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摘 要：在现代经济社会中，房地产业是国民经济的重要 组成部分，横跨生产、流通、消费三大领域，在增加财政 收入、创造就业机会、改善居住条件、带动相关产业、促 进国民经济发展等诸多方面发挥着十分重要的作用。但 是，由于房地产企业数量众多、规模较大，属于资本密集 型产业，因此面临的风险因素也多且复杂易变，比如仅财 务风险中就包括筹资风险、投资风险、现金流风险、利率 风险和汇率风险等。为此，房地产企业在进行财务风险管 理时，应该加强对企业内外部风险的识别和预判，并根据 具体风险问题制定相应的解决措施。本文主要就房地产企 业面临的风险以及如何科学地运用风险识别方法管控风险 进行了深入探讨，并从提高偿债能力、改善经营模式、加 强盈余管理以及提高决策能力等方面提出了对策建议，希 望能够为房地产企业提高风险防范能力提供有益参考。
一、引言
在当前市场经济环境下，房地产企业在经营管理 过程中，面临的风险因素越来越多，所以，企业在发 展过程中不仅要考虑经济因素，还需要将风险因素放 在首要位置，对其进行事前识别和管理。对于财务风 险的认识，应分为两个方面，一方面，风险与经济回 报存在一定的正向关系。市场中有资本对赌现象的存 在，还有利用杠杆原理进行的投资，这些活动的风险 都很大，但回报也很可观;另一方面，企业的库存周 转时间加大，或者其他投资项目的发展较弱，会套牢 企业的流动资金，让企业没有办法及时向金融机构还 债，则企业就会面临规模萎缩等情况。所以，看待财 务风险，应当认识到这是一把“双刃剑”。财务风险 的来源多样化，需要考虑的指标也应该尽可能地多元 和科学，本文采用含义相对较广的财务风险分析，目 的在于对企业的表现进行全面而综合的评估，并且有 针对性地提出合理化建议。
财务风险识别是指在财务风险发生前，运用一定 的分析方法对一些财务指标进行分析，找出异常指标 并做出初步判断。风险识别又可以称为风险感知或风 险认知，这里提到的感知，就是在风险没有发生之前 就提前感应到，这有利于对潜在风险进行预警和管 理。财务风险并不是企业管理过程中某一单一环节中 的产物，财务风险覆盖企业经营的整个生命周期，具 有客观存在性、不确定性、可度量性、双重性。房地产企业需要在管理活动中对每一个细节都保持足够的 重视，一般而言，这种防患于未然的处理方式，能够 为企业减少较大的损失。
二、房地产企业财务风险的识别分析方法
(一)经验分析法
经验分析法，顾名思义，这里发挥关键作用的就 是市场以往的表现及经验。实际上，随着时代的发展 和产业模式的多样化，当前企业面临的问题，过去可 能并没有发生，但是，通过理论上和数学上的归纳总 结，可以对以往的模型进行拓展和预测，来分析当前 的风险及其发生的可能性等。经验分析法也可以称为 专家调查法，这种方法是利用系统化程序，提高企业 的财务管理资料。并且征询专家意见，对可能的财务 风险进行预测，总结预测结果。他们往往对市场有较高 的洞察力，对于相关风险的应对和处理方法也有较多的 经验，所以他们能够胜任风险评估的职位。但这个方法 也存在缺陷，如果专家主观判断等原因造成的分析评价 结果，以及没有可靠的数理模型支撑，有可能导致该分 析方法得到的结论缺乏数据支持，而不能提供指标化和 有效地应对办法。所以，企业的相关资料是影响专家判 断的重要信息资料，资料内容要包含诱发企业财务风险 的可能因素以及内外部环境因素等。
(二)财务报表分析法
