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摘要：小区停车位的法律归属一直以来是比较棘手的法律问题，各地法院对因小区停车位的 占有、使用和收益所发生的案件的判决各有不同，学者们的观点也各成一派，并无定论，因此给司 法实践带来了较大的争议和困惑。
目前我国住宅小区停车位分为地下停车位和 地面(露天)停车位。地下停车位可以分为人防 停车位和非人防停车位(开发商投资建设的停车 位)，而地面(露天)停车位又可以分为占有小区 建筑区划内的道路所划露天停车位，占用建筑区 划内的绿地划定的停车位，占用小区建筑区划内 的其他公共场所、公用设施和物业服务用房划定 的其他停车位。本文拟按我国现存的住宅小区各 类停车位进行分析论证。
一、地下停车位的归属分析及判定
地下停车位即建设于建筑物地下，或者是半 地下停车场位置，以及低于地表的独立顶面、高出 地表地下、半地下停车位置。从本质上来讲，开发 商建设地下停车位的目的是节约地面占地面积。[1]
( 一 )关于人防的停车位的法律归属
人防停车位，应当根据小区规划要点来判定 其所有权归属，一般地，大家认为人防车位属于 市政用途，因此人防车位属于当地政府所有， 全体小区业主拥有共同使用权，开发商更不得将 其对外销售。但是根据《 中华人民共和国人民防 空法》第五条之规定，开发商对人防停车位进行 了投资建设、物业管理企业对人防停车位实施了 管理服务的，有权向实际使用人收取租金和服务 费用。
(二 )关于非人防车位的法律归属
1.前理论界存在的不同学说
就非人防车位来讲，在分析其法律归属问题 时，可以结合《 中华人民共和国民法典》(以下简 称《 民法典》)当中的第二百七十五条内容，在建 筑区划中，针对停放汽车使用的车库、车位时，需 满足业主需要，通过当事人结合的附赠、出售、 出租等多种方式进行约定。如果出现占用公有道 路的情况，或者是其他场地作为停放汽车车位使用的情况，则为业主共同所有。然而该问题学界 也存在如约定归属说、业主共有说、开发商所有 说[2] ，下面就简单介绍这三种学说：
(1)约定归属说，对于约定归属说来讲，即结 合合同内容明确地下停车位的具体权利归属，学 说具有法律依据，即《 民法典》第二百七十五条 内容。但是在理论界中，针对约定归属的分析，分 为两种观点，一是所有权对应的推定归属论，地 下停车位如果和建筑物相配套，则归属应通过业 主、开发商结合房屋买卖进行约定。依据为私法 自治原则，秉承约定优先，进而将矛盾最大程度 减少。如果双方并未进行约定，以及约定不明状 态下，则基于谁投资、谁收益便由谁所有的基本 原则，在此情况下，便可以判定所有权属于开发 商。结合物权法角度进行分析可以了解到，法律 的立法精神对于此种观点具有一定倾向性;二是 停车位由于属于小区配套设施，因此应为业主所 共有，原因在于车位成本摊入了建筑成本当中， 如果开发商对停车位进行了出租或者是二次销 售，则业主利益受到了损害。此种观点虽然维护 了业主权益，但是和立法精神有所不符。[3]
(2)业主共有说，即地下车位(库)所有权归 属于业主共有。该学说的法律依据是《民法典》第 二百七十四条、第二百七十五条的规定，在建筑 区划中，公用设施、公共场所、物业服务用房，为 业主共有。因此占用业主共同拥有的公共道路停 放汽车车位 ，应为业主共有。
(3)开发商所有说，即认为地下车位(库)所 有权归属开发商。一是根据《商品住宅价格管理 暂行办法》(已废止)，地下车位(库)属于营业 性设施，其建设费用未计入商品房成本;二是根据 《 商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则 》 (试行)规定，地下停车位(库)含人防工程均未计入公用建筑面积部分。
2.非人防车位产权归属司法现状
在我国法律中，对于地下车位取得方式、产 权归属问题，并未作出规定，不同地区法院在进 行司法实践过程中，裁判往往会有所不同，如 (2014)盐民终字第 01318 号在进行审判过程中， 结合法律依据江苏省房屋登记方法中的内容，针 对地下车位所属进行了推定。(2015)宁民终字第 29 号进行审批过程中，主要是结合南京市五部门 颁布的与商品房对应附属房屋转让相关内容，明 确了车位应归业主共同所有的数量，以及开发商 能够销售专有的数量。同时结合了《 中华人民共 和国物权法》(已废止，以下简称原《物权法》) 第七十四条规定，认定规划车位实际上是开发商 所有。此外如(2016)粤 06 民终 8746 号进行审 判时，也结合了原《物权法》第七十四条中的规 定，指出车位为开发商所有。
