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摘要：司法评估为解决专业技术问题提供证据，在法院审理民事、刑事案件中发挥着越来越重 要的作用。目前，国内外关于司法评估的研究主要集中于其与常规资产评估的差异分析以及风险 防范方面，为了促进司法评估的发展，使法院职能得以有效行使，本文以房地产为研究对象，具体 阐述清算价格法在房地产价值司法评估中的应用。
司法评估是资产评估与司法鉴定结合的成果，它在解决经济纠纷、促进案件的审理中扮演 着重要角色。本文结合资产评估基本理论和方法 探讨房地产价值司法评估问题，包括司法评估与 常规评估的比较分析、评估方法的选取、评估参 数的量化以及启示建议，以期能够为司法评估提 供可供参考的评估框架。
一 、司法评估与常规评估的比较分析
司法评估的主要目的是补充司法人员专门领 域知识的不足，帮助司法机关正确判案，因此，它 既具有一般资产评估的共性，也有区别于一般资 产评估的特点。
司法评估与常规评估的共性：第一，司法评估 鉴定人和注册资产评估师在工作中都主要运用资 产评估学、工程学及相关知识，对鉴定对象作出 专业性判断;第二，鉴定人和评估师在价值鉴定过 程中，都需要针对委托目的和评估对象的特点， 对具体鉴定对象进行现场勘查、核实资产、验证 资料，通过各种渠道收集市场信息，运用采用成 本法、市场法或收益法进行评定估算。
司法评估与常规评估的最大区别在于评估目的不同，它是为法律诉讼服务的，它不仅是一 种咨询性的意见，并一经法院认可即产生法律效 力，其目的直接影响评估人员价值类型的确定、评估方法的选择，进而影响最后的评估结果。此外，司法评估的对象存在他项权利等影响消费者 效用的因素，这些都会影响资产的价值，评估结 果要反映这一点。评估的基本功能是为委托人以 及资产交易当事人提供合理的资产价值咨询意 见，因而，首先要明确委托人的意图，并且提醒使 用者仔细阅读，避免误导使用者 (王顺林，李小 明，2010.) [1] 。
二、房地产司法评估方法的选择
按照国际惯例，资产评估不外乎三种方法：成 本法、收益法、市场法，清算价格法不能称为一种 独立的评估方法，它是三种方法的具体应用。然 而，被估资产由于销售时间过短不具备公开市场 假设，导致其价格达不到正常销售条件下的公开 市场价值，故我国《 国有资产评估管理办法 》规 定清算价格法是一种独立的评估方法。
对于案件执行中的房地产，它并不具备“公 开市场假设 ”：第一，被拍卖资产的权利人被迫依 法拍卖其拥有的资产，卖方并非出于自愿;第二， 拍卖在短时间内完成，买方缺少充分了解拍卖资 产的时间和机会，因此，司法评估的资产处于一 种非公开市场即满足清算假设，采用清算价格更 贴近其可实现价值。
清算价格法的评估思路是首先假设房地产处 于公开市场条件下，评估其正常价值，再根据处置情况和变现要求，进行变现率的调整，使评估值与非公开市场价值相符合。其基本公式为：清 算评估价格=公开市场价值 × 还原系数。其中， 公开市场价值可以沿用三种基本方法及其衍生 方法进行评估，然后对被估对象及供需双方进行 分析，通过还原系数量化强制变现与公平交易的 差异。
三、还原系数的量化
清算价格法的重点在于求取一个还原系数， 将其调整为房地产的强制变现价值。还原系数有不同的分解方法，各有优缺点，基于谨慎性原则，笔者采用两种方法建立了还原系数的计算模型。 ( 一 ) 通过变现、排斥、佣金建立还原系数模型 根据拍卖资产的变现速度、竞拍人对拍卖资产的排斥心理以及拍卖机构所收取的佣金对还原 系数进行分解 (于丽贤，林迎春，2004.王淑华， 王波，孙振辉，1998) [2-3] ，还原系数的计算公式 为：x=r ×( 1 - i)- p。其中：x 为还原系数，r 为变现系数，p 为排斥系数，i 为佣金率。变现系 数、排斥系数和佣金的具体情况如表 1 所示：