相较于文字论述，表格的呈现更加直观。虽然对 于大型房地产企业，其指标和其他因素的种类和数目 比较多，但仍可以使用合理的财务报表形式展现出 来。可以通过横向分析，由目标企业与其他同行业企 业的同类型财务分析得出该企业可能存在的不足以及 具有的优势;也可以通过纵向分析，即按照时间轴分 析企业的趋势，运用比率分析。到底是资金的周转率 对财务风险的作用水平大，还是企业的负债率对企业 的长期发展有更大的影响，就是比率分析。总之，进 行财务报表分析，能够帮助企业更加科学、合理地运 用数理知识，进行合理的预测，帮助企业规避一些能 够提前发现的风险，且这对相关从业人员也提出较高 的要求，如果企业相关人员比同行业的其他企业做得 好，那么该企业的核心竞争力也会有较大的提升。
(三)指标分析法
这里提到的指标，是指设计一个合理的阈值，当 某项因素的风险指数超过了阈值，那么企业就要提高 警惕。例如，如果房地产企业规定最高的周转天数为100天，而统计的数据显示，有的房屋150天还没有卖 出，那么企业就需要敲响警钟，是库存过多，还是客 户对于企业的产品需求不足。当然，实际的周转天数 并不是这么简单，它是按照周转率来定义的。具体来 说，指标分析法需要考虑的方面较多，它既需要以往 各个方面的数据统计，还需要会计人员熟练使用交叉 对比的方法，并且合理地设置期望值。如果期望值设 计得过高，那么企业可能在风险来临的时候不能做到 良好的心理准备，甚至不以为意，就有可能带来发生 财务危机。实际上，这个方法已经相当成熟，相关的 业绩指标可以参照以往的数据。100天，而统计的数据显示，有的房屋150天还没有卖 出，那么企业就需要敲响警钟，是库存过多，还是客 户对于企业的产品需求不足。当然，实际的周转天数 并不是这么简单，它是按照周转率来定义的。具体来 说，指标分析法需要考虑的方面较多，它既需要以往 各个方面的数据统计，还需要会计人员熟练使用交叉 对比的方法，并且合理地设置期望值。如果期望值设 计得过高，那么企业可能在风险来临的时候不能做到 良好的心理准备，甚至不以为意，就有可能带来发生 财务危机。实际上，这个方法已经相当成熟，相关的 业绩指标可以参照以往的数据。
(四)相互关联分析法
这里的相互关联，不仅指的是各要素之间存在的 内在联系，还包括每个要素与本企业历史表现之间的 联系。一方面，周转率水平一定是与销售能力相挂钩 的，那么采用横向推理的方法，可以帮助相关从业人 员找到风险的源头，改变相应的行政策略，从而降低 风险发生的可能性;另一方面，对于一个比较独立 的指标，或者某个与其他指标联系过多且过密切的 指标，没有方法找到一个合理的参照对象时，可以按 照逆向思维的方法，从概念出发，寻找其他的解决路 径，例如，如果不这样做，会不会该指标的值就会有 相应的改变。这样的分析方法能够帮助企业创新管理 模式，拓展降低风险的路径。
三、房地产企业财务风险的防范对策及建议
若已经针对企业的风险以及如何识别风险做出有 效的模型分析，同时分析的结果也说明企业最应当注 重的就是提高自身的盈利水平，提高净利润。同时， 考虑到企业的债务水平也是影响企业未来发展的重要 因素，这种情况下如何有效地提高还债能力，本文针 对这种情况提出了几点建议。
(一)房地产企业财务风险控制点分析
1.盈利能力方面