3.律师分析
基于《 民法典》第二百七十四条、第二百七 十五条涉及到的立法设计进行分析，在建筑区划 中，用来停放汽车的车库、车位需先适应业主实际 需要，这属于前提，只有在满足了这个前提的情况 下，关于“由当事人通过出售、附赠或者出租等方 式约定”的为有效约定。而对于什么叫做“满足业 主的需要”，法律没有规定，但是根据日常生活经 验法则及交易惯例，一户业主拥有一辆汽车是常 态，拥有两辆以上(含两辆)小汽车的为非常态 ， 所以，在小区的停车位配比即停车位数与小区 总户数比在 1 以上的才能称之为基本上“满足业 主的需要”，例如，小区规划用于停放汽车的车位 为 1200 个，小区的总户数(以每一本产权证为一 户)为 1000 户，那么小区的停车位配比为 1.2.大 于 1.反之，如果小区规划用于停放汽车的车位为 1000 个，小区的总户数(以每一本产权证为一户) 为 1200 户，那么小区的停车位配比为 0.83333.小 于 1.在此情况，小区停车位难以适应业主实际需 要。在小区建筑区划中，进行停放汽车的车库、车 位不能适应业主需求状态下，开发商结合附赠 、 出售、出租等多种方式进行约定，对部分业主销售 地下停车位，是否有法律依据?是否侵犯了业主 对地下停车位的优先使用权?我们认为，如果就 车位配比超过 1 以外的部分停车位(必须是已经 取得大产权证的停车位)对小区内的业主进行销 售，这是合法的，且不会侵犯全体业主对地下停 车位的优先使用权。但是，如果车位配比小于 1.
在小区停车位未能适应业主实际需要状态下，开 发商将地下停车位(必须是已经取得产权证的停 车位)对小区内的业主进行销售，这是不合法的 ， 且已经侵犯到全体业主对地下停车位的优先使用 权。不管小区的车位配比为多少，开发商对小区业 主以外的人出售其名下的地下停车位均属于违法 且侵犯了小区全体业主的权益。
二、地面(露天 )停车位归属分析及判定
( 一 )占用小区建筑区划内的道路划定的停 车位
1.司法实践案例
如果划定停车位时，占用小区建筑实际区划 中的道路，停车位归属到底是谁?是否可以收取 车位费用?这是普遍比较关注的问题。重庆市某 苑小区建设时，某运房地产为建设单位，2007 年， 重庆市规划局同意了某运房地产报送的小区规划 方案，在方案当中，停车位为 615 个，其中地下为 243 个，地上为 393 个。2015 年 3 月由于某运房地 产拟出租部分车位，小区中的业主委员会于小区 中张贴了相关通告，主要内容为某运房地产出租 部分车位这一情况，业主委员会并未同意。并且 小区中设置的地面停车位为通过公共用地设置， 应为业主共有，无论是物业公司还是开发商，均 无权出售或者是出租。且双方在协商中并未达成 一致。某运房地产因此向法院提起诉讼，希望法 院依法确认小区中地上停车位所有权为其所有， 案件通过了一审、二审以及再审。2017 年 8 月最高 人民法院进行了最终裁定，认为地面停车位为开 发商基于行政规划进行建设的附属设施，并无建 筑物，从本质上来讲，应为土地所有权，产权登记 不能办理。向业主出售商品房以后，建设范围中 的土地所有权应属于全体业主。①在此情况下，地 面停车位属于附属设施，应归于全体业主。
2.律师分析
《 民法典》第二百七十四条提出，建筑区划 中的道路，应为业主共有。什么叫做“ 建筑区划 内 ”? 通常是指根据小区的规划图，小区红线范 围内的区域都称之为建筑区划内，所以，小区内 的道路属于全体业主共有。小区内的房产出售 给各业主后，开发商就有义务将小区的建筑区划 内的道路的产权转移给全体业主。故小区房产销 售后，小区内的公共道路上的停车位的占有、收 益、使用和处分权就必须转移给全体业主。但实 践中，物业公司或者开发商往往将公共道路上的 停车位的收益占为己有。
( 二 )占用小区建筑区划内的绿地划定的停 车位
《 民法典》第二百七十四条提出，建筑区划中 的绿地，为业主所共有，其中标明为个人、城镇公 共绿地除外。小区中的绿地为业主的共同休息用 地，不能用作停车用途。如需要改变规划用途，改 为停车位，那么，应当召开业主大会，经占三分之 二以上产权的业主同意改变用途并报请规划行政 主管部门批准才可以改变为停车位。同时，小区 绿地即使改变了原用途成为停车位的，其所有权 也属于全体业主，不属于开发商，开发商不得将 其对外销售。
