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摘 要：近年来，房地产市场环境发生了深刻的变化，房 地产开发企业实施全过程成本控制势在必行，只有实现 “去库存”“降成本”“保质量”，才能使企业在多变的 环境中实现稳健发展。本文对房地产开发企业全过程成本 控制进行了相关概述，对当前房地产开发企业的成本控制 现状进行了探讨，分析了全过程成本控制中存在的问题， 并针对房地产开发企业主要业务流程的不同阶段提出了相 应的优化措施，希望能够帮助房地产开发企业增强成本管 控能力，促进企业实现高质量发展。
一、房地产开发企业全过程成本控制概述
房地产开发企业成本包括企业从投资到竣工销售 整个过程付出的全部成本费用，按房地产开发工作进 程可分为投资决策阶段、规划设计阶段、招标阶段、 施工阶段和竣工销售阶段，房地产开发企业的全过程 成本控制管理是针对这五个环节开展全面成本控制活 动。由于房地产开发企业在实际运营中涉及的成本控 制管理较为复杂，在开发过程中整体成本费用高，对 企业内部的资金要求较高，因此，成本控制管理对于 房地产开发企业而言十分关键。全过程成本控制可以 帮助企业最大限度地对成本进行合理配置，进而提高 企业的经济效益，推动企业实现持续发展。
二、地产开发企业全过程成本控制现状及存在的 问题
(一)全过程成本控制意识不足
当前，部分房地产企业在成本控制意识上较为薄 弱，没有认识到全过程成本控制对于企业发展的重要 性，整体管理理念和思维处于较为落后的状态。诸多 企业内部依旧受传统成本控制影响，并未结合企业实 际发展情况和外界环境进行综合性成本管控，当前主 要重点依旧放在产品的生产制造上，在成本控制管 理方面只进行了基础的节约和控制活动，没有从全面 性、全局性角度系统开展成本控制活动。出现这种现 象的主要原因在于以下两个方面： 一是内部管理层对 成本控制的不重视。当前，大环境导致房地产行业竞 争激烈，众多企业并未将工作重点放在成本控制管理上，管理层更多考量的是如何实现利益最大化目标， 而没有对内部成本进行深度思考和重视，导致内部员 工整体对成本控制不在意，不能从顶层设计上创造成 本控制优势。二是内部成本控制专业人士较少，具备 综合管理能力的人员匮乏，导致内部缺少先进管理理 念和管理手段。加之内部员工并不在意成本控制相关 知识的学习，使企业内部整体在全过程成本控制意识 上处于滞后状态。
(二)成本管理方式比较粗放
在成本控制管理方面，诸多企业存在只有财务部 门及人员参与工作的情况，但由于财务部门受限自身 部门职责，加之内部其他部门并未参与到成本控制管 理中来，导致企业不能在成本管理上实现全方位精细 化管控，甚至出现“一刀切”的控制问题。成本管理 粗放的问题就因此显现，其主要表现为以下几点： 一 是内部在成本控制上，没有针对事前、事中及事后进 行分步管理，仅仅在项目成本的事后核算上进行分析 工作。二是将成本管控的范围没有囊括全体，全过程 的成本控制是针对项目决策到竣工的整体管理，需要 将涉及的各部门及人员统筹管理，才能使其发挥全方 位的管理作用。但是，部分企业在实际管控中只有财 务部门或预算管理部门实际参与，并未做到全员参与 的全过程成本管控[1]。
(三)成本控制体系不健全，信息化水平不高
部分房地产企业内部开始对成本控制有所建设， 但内部依旧未能深入问题进行成本管控，缺少健全、 成熟、完善的全过程成本控制体系。就现阶段大部分 房地产开发企业在全过程成本控制上产生效果不佳的 现状看，其主要问题出在内部只是单纯就某一阶段或 环节进行了成本管理，仅仅基于减少成本的角度用基 础的管控方式对其进行管理，而并没有结合企业内部 实际情况与战略发展需求进行全方位管控，导致企 业在成本管控上出现方向错误、管理失效等问题。同 时，企业的信息化管理也影响企业成本控制的效果， 虽然部分企业在信息化水平上有待提升，在实际管理 中并没有真正实现信息管理的智能化目标。内部存在 信息遗漏、数据失真等问题，不能在企业管理层决策时提供数据支撑。此外，企业缺乏先进的信息技术参 与成本管控工作，也使企业内部成本管控效率无法得 到有效提升。为了更好地提高管理效益，利用信息管 理发挥成本管控的最佳作用，企业应当提高自身的信 息化水平，加快信息管理自动化向智能化转型发展的 速度[2]。
(四)内部监管不到位
