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摘要：近年来，随着人们的生活水平的不断提升，购房需求日益丰富，这有力推动着房地产行 业繁荣发展，房地产交易过程中各类违法问题也呈现出高发趋势，如“ 跳单 ”就是其中极为常见的 一类违法行为，其不仅会对中介人、委托人的利益造成损害，而且影响房地产行业健康发展，如何 有效防范“ 跳单 ”行为成为热议的话题。本文以“ 跳单 ”这一违法行为为例，首先概述了“ 跳单 ” 的定义; 其次分析了“ 跳单 ”的法律风险; 最后以实例探讨了房地产交易中“ 跳单 ”的防范措施。
关键词：房地产交易,跳单,定义,法律风险,防范措施
新房、二手房市场交易中，房地产中介发挥 着重要作用，其能够为买房者提供针对性的房 产信息服务，满足买房者的购房需求。但受到诸 多因素的影响，如经济利益驱使、委托人诚信缺 失、中介市场不规范等，导致房地产交易过程中 “ 跳单 ”的现象与日增多。《 中华人民共和国民法 典》(以下简称《 民法典》)的颁布，将房地产交 易过程中的“ 跳单 ”行为上升至法律层面，认为 该行为违背契约精神并进行了严格规制，明确禁 止“ 跳单 ”行为，旨在维系交易稳定性，保障买 卖双方合法利益，推动房地产行业健康有序发展。
一、房地产交易中“ 跳单 ”的定义概述
依据《 民法典》第九百六十五条规定，“ 跳 单 ”是指房地产交易环节委托人和房产中介订 立中介合同并且接受相应服务的情况下，绕过房 产中介和房主直接订立房屋买卖、租赁合同的行 为。“ 跳单 ”也被称为“ 跳中介 ”，简单来说就是 利用房产中介寻找房源并看房，为避开中介费， 和房东私下成交。房地产交易领域是“ 跳单 ”行 为的高发领域，2023 年初公众人物张某夫妇就身 陷“ 跳单 ”负面新闻，引发强烈反响。现行《 民 法典》从法律层面对“ 跳单 ”行为做出了否定性 的评价，对“ 跳单 ”行为认定标准进行了统一， 强调民事主体在民事活动当中需遵守诚实守信原 则，恪守承诺[1]。同时，站在房产中介的角度上 来说，其在中介服务中为委托人节省了大量的人 力、物力，委托人在需求得到满足的情况下应当 为自身的获益“ 买单 ”。“ 跳单 ”这一违法行为的频频发生，是对房产中介服务人员辛勤付出的践 踏，不仅直接损害房产中介人及委托人的合法利 益，而且扰乱了市场秩序，会对房地产行业健康 发展、诚信社会建设以及经济社会运转造成极大 的影响和阻碍。由上可知，“ 跳单 ”这一违法行为 社会影响恶劣，为保护买卖双方合法权益，推进 房产中介市场健康发展，促进经济社会发展和建 设诚信社会，防范、制止房地产交易中的“ 跳单 ” 行为势在必行[2]。
二、房地产交易中“ 跳单 ”的法律风险分析
《民法典》将房地产交易中的“ 跳单 ”行为，提上了法律新高度，其第七条规定在民事活动当 中民事主体必须遵循诚实诚信原则，恪守承诺;第九百六十五条规定买家在接受房产中介服务 后，利用其所提供的信息等服务，绕开房产中介 直接和卖家订立合同的情况下，则认定为“ 跳单 ” 行为 ，买家需按照合同约定支付中介费[3]。
房地产交易中的“ 跳单 ”违法行为的认定， 需要具备下述几个要件：首先，委托人，即买房者 接受了房产中介服务;其次，买房者绕开房产中介 和房主直接订立合同或通过其他房产中介人和房 主订立合同;最后，买房者和房主订立的合同，得 益于买房者利用了房产中介所提供的交易机会、 媒介服务，这是当前判断买房者的行为构成“ 跳 单 ”并且需要向房产中介支付报酬的关键[4]。
