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摘要：房企破产中，债权人数量大、类型多，涉及众多购房者的民生问题，房屋上亦存在物权、债权等复杂法律关系，易引发社会矛盾，研究并解决各类权利人的权益保护，具有重要的现实意义。在破产程序中，可供清偿的财产有限，各方权利人利益冲突剧烈，对优先受偿问题尤为关注，但相关法律及司法解释并未对各类权利人的优先受偿权做出明确规定。文章以与房企签订房屋买卖合同的相对人为切入点，主要研究该类权利人在破产程序中的优先受偿权，以解决破产实务中的难点问题。
关键词：破产；优先受偿权；房屋买卖合同
房地产项目蕴含的价值量大，房地产企业在经营过程中，需要大量资金投入，靠企业自身一般很难满足资金量的需求。房地产企业为维持运营，往往与资本市场关系紧密，必然会产生较大负债。近年来，随着房地产市场的调控和金融政策的收紧，企业资金回笼周期拉长，导致资金链断裂项目烂尾，债务到期而不能及时清偿，越来越多的房地产企业进入破产清算程序，必然涉及众多与房地产企业签订房屋买卖合同的债权人清偿问题。
一、房屋买卖合同相对人的分类
在对房企破产清算中，数量最大的债权人群体应是与房企签订房屋买卖合同的相对方，一般包括以下两类：第一，普通购房人；第二，以买卖合同作为担保的债权人。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称《九民纪要》）第一百二十五、一百二十七条规定，普通购房人可区别为消费型购房人和一般购房人，一般购房人需满足四个条件，其中一条是已合法占有不动产。而在房企破产案件中，能够满足这一条件的情况很少，大多是房屋尚未建设完成就进入破产清算程序，故对于满足《九民纪要》第一百二十七条规定的一般购房人的相关权利不在本文讨论之列。对于不能认定为消费型购房人，房屋又没有交付的情况下，此类购房人不能基于生存权至上而享有优先的权利，亦不享有《九民纪要》第一百二十七条规定的一般购房人的物权期待权，其本质和以房屋买卖合同作为担保的债权人相同，可划入此类特殊债权人行列，故对与房企签订房屋买卖合同的权利人可分为消费型购房人和以房屋买卖合同作为担保的债权人。
二、破产程序中优先受偿权制度检视
房地产企业进入破产程序后破产财产能全部清偿债权的可能性渺茫，因此学术界和实务界一直致力于研究将债权人损失降到最低的路径。［1］在破产程序中，出于保护弱者、维护社会稳定、平衡各方利益冲突及促进破产程序规范顺利进行，则会选择一些债权主体优先清偿。破产优先权制度设立的目的是实现公平与正义，达到法律效果和社会效果的统一，但在“僧多粥少”的情况下往往难以做到真正的公平正义，债权人中会产生利益博弈，一部分享有优先权的债权人利益得到保障则意味着其他债权人利益的损失和让步。而且房地产企业破产中涉及的债权人权利类型复杂，数量大，现行法律法规未对各类权利人的优先受偿权利作出明确规定，难以实现裁判尺度的统一。优先权制度如果配置不合理，容易引发涉诉信访等群体事件，很可能造成社会不稳定因素增加。因此要最大化发挥破产优先受偿权的设置价值、实现平衡各类债权人利益，必须对优先权进行衡量，构建一套完整的破产清偿体系，解决优先权之间的冲突问题，以实现各类债权人清偿顺位的确定性。
三、消费型购房人的受偿权利
（一）消费型购房人认定
所谓消费者是指为达到个人生活消费目的而购买、使用各种商品，接受服务的个人或最终产品的个人使用者。消费型购房者需满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的三个条件，即：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；已支付的价款超过合同约定总价款的50%。《九民纪要》基于统一裁判思路的需求，在第一百二十五条和一百二十六条对消费型购房者优先受偿权的主体范围进行统一规定，以在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋，或者名下虽有一套，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要为标准。
