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摘要：当前，我国老龄化问题日益严峻，妥善解决居民养老问题已刻不容缓。基于此，本文旨 在研究住房反向抵押养老制度的发展现状，剖析其在实践中的发展困境，并以综合性公证养老法 律服务为视角，探索住房反向抵押养老制度发展的新路径，发挥综合性公证养老法律服务在解决 居民养老问题中的优势作用。
关键词：居民养老,住房反向抵押养老制度,公证机构,综合性公证养老法律服务
一、住房反向抵押养老制度及其发展现状
( 一)住房反向抵押养老制度的内涵及优势
1.住房反向抵押养老制度的概念
住房反向抵押养老是一种新型养老模式，该 模式的实质是老年人基于对自身房屋的所有权， 将其抵押给银行或保险公司等金融机构，金融机 构向老年人一次性或定期支付养老金供其养老。 而该养老金的数额则需要金融机构通过综合判 断房屋价值、预期增值幅度、房屋贬值、老年人身 体状况等因素评估确定。[1]
其本质上仍没有超出不动产抵押关系，一般 来讲，老年人的身份是借款人，其向金融机构领 取的养老金实质是借款，老年人将自己合法拥有 的住房作为担保物抵押给金融机构，当双方约定 的条件成就后，金融机构可就老年人的住房进行 优先受偿。[2]
2.住房反向抵押养老制度的优势
相较于传统的家庭养老制度、养老机构养老 制度及其他养老制度而言，住房反向抵押养老制 度的优势在于，不仅可以减轻养老压力，降低老 年人养老风险，还可以充分利用老年人所拥有的 不动产资源，拓宽养老保障资金渠道，充分发挥 金融机构在风险和资金管理方面的优势，助力养 老服务业发展。[3]
(二)住房反向抵押养老制度的模式
1.住房反向抵押养老制度的模式分类
理论上，住房反向抵押养老制度存在两种基本模式：一种是金融机构不以取得抵押房屋所有 权为目的，仅收取一定借款利息，并将借款本金 和利息共同就抵押房屋的价值优先受偿，该种模 式是住房反向抵押养老的传统模式，也是实践中 最为常见的模式;另一种是金融机构以取得抵押 房屋所有权为目的，当金融机构向老年人支付的 养老金达到约定数额后直接取得抵押房屋的所 有权 ，该种模式在实践中并未实行。
2.两种模式的对比分析
金融机构以取得利息收益为核心的模式的优 点在于，金融机构的利润稳定，且有房屋作为抵 押物，风险较小。同时，较取得房屋所有权而言， 受房屋贬值影响较小，省去了处置房屋的时间成 本等，程序相对简便。但该模式的缺点也较为明 显，主要体现为：
(1)借款本金少，养老金额度低。实践中，出 于降低风险的目的，金融机构会根据住房价值设 立养老金上限额，该额度往往不会高于房屋估值 的 50% ，最高也不会高于 75% 。此外，因住房价 值还要用于抵扣金融机构所预估取得利息部分， 使得实际取得的借款本金将进一步被压缩。
(2)金融机构取得利润有限，参与度不高。因 金融机构所能取得利润仅限于借款的利息部分， 而该利息标准同样受限于相关法律法规对最高利 息标准的限制，故其计息标准并不高，使得金融 机构的参与热情和积极性都不高。
(3)未能充分利用房屋价值。金融机构向老
年人给付的养老金与利息的总额不能超过住房价 值，再考虑到通货膨胀等因素，老年人实际得到 的养老金数额将远低于其住房价值，这将造成房 屋价值的严重浪费。
正是由于该模式存在较多弊端问题，而金融 机构以取得抵押房屋所有权的模式恰好在这方面 具有一定优势。基于此，本文探讨的住房反向抵 押养老模式是以金融机构取得房屋所有权为核心 的模式。
二 、我国住房反向抵押养老制度的发展困境 分析
( 一)抵押合同存在构成“ 流押条款 ”的风险
在我国现行法律体系下，并不支持所谓“ 流 押条款 ”的有效性，使得金融机构直接取得抵押 房屋的所有权丧失了法律基础。虽然《 中华人民 共和国民法典》(以下简称《 民法典》)在条文和 制度设计上肯定了“ 流押条款 ”的部分有效性， 允许设置流押条款的债权人依法就担保财产优 先受偿。但相较于原“ 禁止流押 ”的相关规定并 无实质性改变，只赋予了债权人优先受偿权，仍 不能直接取得房屋的所有权。[2]此种情况下，由 于无法取得房屋增值后的期待利益，使得金融机 构的积极性受到了严重打击。同时，这一问题也 严重阻碍了住房反向抵押养老模式在我国的落地 和推广。
(二)基于房屋所有权处分的执行风险
