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摘 要：我国自开始住房改革至今，已有二十多年的时 间， 中国从曾经的过度房地产依赖走到如今，摆脱依赖的 道路仍旧很长，因此，我们重新审视市场发展和政策推 进，试图从金融和市场紧密联系的角度找到新的突破点。 公共租赁房作为目前我国大力推进的住房保障建设项目， 它的主要针对人群是中低收入群体，而作为市场经济体制 下的商品房发展模式最为根本的要素，住房货币化已然成 为当前我国住房制度改革的里程碑式变革。而关于公共租 赁房住房货币化的相关保障问题，我们需要从长远的社会 影响范围内进行思考。这也是本文主要探讨的内容。
关键词：公共租赁房；住房货币化；制度经济
一、公共租赁房实施住房货币化的可行性行为分析
1.市场发展的必然选择
2007年国发24号文出台以来， 随着住房制度市场化 改革的逐步深入，我国基本上形成了以廉租住房为主， 经济适用住房与廉租住房相衔接，面向城市低收入困难 家庭的住房保障体系。但同时，我国住房市场还存在房 价上涨过快、住房供求结构矛盾突出、住房消费模式严 重向购买方式倾斜、住房租赁市场不规范等问题，我们 需要建立新的租赁性保障住房政策制度，即公共租赁住 房，解决城镇中低收入家庭、新就业职工以及外来务工 人员等“夹心层”的住房问题。
发展公共租赁住房，短期内可以缓解当前住房制度面 临的阶段性困境，有效解决“夹心层”的住房困难；长期 来看，对完善我国保障性住房政策体系与实施体系，实现 住有所居目标、促进城镇化健康发展意义重大。
2.市场环境现状分析
当前市场发展大环境下， 各个城市对于自身公共 租赁房的需求均有所不同，而根据对不同城市调查数据 的比对我们发现，当前市场发展环境仍然亟待完善，具 体可归类为以下四组矛盾。第一是住房房源结构存在不 合理，根据对城市房源数据的调查，城市房源其实是完 全可供市场消费的，房源数量并不存在不合理和不满足 现象，但对于住房面积，周边设施以及资金水平都存在 偏颇，导致多数的住房虽然存在既定条件，但是与中低 收入人群需求并不相符，普通房源的数量远远不能够满 足人们的需要；二是目前城市租房缺少稳定性和安全性，调查显示，大部分城市，大学生租房的比例已经远 超60％， 俨然成为租房的主力军， 与部分中低收入人群 不同，大学生群体在租房资金方面有更为严格的需求， 且对于租房的安全性以及整体协调性的要求更高；三是 多数的城市居住人口对于住房的自主选择性很强，对于 住房周边的信息条件以及配套设施要求较高，但是在住 房资金和面积问题的限制条件下，无法做到完全自主选 择，其限制性因素很大，因而有部分租房者仍然会选择 较为偏远的城中村或者是农村居住，与不便利的生活条 件相比较，他们会选择更为低廉的住房租赁；第四是目 前政策较为单一，但是人口收入来源却越来越多样化， 在审核的过程中，政府部分只能对具体收入进行查证， 而对于部分隐形收入审核并不明确。
3.住房形势环境分析
发展公共租赁住房， 为“夹心层”提供基本住房 保障，既体现了党的“以人为本、执政为民”的理念， 又有利于扩大内需和促进经济平稳发展。当前，中等偏 下收入家庭住房负担重的问题，日益成为社会关注的热 点。由于部分地区特别是中心城市商品住房价格上涨过 快，中等及中等偏下收入家庭住房支付能力相对下降， 特别是中等偏下收入家庭取得基本住房难度加大，多数 新职工等部分缺房家庭不安情绪扩散，成为影响社会和 谐稳定的重要因素。在当前情况下，解决上述群体的住 房困难，如果全部依靠扩大廉租住房、经济适用住房覆 盖面，一方面财政无法承受；另一方面，部分“夹心 层”群体随着收入增长，几年后将具备通过市场解决住 房的支付能力，对政府保障的需求是阶段性的。为此，迫 切要求建立新型租赁住房政策，解决这部分群体的住房困 难。因此，进一步健全完善住房保障政策与供应体系，提 高住房保障效率，建立健全实物配租和租赁补贴相结合， 并逐步转向以租赁补贴为主的住房保障机制，深化住房制 度改革，加快实施公共租赁住房货币化保障，采取市场提 供房源、政府发放补贴的方式，鼓励和支持符合保障条件 的家庭，通过租赁市场解决住房问题。
二、对公共租赁房实行住房货币化的几点建议
1.完善市场发展环境