（二）消费型购房人优先受偿权理论分析
消费型购房者的权利来源于双方签订的购房合同，房地产企业大多是通过预售的方式进行销售，在双方订立期房合同时，作为标的的房屋还仍在建造中，和已经建造完成的房屋不同点在于所有权的转移需以将来某一日期为准。签订预售合同时，房屋虽然没有建造完成，但是房屋的规格、质量标准、价格及交付的时间都已在双方签订的购房合同中有了明确约定，购房人预先支付一部分购房款，也是为了将来取得房屋所有权，而房地产企业接收购房款就有按期交房的义务。房屋的主要价值体现在居住功能，住房是每个人得以生存的基础，一套房子往往涉及一个家庭，是实现人民群众安居乐业的基本要求。在房地产企业面临破产时，消费型购房者购买房屋所享有的利益，关系到消费型购房者的居住权，处于更高的位阶，对生存利益就需优先于担保权人、建材商等债权人享有的经营利益获得保护。因此，在房地产企业破产程序中，将生存保障原则作为基本原则是消费型购房者优先受偿权最重要的法理依据。为了保护房屋买受人的权利，民法理论将本来属于一般债权的房屋买受人的权利，认定为物权期待权，基于生存利益至上的考虑，将买受人的物权期待权赋予优先受偿的效力。同时，在期房合同中，以未来之物为标的物，所有权的移转是在将来，与现房相比，消费型购房者订立合同后并不能立即取得房屋所有权，购房者可能因此承受更大的风险。且在房屋买卖中，因为信息不对称，消费型购房者在买卖关系中处于弱势地位，其合法权益容易受到侵害。由于双方当事人的订约经验和地位悬殊，为防止房地产企业利用优势地位侵害消费型购房者权益，法律也需要对其进行一定的干预。消费型购房者优先受偿权是一种物权期待权，同时，也是一种特别优先受偿权。在司法实践中，房企破产清算时，消费型购房者享有的优先受偿权已被认可。
四、买卖型担保债权人的受偿权利
（一）担保效力的认定
房地产企业因为资金的需求，除了设定高额利息外，还会给债权人提供一定的担保，以解除债权人后顾之忧，最常见的方式就是签订房屋买卖合同作为担保。在严格的物权法定原则下，
此类担保形式没有法律规定，其担保效力不被认可。而《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第三百八十八条规定了“其他具有担保功能的合同”的概念，将没有法律规定的让与担保、后让与担保等具有担保功能的合同纳入了担保物权的范围，确认了物权法定缓和。［2］买卖型担保的担保效力被予认可，但是，我国对不动产物权以登记为准，房屋买卖合同能否在债权的基础上设定担保物权，应从以下两方面予以考虑：
1．办理备案登记
房屋预售备案登记是我国为了维护商品房购买者的合法权益，加强对商品房交易的监督管理而设立的一项制度，是一种行政意义上的义务，仅仅是行政机关对商品房买卖的一种行政管理行为，所登记的是房屋买卖合同中约定的债权债务关系。备案登记的性质是行政备案，备案登记后的属性依旧为债权属性。备案登记的公示效力为合同债权公示效力，没有产生物权的公示力。依照《民法典》第二百零九条第一款的规定，仅有房屋备案登记只能证明双方签订了意欲使物权发生变动的协议，而未能直接发生物权变动的效力。只进行备案登记的房屋买卖作为债权的担保，不能认定为担保物权的设立。
2．办理预告登记
