SCI论文（www.lunwensci.com）:
摘要：产业园区开发运营企业承担着为高端制造业打造 产业生态、构筑产业空间的使命，在工业上楼政策的引导下将会打造更多高质量的厂房，但是，园区建设成本的上 升使得产业园区企业面临更大的压力。随着金税四期系统 的上线以及税收政策的不断更新，企业面临的税收监管将 会更加严格，对税务管理也会更加严格。如何在大数据治 税的时代更加合规、合法地降低税收成本，减少税务风 险，已经成为产业园区开发运营企业必须面对的重要课 题。本文基于以上原因，针对产业园区开发运营企业的税 务管理提出了一些建议和措施，以供参考。
关键词：产业园区,金税四期,税务管理,REITs
产业园区作为实体经济发展的重要载体，面临着 投资金额大、投资回收周期长以及成本日益增加等问 题。随着金税四期系统的上线以及税收政策的不断更 新，企业面临的税收监管将会更加严格。在合规、合 法的前提下筹划企业各项税收，提前做好税务管理工 作将会成为企业的重点关注事项。
一、产业园区开发运营企业发展现状及特点
（一）高端制造业发展需要产业空间
在经济由高速发展转变为高质量发展的背景下， 先进制造业的战略地位愈发重要。各地区都在大力支 持产业园区建设，构筑产业空间，提供产业政策支 持，引进先进制造业企业，打造产业集群。
随着经济的快速发展，越来越多的城市在产业发 展的过程中面临用地紧张或者原工业用地土地利用率 低等问题。为了解决这些问题，部分城市开始推进工 业上楼这种新的工业载体空间模式。
但是，工业上楼模式会给企业带来一个新问题， 就是产业园区开发运营企业面临的工业厂房的造价更 高，支出的成本更高，但带来的效益提升却并不明显。 因此，做好税务管理工作，在合规的前提下，降低税务 成本是产业园区开发运营企业重点探索的方向。
（二）公募REITs发展支持园区资产退出
产业园区开发运营企业一直面临着投资金额大、 投资回收周期长的问题，而公募REITs的政策出台以及 市场上逐步有产业园区公募REITs项目上市落地，使产 业园区开发运营企业有了更多的路径盘活存量资产， 促进园区投融资良性循环，增强企业的竞争力。
产业园区公募REITs产品可以帮助产业园区开发运 营企业实现轻资产运营，使产业园区开发运营企业更 聚焦产业服务等运营服务业务，逐步扩大自身运营规模，打造品牌效应。公募REITs模式既会使企业业务呈 现多样化，也会给企业带来新的税务问题，需要企业 在税务管理方面投入更多的资源。
（三）金税四期上线，监管更趋严格
随着信息技术的发展以及金税四期系统的上线， 银行、社保、工商等部门的系统与税务系统相关联， 大数据治税即将变为现实，未来税收监管手段和政策 也将更加严格和完善。产业园区开发运营企业具备一 定的房地产企业的属性，同时，涉及的税费种类较 多，未来会成为税收监管的重点对象。
（四）产业园区企业的业务特点
产业园区开发运营企业涉及产业园区的开发建设、销售、租赁和运营等，经营范围主要包含园区物业销售、物业租赁、物业管理、运营管理服务、咨询服务等。相关业务涉及增值税、土地增值税、房产税、企业所得税、契税、印花税、土地使用税等。部分产业园区开发运营企业涉及的园区资产较多，可能通过不同的子公司持有不同的园区资产，并且成立了 独立的物业管理类公司或产业运营服务类公司等，业 务内容及税务管理相对普通企业更为复杂。
二、产业园区开发运营企业各项税种管理及筹划
（一）增值税
1.针对新老项目选择合适的计税方式
