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摘 要：新形势下，我国市场竞争愈加激烈，房地产行业 也面临更加严峻的挑战，这无疑增加了房地产开发企业发 生财务风险的概率，因此，探索适合房地产开发企业的财 务风险控制体系至关重要。本文主要对房地产开发企业面 临的各类风险问题进行了梳理，探讨了构建财务风险防控 体系中面临的问题，并提出了针对性的解决措施和策略， 旨在增强房地产开发企业的风险预警与处置能力，将财 务风险控制在可承受范围内，以促进房地产开发企业的平 稳、健康发展。
21世纪以来，我国房地产企业数量有所增长，但 出现了行业内的“消化不良”现象，特别是2018年以 后，部分城市房价增速过快、个人以及商家炒房、房 屋供给不平衡等问题凸显，尽管政府层面不断出台新 的政策文件维护房地产市场稳定，但受该行业特殊性 影响，许多房地产开发企业在经营过程中仍旧面临着 较大的财务风险，严重的财务风险甚至会给企业造成 难以计量的经济损失。不仅如此，我国房地产行业存 在地域发展不均衡的情况，当前， 一线城市的房地产 行业几乎处于饱和状态，而一些二、三线城市的行业 境况并不乐观，尤其是大量中小型企业受到成熟企业 的市场挤占，在筹融资、投资以及运营管理方面所面 临的财务风险远超从前。因此，新形势下房地产开发 企业如何应对层出不穷的财务风险就成为企业亟待解 决的问题。
一、房地产开发企业财务风险控制的内涵
财务风险涉及两个层面， 一方面，财务风险指由 企业负债引起，因借入资金过多，而企业利润收益与 偿债能力不匹配所导致的财务风险;另一方面，财务 风险指由于各种不可预计或不可控因素所产生的经营 问题，财务状态不再稳定，企业的实际收益与预期收 益发生重大偏移后蒙受的财务损失，由此可见，财 务风险是组织内外部所有不确定性的综合反映。基于 此，房地产开发企业的财务风险主要指由于经营管理 不善导致的财务恶化，投资报酬无法及时收回的经济 性风险， 一般包括筹融资、投资、债务与管理风险等方面。
二、新形势下房地产开发企业财务风险控制的必 要性
房地产行业是国民经济发展水平的重要体现， 且与其他行业的关联性非常高，不仅行业内的企业 生态互相关联，对其他行业的发展也会产生较大影 响， 一旦发生局域性的财务风险，可能会波及整个 省市乃至全国的房地产行业，因此，每个房地产开 发企业做好自身的财务风险防控工作尤为必要。特 别是现阶段，我国的中小型房地产开发企业占比高 达90%，但该类型企业经营规模较小，管理水平相 对不高，因此，在面对较大的财务风险时，其风险 预警与处置能力有所不足。与此同时，风险本身是 客观存在的，房地产企业在经营过程中不可避免地 要接受市场风险、管理风险以及各类财务风险的考 验和冲击。鉴于此，为了保障企业自身稳健运营， 尽可能降低风险所造成的经济损失，企业就要将 风险管理作为企业管理的重中之重，而在众多风险 中，财务风险是十分关键的一环，房地产开发企业 加强财务风险管理是十分必要的。
三、新形势下房地产开发企业财务风险控制存在 的问题
(一)企业对财务风险识别不全面
房地产开发企业的发展需要大量的资金支持，仅 依靠内部资金周转显然不足以满足经营发展需要，企 业必然涉及筹融资活动。筹融资决策对于企业的成本 管理、预算规划以及现金流运行状态都会产生影响， 因此，企业通常会面临一定的筹融资风险。但部分房 地产开发企业对筹融资风险的识别不到位，例如，企 业在拟定筹资决策时未先进行偿债能力分析，对资产 负债率、流动比率与速动比率等指标运用不到位，筹 融资决策并未立足于企业长期与短期偿债能力的客观 分析结果，这就导致企业很容易因偿债困难诱发严重 的财务风险[1] 。除此之外，由于房地产开发企业的经营 周期较长，市场环境变化莫测，各种各样的不确定因 素使企业同样面临着较为复杂的项目投资风险、日常 经营管理风险与收益分配风险等，若企业对风险识别 不全面，很容易形成财务管理困境。
(二)财务风险管理比较松散
