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摘 要：随着“放管服”改革要求的不断深化，各项政务服务近些年都在积极推进“互联网 +”建设并且已经取得了初步 建设成效，不动产抵押登记作为关乎民生的重要政务服务之一，也在经过一段时间的探索后，成功利用数字签名等技术实现了 “互联网 + 不动产抵押登记”的全程网办新型服务模式。本文简要介绍了建设的初步成果，希望给相关的政务服务单位能提供 一些参考，共同在探索中建设更好的政务服务方式。
关键词：不动产抵押登记；数字签名技术；互联网 + 政务服务
Research and Implementation of Real Estate Mortgage Registration Whole Process Online Platform Based on Digital Signature
YAN Hailong
(Shenzhen Real Estate Registration Center, Shenzhen Guangdong 518000)
【Abstract】： With the deepening of the reform requirements of Release, Management and Service, various government services have been actively promoting the construction of Internet + in recent years and have achieved initial construction results, real estate mortgage registration is one of the important government services related to peoples livelihood, after a period of exploration, successfully used digital signatures and other technologies to realize a new service model of Internet + Real Estate Mortgage Registration. This paper briefly introduces the preliminary results of the construction, I hope to provide some references to relevant government service units, work together to build a better way of government service in exploration.
【Key words】： real estate mortgage registration;digital signature technology;Internet + government services
0 引言
随着国家“放管服”改革的逐步深入和各地数字政 府建设的迅速发展，我国政务信息化也进入了新的发展 阶段。目前，从中央到地方，各级政府都普遍重视电子 政务的便民服务和提高政府办事效率、监督规范行政办 事流程的功能，以大数据为支撑，建设“互联网 + 政 务服务”的新型服务模式和应用，而不动产抵押登记作为政务服务的重要组成部分，其对外服务的方式变革也 日趋迫切。如何在现有的政务服务场景下，利用互联网 等相关媒介及技术手段，提高不动产抵押登记的服务效 率，解决以往不动产登记过程中存在的一些问题，成为各地不动产登记机构积极探索和关注的问题。
1 不动产抵押登记现状及问题
早在 2018 年，国务院办公厅就印发了《全国深化 “放管服”改革转变政府职能电视电话会议重点任务分 工方案的通知》。通知要求： 推进不动产抵押登记全程 电子化系统建设。2019 年 6 月底前所有直辖市、副省 级城市和省会城市全面实施“互联网 + 不动产登记”[1]。
然而各地在实际执行过程中，受到整个政务体系全面信 息化程度不同的影响，各地在实现抵押登记全程电子化 的探索过程中也困难重重。受疫情影响， 2020 年上半 年整个社会经济的复工复产及各行业发展都受到了冲击和阻碍，也影响了“互联网 +”的建设进程。目前各地 也都在加快建设脚步，实现不动产抵押登记的全流程线 上化，全国绝大多数地市已实行“互联网 + 不动产抵押 登记”模式，更好的为公众提供服务。然而，在其他未 建设线上应用的不动产抵押登记服务过程中，还存在着 以下几方面问题，这些问题亟需通过流程的优化和服务 方式变革来解决。
1.1 办理效率过慢，部分操作规范性不高
在现有的大部分地区不动产抵押登记服务过程中， 办理人需要到窗口排队取号办理，需要打印提交各类材 料，甚至是重复提交填写相关资料。办理一次往往要耗 费大量的时间、精力及费用成本。
近几年来房地产行情火热，也导致了房地产抵押登 记需求较大，给登记工作提出了极大的挑战，这种情况 下工作人员容易因处在高负荷运转的疲劳状态下，出现 办理登记的服务人员的操作不规范的现象发生，例如审 核材料不仔细、录入信息不规范和错漏等，这些都容易 导致后续的司法纠纷，有较大的风险隐患。
1.2 信息公开共享不彻底，数据查询困难
目前，不动产登记信息在政务服务体系中共享不彻 底，尤其 17 年不动产统一登记制度实施以前，同一建 筑物的房地产信息原来是分别在不同的部门进行分开登 记的，两个登记机关数据不共享，造成了房产与土地登 记信息的隔离，此外，在其他需要使用公众用户不动产 信息的场景中，也难以共享登记数据 [2]。
不仅如此，公众用户要查询房地产基本信息时，既 要去土地登记机关，也要去房产登记机关，还要重复缴 纳查询费用，从而大大增加了查阅难度与成本。这也使 得信息的透明度大打折扣，信息难以及时流转共享。
2 不动产抵押登记中电子签名应用
2.1 电子签名技术应用合法性