《 民法典》删除了《 中华人民共和国物权法 》 (已废止 )中“ 未经抵押权人同意，不得转让抵 押财产 ”的规定，承认了抵押权的追及效力。据 此，在住房反向抵押期间，老年人有权对房屋进 行买卖、再抵押等，且无需经过抵押权人同意，这 显然加大了老年人擅自处分房屋的可能性，导致 执行难度进一步加大。
此外，继承人(或受遗赠人 )在取得房屋的 所有权上有着天然优先性，而在住房反向抵押养 老制度运行过程中，金融机构仅能行使抵押权人 权利，享有的权利也仅仅是债权，无法有效对抗 继承权和受遗赠权 ，容易产生权利冲突。
(三)房屋价值评估与养老金额度分配
住房反向抵押模式的两个重点是住房价值评 估和养老金额度分配问题，因此，房屋价值评估 就成为住房反向抵押养老中相当重要的问题，直 接决定了老年人获取的养老金数额多少以及金融 机构承担的风险大小。[4]
为了提高各方对于房屋价值评估结果的认可 度和信任度，可以考虑在住房反向抵押养老模式 中，借鉴法院选定评估机构的模式，由一个具有 高度公信力的机构或平台事前建立一个评估机构 库，主持双方选定评估机构，以减少各方对于评 估结果的争议和分歧。
三、综合性公证养老法律服务概述及优势
( 一)综合性公证养老法律服务内涵
1.公证制度的概念
公证是指公证机构根据法人、自然人以及其 他组织的申请，严格按照法定程序对有法律意义 的事实、民事法律行为、文书的真实合法性进行 证明的活动。相较于法院诉讼活动，公证服务则 更为灵活，公证机构可根据申请人的不同需求对 公证项目进行一定程度上合理的个性化定制。
2.综合性公证养老法律服务的概念
综合性公证养老法律服务的目标是防控社会 风险、维护社会秩序，同时保障老年人财富的有 序传承，在此过程中，始终坚持以社会需求为导 向，以公证公信力和法律效力为坚实基础，并由 公证机构整合社会各界力量，以遗嘱办理、遗产 继承、遗产管理、设置监护等传统公证事项及其 他相关事务为依托，是一种综合性法律服务。[5]
公证机构将根据老年人的多层次需求设计定 制化的公证法律服务方案，并在后续的实施过程 中，持续跟进养老法律服务全过程，构建由公证 机构主导，相关社会力量参与的全方位、综合化 的公证养老法律服务体系，切实保障老年人的合 法权益 ，让老年人安享晚年。
(二)综合性公证养老法律服务的优势
1.能有效发挥公证机构公信力担保作用
对于老年人群体而言，如果交付房屋后养老 问题仍得不到保障，将承受更大的经济压力。而 对于金融机构而言，一份公证反向抵押养老合同 就是一份高风险高回报的投资，往往需要面对执 行困难、房屋贬值等风险。因此，公证机构可以 凭借其高度的公信力为住房反向抵押模式进行背 书 ，有效老年人和金融机构的顾虑。
2.具有高度的法律专业性
得益于公证行业的高准入门槛和公证人员的 高度专业性，公证机构可以为养老服务实践提供 专业、及时的法律服务，尽可能有效避免住房反 向抵押养老中的法律风险和漏洞，提高制度落地 的可能性和执行效率。
3.可以提供综合性的法律服务方案
综合性公证养老法律服务，是以公证机构为 主体、多方部门协作、跨部门、跨领域的多层次的 养老法律服务体系。其涵盖范围广，既能充分覆 盖老年人养老生活的全方面，还能灵活变通，通 过“ 家事法律顾问 ”的方式针对老年人的实际需 求 ，量身定制公证法律服务方案。
四 、综合性公证养老法律服务融入住房反向 抵押养老的新模式
( 一 )以“ 居住权 ”避免“ 流押条款风险 ”
居住权是用益物权中的一种，是《 民法典 》 施行后的新型制度。用益物权是通过事先设定或 自然拥有的对他人所有的不动产或者动产，依法 享有的占有、使用和收益的权利，而居住权则仅 针对不动产，即对他人的房屋享有的占有、使用 的权利 ，并且仅限于居住相关。[6]
具体而言，老年人可与信托机构达成协议，暂 时将房屋所有权转移至信托机构，同时约定在该 房屋上设立一个居住权，当住房反向抵押约定的 条件达成时，信托机构直接将所有权转移至金融 机构。
通过这种模式，不仅能保证老有所居，也能有 效防范老年人私自处分房屋，更重要的是可以有 效避免住房反向抵押养老模式构成流押性条款的 法律风险，顺利化解现行体制下，金融机构对房 屋增值价值的期待与房屋所有权转移的矛盾，进 而推动住房反向抵押养老制度的发展与实践。
( 二 )探索建立具有强制执行力的法律文书 制度