完善市场发展环境， 首先， 要做到房源的准备， 对于房源结构进行根本性的调整，根据当前人们的租房需求，设立一批周边环境安全、出行和周边基础设施方 便、租金较为低廉、户型合理的公共租赁房。增加市场 小户型房源的供给量，不断地优化市场房源供给结构，从而为更多的中低收入人群提供更多样化的选择，以此 来平衡市场价格，提升公共租赁房住房货币化制度的推 进；其次，是要对整个租赁市场进行肃清和整改，尽 量给予租赁人配套的设备和政策支持，即使存在部分缺 失，也需要利用专门的租赁房管理机构对其进行管理， 在市场竞争的大环境下，要做好市场的规范运营，不断 地利用政策和制度引导租赁市场进入到成熟稳定的发展 环境中。其实是要建立健全公开透明的收入体系，对于 收入的审核机制需要朝着灵活和多样化方向发展，对于 收入的限制范围要扩大，尽量提供具有包容性的建设体 系；最后，是要完善和加强住房保障方面的立法，不仅 仅是对住房建设来说，对于整个社会的信誉体系都需要 进行健全。
2.分阶段路径实施
当前状态下，我们可以将公共租赁房的住房货币化 政策实施轨道分为三个阶段分别执行。第一阶段为基础 性市场扩充阶段，在全部住房市场尚未明朗的状态下， 我们需要首先确定租赁房的补贴范围和具体保障政策， 尽量地提供最为实际有效的实体帮助，范围可以尽量缩 小，在选好的一部分范围内对租赁房资源进行投放，在 整个房源市场上，租赁房资源只占据一小部分，但是这 一小部分资源仍然需要通过专业的租赁房屋管理机构进 行管理，以此类推，当管理机构的管理范围足够大，管 理能力足够强之后，租赁房屋的消费范围自然而言会被 扩大；第二阶段是准备阶段，在完成了第一阶段的基础 扩充任务之后，第二阶段的市场氛围有所调整，此时的 房源市场各个等级的房屋都十分的充足，且基本的租赁 市场已经极具规模，此时已经可以形成一定范围，可以 采取较大幅度的补贴来为其进行保障。此时我们还是要 以实际的货币补贴为主，通过一系列的实际供给来形成 基本的保障模式，此时由于租赁房范围较大，其管理机 构运转较为复杂，我们可以适当地转变其管理机制，选 用适合的灵活管理模式，将部分符合条件的私人住房也 归纳为公租房范围内，对其一定范围内的使用权限进行 购买，并将这部分房屋同时放到公租房区域网络中去， 形成完善的区域构建。在对房屋信息进行统一时，要学 会对不同范围、不同等级的房屋进行划分，通过这一分 层，能够很快地让消费者和住户找到适合自己的房屋， 并在管理机构完成一系列信息的登记。政府在为公共租 赁房提供货币补贴时，也能通过信息平台进行证实，并 且在该部分租赁年限内的住户，需要按时、按年份对家 庭的收入和保障情况进行汇报，其补贴会伴随着收入情 况的改变而改变；第三阶段是在市场已经趋于完善时候 进行的，此时的房源结构已经逐渐地完善，且数量不再 受到限制，此时就应该逐步地取消实物供给，转变为纯 粹的货币补贴，且公共租赁房的相关房源与保障体系也都与市场较为一致，这样一来，有助于租赁市场的形成 和壮大，此时我们就可以将货币补贴政策投入市场，对 保障对象实现精准对接，享受分层的货币补贴政策。
例如我市公租房货币补贴试点的受理对象为漳平市 菁城、桂林街道所处辖区的城市低保家庭和分散供养城 市特困人员；漳平市机关、企事业单位编内人员；漳平 市消防大队救援人员、武警官兵及退役军人。货币补贴 的保障面积标准为人均建筑面积15m2 ，租金补贴标准每 人每平方米每月补贴4元。“补人头”式的货币补贴可 以利用市场配置资源的力量降低成本、提高效率，让住 房困难家庭根据自己实际需求做出最优选择，让市场配 置资源的作用进一步凸显。
采用租赁补贴的方式直接补贴了住房困难家庭，提 高了补贴的效率，还避免了大规模建设公租房小区造成 的收入隔离。但这种补贴方式得以实施的前提条件是该 地区有成熟的住房租赁市场，否则即使低收入家庭能够 支付市场租金，也不一定能够租到合适的住房。另外， 如果某一地区的住房供不应求，租赁补贴的发放相当于 又增加了住房市场上的需求，会进一步推高住房价格。
三、结语
我国的住房改革一直在发展和完善当中，就现阶段 而言，我们已经完成了阶段性的胜利，但是新阶段的问 题和挑战也接踵而至。因此，面对住房体制改革，我们 永远是在稳定中发展，在不变中改变，公共租赁房住房 货币化便是下一个阶段的主要发展问题和解决对象，为 了进一步的促进城市化的进程，我们也要给予其一定的关注。
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