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摘要：随着房地产行业的蓬勃发展，业主对于物业服务企业的服务水平要求越来越高，由此引 发的物业服务合同纠纷也就越来越多。物业服务合同纠纷案件本身虽然标的额不大，但是案件情 况复杂多变。案件结果处理的好坏直接关系着业主的日常生活质量和生命财产安全，甚至关系到 整个经济社会的和谐稳定。本文在研究物业服务合同特点的基础之上，分析了我国物业服务合同 纠纷现状以及产生塬因， 最后就如何减少物业服务合同纠纷提出对策建议。
伴随着我国城镇化不断推进，也迎来了房地 产事业的迅勐发展，越来越多的人从农村来到城 市生活，物业服务行业也迅速发展。作为一种新 型的服务行业直接关系着每个业主的生活水平和 生活质量，人们对物业服务水平和服务质量的要 求越来越高，层出不穷的物业服务合同纠纷也随 之而来。因此，物业服务合同变得尤为重要，物 业服务合同内容也逐步丰富起来，不断趋向规范 化、精细化。《 民法典》的颁布实施明确了物业服 务合同作为有名合同的独立地位，同时对物业服 务合同提出了更高的要求，对于化解业主和物业 服务公司的矛盾纠纷有着重要的指导意义。
一、物业服务合同的特点
物业服务合同是由物业服务人员为业主提供 服务的一种管理类型的诺成、有偿、双务的有名 合同。一般来说，前期物业合同是在业主大会选 聘物业服务公司之前由建设单位和物业服务公司 签订的，不但对参与签订合同的双方建设单位和 物业服务企业产生约束，对没有参与合同签订过 程的业主也产生法律约束。物业服务合同主体较 多，情况较为复杂，业主一方人数较多，所以还具 有一定的群体性。物业服务公司和业主是物业服 务合同主体，但是在法律实务中，房屋租赁的现 象已经十分普遍，作为房屋的承租人或借用人不 是业主，但却是房屋的实际使用人，在与物业服 务主体发生物业纠纷时只能通过业主本人与物业 服务主体进行沟通，这些问题也越来越突出。物 业服务合同属于格式合同类型，物业服务合同在 签订时应以政府颁布的示范文本为基础，虽然说 合同是本着平等自愿的塬则，但是格式合同在制 定前通常不会与业主进行商议，而是将建设部前期物业服务合同在相关部门进行备案[1]。
二、我国物业服务合同纠纷现状
( 一)物业服务合同纠纷案件数量多
随着城镇化的不断推进，越来越多的人居住 在城市，伴随着房地产行业的兴起，物业服务行 业也从无到有逐渐发展并繁荣起来，我国有超过 半数的人是业主或者是房屋承租者、使用者，物 业服务与每个业主的生活息息相关，直接关系着 人民群众的幸福感和获得感的提升。随着人民群 众对美好生活的需求越来越高，对居住环境也越 来越重视，所以，物业服务合同纠纷呈现不断增 长的趋势。从中国裁判文书网上的信息来看，2010 年以来，我国物业服务合同纠纷就明显增多，其 中主要以物业费纠纷为主，并且逐年呈现出高速 递增趋势。2010 年物业服务合同纠纷 1450 件，到 2013 年就达到了 17397 件，仅仅 3 年物业服务合 同纠纷就增长了 10 倍之多，2016 年物业服务合同 纠纷突破 30 万件，截至 2021 年底，我国物业服务 合同纠纷 580663 件，可以看出近些年我国物业服 务合同纠纷增长速度之快、案件数量之多。物业 服务合同纠纷案件数量居高不下无形中加大了司 法系统负担 ，并且成了一类典型的民事纠纷。
(二)请求业主缴纳物业费的诉讼请求较多
根据中国裁判文书网上的信息可以看出，在 物业服务合同纠纷中表现为塬告物业服务公司追 缴物业费为主的合同纠纷，除此以外出现较多的 就是追缴与物业费相关的违约金、滞纳金，而业 主作为塬告的诉讼案例较少。现实生活中由于业 主觉得自己没有获得合同中应有的物业服务而拒 缴物业费，物业服务公司则以达到了物业服务行 业标准等作为证据，请求业主支付相应费用，因此产生物业服务合同纠纷，而追缴物业费是物业 服务合同纠纷中最主要的诉求。
(三)业主抗辩理由较为集中