现实中，部分买房者在房产交易环节并不认 为自己的“ 跳单 ”行为属违法行为。律师认为只 要买房者接受了房产中介的中介服务，同时又和第三人订立合同，那么经推理即可断定该合同的 订立必然和房产中介所提供的服务存在着因果 关系。但若买房者认为合同并不是利用房产中介 所提供的服务而订立的，那么就需要提供相应的 证据加以证明。需要注意的是，在这一过程中也 有一些特殊情况，如买房者在买房之前可能会通 过各种渠道，如 58 同城、赶集网、安居客等互联 网平台或线下平台搜集一些房产信息，了解房产 及房主信息，但此时房产中介向买房者重复提供 了房产信息。举个例子来说，房产中介所提供的 信息大多是公开的，买房者可随时获取，房产中 介所提供的信息对买房者来说毫无价值，此时若 买房者和房主订立合同，则就无法认定买房者利 用房产中介提供的服务、信息达到购买房产的目 的。但在这一过程中买房者需要承担举证责任， 在证据确凿的情况下则可认定为非“ 跳单 ”行 为。除此之外，若买房者同时委托多个房产中介 为其提供中介服务，最后买房者选择其中一个房 产中介并和房主订立合同，则不属于“ 跳单 ”行 为[5]。在这一过程中，买房者有自由选择的权利， 在房产交易中可通过货比三家的方式选择服务满 意、优秀的房产中介接受中介服务，此时也需要 买房者证明其和房主是通过其他房产中介所提供 的服务进而订立合同的。
房地产交易中的“ 跳单 ”属于违法行为，需 要承担相应的法律后果 ，按照《 民法典 》第九 百六十五条规定，“ 委托人在接受中介人的服务 后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务， 绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支 付报酬。”该规定将房地产交易中的“ 跳单 ”违 法行为提上了法律新高度，尤其是在当前房地产 交易过程中为逃避支付中介费导致“ 跳单 ”行 为日益增多的背景下，利用法律约束、规避“ 跳 单 ”行为势在必行。在《民法典 》的支撑下，房 地产交易中买卖双方企图绕开房产中介直接和房 主订立合同的行为将受到约束，只要房产中介为 买房者提供了中介服务，那么就需要支付相应的 中介费。现阶段，大部分的房产中介公司在合同 中会设定“ 反跳单条款 ”，再结合《 民法典》第 九百六十五条规定，若房地产交易中买方和卖方 试图通过“ 跳单 ”的方式规避中介费，致使房产 公司起诉至法院，买房者最终不仅要支付中介 费，甚至还需要承担相应的违约责任，引发一系 列的法律风险[6 ]。
三、房地产交易中“ 跳单 ”防范措施
( 一 )案例分析
甲有一处商品房想出售，乙想要购买房产， 所以向当地房产中介人丙咨询，然后丙向甲、乙 提供该房产买卖的中介服务，服务内容主要包括： 反复沟通协商、现场查看房产、草拟合同、收集房 产资料等等。2023 年 6 月 3 日，甲通过微信告知房 产中介人丙“ 谈不拢就算了、出价有点低 ”等内 容，同日乙通过微信告知房产中介人丙“ 这房子 不买了，要价太高 ”等内容。6 月 6 日，甲和乙跳 过房产中介直接订立《拆迁安置房买卖合同》， 甲以 55 万元的价格将该拆迁安置房出售给乙，同 时在水电部门办理更名手续。同日，甲通过微信 告知房产中介丙该房产已经其弟弟的朋友介绍卖 出。房产中介调查得知并非如此，而是将该房产 出售给乙，随即向甲、乙催要中介费无果，然后诉 讼至法院。
法院认为，甲、乙在接受房产中介丙所提供 的服务后，反而绕开其直接订立房产买卖合同， 那么应当依法向房产中介丙支付中介费。由于房 产中介丙就其对于甲、乙提供的中介服务没有订 立书面合同，法院结合房产中介丙的实际服务情 况进而对其应当获取的报酬予以合理化的确定， 结合房产中介行业服务费的收取标准，对房产中 介丙主张甲、乙各支付 1 万元的中介费予以支持。 同时，由于甲在庭审过程中虚假陈述、相关辩称 均不符合事实，无法律依据，妨碍法院对案件的 审理，最终法院判决甲、乙分别支付房产中介丙 中介费 1 万元，并对甲的虚假陈述作出罚款 5000 元的处罚决定。
现行《 民法典》第九百六十五条明确规定： 委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供 的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立 合同的，应当向中介人支付报酬。此举旨在保障 房产中介人的合法权益，营造诚信经营的环境与 氛围。该案件甲、乙在房产交易中的“ 跳单 ”行 为，违背了《民法典 》中诚实守信原则，同时也 是不尊重房产中介劳动成果的体现。房产交易中 “ 跳单 ”行为的屡屡发生，会大大增加房产交易风 险，例如，卖家“ 一房二卖 ”等，最后买方和卖 方都有可能需要支付中介费，甚至还会卷入合同 纠纷，浪费大量的人力、物力、财力。基于此，在 实际生活中进行房地产交易时，买方和卖方均要 遵守契约精神和诚实守信原则，严格履行中介合 同，在房产中介人尽职尽责服务的基础之上，及 时支付中介费 ，防止陷入矛盾纠纷。
