立的合同类型，即“ 当 事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘 录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖 合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请 求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合 同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持 ”。《 中 华人民共和国民法典》(以下简称《 民法典》) 采纳了《买卖合同司法解释 》的规定，并对预约 合同的概念进行了更清晰的科学界定。《 民法典 》 第四百九十五条规定，“ 当事人约定在将来一定期 限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成 预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订 立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的 违约责任。”2023 年 5 月 23 日，最高人民法院审 判委员会第 1889 次会议通过了《最高人民法院关 于适用〈 中华人民共和国民法典 〉合同编通则若 干问题的解释》，并自 2023 年 12 月 5 日起施行。 其中第六条至第八条对预约合同的成立及生效等 作出了详细规定。《买卖合同司法解释》第二条规 定肯定了预约合同的法律效力，同时为不动产交 易领域转让协议公证奠定了司法基础。但是在实 际操作中，公证人员可能会出现以下两类倾向： 第一，过于注重套用法律模板，即无法掌握当事 人的实际需求，变通能力较差，当公证需求出现 变化以后，公证人便会拒绝办理;第二，缺乏风险防控意识，没有认识到客观存在的风险隐患，尤 其是在基础能力不足时敢于承担各类风险项目。 在公证阶段，这一行为不仅无法解决当事人的问 题，反之还会激化矛盾，引发新的纠纷。在这种情 况下，有必要科学运用预约合同，公正解决不动 产领域的各方问题。
一、预约合同界定
( 一)预约合同的内涵与形式
预约合同是交易双方为了确保未来能够签订 契约而确立的契约，即“ 契约之契约 ”， 签订预 约合同目的为未来契约签订，且预约合同本质上 就是一种契约，同时通过预约合同还能够明确交 易双方的责任和义务，并促使交易双方形成稳固 的合同关系[1]。《买卖合同司法解释》第二条对 预约合同的类型作出了规定，肯定了预约合同的 诺成性特征，且预约合同一方面只能出现在本约 缔结阶段，另一方面具备法律约束力。《 民法典 》 合同编通则中明确规定合同签订需要遵循自由原 则，由于预约合同仍然属于合同范畴，同时预约 合同中，双方当事人会通过书面形式将缔约结果 呈现，因此这种合同形式对合同任意一方而言都 是有益的，且通过预约合同能够使得合同双方更 加明确自身权责，同时当后期出现问题时，预约 合同还是双方解决纠纷的关键，因此建议将预约 合同设置为书面形式。
( 二)预约合同的成立及效力
从合同的签订流程来看，预约合同与常规合 同的签订流程基本相同，为了确保预约合同能够发挥出法律效力，在签订程序中同样需要遵循 常规合同效力形成条件。但是预约合同还存在特 殊性，即只有满足以下条件后预约合同才能够成 立：第一，在当事人方面，签订合同的双方当事人 具有完全民事行为能力，具备合同内容的基本履 行能力[2];第二，在预约合同中需要表现出签订 合同的目的，同时需要将该方面内容作为单独条 款设定;第三，预约合同需以国家制定的法律法 规与基本社会道德为基础，不能出现有悖法律规 定以及公序良俗的内容。
在预约合同的效力方面，当预约合同内的相 关内容得到合同双方当事人承认，且双方当事人 在合同中签字以后，预约合同便已经具备法律效 力，同时预约合同能够发挥对双方当事人的约束 作用，若一方当事人出现有悖预约合同内容的行 为时，其便会受到法律的制裁。通常情况下在签 订预约合同之后，双方当事人均需要按照合同内 容履行约定，由于预约合同是基于当事人实际情 况与基本能力而制定，所以一般情况下当事人均 能够完成合同中约定的内容[3]。
