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摘 要：自全球新冠肺炎疫情暴发以来，房地产销售情况不佳，全国房地产开发投资增速出现连续下滑的趋势。对此，房地产企业应加强成本控制、提升经济效益，特别是要深入剖析成本控制工作中的现存问题，制定有效措施， 以降低企业资金投入，保证企业的生存和发展。为此，本文对行业新形势下房地产企业成本控制问题进行了深入探讨，并提出了相应对策，以供参考。
关键词：新形势,房地产企业,成本控制,对策
一、引言
房地产项目开发具有周期长、成本大、建设工序复杂、风险高等特点。房地产成本主要表现为在一定 时间、范围内，房地产企业为完成房地产项目花费的 资金费用，一般包括土地出让金、房屋拆迁安置补偿 款、工程前期费用、工程施工费用、工程配套设施费 用、项目贷款利息、税费等[1] 。房地产企业成本控制 是指房地产企业在项目开发时制定成本管理目标， 成本管理团队根据预定目标对项目推进过程中产生的 费用、影响费用产生的因素进行调节和控制，避免成 本支出超过成本管理目标范围，从而完成成本管理任 务。房地产企业成本控制是运用成本管理理论，对项 目实施过程中每一环节产生的成本费用进行计算、调 整和监督，发现项目进行过程中的问题，激发项目内在潜力，积极寻找降低成本的措施。
二、行业新形势对房地产企业成本控制的影响
(一)融资成本上升
1.融资时间增加。近年来，房地产企业获得银行贷款放款的时间持续延迟，贷款审批的流程和限制条件更加严格，企业融资成本不断增加，利息支付压力越大。同时，由于房地产企业销售回款慢，导致还款延迟，房地产企业与债权人协商增加融资时间，进而 进一步增加房地产企业的融资成本。
2.资金管理效率降低。房地产企业融资资金的管 理效率逐渐降低，导致企业融资成本持续增加。由于 企业生产成本、人工成本、土地转让成本等资金费用 逐渐增加，必须提升融资资金的利用率，而房地产企业仅仅只依靠银行贷款已经满足不了资金需求，需要 开拓更多的融资渠道。同时，房地产项目必须详细划分资金用途，这对企业资金分析和核算工作提出更高 要求，企业财务部门承受的压力较大。
3.还债压力增加。金融机构增加对长短期债务的限制，对房地产公司贷款审核变得更加谨慎，一般以短期贷款为主。为应付短期贷款带来的压力，在销售市场前景不足情况下，企业不得不提升销售效果，还债风险越来越高，增加了企业的融资成本。
(二)开发成本持续上升
1.前几年房地产市场的火爆，带动了原材料、人 工成本等费用的上升，在房地产产品销售受阻的情况 下，企业资金难以回笼，叠加企业开发成本上升。
2.政府部门对企业购地建房的要求越来越严格， 对房地产土地购置审核越来越严格，土地单价不断上 涨，导致房地产企业土地购置成本越来越高，很多企 业已经难以承担高昂的土地购置成本。
3.近年来，受到市场因素的影响，消费者更青睐精装房，精装房需要企业投入装修成本，企业需要在房地产开发过程中投入更多的资金。
4.随着我国对房地产施工的标准和要求不断提高，对建筑中使用原材料、施工资质审核、施工安全防护等工作要求越来越严，进一步增加了开发成本。
(三)销售成本逐步抬高
1.房地产市场竞争激烈，企业为了增加销售量， 投入更多的推广费用，提升房地产产品的知名度，抬高了销售成本。
2.近年来，销售人员底薪不断上升，因销售市场原因，销售佣金成本逐渐提升，导致人工成本不断增加;由于房地产销售情况下滑，部分销售人员跳槽， 企业不得不重新进行人员招聘、培养，进而增加了人力资源成本。
3.由于销售情况不理想，企业不得不通过让利销售的方式吸引消费者，加大优惠力度就会降低收益， 又进一步增加了企业的销售成本。新经济形势下房地产盈利空间逐渐下降，在销售成本持续上升的情况下，企业发展举步维艰。
三、行业新形势下房地产企业成本控制存在的问题
(一)成本核算对象设置不稳定
个别房地产企业规划计划目标多变，进行财务核 算时缺乏明确目标，更改成本核算对象问题时有发 生，成本管理缺少有力的指导。
(二)项目成本核算缺少依据
在进行财务管理工作时，房地产企业要以正规的支 出发票为凭证，进行财务核算。当前在房地产项目推进 过程中，部分工程已经完工但没有完成款项结算，收款 方无法开具发票，核算成本和实际成本存在时间差，前 期在进行财务核算时缺乏依据，导致核算成本和实际数 据之间有差异，影响了成本管理的准确性。
(三)成本管理意识陈旧
当前，一些房地产企业成本管理理念陈旧，只重 视施工成本、开发成本等显性成本，对于销售成本等 隐性成本控制不够。很多企业更重视事后的成本核 算、总结，缺少在项目推进前的成本预算目标和项目 推进过程中的成本监督，工作规范性差。很多企业的 成本管理仅由财务人员承担;缺乏全员参与、全过程 控制的财务成本管理理念的支撑，严重影响了成本控 制效果。
(四)成本管理体系不健全
房地产企业要通过事前成本预算、事中成本控 制、事后成本核算总结，对于房地产业务全过程进行 成本管控。由于房地产开发项目周期长、投入多、涉 及范围广，如果缺乏有效的成本管理体系和绩效考核 制度，会导致工作流于形式，不能有效控制企业成本 支出[2] 。当前，很多房地产企业缺乏有效的成本管理体 系，财务等相关规章制度执行乏力。