若产业园区开发运营企业为一般纳税人，在增值 税管理中需要对老项目和新项目分类管理。针对“营 改增”前自持运营的老项目，若公司后续运营过程中 可取得的增值税进项税额较少，则在出租时可以选择 简易计税方式。若公司后续运营过程中可取得的进项 税额较多，则在出租时可以选择一般计税方式。
若企业既有新项目又有老项目，并且老项目选择 了简易计税方式，则要对新项目和老项目分开管理和核 算，确保新项目的所有可抵扣的进项税额均能抵扣。
若产业园区开发运营企业为小规模纳税人，则要 充分利用对应的税收优惠政策，包括在一定的营业额 内减免增值税的税收优惠政策等。
因产业园区开发运营企业一般规模较大，本文主 要基于产业园区开发运营企业为一般纳税人，且开发 的项目为“营改增”后的新项目作为假设前提。
2.确保取得增值税专用发票的合规性
取得增值税专用发票应确保合规合法，检查发票 信息及要素是否齐全，并查验发票真伪。针对取得租 赁、建筑施工费用等增值税专用发票，要检查其发票备注栏的备注信息是否符合要求。同时，检查合同信 息、收款人信息及开发票人信息是否一致，确保业务 的真实性。
国家正在鼓励推行全面数字化的电子发票（以下 简称“数电发票”），未来数电发票将会成为发票的 主流方式。财务人员在收取数电发票时，需要验证发 票的真伪及核实发票代码，避免数电发票重复导致公 司存在合规性风险或引发不必要的损失。
若一般纳税人存在大量增值税进项税额尚未抵扣， 并且后续短时间内无法取得足够的增值税销项税额去抵 减进项税额，则建议企业在满足退税的条件下，可以向 税务局申请增值税进项税额留抵退税，提前收回部分进 项税额资金，充分利用资金的时间价值创造收益。
3.采用不同的招标标准
若作为一般纳税人的企业存在“营改增”之前开 工的老项目时，且在出租项目时选择采用简易计税方 式，则在招标时应以包含增值税的价格进行招标。因 为选择简易计税方式的老项目取得相关成本费用的增 值税进项税额无法抵扣，其实际成本为包含增值税的 成本费用。
若作为一般纳税人的企业采用一般计税方式，企 业在招标时可以按照不含增值税价格进行招标，或者 以不含增值税价格时作为标准进行评选。因为一般纳税 人在存在可抵扣增值税进项税额的情况下，实际成本为 不含增值税价格，增值税进项税额对于招标企业来说是 一项资产，未来可以抵扣或者可以申请部分退税。
（二）房产税
产业园区开发运营企业通常都持有自用或出租的 厂房或商业等重资产，而持有这类资产需要每年缴纳 相应的房产税。通常情况下，持有自用资产需要按照 从价计征的方式缴纳房产税，出租资产需要按照从租 计征的方式缴纳房产税。但是，在某些城市无论出租 还是自持均按照从价计征的方式缴纳房产税。所以， 企业一定要熟悉房产所在地房产税的税收政策。
对于从租计征的房产税，若房产原值较高，建议 在租赁合同中尽量规避设立免租期，避免在免租期要按 照房产原值从价计征缴纳房产税。同时，部分企业在税 收筹划时利用关联企业租赁毛坯资产，再由关联企业装 修转租的方式或者利用关联物业管理公司提高物业管理 费并降低租金的方式减少房产税。该种方式需要考虑租 金定价的公允性，防止税务局追溯调增租金及房产税。
对于从价计征的房产税，则需要在房产开发建设 时考虑降低其建设成本，包括尽量增大项目的资本 金，减少项目资本化的财务费用；精简项目人员，减 少项目的开发间接费用；减少项目的签证变更，降低 项目的开发建设成本等。降低项目竣工备案后的房产 原值，降低房产税。
（三）土地增值税
通常情况下，产业园区开发运营企业只有存在销 售园区厂房或资产时才涉及土地增值税。因产业园区 开发的产品不是普通住宅，所以，不能适用企业建 造的普通住宅增值率不超过20%可以免征土地增值税 的政策。同时，产业园区的配套设施相对住宅项目 较少，因此，在增加配套设施的抵扣项时选择相对较 少。产业园区开发运营企业土地增值税管理应注意以 下几个方面：