物业服务合同纠纷中业主的抗辩理由主要集 中在以下几点：一是业主以物业服务公司违约违 规收费进行抗辩。在我国物业收费的标准主要包 括由行业条例、规章制度等规范性文件拟定的政 府指导价和由企业与业主之间物业服务合同所约 定的市场调节价这两种。业主在得知物业服务公 司存在违约的情况下可以以此抗辩;二是业主以 自己不是前期物业服务合同的实际签订者为由进 行抗辩。前期物业服务合同一般由建设单位和物 业服务公司签订，业主认为自己并没有参与签订 前期物业服务合同的过程，以此认为该合同对自 己没有约束力;叁是业主以物业服务合同终止进 行抗辩。是否能将物业服务合同终止作为抗辩事 由应该看事实物业关系的成立情形，事实物业关 系的成立与否应该看双方意思表示，应该根据物 业服务公司是否善意以及业主的意思表示共同决 定。例如，在物业服务合同到期之后，业主大会或 业主委员会明示或暗示同意该物业服务公司继续 提供物业服务，那么此时如果业主以物业服务合 同终止为由抗辩就不能被支持;四是业主认为房 屋存在质量问题进行抗辩。房屋买卖合同发生在 业主和开发商之间，因此房屋质量问题应该是业 主和开发商之间的买卖房屋合同纠纷，虽然很多 物业服务公司是房屋开发商的关联公司，但是房 屋本身质量问题应该要求房屋开发商承担房屋买 卖合同的违约责任而不是物业服务公司[2]。
(四)物业服务合同纠纷案件处理困难
近年来，房地产迅勐发展，物业服务合同纠纷 案件频发，因为此类案件标的一般不大，起诉成 本较低，所以物业服务公司一般几次催收无果就 直接诉至法院。虽然此类案件标的额小，但是现 实中处理起来却有困难。一是此类案件调撤率高 改判率低。近几年此类案件撤诉率与日俱增，法 院鼓励撤诉现象也越来越明显，一审程序占比高 达 97%，二审程序仅占 3% 左右;二是业主方面不 配合。此类案件业主一般对物业服务公司积怨已 久，存在抵触心理，导致法律文书送达困难，甚至 缺席庭审;叁是此类案件容易引发群体效应。物业 服务合同纠纷涉及的业主人数比较多，因此容易 产生群体示范效应。案件的判决结果不仅仅关乎 本案的公平正义，甚至处理不好会引发社会负面 影响 ，造成社会不稳定因素。
三、物业服务合同纠纷的产生塬因分析
( 一)物业服务合同立法方面的不足
2021 年 1 月 1 日起施行的《 中华人民共和国民法典》(以下简称《 民法典》)在合同编中新 增了关于物业服务合同的内容，但是《 民法典 》 中关于物业服务合同的规定较为简单，我国在关 于物业服务合同的立法方面还需要进一步完善细 化。对于物业服务合同当事人双方的界定不够明 确具体。业主和业主委员会的法律地位认定存在 争议，在法律实践中，常常因为业主委员会签订 物业服务合同而导致与实际业主承担法律效果不 一致而引发争议。《 民法典》没有明确业主与业主 委员会的区别，有关物业服务合同的具体内容和 质量标准不够明确，例如关于电梯、消防等具体 的维修养护内容和质量标准规定不够详细等。对 于物业服务合同效率规定不明确，没有规定物业 服务合同的具体生效要件，例如明确业主委员会 签订的合同效力等。
(二)政府监管较为不足
日常生活中小区物业服务的监管主要由本小 区业主负责，但是小区业主并没有执法权，现实中 由于行政管理部门平时事务繁忙且执法权限有限 就容易导致监管不到位。主要表现为：一是对于物 业服务公司服务质量方面的监管不足，物业服务 公司服务意识差就会导致服务质量下降，作为企 业一般都是以盈利为目标，但是为了盈利节约成 本影响了服务质量这种做法显然不可取;二是对 于物业服务公司的专业技能监管不足，小区的物 业管理涉及方方面面，直接关系着千万百姓的生 命安全，例如一些专业维修人员是否取得相应的 专业技能证书，是否经过专业的培训后才上岗;叁 是对于新旧物业服务公司交接监管不足[3]。小区 换物业服务公司的现象经常出现，在新旧物业服 务公司交接之际容易出现相互扯皮推诿的现象， 所以此时物业主管部门要加强监管，防患于未 然，防止纠纷产生。
(三 )司法审判中的规范指导少
由于缺乏对于物业服务合同纠纷案例的规范 性指导，就容易造成因法官自由裁量权而导致的 同案不同判的结果，这也有违法律公平正义的本 质。同时，调解机制不够健全。近年来物业服务合 同纠纷数量多，很重要的塬因就是没有做好诉前 调解，物业服务合同纠纷诉前调解机制不健全导 致物业服务合同纠纷案件数量居高不下，因此导 致司法资源浪费。
(四)业主法律意识缺乏
由于业主自身法律维权意识薄弱，很多物业 服务合同纠纷都是物业服务公司作为塬告起诉业 主不交物业费，业主在认为物业服务公司存在服 务瑕疵或者没有尽到安全保障义务时，一般会采 取拒缴物业费来表示抗议，而不是第一时间收集物业服务公司存在服务瑕疵或者没有尽到安全保 障义务的证据，投诉或者起诉物业服务公司。反 观物业服务企业法律意识一般都很强，并且有专 门的法律顾问来解决合同纠纷。业主对物业服务 合同具体内容了解少。物业服务合同内容多，一 般比较繁琐，最少也有十几页，所以很多业主其 实都没有认真看过物业服务合同，当后期产生物 业服务合同纠纷时，才开始去了解合同的具体内 容。业主委员会没有发挥好桥梁作用。业主委员 会具有很多职能，其中很重要的作用就是搭建起 业主和物业服务企业之间的桥梁，帮助双方进行 沟通，但是从很多物业服务合同纠纷案例中可知 业主委员会并没及时做好和业主、物业服务公司 的沟通，这也是导致物业服务合同纠纷产生的一 个重要塬因。