(三 )占用小区建筑区划内的其他公共场所、 公用设施和物业服务用房划定的其他停车位
《 民法典》第二百七十四条提出，建筑区划中 的公用设施、公共服务、物业服务用房，为业主共 同所有。如果处于建筑区划中，其他公共场所是 不能改变其功能为停车位的，即使经规划行政管 理机关批准改变规划为小区停车位的，也属于全 体业主共有。
综上所述，根据《 民法典》的规定，上述三种 类型的停车位均属于全体业主共有，开发商无权 出售、赠送或者出租。
三 、关于个别开发商提出的“ 未算入公摊且 非公共使用的停车位 ”的问题
由于原《物权法》和《 民法典》均没有关于 “ 未算入公摊且非公共使用的停车位 ”的规定，这 是个别开发商为了混淆视听，扯出的一个不相关 的说法。根据“ 搜狗 ”解释，房屋公摊即公用建 筑面积的分摊，和套内建筑面积共同构成商品房 总体建筑面积。在处理公摊面积方面，我国当前 并未出台明确法律。由于公摊面积并不是十分明 确，因此在进行商品房交易过程中，公摊面积为 争论焦点。
第一，小区建筑物以下的每一寸土地使用权 的出让金(俗称“ 地价 ”)都是由本小区全体业 主共同支付的。全体业主在购买房产时就已经向 政府支付了小区建筑物之下的土地的地价，不存 在地下停车位不属于小区业主未分摊的问题。开 发商的逻辑是混乱的，开发商在未经小区全体业主 同意的情况下，在全体小区业主共有的土地上挖 出地下车库，然而却声称因为业主没有分摊地下 车库的面积而认定地下停车位属于开发商所有， 不仅没有任何法律依据，也是不符合逻辑的。地 下车库是在谁的土地上挖出来的?是在全体小区 业主的楼栋下挖出来的。法律上目前并未规定， 在全体小区业主购买的土地使用权之下还存在另 一层土地使用权，因此目前大部分城市不对开发商投资建设的地下停车库发放产权证。但在某些 诉讼中，如果地下车库是由开发商投资开发的， 并且开发商已经与小区业主(购房者 )明确约定 了地下停车库的使用权、收益权的归属，人民法 院认定可由开发商出租所建停车位给本小区的业 主，从而得到相应的收益。经过查询，时至发稿之 日尚未查询到深圳市的两级人民法院曾经作出关 于地下停车库存在所有权或者地下停车库所有权 属于开发商的判决。
第二，小区的地下停车位是否为开发商所有， 还要看小区的规划要点中，是否规划了地下停车 位属于开发商保留的产权。如果规划要点并没有 注明，地下停车库属于开发商所有，那么开发商 对外销售地下车库的停车位属于无权处分，为无 效行为。
第三，应当看小区业主与开发商签订的《购 房合同 》中是否明确约定了地下停车位的占有、 使用、收益和处分四项权利的归属。如果《购房 合同 》中有约定开发商拥有地下停车库的占有、 使用、收益和处分四项权利，那么，开发商可以将 满足全体业主基本需要之外的部分停车位对小区 业主出售，但是仍然必须在开发商取得了小区的 地下停车库的产权证的情况下才能进行销售，地 下停车位不存在预售的问题，只有现售，现售就 必须取得了产权证才可以进行销售。
实践中，个别开发商关于“ 项目在开发和销 售的时候，没有把停车位算入公摊且规划报批不 作为公共配套的停车位，这种停车位一般是地 下式的，这类停车位的产权归属开发商所有。开 发商可以出售停车位，也可以出租、转让或者赠 送，或完全自留使用 ”的说法有偷换概念、混淆 视听、逻辑混乱等不妥之处，值得商榷!
综上所述，本文认为住宅小区停车位的归属， 应当根据小区的规划要点中的规定、具体车位配 比情况、小区业主与开发商签订的《购房合同 》 中的约定等情况来综合判定，而不能根据是否算 入公摊面积情况来判定。建议国务院、最高人民 法院及国家住建部根据《 民法典》的相关规定， 针对住宅小区停车位的归属和使用作出更加详细 具体且操作性较强的行政法规、司法解释和部门 规章 ，这样才能减少司法实践中的争议。
参考文献
[1] 赵舒婷.住宅小区地下停车位产权归属法律问题探 究[J].法制与社会，2020(20)：39-40 .
[2] 王利明.论物权法中车库的归属及相关法律问题 [J].现代法学，2006(5)：76-86 .
[3] 冯楠.浅析住宅小区地下停车位的权属界定[J].法 制与社会，2020(8)：221-223 .
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