1.提前取得合规发票
因项目在土地增值税清算时，税务局会要求企业 提供相应合同成本费用的发票，企业可能存在尚未支 付的结算款或质保金无法提供发票，则该类无法提供发 票的合同费用成本存在无法抵扣的风险。因此，建议企 业在合同中约定提前取得发票的条款，尤其是总包合同 等金额较大的合同。此外，需要核实取得的发票的合规 性，尤其是取得的工程类发票必须在发票备注栏注明项 目名称和项目地址，否则在未来清算时也无法抵扣。
2.在合规的前提下减少销售收入
若企业预计项目未来收益较好，增值率较高，预 计需缴纳的土地增值税较高。在企业存在关联的装修 公司的情况下，可以选择将销售和装修房屋或厂房分 开，并与客户签订销售毛坯房屋或厂房的合同，同步 由装修公司与客户签订装修合同。但是，上述相关的 合同价款应当公允。在上述情况下，装修合同收入无 需缴纳土地增值税。
3.城市更新项目应综合考虑其他税种
产业园区开发运营企业可能存在比较特殊的城市 更新项目，例如“工改居”（工业用地转换为住宅用 地）或者“工改工”（将存量低效的工业用地再开 发，实现产业的转型升级）等，而更新后的项目可能 全部销售，也可能部分销售和部分自持。
对于未来全部销售的更新项目，在未来销售增值 率较高情况下，若拆赔的主要对象为关联公司，则可 以通过关联公司在合规的前提下增加项目的拆赔款， 增加土地增值税的税前抵扣项目。
对于未来部分销售和部分自持的项目，需要综合 测算项目销售的土地增值税和未来持有项目的房产 税。若房产税是从租计征的，则应该加大项目的拆迁 成本和项目成本，增加项目土地增值税的抵扣项，而 房产税不会受此影响；若房产税是从价计征的，则 增加拆迁成本和项目成本会减少销售房产的土地增值 税，但会增加自持房产未来的房产税，因此，需要综 合评估测算相关的税收成本。
（四）企业所得税
1.利用税会差异减少预缴税费
因产业园区开发企业相对住宅的销售利润率较低，而在预售时也需要按照一定的毛利率预缴企业 所得税，财务人员应及时关注项目达到预定可使用 状态的节点。若项目已完工，达到预定可使用状 态，则表明项目在税法中可以将预售收入结转为销 售收入，同步结转销售成本，不再需要预交企业所 得税。但是，在财务中确认收入的条件与税法中确 认收入的条件可能存在差异，财务人员在处理时需 要注意区分。
2.合理利用税收优惠政策
企业所得税的税收优惠政策包括高新技术企业适 用15%的税率，小型微利企业可以减免相关的企业所 得税等，企业可以结合自身的实际情况选择是否可以 适用相关税收政策。此外，业务招待费、广告费和业 务宣传费等均在企业所得税税前只能抵扣一部分，且 超出比例部分的业务招待费未来都不能抵扣，但超出 比例部分的广告费和业务宣传费可以在未来抵扣。企 业在合规情况下可以适量减少业务招待费，增加相关 的业务宣传费。
（五）印花税
根据印花税法，在应税合同中列明了含税价款和 不含税价款的，可以以不含税价款作为印花税的计税 依据，所以，建议应税合同应当明确含税价款和不含 税价款，减少印花税的计税依据从而减少缴纳印花 税。同时，因实收资本和资本公积等营业账簿的印花 税可以按年缴纳，企业应提前咨询当地税务局关于营 业账簿印花税纳税时间，尽可能递延纳税。
（六）契税
契税为土地或房屋买受人需缴纳的税费， 一般在 相关合同签订后即产生纳税义务，需要缴纳相应的税 费。但是，在某些省市中，可以通过不动产登记中心 代缴契税，即可以在办理土地证或房产证之前缴纳相 应的税费，递延纳税减少资金占用。