2005 年《中华人民共和国电子签名法》（下简称电 子签名法）的颁布实施，明确提出“可靠的电子签名与 手写签名或盖章具有同等的法律效力”， 明确了电子签 名的法律效力。2019 年修订的主要内容为扩大电子签 名的应用范围，原先第三条中电子签名不适用的文书中 第二项“涉及土地、房屋等不动产权益转让的”，在修订之后被删除。也就是说“涉及土地、房屋等不动产权 益转让的”可以使用电子签名 [3]。
此次修订奠定了不动产抵押登记全流程线上化的基 础，让可靠电子签名服务，能够有效保障“互联网 + 不 动产抵押登记”无纸化的法律效力 [4]。不动产抵押登记 全程可通过身份认证、电子签名、时间戳等服务保障不动产登记业务数据完整性、不可篡改，各方操作行为的 可追溯，不可否认，责任认定。为不动产登记中心和公 众用户共同降低成本，为不动产中心优化流程、实现业 务全流程无纸化，提升效率与服务质量。
2.2 电子签名及其应用的技术基础
（1） 电子签名。电子签名，是利用公钥加密系统， 由发送者产生的一段数字信息，即用发送者的私钥加密， 相当于生成数字签名；接收者用公钥解密，证明发送者的真实身份，相当于验证签名数字签名应用了非对称加密 原理和数字摘要技术。数字签名技术原理如图 1 所示：
（2） PKI 技术。公钥基础设施 (Public Key Infrast- ructure)，简称 PKI 技术，是根据公钥理论和技术，建 立的一套提供安全服务的密钥管理平台，为网络通信和 网络应用提供信息加密和数字签名，是信息安全技术的 核心内容。
（3）身份实名核验。借助第三方权威验证平台为抵 押人提供公安部身份证验证和人脸识别的实名核验服 务，包括线下面对面鉴别、线上鉴别或线上线下相结合 等方式为用户提供可靠身份鉴别，借助权威公安库和生 物识别手段（指纹、人脸识别等技术）为不动产登记参 与各方提供身份核验，确保不动产登记业务各方身份真 实性。
（4）数字证书。根据用户身份鉴别结果，由 CA 机 构为其颁发代表其网络身份的数字证书，通过基于数字 证书的可视化电子签名技术，实现申办材料的电子签名 / 签章，确保签署行为的可追溯，实现责任认定、不可否认。通过基于国家授时中心权威时间戳服务为申办材料 提供时间戳服务，确保签署时间权威、可靠。
2.3 应用建设内容
基于上述的技术及服务基础，在不动产登记中心和 银行端分别建设电子签章密码应用支撑平台，为抵押人 和银行提供签章服务，实现提交材料的电子文件签名签章，数据加密传输，确保申办材料合法性、完整性、机 密性、防抵赖。
2.3.1 不动产登记中心建设内容
（1）不动产登记中心开通不动产登记服务 App 或 微信服务号，提供用户不动产登记信息查询、预约、抵 押登记申请签署等服务。（2）为公众用户提供第三方实 名核验服务，提供可信第三方身份核验服务，借助生物 识别技术，人脸识别 / 活体检测确保用户“人证合一”。（3）密码支撑设备建设：在不动产登记中心部署服务器 及密码机，为不动产登记提供可信的身份认证服务、电 子签名 / 签章服务、签名验证服务、时间戳等服务。
2.3.2 商业银行建设内容
（1）在银行设立不动产登记受理点系统，银行柜面 增设手写签名板，公众用户在银行柜面即可申办不动产 登记业务。（2） 密码支撑设备建设：在银行部署部署服 务器及密码机，为不动产登记提供可信的身份认证服务、 电子签名 / 签章服务、签名验证服务、时间戳等服务。
2.3.3 商业银行与不动产登记中心系统对接
需不动产登记中心与银行系统之间形成系统对接， 所有数据通过专网加密传输并对传输数据进行签名和签 名验证，数据发送方对传输报文需进行数字签名，对电 子文档进行单位签章，确保数据防篡改和责任认定，接 收方对接收数据进行签名签章验证，确保数据真实性、 完整性。
3 不动产登记电子签名的建设成果
3.1 能够保障“互联网 + 不动产抵押登记”无纸化的法律效力
基于无纸化的“互联网 + 不动产登记”申请受理， 能够通过有效技术手段保障电子申请材料的法律效力， 符合国家相关政策和法律法规，能够保障签署内容的真 实性、完整性、有效性，签署的电子不动产登记申请文 书具备与纸质材料同等法律效力。
3.2 能够实现不动产登记业务受理各方操作可追溯、责任认定 通过“互联网 + 不动产抵押登记”应用，能够通过如权威身份核验、生物识别技术（如指纹、人脸识别 等）确保不动产登记业务各方的身份真实性，并能实现 各方操作行为、操作时间的可追溯、实现责任认定、不 可否认，防止后续因业务办理无法判定真实性、或窗口 办理人员误操作导致的法律纠纷。
3.3 节约成本、不动产登记全程无纸化
从公众用户与银行 / 房企的房屋买卖协议、抵押贷 款协议到不动产登记申请表等材料，实现电子化签署，借助电子签名保障法律效力。通过全程电子化流转、电 子化归档，实现不动产登记业务全程无纸化，用户无须 重复填写提交材料，节约纸质成本、耗材消耗成本。
3.4 能够有效提供不动产登记业务办理效率， 缩减办理时间
通过优化流程、让群众“少跑腿、只跑一次腿”， 提高不动产登记业务办理效率，逐步将不动产登记业务 办理时间缩减到 1 ～ 3 个工作日内，提升服务水平和质 量，实现快速查询快速办理，提高用户满意度。
4 结语
不动产抵押登记在全国范围内实现线上化办理、全 程无纸化还需要进一步的建设过程，目前的全流程线上 化建设也会为未来对于政务信息的行政许可范围内的信 息共享打下坚实的数据基础，为公众创造出一个更加透 明、公开、便捷的数字政务服务环境，真正实现服务型 政府。
参考文献
[1] 推进“互联网+不动产抵押登记”实现业务“一次不跑”[J]. 中国建设信息化,2020(5):48-49.
[2] 李丹.我国不动产抵押登记问题研究[D].济南:山东师范大 学,2017.
[3] 周健.基于电子政务的数字认证系统设计策略[J].信息与电 脑(理论版),2020,32(12):106-109.
[4] 程朝辉,宁宣凤.可靠电子签名技术法律规制研究[J].中国应 用法学,2020(4):170-187.
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