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摘要：期待权理论发源于德国，我国涉及物权期待权的司法实践突显相关理论、立法以及司法 均存在亟待完善之处。本文将以我国物权期待权基本理论与相关法律法规为基础，结合德国不动 产物权期待权立法与实务，结合我国法律及司法解释，特别是《 执行异议与复议规定 》第二十八 条、第二十九条的规定，对我国不动产物权期待权实务制度存在的问题进行分析，适时提出完善 我国不动产物权期待权完善的建议， 以期对统一司法裁判尺度有所裨益。
关键词：不动产,物权期待权,司法实务
不动产物权期待权是我国民事法律中的一个 重要的组成部分 ，在法学理论界中占据着重要的 意义及地位。不动产物权期待权起源于德国 ，当 前我国针对不动产物权期待权的相关研究理论以 及实践正在不断完善当中。物权期待权主要是指 将来在物权上有取得与实现可能性的权利 ，任何 组织或者个人不得侵犯 [1] 。随着我国民事立法以 及相关司法解释层面的不断深入 ，现存的大部分 问题已经得到有效解决，但是针对不动产物权期 待权的理论研究与司法实务还存在一定的不足与 混乱 。因此 ，本文通过明确不动产物权期待权的 性质以及相关属性 ，分析现阶段我国不动产物权 期待权在实际应用中存在的问题，并以此为基点 提出针对性的应对策略 ，希望能够为相关的学者 进行深入性研究提供一定的指导。
一、不动产物权期待权性质
( 一 ) 期待权的性质
申卫星教授在其博士论文《期待权理论研究》[2] 中对期待权类型、性质与效力进行了深入研究，将 期待权界定为对未来取得完整权利的期待 ，因其 满足部分权利条件而受到法律的保护，从而取得 相应的法律地位，认为期待权的法律地位应具有 一定的确定性 、利益性以及法律上承认的独立的 权利状态 。同时 ，通过对德国各种学说的分析 ， 申卫星教授认为期待权是一个在权利取得的“ 先 期阶段 ”的集合概念。期待权的性质具有三个特 点 ：1 .与完整权利相比较，期待权非完整权利 ; 2.与既得权相比较，期待权是处于发展中的权利 ; 3.期待权兼顾动态与静态权利 ，总结而言期待权 属于准物权性质。本文认可其研究成果。
( 二 ) 不动产物权期待权
在不动产物权期待权范畴 ，主要是指买卖双方已经完成关于不动产买卖的大部分程序时 ，买 受人享有对于该房屋所有权的一项期待权利 ，即 不动产物权期待权 [3] 。这种权利可以直接用作买 卖双方在发生买卖行为之后的所有的行为以及对 应产生的权利。
当前我国民法对不动产物权期待权的含义的 界定与德国的民法大致相同 ，但两国的国情 、房 屋买卖法律规范及登记制度等之间存在着较大的 差异。我国法律及司法解释中关于不动产物权期 待权的适用 ，主要体现在物权期待权人通过执行 异议或异议之诉 ，对抗其他合法权利人 ，产生排 除执行效力。
根据期待权相关理论 ，不动产物权期待权的 成立需要满足以下条件：第一，期待权是为了最终 获得不动产所有权;第二，期待权已经满足部分物 权权利状态;第三，不动产期待权已经获得法律及 司法解释的承认与保护。对此 ，下文将结合相关 法律及司法解释规定进行具体阐述。
二、我国不动产物权期待权立法与类型
( 一 ) 不动产物权期待权立法
关于不动产物权，《 中华人民共和国民法典 》 ( 以下简称《 民法典 》) 第二百零八条 、第二百零 九条规定了物权公示公信原则 ，即除了法律另有 规定 ，不动产物权取得或变动应当经依法登记 ， 否则不发生物权效力。