( 二 )防范措施
房地产交易中，房产中介发挥着至关重要的 作用，但受到房产交易复杂性的影响，极易导致 出现“ 跳单 ”的现象，导致各方利益受损。为防 范、规避房地产交易环节“ 跳单 ”行为的发生， 应当做好下述几项工作：
1 .签订合同
房产中介在为买卖双方提供中介服务的过程 中，应当重视合同的签订，并在合同中对各方权 利、义务以及违约责任等予以明确，同时要保证 合同的完整性，服务内容、中介费用、保密条款等 内容均要详细阐述在合同当中，明确房产中介和 买卖双方的合作关系，规避房地产交易中“ 跳单 ” 等违法行为的出现[7]。
2.保护客户信息
房产中介要高度重视对客户信息的保护工作， 避免其信息泄露导致出现私下交易的现象。中介 要妥善储存、保管客户信息，做好信息加密工作， 禁止将客户信息提供给未经授权的第三方，防止 客户信息泄露后出现客户与买家、卖家私下交易 的现象[8]。
3 .加强沟通
房产中介要加强和客户之间的沟通与交流， 及时了解掌握客户的需求、意愿，为其提供针对 性的中介服务。在中介服务时中介应当准确、全 面介绍房产信息，对房产做出科学的评估，同时 提出相应的意见建议，帮助客户做出正确的决策， 让客户充分感受到中介的专业性，增强信任感， 降低“ 跳单 ”等违法行为和现象的发生概率。
4 .依法维权
房产公司应当增强自身维权意识，一旦发现 有“ 跳单 ”现象，并且导致自身利益遭受巨大损 失，应当及早利用法律手段维护自身权益，通过 起诉的方式要求买家、卖家赔偿损失[9]。
5 .维护信誉
房产中介要重视对自身信息的维护，营造良 好的口碑。若客户是因房产中介服务不当、失误 等因素导致“ 跳单 ”，那么房产中介应当及时和 客户沟通，采取有效措施予以弥补，消除隔阂，使 客户重新建立对房产中介的信任感。
6 .加强管理
房产中介要认真做好员工管理工作，对内部 管理制度予以健全完善，避免员工利用职务便利 谋取私利。同时，要对监督机制予以补充完善， 严格监督员工行为，及时发现不当行为并予以纠正 ，实现对公司合法利益的有效保护。
7 .发挥律师作用
律师在房地产交易中因“ 跳单 ”行为导致的 法律纠纷防范与处理中发挥着至关重要的作用， 具体如下：首先，调查购买房产权利归属情况，确 保房产产权清晰，不存在抵押、查封、一房二卖等 情况;其次，起草、审查、修改房产买卖合同，保 证合同内容的完整性及合规性，避免因合同内容 不完善导致买方或卖方经济利益受损;再次，指 导客户进行房产买卖抵押贷款，并为客户提供代 办房屋买卖全部手续的服务，保证手续齐全性及 交易过程合法性，规避交易风险及法律问题的发 生[10];最后 ，对交易资金进行监管或代为办理 资金监管，确保资金及交易的安全性。
四 、结语
买房需求日益上涨的背景下，房地产交易过 程中“ 跳单 ”现象呈现出高发趋势，因“ 跳单 ” 所引发的法律纠纷与日增多，对房地产行业稳定 发展造成了极大的影响。在此背景下，律师认为 应当高度重视房地产交易中所存在的“ 跳单 ”等 违法问题，将“ 跳单 ”行为上升至法律层面，深 入分析问题根本原因所在，以此为基础制定健全 完善的防范措施，严格限制违背契约精神的行 为，降低房地产交易中“ 跳单 ”等违法问题的发 生概率，在保障买卖双方合法权益的同时，促进 房地产市场平稳、有序、健康发展。
参考文献
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[9] 林观春，张帆舒.签订房屋买卖合同作为民间借贷 担保有效性探究[J].法制博览，2021(22)：73-74 .
[10] 刘成.情势变更原则在房屋买卖合同中的适用分析[J].法制博览，2016(34)：258 .
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