竞买者为获得投资收益参加拍卖，拍卖成交 价为市场价格与投资收益之差，即 r 为“ 1 -收益 率 ”， 因拍卖活动期限短，风险较大，其收益率应 高于社会平均收益率 1 ~ 5 个百分点。
相邻关系状况不确定的房地产，存在通风、采 光、排污及险情等威胁，影响房地产的充分利用， 都会造成竞买者的顾虑，即与排斥系数相关，且完 工程度越低，排斥系数就越高。
根据《 中华人民共和国拍卖法 》第五十六、 五十七条规定，拍卖成功的拍卖人可以向委托人、 买受人各收取不超过拍卖成交价 5% 的佣金，且 佣金比例按照拍卖成交价成反比例的原则确定。
(二) 通过需求、供给、变现建立还原系数模型
还原系数还可分解为估价对象的需求、供应 和变现时间系数，即 X = X1 · X2 · X3 。其中：X 为还原系数;X1 为需求系数;X2 为供给系数;X3 为强制变现时间系数 (张侃，2003) [4] 。
X1 、X2 和 X3 的具体量化指标及各个系数的范 围如表 2 所示，每个系数都对应一个连续型函数， 为避免取值过于主观，在具体的打分过程中，运 用均匀分布对各个系数取值。
其中，S0 表示在同一房地产供需圈中的房地 产总量;S1 表示在同一房地产供需圈中，与估价 对象用途相同或相似的房地产存量;S2 表示在 同一房地产供需圈中，与估价对象用途相同或相 似，价位相当的房地产存量;T 表示估价对象的司 法强制变现时间;T0 表示估价对象在公开市场价 值上的正常销售时间; α、β 和 γ 为经验参数， 且估价对象的变现能力越强，γ 越小。
四、启示建议
( 一 ) 房地产司法评估方法的选择
房地产价值评估 以科学方法为依据，但本 质上是一种主观性很强的判断，在实践中，应坚持因地制宜和因事制宜，保证评估目的、评估假设、评估方法及其评估结果在性质和逻辑上的一 致性，从而得出适当合理的评估结论。
在对房地产进行司法评估时，应充分考虑司 法评估的特点，谨慎地对待评估假设，恰当地选 取价值类型，在有必要的情况下采用清算价格法， 通过还原系数将房地产的公开市场价值调整为房 地产的强制变现价值，以使房地产的评估价值更 加贴近其成交价。
( 二 ) 房地产司法评估关键参数的确定
清算价格法的重点在于求取还原系数，而还 原系数可以通过分析其影响因素进行测算，也可 以运用回归函数进行计算，由于我国司法拍卖起 步较晚，在估价对象的同一供需圈中缺乏足够的 数据而难以采用回归法。
同时，还原系数影响因素很多，如强制变现的 时间，被估资产的权属等，目前尚无统一的指标系统规范量化还原系数，而不同的分解方法得出的还原系数会有所偏差，且对评估师的职业判断 依赖度较高;由于目前我国的土地在国土资源局 进行登记，而房屋通过建设局进行管理，客观上 增大了数据搜集和整理的难度，难以获取需求、 供给、时间等参数。
这些尚待解决的问题可以从以下方面进行努 力：第一，建立数据库系统，借助计算机等设施运 用回归分析等计量经济学的知识提高还原系数的 信度和效度;第二，提高评估人员的专业素质和职 业素养，推进规范的注册资产评估师考试制度、 完善我国资产评估教育体系。
综上，通过对司法评估相关问题的研究与分析，我们得出将清算价格法引入司法评估是一种 非常有益的尝试，它能够为法院判决提供决策依 据，并促进司法评估行业的快速发展，正是这些 给了我们研究的动力和创新空间。
参考文献
[1] 王顺林，李小明.浅谈司法鉴定中的资产评估[J].中国资产评估，2010(4)：15-18.
[2] 于丽贤，林迎春.论司法价值鉴定与资产评估的异同[J].辽宁经济职业技术学院.辽宁经济管理干部学 院学报，2004(2)：39-40.
[3] 王淑华，王波，孙振辉.浅议房地产拍卖底价的评估[J].中国房地产，1998(9)：31-33.
[4] 张侃.浅析房地产司法强制变现对评估价值的影响[J].中外房地产导报，2003(6)：44-45.
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