关于法律另有规定的情形，《最高人民法院关 于建设工程价款优先受偿权问题的批复 》第一条 规定了建筑工程承包人的工程价款优先受偿权优 于抵押权和其他债权;第二条规定了建筑工程承 包人的优先受偿权不得对抗已经给付购买商品房 的全部或者大部分款项的消费者。《全国法院民商 事审判工作会议纪要 》( 以下简称《九民纪要 》)
第一百二十五条规定了商品房消费者物权期待权 保护;第一百二十六条规定了商品房消费者优先 受偿权与抵押权冲突的处理规则;第一百二十七 条规定了一般买受人物权期待权保护规则。《最高 人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件 若干问题的规定 》( 以下简称《执行异议与复议 规定 》) 第二十七条、二十八条、二十九条 、三十 条形成了对于不动产物权期待权的初步体系化尝 试 ，并确立了不动产物权期待权与抵质押权 、普通债权各类竞合的处理规则 ，即商品房消费者物 权期待权 > 工程价款优先受偿权 > 抵押权 > 一般 买受人物权期待权 > 其他一般债权。
德国民法的物权期待权，采用登记生效模式 ， 可以转让、抵押、扣押，具有强烈的物权属性。根 据我国《执行异议与复议规定 》第二十八条 、第 二十九条规定 ，买受人在满足保护条件后 ，享有 可以占有、使用 、收益权利，并可排除法院的强制 执行，但不能抵押、扣押，故物权权利外观不够明 显 ，往往导致对抵质押权人 、普通债权人等的保 护力度不够 ，因此需要严格把握并适用各类型不 动产物权期待权的保护条件 ，避免从根本上动摇 物权公示公信原则与善意取得规则。
( 二 ) 不动产物权期待权种类
根据上述法律及司法解释规定 ，我国现行的 不动产物权期待权的种类主要分为以下三种。
1.一般买受人物权期待权
一般买受人物权期待权，在《执行异议与复议 规定 》第二十八条对构成条件进行了规定：(1) 成 立生效时间，在法院查封之前 ，已签订书面买卖合 同且合法有效，“ 以合法形式掩盖非法目的 ”、名 为买卖实名为担保 、名为买卖实名为抵押等情形 不在此列;(2) 占有存续状态，在法院查封之前 ， 已合法占有不动产;(3) 价款支付条件，按照合同 约定全部或部分支付价款;(4) 不可归责性，非因 可归责于买受人的原因导致未办理过户登记 ，即 买受人无过失。
2.商品房消费者物权期待权
《 民法典 ·物权编 》规定不动产物权的设立 、 变动或消灭，需经登记才能发生效力 [4] 。商品房 买卖关系中，从合同签订至物权登记 ，往往不是 同时完成 ，而存在一定的时间差 ，在此期间商品 房仍然属于出卖人即房地产开发企业所有，往往 存有法律风险 。司法实践中 ，房地产开发企业涉 诉一般会导致其名下不动产被查封或处置 ，为了 充分保护商品房消费者的物权期待权，《执行异议 与复议规定 》第二十九条对相应物权期待权的构 成条件进行了规定：(1) 成立生效时间 ，在法院 查封之前 ，已签订书面买卖合同且合法有效，(2) 购买用途与居住条件 ，买受人名下无其他房屋 ， 且所购房屋系用于居住;(3) 价款支付条件 ，即已 支付超过 50% 的房款。
3.预告登记物权期待权
根据《 民法典 》第二百二十一条之规定 ，买 受人为保障将来实现物权 ，在签订买卖房屋或者 其他不动产物权协议后 ，可以申请预告登记。买 受人办理预告登记虽然并未取得不动产物权，但 对该不动产产生了一个物权期待权，对房屋具备 了一定的物权效力和排他效力。《执行异议与复议 规定 》第三十条也进行了相关的规定 。实践中对 于预告登记物权期待权的适用几无争议 ，故不在 本文重点讨论范围。
三 、关于《 执行异议与复议规定 》第二十八 条、第二十九条的适用