实践中，房地产开发企业在开展经营活动时，会 涉及多重领域，整体工作流程具有高度的严谨性，这 就给财务管理带来不小的困难，但由于目前部分房地 产开发企业不具备良好的财务风险管理环境，导致许 多的财务风控工作落不到实处，管理流于形式。在企 业内部，财务人员的风控意识较差，仍保留传统管理 模式下的基础会计核算工作习惯，对新形势下财务风 控职能的拓展和开发不到位，不熟悉财务风控的具体 工作流程。例如，在成本风控环节，虽然企业对于施 工造价非常关注，但由于风控意识不足，尚未建成 完善的成本管理体系，这就容易造成竞拍过程中为了 得到建设权报出与企业资本实力不符的价格，与实际 成本风控目标偏差过大，导致难以弥补的财务风险。 除此之外，在互联网科技快速发展的社会背景下，部 分房地产开发企业对管理工具的更新比较滞后，如没 有引进符合财务风险管理要求的配套管理系统，许多 核算与分析工作依赖于线下人工作业，财务风险管理 模式未能与时俱进，财务风控质量无法提高。总体来 看，企业的财务风险管理相对松散，导致许多具体工 作无法落实[2]。
(三)应收账款管理不到位
房地产开发企业通常会采取赊销方式扩大营收， 持有大量应收账款，但应收账款带来的资金回收困难 会给企业带来财务风险。 一方面，部分房地产开发企 业销售时对客户的信用甄别不到位，没有精准评估客 户的偿债能力，导致后期催收工作困难，存在赊销账 款无法按期回收的风险;另一方面，部分房地产开 发企业缺乏健全的应收账款管理机制，缺乏对赊销权 限、应收金额、应收期限等方面的约束性机制，许多 应收决策存在主观盲目性，没有按照科学的管理机制 操作，不仅容易形成较大的应收账款管理难度，还会 对财务管理的其他环节产生不良影响。
四、新形势下房地产开发企业财务风险控制的优 化策略
(一)提升财务风险识别能力，增强风险处置能力
1.科学投资
首先，科学投资必须进行合理规划，房地产行业 所涉及的巨大投资数额与较长经营周期等特点决定了 企业一旦进行投资就不容易再转产，因此，投资前期必 须进行合理规划。结合自身资本实力，以量力而行作为 基本原则，避免“贪大求多”。房地产开发企业要与本 地区的同类型、同规模的相似企业进行业内的优劣势分 析，通过横向比较形成对竞标胜算的合理预测[3]。
其次，科学投资必须进行项目可行性分析。可行性分析的关键内容就是风险评估，因此，该环节与财 务风控管理的联系非常密切，必不可少。由于我国的 房地产行业受国家政策影响较大，在进行可行性分析 时，首先要增加对国家宏观政策的敏感度，对项目地 址、周期、周边配套设施及环境因素开展综合分析， 进而合理布局项目开发工作。
最后，对于大多数房地产开发企业来说，现阶段 项目投资的选择方向上可以参与经济适用房的建设。 我国作为人口大国，政策文件中多次提出要保障人民 群众住房需求，因此，经济适用房的建设很大程度能 缓解住房压力，这对于当下许多中小型房地产开发企业 而言是较好的发展机遇。 一方面，合理利用国家的各项 补助政策，有效缓解企业经济压力、税收以及土地压力 等;另一方面，塑造企业的服务者形象，获得良好的品 牌信誉度，为推动企业的长远发展奠定基础[4]。
2.多元化筹融资
首先，当前部分房地产开发企业的筹资方式比较 单一，例如，某企业的筹资来源局限于信托借款，且 利率最高时期达到16%，远超银行借款同期利率，为 企业带来财务风险。因此，房地产开发企业为了降低 筹融资风险，就要增加筹融资方式，以多元化筹资为 原则，制定适合企业的筹融资组合方案。 一方面，企 业可考虑多增加权益性融资，寻求资金实力雄厚的直 接投资人参与项目的合作开发，或权益包销的方式增 资;另一方面，对信托、银行贷款、境外融资以及私 募基金等方式进行有目的的组合搭配，避免完全依赖 某一方式造成财务风险无法合理分散的困局。此外， 对于应收账款较多的企业，可以利用应收账款向银行 或金融机构进行抵押贷款。
其次，企业在筹融资过程中要避免盲目运用财务 杠杆。企业要稳中有序地谋求发展，不可急于求成。 若承担了超过自身能力的项目，就会导致企业负债比 例过高，特别是近年来央行提高了贷款利率，使房地 产开发企业的筹融资成本加大，因此，企业要注意合 理规划自身筹融资规模，避免资金链断裂导致的破产 风险。
3.加强收益分配控制
部分房地产开发企业的收益分配风险相对较 小，但该问题依然存在，着重体现于分配形式上， 企业要对此加强重视。首先，对于企业收益分配的 随意性问题，企业要制定规范化和权威性的长期利 润分配制度，所有分配流程按照制度有序推进;其 次，部分企业为了吸引投资，给股东分配了大量现 金股利，这就减少了其后续经营所需的现金流量， 因此，企业可以考虑通过合理地降低现金分配比例来降低企业的经营风险[5]。
(二)树立正确的财务风险管理意识，营造良好 的风控氛围
首先，为了营造良好的风控氛围，房地产开发企 业需要建立合理的内部组织架构，避免财务风险防控 工作出现管理混乱的局面。企业要内设内部审计岗 位，按照财务风险管理要求重新规划内部审计岗位职 责，避免因各领导兼任而导致的职能重合现象，保障 内部审计工作的独立性。