预告登记是在本登记暂时无法办理时当事人为确保将来取得物权而办理的一种特殊登记。由于此种债权请求权的实现能够引起物权变动法律效果的发生，所以也将其称为以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的登记。通过预告登记，债权人以实现不动产物权变动为内容的请求权的效力被增强了。［3］根据《民法典》第二百二十一条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第四条规定，未经预告登记权利人同意，虽然转让不动产所有权等物权或者设立用益物权、担保物权的合同并不因此无效，但物权变动相对于预告登记权利人无效。也就是说，预告登记虽然不能直接引起物权发生变动，却具有对权利人的处分权进行限制的效力，目的在于保障相对人将来实现物权。因此，科学合理地确定预告登记的法律效力，对于维护不动产交易安全、稳定交易秩序具有重要作用。［4］杨立新教授认为，商品房买卖合同作为借贷合同债权的担保，并不是债权担保，而是不动产所有权的担保，以商品房买卖合同作为担保的性质是后让与担保。［5］对于此种非典型担保，在进行预告登记后，应产生担保物权的效力。
（二）清偿顺位
1．备案登记债权人
商品房备案登记是我国行政法上的一项制度，并没有法律规定备案登记后的买受人就所购房屋享有优先于其他债权人受偿的权利。司法实践中意见也较为统一，普遍认为此类债权人享有的仅是一般债权，在完成房屋产权登记之前，不形成优于其他债权的利益，债权人只有债权请求权，而非物权。其应与普通债权处于同一顺位，不具有优先受偿的权利。
2．预告登记债权人
关于已进行房屋预告登记的债权人是否享有优先受偿的权利，在司法实践中争议较大。通过上述分析，对于房屋买卖型担保，在进行预告登记后，可产生担保物权的效力。预告登记具有保障债权实现的作用，这种作用主要通过预告登记确定权利的顺位来实现，换言之，经过预告登记的权利可以优先于其他权利而实现。［6］而且抵押权预告登记的性质和法律效力与抵押登记大致相同，都是依法经过不动产登记中心等相关部门的登记，具有公示的效力，不同之处只是办理抵押登记的条件是否完全成熟，预告登记待条件成熟时，即可形成抵押登记。因此抵押权预告登记已经相当于获得了“准物权”的效力。［7］按此逻辑，债权人在同等条件下关于预告抵押物的债权顺位优先于其他普通债权人。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条规定亦对预告登记的优先受偿权提供了法律依据。在破产程序中，进行预告登记的买卖型担保债权可与抵押权等担保物权放在同一顺位。
五、结语
在确立清偿顺位时，重大权益先于较大权益、较大权益再先于一般权益受偿。此原则体现出破产法对实质公平的追求。厘清破产程序中债权人的优先权顺位，提高交易活动中的可预测性，对于实现各方利益平衡、缓解社会矛盾具有重要意义。文章通过对两类与房地产企业签订买卖合同的债权人相关权利的分析，结合相关法律及司法解释规定，建议将房企破产债权的清偿顺位确定为：第一，消费型购房者；第二，承包人的工程价款；第三，进行预告登记的买卖型担保、抵押权；第四，职工债权；第五，税款；第六，进行备案登记的买卖型担保、普通债权。在房地产破产案件审理中，涉及的债权人类型会更多，法律关系更加复杂，还需进一步研究探讨。
参考文献
［1］马天，蒋瑜．论房地产企业破产案件中抵押权的实现顺位——以优先权冲突为视角［J］．太原学院学报（社会科学版），2019，20（1）：24-28.
［2］杨立新．物权法定缓和的绝处逢生与继续完善——《民法典》规定“其他具有担保功能的合同”概念价值［J］．上海政法学院学报（法治论丛），2021，36（1）：45-53.
［3］程啸．论抵押权的预告登记［J］．中外法学，2017，29（2）：429-455.
［4］王利明．论民法典物权编中预告登记的法律效力［J］．清华法学，2019，13（3）：5-17.
［5］杨立新．后让与担保：一个正在形成的习惯法担保物权［J］．中国法学，2013（3）：74-84.
［6］王轶．物权变动论［M］．北京：中国人民大学出版社，2001.
［7］韦宛辰．预售商品房抵押预告登记优先受偿效力研究［D］．南宁：广西大学，2020.
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