( 一 ) 基本前提
《 执行异议与复议规定 》第二十八条、第二十 九条作为对物权公示公信原则的突破性规定。其规 范保护具有“物权期待权”的买受人(案外人)为商 品房一般买受人 、商品房消费者 ，是立法者基于消 费者“居者有其屋”的生存权的优先考量 ，而突破物 权公示公信原则的例外规定 ，故有着极其严格的 适用范围与条件。司法实践中 ，若无更高的利益考 量 ，司法者不得对保护条件任意扩大 ，否则将动摇 物权基本原则与规则 ，从而带来交易不安全与不 公平。
( 二 ) 适用条件
上述条文分别规定了一般不动产买受人物权 期待权和商品房消费者物权期待权 ，统称为房屋 买受人的物权期待权 ，系指签订买卖合同的买受 人在已经履行合同主要义务的情况下 ，虽然尚未 取得完整所有权 ，但对物权有着合理期待 ，且法 律或司法解释给予其法律地位上的认可与保护 。 此时赋予其类似所有权人的地位 ，以物权期待权 排除法院的强制执行。
1.适用条件
《 执行异议与复议规定 》第二十八条所规范保 护的具有“ 物权期待权 ”的买受人 (案外人) 为 商品房一般买受人 ，是第二十九条规定的商品房 消费者之外的一般买受人因购买房屋所享有的物 权期待权 。与商品房消费者物权期待权相区别 ， 一般买受人名下往往有其他可用于居住的房屋 ， 故一般买受人的物权期待权并不涉及生存权，故一 般买受人物权期待权保护条件规定得更为严苛。例 如合法占有、善意无过失条件的设置，一般买受人 只有完全符合法定条件 ，方可成立期待权并排除 执行。
值得注意的是 ，上述规定的“ 不动产 ”仅适 用于买受人居住用房 ，而不包括生产性 、商业性 经营用房及土地使用权。关于不动产的性质 ，应 当更加注重不动产的实际用途 ，而非以土地或房 屋登记性质作为唯一判断依据 ，以充分考量涉及 生存权的价值判断。
2.一般买受人的无过失判断标准
鉴于我国采不动产登记生效注意，若允许不 动产买卖双方交易后长期不进行过户登记 ，容易 导致交易停留在债权行为状态 ，不利于交易秩序 和物权变动稳定 ，也不利于对其他普通债权人的 保护。
故立法者在权衡法益基础上 ，对一般买受人 消极无权变更登记行为予以了否定评价 ，即若一 般买受人消极对待物权变更登记，则不产生排除 执行的法律效果 。司法实务中 ，对于一般买受人 过错判断情形 ，一般包括以下几方面：(1) 对不 动产性质认识错误 ，如不动产属于豪宅消费 、二 手不动产未取得产权证;(2) 因过错导致消极行 使物权变更登记权利 ，如一般买受人无合理事由 长期不予物权变更登记;(3) 因主观故意不进行 物权变更登记 ，如规避限购政策 、替他人代持不 动产等;(4) 因过错导致忽略不动产上存在的权 利瑕疵或限制 ，如不动产上存在在先查封或抵押 权等。
同时 ，未在合理期间办理物权变更登记的原因，既可能有主观原因，也可能存在客观因素，需 要司法者结合主客观各方面因素，综合考量一般 买受人是否存在过错或过失。
( 三 ) 抵押权与不动产物权期待权的冲突处理 规则
司法实务中 ，往往存在抵押权与不动产物权 期待权的冲突 ，这在强制执行抵押物引发的案外 人执行异议与执行异议之诉中尤为突出。法院在 裁判时，亦存在排除抵押权的结果。对此，本文认 为系对《民法典 》第二百零九条关于不动产物权 的登记生效规则、第三百一十一条关于物权善意取 得规则 ，以及《执行异议与复议规定 》第二十七 条 、第二十八条 、第二十九条衔接与适用的错误 理解导致。
1.抵押权的善意取得