其次，做好有关财务风控管理的科普宣贯工作， 提高全员对财务风控的正确认识，例如，企业管理者 应有目的地开展财务风控为主题的培训工作会议，利 用线上网课的方式定期向员工发送学习课程，并在固 定期限内以寓教于乐的方式开展竞赛考试等，总的目 的就是让员工了解并认可财务风控管理的重要性，以 便在日常管理活动中能够积极响应财务部门工作，促 进企业整体风控管理效率的大幅提升。
最后，房地产开发企业要对财务风控信息化平台 多加应用，财务风控工作的有效实施离不开数据信息 支持，为了快速完成相关数据信息的收集、分类以及 分析工作任务，加强对财务风控系统的利用。企业要 在原有的财务管理系统中加入风险控制管理模块，并 将风险控制与成本控制、预算控制等各模块连接起 来，使有效的财务数据信息在系统内互通有无，实现 共享，提升财务风控工作的处置效率。
(三)健全应收账款管理体系
首先，对公司房地产销售情况进行记录和分析， 根据自身情况来划分周期。对周期内的销售情况包括 金额、面积、收到的款项、赊销款项等进行详细记 录;对企业的资金情况进行实时跟踪记录;对企业未 收回的款项进行分类记录，定向追踪。各种未收回款 项要详细分析原因，再根据具体情况制定专业的款项 收回方案，并落实到具体实施;对公司内的应收款项 的回收，可以制定专门的奖惩机制，调动员工追回欠 款的积极性。
其次，促销方案既要吸引消费者，又要严谨周 密，切勿因为方案的宣传漏洞使企业陷入财务危机和 信誉危机。
最后，企业的后续回收赊账情况与销售之前的价 格制定有一定的关系，企业应该对市场情况进行仔细 分析与调查，制定的销售价格应该既被消费者接受， 又能使企业的利润得到增长，因此，要制定相互平衡 的价格。而且对于以后的市场行情要充分预计，科学 地制定销售策略，以保证企业的平稳运行，为以后的 资金收回奠定基础。
(四)积极探索差异化竞争策略
为了提升房地产开发企业的市场竞争性，企业要 树立差异化的竞争思路，以符合自身发展实力的项目 市场。例如，部分房地产开发企业虽然经营规模与资 本实力都难以与行业龙头企业抗衡，但因其具有灵活 性、地理位置优势等特点，企业就应在此背景下追求 差异化竞争。特别是对于某些背靠自然景区的房地产 开发企业来讲，首先，企业可以结合当地环境特色与 消费需求特色，建设休闲类房产;其次，房地产开发 企业要与当地文化局和旅游企业达成合作，开发出个 性化地产项目以达到共赢;最后，吸引外来人口在当 地购置房产、落户等也可以刺激房地产行业的发展活 力，这与省市的人才引进政策存在一定的关系，企业 要加强与当地人社局的沟通，及时了解相关信息[6]。
除此之外，由于一线城市以及热门城市的房地产 行业趋于饱和，房地产开发企业可考虑另辟蹊径，开发 县市级与城乡结合地区项目，这些地区正处于生命周期 发展阶段，不仅潜力较大，且开发成本较小，非常适合 企业抢占竞争先机。在开发该类型地产项目时，企业要 格外关注与当地大型商圈的沟通合作，还要联系相关单 位协商基础设施建设规划，为谋求共同发展目标打好基 础，不仅为城市的整体形象做出贡献，也要获得合理的 经济收益，促进企业的良性发展。
五、结语
综上所述，近年来，受各种因素影响，国际经济 低迷，国内经济增速也有所放缓，房地产行业发展面 临着各种各样的新问题。新时期，房地产开发企业要 想增强行业竞争力和社会影响力，就必须加强财务风 险防控工作，特别是要加强对财务风险的分析与处置 能力，对经营过程中的薄弱环节采取有效措施进行弥 补，及时发现隐患并加以解决，提升房地产开发企业 的财务风险管理质量，助力企业稳健发展。
参考文献
[1] 邹亮亮.A中小型房地产公司财务风险控制研究[D].吉林 财经大学，2018.
[2] 吴夫娟.浅析新形势下房地产开发企业财务风险控制[J]. 财经界，2019(26)：173.
[3] 高绅维.中小型房地产企业之JY地产财务风险控制研究 [D].三峡大学，2019.
[4] 李亚新.试论房地产开发企业财务风险控制实现途径[J]. 中国集体经济，2019(4)：149-150.
[5] 黄亚发.中小房地产开发企业的财务风险与控制[J].会计 师，2013(17)：11-12.
[6] 方朝靖.房地产企业财务风险控制探究[J].会计师，2018 (10)：14-15
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