四、行业新形势下房地产企业加强成本控制的对策
(一)精细设计成本核算科目
当前，房地产企业的成本管理工作缺乏精确的核 算对象，无法适应新经济形势的要求。因此，房地产 企业必须规范成本核算科目，明确财务管理对象，合 理规划成本管理工作，明确跨期工程和跨期合同的分 摊原则，考虑不同类型之间的差异，分别做好对应的财 务核算工作[3] 。在进行财务核算时要全方位掌握成本分 摊过程，根据不同项目的实际情况，制定针对性的分摊 方案，提升成本管理的准确性。房地产企业一般多个项 目同时开展，企业在开展成本管理管理工作时，要精细化成本核算科目，例如在公司层面制定年度、季度成本 管理预案，具体到项目开展的成本预算方案和项目推进 各个环节的成本管理预案，通过各个精细化的成本管理 科目，保证成本管理的全面性和严谨性。
(二)制定目标成本控制制度
企业要保证成本管理工作有效开展，必须建立完 善的目标成本控制制度，提前制定成本预算，开展项 目工程造价，做好投入估算，用高质量的成本管理工 作为企业的投资决策提供参考。在预估投资的基础上 进行目标成本编制，为成本管理工作提供足够的指 导，保证成本管理工作有效开展，避免出现成本混乱 的情况。
企业要建立完善的成本管理制度，对项目开展过 程进行全面监控，对比目标成本和实际成本，在项目 过程中进行动态管控与调整[4] 。房地产企业成本内容比 较丰富，涉及多种资金款项，需要对成本进行分类管 理，对资金成本支出进行全面管理。企业要以目标成 本为依据，将资金成本支出纳入经营管理中，加强对 成本支出的审核。企业要对各部门在项目推进过程中 的成本进行定期检查，经财务部门审核后，及时解决 成本增加问题。在项目完成后，财务部门要将目标成 本和实际成本进行对比，分析两者偏差及产生偏差的 原因，制定合理的修改方法，为后期项目推进过程成 本管理提供参考。
(三)树立全产业链管理理念
1.项目规划阶段。企业各部门要明确自身目标， 正确控制和监督成本的支出，对工程进行合理的规 划，为后期的投资和成本管理打下基础。企业市场部 门要收集市场土地价格信息，根据市场信息提供分析 报告，确定房地产项目的初步预算，汇报给管理层; 法律部门要结合相关法律法规，对投资风险进行分析，通过有效措施将投资风险降到最低;各部门信息 汇总后，由财务部门提供书面的报告，为企业的投资 决策提供参考。
2.项目设计阶段。设计阶段是成本控制的基础。 企业要积极与设计单位进行沟通，工程部门要尽可能 多收集资料，为设计工作提供参考;财务部门要对初期 预算和后期的实际支出进行规划，控制项目整体预算支 出。房地产企业要与设计单位共同努力，制定实用、可 靠、美观、性价比高的设计方案。财务部门要根据设计 方案进行项目工程预造价，对成本进行预估。
3.项目施工阶段。以设计方案、工程预造价方案 为基础，制定适当的施工方案，为项目施工提供指 导。施工单位要严格按照施工方案开展施工作业，严 格按照施工方案选择施工材料、施工技术、施工设备 等，控制施工成本。在施工过程中，成本管理部门要 定期、不定期进行成本检查，以保证将成本管理落实 到施工全过程。
4.项目结算阶段。在施工完成后的项目结算阶 段，需要对成本进行核算，若施工过程中出现成本超 支，需要对超支部分进行分析，保证资金成本支出合 理。同时，要保证施工质量，若因质量不达标出现无 法验收的情况，施工单位需支付相应赔偿。企业需在 保证施工质量的前提下，尽量控制成本。
此外，企业需要高度重视合同管理。对于变更事 项(包括修改已确定的设计方案)须由房地产企业、 施工单位、设计单位、监理单位等联合审核、做出决 定。要做好会议记录、形成向企业高层的书面报告; 必须确保财务核算数据全面、准确。
(四)建立健全成本控制体系
企业要在内部成本部门的领导下，构建完善的成 本控制体系。企业要明确各部门的职责，积极开展成本管理工作，尤其要注重财务部门和业务部门的融 合，实现财务信息共享，以保证成本管理工作顺利开 展[5] 。企业高层和财务部门及时掌握、跟进各部门的 管理工作，共同确定相关制度，对施工进度、施工成 本、施工质量等事项进行精细管理，推动房地产项目 有序开展，以促进成本管理工作的效果，提升企业的 竞争力。企业必须建立有效的成本奖惩机制，对成本 控制目标进行分解，落实到部门、岗位，建立成本控 制和绩效考核的直接联系，以激发全员参与成本管理 的积极性。
参考文献
[1] 李岳.新经济形势下房地产全过程成本管理分析[J].现代经济信息，2021(16)：88-89.
[2] 蒋成秀.试析新经济形势下的房地产全过程成本管理措施[J].房地产导刊，2021(8)：25.
[3] 刘莹.新经济形势下的房地产成本管理分析[J].商情，2021(3)：170-171.
[4] 刘朝国.新经济形势下房地产全过程成本管理对策探析[J].环球市场，2021(31)：138-139.
[5] 黄磊.新经济形势下房地产成本管理要点[J].中国房地产业，2020(34)：229.
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