关于善意取得，《 民法典 》第三百一十一条作 出了概括性规定 ，于不动产抵质押权场合 ，系指 无处分权人将不动产抵押给善意无过失的抵押权 人 ，使其合法有效取得抵押权。不动产抵押权的 善意取得应当满足下列条件：(1) 取得抵押物时 是善意的;(2) 以合理的价格或者代价取得抵押 权;(3) 抵押物已经依法进行登记。
司法实践中，存在权利人通过案外人执行异 议或诉讼程序 ，主张抵押权人取得担保物权非善 意 ，要求排除对抵押物执行的情形。此情形在银 行等专业金融机构作为抵押权人时尤为突出。
根据《 中华人民共和国商业银行法 》第三十 六条以及《贷款通则》第二十七条之规定 ，商业银行 办理信贷业务时应当对抵押物的权属 、价值等进行 严格审查 ，核实抵押物情况 ，用于评估相关风险 。 《九民纪要》第三十一条关于违反规章的合同效力 规定 ，第五节关于金融消费者权益保护纠纷案件的审理规定 ，明确了在特定条件下认定商业银行违反 监管规定 ，进而否定相关合同效力的规则。司法实 践中亦出现法院援引上述规定 ，否定商业银行善意 取得抵押权的裁判。
如 (2020) 川 1304 民初 594 号民事判决书 ， 一审法院以商业银行未对抵押物进行实地尽调 ， 未尽合理注意义务为由 ，否认商业银行抵押权的 善意取得。后二审法院予以改判，改判理由为：商 业银行合法办理信贷业务，借款合同及抵押合同 没有无效情形 ，不动产登记权属清晰 ，没有无权 处分情形 ，商业银行取得抵押权证 ，已尽合理注 意义务，故抵押权合法有效。
究其原因 ，系一审法院对商业银行善意取得 抵押物的裁判尺度过于严苛，错误理解相关法律 及部门规章对商业银行信贷风险管控要求。相关 规定并未要求商业银行对抵押物现实与法律状况 进行“ 完美无缺的尽职调查”。 否则，不符合法律 的经济效率与保护交易安全原则。
2.抵押权优先于一般买受人物权期待权
《 民法典 》对抵押制度做出规定，抵押权系担 保物权 ，属于法定优先受偿权 ，维护抵押权制度 是建立市场主体的普遍信赖的价值追求。根据相 关司法解释的规定 ，有效成立的商品房消费者物 权期待权可对抗抵押权。但根据《执行异议与复 议规定 》二十八条规定 ，有效成立的一般买受人 物权期待权不涉及生存权益，若优先于抵押权 ， 不仅不符合法律上的价值考量 ，也会从根本上动 摇抵押权制度。(2021) 最高法民在 189 号案件中 更是重申了前述立场 ，即一般不动产买受人在符 合《执行异议与复议规定 》第二十八条的规定场 合 ，其物权期待权不能对抗抵押权人 ，只能对抗 普通债权人。
综上，关于不动产物权期待权及其法律适用， 应当严格执行法律法规及司法解释 ，特别是《执行 异议与复议规定》第二十八条 、第二十九条 ，从明 确主体范围是一般买受人和商品房消费者 ，区分规 范不动产物权期待权的构成要件并严格审查等方 面出发 ，明确各类物权 、优先受偿权及债权冲突时 的顺位规则。在法律及司法解释未规定时 ，充分考 量各种法律价值 ，建立生存利益至上理念 ，对不动 产物权期待权予以充分合理的保护的同时 ，兼顾其 他权利保护 ，统一裁判尺度 ，维护司法公信力。
参考文献
[1] 李慧娟.论不动产物权期待权转让的效力——兼论不动产物权期待权的强制执行[J].河南财经政法 大学学报，2021.36(1)：94-102.
[2] 申卫星.期待权理论研究[D].北京：中国政法大学，2001.
[3] 姜宇轩，贾宏斌.民事权利冲突司法认定研究—— 以执行异议之诉中不动产物权期待权与抵押权冲 突为视角[J].江汉论坛，2020(12)：106-112.
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