三、企业管理中存在的涉税风险
（一）财务与业务对接不及时，税费缴纳不及时
部分企业在内部管理中存在财务人员与业务人员 对接不及时，业务人员签订的合同未及时移交给财务 人员。合同可能涉及相关的纳税义务，使企业面临未 按时纳税的风险。
同时，部分企业可能存在合同签订条款未经财务人 员审核，如印花税应税合同未明确区分含税价款和不含 税价款等，从而导致税费损失或者存在税务风险。
（二）与税务局缺乏有效沟通，税收筹划不当
部分企业可能与税务局缺乏有效沟通，仅通过税 务条例进行税收筹划，或者聘请的税务师事务所等中 介机构提出的税收筹划的建议存在合规性问题，可能 与当地税务局执行的条款存在背离反而导致多缴或漏 缴税款，给企业造成损失或者带来涉税风险。
（三）退税政策了解不清，退税操作不当
近年来，税务局大力支持小微企业的退税工作， 但部分企业不满足退税条件，对退税政策了解不透， 或者在主观上存在侥幸心理而申请退税，而在退税成 功后可能面临严格的税收稽查，从而导致退税款被收 回同时还需要缴纳滞纳金或者罚款，影响企业纳税信 用评级及公司形象。
（四）财务人员税务知识不完备
随着金税四期系统的上线以及税收政策的不断更 新，企业对于税务管理人员的要求不断提升。部分企 业税务管理人员未及时更新税务知识，不了解大数据 治税的政策和方向将会给企业带来税务风险。
四、企业税务管理问题的应对措施
（一）加强业财融合，强化内部管理机制
企业应加强业务与财务的融合，将业务中的合同 签订、款项的应收应付、发票的收取等与财务人员和 相关信息系统相对接，同时在合同审批流程中将财务人 员设置为关键审核节点，加强内部信息化和制度建设， 强化内部沟通与交流，保证相关体制机制运行通畅。
（二）加强与税务局沟通，规避税收筹划风险
企业的税务管理人员应加强与税务局的沟通，尤 其是针对存在争议的税收政策应提前征求税务局的意 见。同时，针对税务师事务所的意见应谨慎考量，必 须在合规的前提下进行税收筹划，防止税务风险。
（三）提升税务管理人员专业水平
随着税务政策的更新以及大数据治税时代的到 来，企业应加强税务管理人员的专业技能培训，强化 税务管理人员对税收法规的理解，提升专业人员的实 操水平。同时，税务管理人员应不断学习新的税收政 策，及时更新自身的专业知识，确保公司能够适用最 新的税收政策，享受税收优惠，减少税务风险。
五、结语
企业税务管理作为企业管理的重要组成部分，各下 属公司、各部门和各业务板块应以企业利益及合规性为 目标，共同推进和完善企业税务管理体系。产业园区开 发运营企业只有不断提升税务管理的合规性，合法、合 理地降低公司的税务成本，才能在竞争激烈的市场中脱颖 而出，逐步扩大自身运营规模，打造良好的品牌形象。
参考文献
[1] 王会波.大型企业集团税务风险管控模式探讨[J].会计之 友，2017（11）：5.
[2] 白玉明，黄盛阳.从税务遵从报告视角探析大企业税务风 险管理[J].税务研究，2017（11）：110-115.
[3] 孙亮.我国大企业税务风险管理研究[J].现代管理科学， 2017（12）：78-80.
[4] 谭圣.产业园区公募REITs的发展和优劣势分析[J].财会学 习，2022（12）：125-127.
关注SCI论文创作发表，寻求SCI论文修改润色、SCI论文代发表等服务支撑，请锁定SCI论文网！
文章出自SCI论文网转载请注明出处：https://www.lunwensci.com/guanlilunwen/70014.html