房地产企业的特点就是固定资产投入大，现金流 易受阻，应采取以下措施有效应对风险。首先，应当 提高快速消纳的能力，即不要积压过多的库存。这里 也可以根据周转率，提出一个周转天数的预期值，如 果超过这个预期值，房屋还没有卖出，或者做其他处 理，那么企业应该考虑把该房屋用作他用。例如，利 用所处的地区优势进行合理的处置。如果该房产距离 学校较近，那么就可以进行一个短期的出租，让利给 那些需要升学考试的学生和家长们;如果所处的地区 偏离地铁或距离公共交通设施比较远，那就可以用作 其他用途，例如，康养老用途，企业可以自己开展养 老福利机构的建设，也可以外包给其他企业，帮助老 年人享受一个有同龄人陪伴，并且安静的养老去处。总之，不要让房产闲置下来，否则，房子不仅不会升 值，还会吃空现有的资金，例如水电的修缮及物业费 的缴纳等，都会给企业带来额外的困扰。
2.偿债能力方面
房地产企业主要向各大银行等金融机构进行贷 款，而银行特别注重信用度。如果房地产企业在期限 内没有足够的资金来偿还自身的负债，进入征信名 单，对于自身的品牌也会产生较负面的影响，可能还 会陷入一个负反馈循环。破局的关键在于吸收足够多 的资金，也就是筹集资金，主要的可行方法有两种， 一种是股利的转移;另一种是发行企业的股票。前者 可以在短期内解决资金缺乏的问题，但是，企业的原 始股是最能够反映企业的发展前景的，原始股的流失 可能会导致企业集权的分散，总之，管理人员要分清 利弊，谨慎地采取这个方法;后者并不是企业发行股 票就可以回收资金，投资者也会来查看企业的原始业 绩，以此评判这个企业值不值得投资。所以，如果企 业真的出现了问题，那就不能用传统的方式吸引投资 者，而应结合当下发展的趋势，例如，招募主播进行 宣传，还有抽奖的方式赠送等，总之先尽可能多地发 行股票，企业可以运用回流的资金合理投资，也可以 用作其他商用，例如再生产等，重要的是提高企业偿 还债务的能力。
3.发展能力方面
投资者对于企业的认识，往往是按照企业与去年 相比是否盈利，盈利的具体数额或者说百分比来评判 企业的发展水平。当然，受历史和环境的限制，这个 数额并不一定能够真实地反映企业的现实情况，但 是，为了吸引更多的客户，企业应该在数值上做出一 份满意的答卷。这并不是鼓励企业做假账，而是尽可 能地维持利润的增量。这就要求企业在改革过程中迈 的步子不要太大，而是在投资者的心中形成一个稳定且 长效的成熟品牌形象，实际上这也是一个正向的反馈， 前期越稳定，后期遇到风险时，波动的可能性也不会太 大。在房地产企业的业务经营管理流程中，上层行政人 员不能只给财务部门施压，要求“好看”的数字，而是 应当提高自身的眼光和决策能力，做企业的领头羊，带 动企业文化传播，自上而下地打造精品企业。
(二)加强房地产企业财务风险防范的对策
1.经济业务的调整
对于房地产企业，其资产套现或增加现金流的方 式，一般都是通过业务人员进行房产的售卖，这是比 较普遍的获取资金的方式，而融资是需要特殊机遇 的。在当今市场化、多元化的经济背景下，房地产企 业应当拓展自身的营业范围。例如，可以开展园基地 的旅游建设，目前一些落后地区脱贫攻坚的项目，大多是旅游业，房地产企业并不一定必须采用破坏当地 生态的方式建立精品房以吸引游客，也可以通过帮助 当地居民修缮房屋，或者建立与当地生态相融合的民 宿等，吸引游客入住，增加营业收入。总之，房地产 行业需要做出改变，要跨越传统模式的局限，拓展自 身的经营范围。当前提出的“互联网+”模式，或许房 地产企业也可以这样做，在企业的主页上发布一些特 色系列房屋的3D模型供广大互联网用户线上参观，增 加信息发布的渠道。无论如何，企业的多元化是顺应 当今国际国内的发展趋势，也应当相应地具备较强的 发展能力，来保证企业的可持续经营。
2.财务风险评估机制的建立