(三)预约合同的违约责任
预约合同性质较为特殊，由于预约合同的内 涵为“ 为了签订未来契约而制定的契约 ”， 因此 当一方出现违约情况时，在承担违约责任的同时 还需要考虑受害方是否能够继续要求违约方签订 未来的契约合同，这是由于签订预约合同的目的 就是未来契约的签订。关于这一问题，现阶段在 司法实践以及司法理论层面均存在很大争议：一 类观点认为，预约合同仍然属于“ 合同 ”这一范 围，尤其是预约合同的成立与效力条件均与常规 合同的一致，因此当出现违约情况时同样可以按 照常规合同违约办法处理，同时现阶段国内法律 并未赋予预约合同“ 不可强制履行 ”权利，所以 当一方出现违约情况时，另一方仍然可以强制履 行合同，并按照合同内容与违约方正式签约[4]; 另一类观点认为，预约合同不同于常规合同，虽 然预约合同的签订、约定形式与常规合同相同， 但是其标的却与一般合同存在很大差异，考虑到 这种特殊性，当一方出现违约时并不能完全套用 常规合同的模板，同时认为当出现违约情况时， 受害方并不能申请强制执行合同内容，即不能按 照预约合同的约定要求违约方正式签约。笔者认 为，需结合实际情况看待预约合同违约问题，同 时针对“ 能否要求签订正式合同 ”则应当区别 对待。
二、房地产领域预约合同案例分析
2022 年 7 月 3 日，李某与沈某约定购买沈某 位于某社区内房屋一套，同时李某与沈某就该不 动产交易总金额、购房款支付方式、不动产交付时 间等内容协商一致，但是在交易细节确定阶段，李 某得知该交易不动产缺少权属证书，后李某担心 此次不动产交易存在风险，遂要求停止与沈某的 不动产交易。针对这一情况，公证人员各自审查 李某与沈某所提供的材料，同时认定李某与沈某 满足签订不动产房屋转让预约合同的条件，即双 方预约合同具备法律效力，因此建议李某与沈某 按照预约合同的约定，通过签订购房合同完成此 次交易。此外，在协商阶段李某考虑到在交付购 房款后沈某出现违约情况，并考虑到一旦沈某违 约自身将会面临繁琐的诉讼纠纷，且自身合法权 益同样无法获得保障，因此公证人员建议申请办 理具备强制执行效力的购房款返还协议公证，该 公证的优势在于能够确保李某在支付购房款后， 沈某能够按照约定履行合同内的相关义务，且当 沈某出现违约情况后，李某可以申请执行证书， 并通过带有强制执行效力的公证书以及执行证书 向人民法院申请强制执行。
在该案件中，李某接受公证人员提供的建议， 并在完成预约合同公证以及购房款返还协议公 证后完成不动产交易，此后李某又考虑到沈某出 现违约且进入强制执行阶段后，沈某会由于不具 备偿还能力而对自身权益造成影响，针对这一问 题，公证人员建议由沈某的父母提供担保，当沈 某违约且不具备强制执行能力时，李某可以主张 沈某父母承担偿还义务，最终，李某与沈某签署 购房合同，同时与沈某父母制订担保协议。在多 重保障下有效确保了不动产交易安全，同时公证 人员的行为也得到了李某的肯定。
三、预约合同公证在不动产交易领域中的应用
( 一)分析市场基本情况
当前在不动产交易的过程中，当事人多会通 过办理不动产购买合同公证的方式保障自身权益， 但是受到“ 强制公证 ”问题的影响，这一举措始 终无法得到社会群众支持与理解。当前随着互联 网技术的发展与推进，“ 网签 ”系统使得传统交易 流程出现了些许变化，因此不动产买卖合同公证 就面临着更多难题，如何解决公证问题，则成为 公证领域所考虑的重点内容。结合不动产交易市 场现状来看，只有发挥出合同公证的真正价值， 并按照法律要求向当事人提供有关服务才能够得 到当事人认可，同时要摆脱对主管机关强制要求 的依赖，且只有这样才能够在激烈的市场竞争中生存[5]。
在不动产领域，当事人对于预约合同公证的 接受能力更强，而对于房屋买卖合同公证的接受 能力较弱，之所以出现这一现象，笔者认为这与 当事人的目的存在很大联系，从当事人角度来看， 房屋买卖合同公证的主要作用为顺利完成不动产 交易，且购买合同的公证更多的是强制性要求， 因此更多的是“ 不得已而为之 ”的行为，但是不 动产转让预约合同公证则与不动产买卖合同公证 有着本质上的区别，其最为重要的目的则是确保 预约阶段双方当事人的合法权益不会受到侵害， 并确保能够按照预约合同中内容的规定顺利达成 签订房屋购买合同的目的，所以相对而言，不动 产购买预约合同公证更能够体现出防止当事人纠 纷、确保双方当事人交易安全等方面的作用。