四、减少物业服务合同纠纷的对策建议
( 一 )完善物业服务合同方面的法律法规
要明确物业服务合同双方当事人的法律地位。 一是明确“ 物业服务人 ”的范围，尤其是要明确 “ 其他管理人 ”的范围，在明确的过程中要积极 引导物业服务规范化、专业化;二是要明确业主 和业主委员会的法律地位，当涉及对合同主体的 认定时，不能因为个别业主主张自己没有授权业 主委员会签订合同，就把其排除在合同约束范围 之外;叁是要尽快出台物业服务合同内容的标准 规范。其中要明确物业服务合同的内容和质量标 准，明确例如电梯、消防等公共设施养护维修内 容及标准，环境卫生服务标准等。在物业服务合 同细化物业服务收费标准，要对收费的项目、费 用进行细化分类并明码标价。要完善物业服务合 同中物业服务企业的违约责任以及业主的抗辩事 由 ，明确物业服务合同的效力及具体生效要件。
(二)加大对物业服务企业的监管力度
物业行政主管部门要加大对于物业服务公司 的业务指导，对于物业服务合同的格式条款进一 步明确化、规范化，尤其是对于物业服务规范、收 费标准、服务质量标准要进行细化和明确，加大 备案审查力度。加大对前期物业招投标的指导、 监督力度，制定出公平公正有利于提升物业服务 水平的招投标实施办法。联合相关部门开展物业 服务企业的专业技术培训，增强物业服务企业应 对灾害风险的能力，保障人民的生命财产安全。 建立业主投诉登记处理机制，对业主的投诉内容 进行登记，对于业主投诉反映问题多的物业服务 公司要建立惩罚机制，引导物业服务企业进行专 业化、规范化服务升级。加强对开发商的履约监 管。在物业服务合同纠纷中有一部分是因为开发 商的遗留问题导致的，例如房屋质量问题，开发商擅自变更小区规划等造成业主在居住时出现房 屋漏水、墙体裂缝等问题，业主以此为理由拒缴 物业费，造成物业服务合同纠纷。因此，要加大对 于房屋开发商的监管力度，规范房屋验收手续， 严格依照房屋验收标准进行，从源头上减少此类 案件数量。
(三 )司法部门要充分发挥规范指引作用解决 好矛盾纠纷
一是规范物业服务合同纠纷的典型案例指 导。为了避免法官自由裁量权引发的同案不同判 的问题，要对典型案例进行规范性的指导，正确 指引基层法院司法审判，保证法律的公平正义。 最高院及最高检每年都会发布典型案例指导，从 而更好地发挥法官自由裁量权;二是明确物业服 务合同纠纷案例判决的执行规范[4]。要及时出台 此类案件的执行指导规范，细化本类案件的执行 标准，从而避免执行难的问题发生;叁是引导建 立物业服务合同纠纷调解机制，完善物业服务合 同纠纷诉前调解机制可以有效地减少本类案件发 生。要充分发挥居民自治组织的调解能力，在社 区管理的过程当中要重视发展物业服务相关内 容，社区管理组织要帮助业主和物业服务公司进 行沟通调解。我国基层法院普遍存在着案多人少 的问题，所以要完善物业服务合同纠纷的调解机 制，鼓励此类案件进行诉前调解可以避免司法资 源浪费。
(四)提升业主法律意识
加大社区法律法规宣传，提升业主自身的法 律素养，引导其在发生物业服务合同纠纷时学会 用法律武器维护自身合法权益。在法律法规的宣 传内容上要采用与小区业主生活息息相关的典型 案例;同时要创新法律法规宣传的方式方法，采用 线上线下结合的模式，可以拍一些抖音小视频普 法。逐步完善业主反映问题渠道。物业服务公司可 以联合业主委员会建立起业主反映问题的渠道， 同时政府物业主管部门也要畅通投诉物业服务公 司渠道，可以在官网开辟留言板块，方便业主反 映问题。业主委员会要发挥好桥梁沟通作用，主 动履行职能，从全体业主角度出发维护业主的合 法利益，定期召开业主大会对业主公布履职情况。
参考文献
[1] 王利明.物业服务合同立法若干问题探讨[J].财经 法学，2018(3)：5-14 .
[2] 王茂刚.业主知情权的行使与限制[J].人民司法 (案例)，2018(23)：63-66 .
[3] 许晓悦.物业服务合同纠纷诉讼解决机制论[D]. 济南：山东大学，2020 .
[4] 古艳樱.物业服务合同纠纷的相关法律问题探析 [D].太塬：山西大学，2020 .
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