可依据公证债权文书制度，构建一种新型的 公证文书强制执行制度，赋予住房反向抵押公证 的文书强制执行力。该文书由老年人与金融机构事 先签订，对住房反向抵押养老合同及相关住房的权 属情况、抵押情况和执行内容予以登记和明确， 然后由公证机构出具公证文书予以公示并留存。
与此同时，公证机构可以协助查明房屋权属 信息，并要求抵押人作出权属承诺，确保抵押人 有完整的处分权，抵押房屋不存在权利瑕疵，避 免造成后期执行难的相关问题。
(三)建立联合信息查询登记平台
公证机构可以联合不动产信息登记部门打造 一个联合信息查询登记平台。在老年人与金融机 构签订住房反向抵押养老合同前，金融机构经授 权可在该平台查询房屋的权属信息。在合同签订 后，可在该平台进行特殊登记，以防止老年人未 经金融机构同意转移所有权，当老年人去世后， 其继承人也无法擅自处分该房屋，以此最大程度 避免房屋执行难的问题。
(四)设置兜底条款促进合同的有效执行
老年人可与金融机构事先订立兜底条款，即 金融机构在支付了全部或大部分养老金的前提下， 仍无法取得住房所有权时，则有权向公证机构申 请按其已付养老金及利息数额，就房屋拍卖、变 卖所得价款优先受偿，即取得房屋的抵押权人身 份。该抵押权的设立时间应视为住房反向抵押养 老合同订立之时，一并予以登记。这一举措，是在 对原住房反向抵押养老模式吸收的同时，强化风 险防范的作用。即使金融机构最终仍无法取得房 屋所有权，该兜底条款也能有效保障金融机构 的预期收益。
(五)建立跨部门、跨领域的综合性养老法律 服务平台
综合性公证养老法律服务可通过建立跨部门、 跨领域的综合性养老法律服务平台，以公证机构 的公证服务为依托，持续拓展其他养老法律服务 内容。对住房反向抵押养老法律服务的意义在于， 可以通过公证制度优势作用的发挥，为住房反向抵 押模式提供相关的配套服务。
1.与金融机构的合作
由公证机构对自身所在辖区内的金融机构 进行评估和选择，建立供老年人选择的金融机构 备选库，库中金融机构均是由公证机构专业考察 的，专业度、可信赖度均有一定保障，尽可能为老 年人选择该服务时提供更多信心。
2.与评估机构的合作
公证机构可以联合或选择评估机构进行房屋 估值，因公证机构的权威性和公信力，该评估结 果在较大程度上能得到老年人和金融机构双方的 信任。即使最终诉诸法院，在公证机构对全过程 证据留存的基础上，诉讼效率也将得到提升。
3.与法律援助及法律服务机构的合作
在金融机构拒绝支付或迟延支付养老金时， 公证机构可协调公益性法律援助机构或律师帮助 老年人维权，及时向法院提起诉讼追讨养老金。 此外，基于公证机构对证据保存的完整性和其公 信力保障，申请先予执行的可能性也极大提升。
4.其他服务内容
在老年人提前离世的情况下，公证机构能充 分发挥其遗产管理人的资质，在充分尊重老年人 遗愿的基础上，代为收取和保管其剩余养老金， 并定期或一次性向老年人的继承人发放。若老年 人无继承人，公证机构还可就该笔养老金委托专 门的丧葬机构负责老年人的丧葬事宜，并依法妥 善处理剩余养老金。
五 、结语
当前，养老问题俨然成为国家经济发展和居 民生活的一个重要问题。以综合性公证养老法律 服务为依托的住房反向抵押养老模式，联合各部 门、专业机构为老年人提供多样化、定制化、专业 化的法律服务，或能成为一个应对社会养老问题 行之有效的解法。
诚然，该模式在现今法律法规和政策下，能发 挥的作用是有限的，特别是该模式的主要运行逻 辑仍与相关法律存在相抵触之处。这就需要有关 机关加大重视，就该领域进行专项立法，包括风 险防控和养老模式的合法化等。
参考文献
[1] 关芬娜.住房反向抵押贷款养老的困境和发展对策 研究[J].中国市场，2022(15)：48-50 .
[2] 林亦梵.我国推行住房反向抵押养老模式的法律困 境与对策[J].法制博览，2022(6)：139-141 .
[3] 乔博娟.我国住房反向抵押养老保险的现实困境与 法治理路[J].法治社会，2021(6)：81-91 .
[4] 陈军.公证参与“住房反向抵押养老”法律服务体系 构建的思路[J].中国公证，2021(12)：46-50 .
[5] 北京市中信公证处课题组.“综合性公证养老”法 律服务内涵[J].中国公证，2019(1)：6 .
[6] 肖业忠.居者有其屋语境下的居住权研究[J].理论 学刊，2022(4)：125-131 .
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