( 二)扩大预约合同公证市场
从微观角度来看，不动产转让预约合同设立 目的为促使合同签订双方达成房屋交易，同时在 未来一段时间内签订不动产购买契约。与房屋 购买合同不同的是，预约合同最大的特征在于受 到外界环境的影响较大，如市场变化以及时间因 素等均会对预约合同造成影响。通常情况下当交 易双方签订不动产购买合同之后，合同中的购买 行为最长在几个月就能够完成，且在不动产购买 合同当中，签订的内容已经对买卖双方的权利与 义务作出了明确规定，而这些权利与义务通常也 不会发生变化。但是预约合同的履行时间具备不 确定性，合同双方最短在几日内即可履约，但是 最长则能够达到数月甚至数年，这种时间上的不 确定性就会使得预约合同受到市场、时间等方面 的影响，所以无论是在不动产购买预约合同签订 还是合同公证阶段，均需要注意合同中以下几个 方面的内容：第一，合同中对不动产具体交付时 间的规定;第二，剩余购房款的支付时间、方式等 等[6];第三，若不动产涉及装修，则还应当明确装 修款项、装修时间以及装修效果等方面的原则与 内容;第四，明确预约合同违约方所需要承担的 责任;第五，房屋转移登记的具体时间等等。在不 动产购买预约合同制定过程中，只有充分考虑各 方面的影响因素，才能够有效降低后期引发纠纷 的可能性[7]。
四、预约合同公证的实务思考
目前国内不动产市场交易形式发生了很大变 化，购买方与出售方对于不动产的交易方式、成 本等因素的考虑逐渐由宏观转向微观、由模糊转 向具体，并由单一转向全面，这就表明不动产预约合同的公证需要紧跟不动产市场的时代变化， 不断革新交易理念，以此达到提升不动产交易量、 确保不动产交易安全性的目的，且笔者认为在实 务工作中需要做好以下两个方面的工作：第一， 在预约合同中应当涉及后期交易合同的具体内 容，这是由于预约合同与定金协议有着本质上的 区别，同时若能够将交易合同中的具体内容体现 在预约合同中，那么对于确保预约合同的效力也 有一定意义;第二，预约合同应当适当考虑强制 缔约内容的约定，在预约合同公证阶段，一些当 事人在完成公证后便会立即支付房款或者交付 房屋，这就使得强制缔约成为可能，在这种情况 下，预约合同有关强制缔约的内容就成为确保不 动产交易最为理想的手段，同时在这种强制性约 定下还能够确保合同中各项内容的法定效力。此 外，在签订本约合同以后，预约合同中的某些内容 仍然会出现有悖于当事人实际生活状况的情况，因 此在这种情况下，当预约合同一方的当事人出现 违约情况时，另一方面当事人仍然可以将合约内 容作为依据执行，所以从这一点看，可以为交易 安全提供有效保障。
综上所述，目前国内房地产领域的市场环境 已经发生很大变化，同时预约合同开始与不动产 交易相融合，在这种情况下若没有转变相应理 念，则很难适应市场发展规律，由此也会被市场 所淘汰。公证员作为专业法律人才，能够更好地 为不动产交易预约合同当事人提供法律咨询、代 拟文书、办理公证等专业服务，只要善用法律支 撑加上专业服务，便能够解决现存问题，为不动 产公证迎来新一轮的发展契机贡献力量。
参考文献
［1］ 武飞．预约合同在司法实践中的应用问题及评析 ［J］．法制博览，2019（17）：76-77，80 .
［2］ 张兆平．灵活运用预约合同公证解决不动产交易领 域的问题探讨［J］．法制与社会，2018（9）：102-103 .
［3］ 李昱．预约合同的若干法律问题初探［J］．司法改革 论评，2007（2）：309-318 .
［4］ 梁汪洋．预约合同的相关问题探讨—— 以仲崇清诉 上海金轩大邸房地产公司案为例［J］．科教文汇（中 旬刊），2016（17）：190-192 .
［5］ 王美舟．商品房预约合同立法完善探讨［J］．法制博 览，2023（15）：127-129 .
［6］ 周洪波．企业签订预约合同的法律风险防范［J］．上 海企业，2021（8）：89-90 .
［7］ 杨彪，录睿琪．营商法治环境建设中的预约合同效 用分析—— 以内外制度变迁为视点［J］．南通大学 学报（社会科学版），2021，37（4）：95-107 .
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