在建立基于聚类分析算法的风险评估体系后，还 需要加强相关的管理机制。对于这方面机制的建立， 本文建议设立一个特殊的部门，同时吸纳管理层以及 财务部门的人员进行定期会议决策，也可以采用轮岗 的形式，针对目前市场的行情以及企业现实存在的问 题等。该部门的人员需要对存在的问题进行汇总，并提 出合理的改善建议，在企业内部可以先形成一个试点， 小范围地进行相关应急管理办法的测试，如果切实可 行，则进行企业全范围的推广。实际应用上可能会出现 偏差，但是，企业也应当正确地认识到其经营管理中的 错误，这样才能充分地应对外部环境的压力。
3.财务风险反应机制的建立
尽管本文提出了一些企业上层管理以及相应决策 层面的风险应对管理办法，但是实际发生的风险可能 是难以预料的。这就有可能出现之前做的准备或许难 以防范风险，并不足以应对当下发生的危机。这种情 况下，就需要有一个可以快速调整的机制发生作用， 来避免企业蒙受更大的损失。对于反应机制的建立， 一是在风险来临之前，需要做足准备。这个办法并不 仅仅适用于特定的可能情况，而是对任意风险都适 用。企业可以购买相关的保险，例如，房地产企业可 能经营一些副业，如房屋沙盘模型的售卖以及相关商 场的租赁等，这些资产的数额是确定的，那么就可以 提前请保险公司的专业人员做出价值鉴定，购买相应 的“企业财产保险”，这样可以在风险发生之后得到 补偿，这些风险包括火灾以及地震等。总之，这是一 个保护固定财产的有效办法。另一种保险可以是“利 润损失险”。通过企业以往的财务报表，保险公司也 会做出预测利润的评判，那么如果企业蒙受符合条件 的损失时，保险公司也能够予以相应赔偿，帮助企业 应对困难。需要注意的是利润损失险是被保险人的财 产因遭受保险事故导致利润损失的一种间接损失保 险，其相关协议一般放在附加险里面用来对财产保险
的扩展和补充，这里的“利润损失”并不是企业经营 不善导致的利润损失。此外，在风险来临之前，房地 产企业还可以自己设立“基金会”，由董事或者法人 定期进行捐款，或者在某些项目成功中标以后，作为 分红的那部分，存入基金之中，相当于为企业储蓄了 一笔应急管理资金。虽然企业最终蒙受的损失可能较 大，这笔资金也只是杯水车薪，但对于困境之中的企 业，可以说是雪中送炭，有备无患。例如，对于上市 的房地产企业，持有原始股的企业员工可以集中手中 的股份，而上层管理人员可以转让手中的股份，帮助 企业增加资金流，让企业得到喘息之机，从而克服当 前面临的困难，削弱财务危机对企业的负面作用。
4.财务风险问责机制的建立
在企业的发展过程中，员工的奖惩机制发挥重要 的作用，因此，在整个风险的管理中，应当设立合理 的监管机制。所谓问责，就是对相关的部门追究责 任。虽然做出财务风险分析的是财务部门，但是，面 对一些不可抗力的作用，财务部门也不是万能的，可 以允许有出错的可能。整体而言，对于风险发生负 主要责任的部门，例如管理层、业务层以及技术部门 等，需要对这些部门进行一定的奖惩，提高整体办事 的效率，并且也为事后的办事作风做出警示。但是， 这并不意味着财务部门就可以置身事外，他们应当为 自己做出的统计数据负责，问责的第一步应是财务部 门，然后逐级排查，做到严防死守，为以后的工作铺 平道路。可以说，严格的问责机制建立意味着房地产 企业需要将企业未来面临的财务风险与企业各部门的 绩效考核相结合。
四、结语
综上所述，只有加强房地产企业财务风险管理， 加强企业对风险的认识，才能在前期筹资、中期营运 投资、后期资金回笼等方面，合理、合法地调配企业 的资金，制定合理的风险制度，这样房地产企业才能 在变化莫测的市场经济中最大限度地预防和规避风 险，实现长久、稳定的发展。
参考文献
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