对于房地产开发企业而言，加强内部监管工作不 容忽视。众所周知，房地产行业项目一般涉及资金较 大、人员较广，只有具备健全的内部监管，才能在项 目过程中保障各环节、各阶段的正常进行。但目前部 分企业在内部监管上工作不到位： 一是内部在责任成 本管理上没有将责任范围、责任人和评价标准进行明 确，导致内部在追责时无法及时落实责任主体。二是 内部的职能分工不够明确，内部在监管职责上缺少专 门负责的部门或小组对各部门及项目进行实时监管， 没有根据不同环节设置监管关键点，导致内部监管工 作针对性不强，独立性不足。三是内部的评价奖惩机 制不完善。监管工作中监督与评价相辅相成，两者共 同作用于企业内部管理。但是，部分企业在实际奖惩 机制中，只针对与直接利益挂钩的部门进行相关评价 奖惩，对其他部门没有开展合理的评价工作。这种情 况不利于提高内部员工的工作积极性，进而阻碍了成 本管控活动的顺利实施。
三、房地产开发企业加强全过程成本控制的有效 措施
(一)决策阶段的成本控制
在项目决策阶段，房地产开发企业应当做好以下 几方面工作： 一是加强项目相关数据的收集。针对当 前项目具体情况，企业应进行调研并科学估算所需的 投资数据。在实际的成本管控决策阶段，首先应当对 当前开发项目的成本进行合理评估，在可行性研究 中，对各项指标体系进行完善。房地产开发企业可以 建立专业的项目组进行综合评估，对工程造价、政府 税务、财务比率指标及原材料及人力等多方面开展调 研及分析工作[3] 。二是建立优秀的项目团队。在内部 抽调相关管理层及专业成本控制人才进行宏观统筹工 作，使其构建出一个专业、综合的管理团队。让管理 团队立足宏观层面建立完善的成本控制体系，制定详 细的成本控制流程，促使企业内部在一定程度上达到 全员参与投资决策阶段的调研工作，从不同的专业角 度对各种影响项目招标的因素进行分析，并制定相应价格。最终，在专业团队及管理层商讨汇总意见后形 成可行性报告，为后续工作提供基础。三是科学制定 成本管理目标。房地产行业的项目一般具有投入资金 大、周期长的特点，因此，在投资决策阶段，就应当 充分考虑项目期间费用的使用问题。企业应结合自身 实际情况，对资金使用及相关费用进行精细化的预算 管理，在合理范围内减少销售和财务费用的支出，在 保证企业资金链安全的前提下，开展其他成本的控制 活动。
(二)设计阶段的成本控制
在进行策划设计阶段的成本控制时，企业需要结 合估算结果与政府批准的规划设计条件进行工作。首 先，设计规划阶段是房地产开发企业在全过程成本控 制中的关键阶段，项目顺利实施的前提是具有合理的 设计，因而设计水平的高低与质量直接影响后续的施 工阶段，也会对企业的经济效益产生影响。房地产企 业在该阶段，必须加强对图纸的设计和审核工作，企 业内部需要根据项目特点、政府规划设计条件及客户 人群进行合理设计规划，在考察周边环境及未来发展 趋势后进行设计，以确保设计的科学性及合理性。 其次，房地产企业可以引进竞争机制进行设计规划招 标。由于设计规划是十分重要的部分，企业为保障其 方案的优质性，可以扩大自身企业在设计团队上的选 择范围。在确保具有专业评审和权威决策的基础上， 面向多个设计单位及专业团队进行竞选，在通过专业 的分析比较后，选择出适用性最高的设计单位及方 案，在保障设计规划质量的同时，也能防止内部在设 计单位及方案引荐上出现的不良行为。
(三)招投标阶段的成本控制
对于房地产开发企业而言，招投标阶段对后续项 目的施工具有重要的影响作用。因此，在这一阶段的 成本控制中，企业管理层应当给予更多的重视。首 先，企业必须具备合法合规的合同。对于签订合同的 双方企业而言，规范、合理、详细的合同可以帮助双 方明确各项约定，是双方在统一协商后基于自身利益 需求的合作，可以避免双方存在分歧进而影响后续合 作事项的完成。其次，在选择施工单位层面，企业应 当提前调查参与招投标的企业单位，对该企业单位的 信誉、过往业绩、技术装备及资金等多方面进行综合 考察。在招投标过程中从经验、资金等多角度出发， 结合企业实际需求及项目施工需求选择最适合的施工 单位。最后，在招投标过程中，应当明确招投标的相关制度与流程，并对其进行公示，最大限度地实现公 平公正公开的竞标。若出现大型项目需要分包项目工 程的，必须明确分项目工程的具体需求再进行招标工 作，在保障施工的质量同时，要确保工程造价合理、 有效地降低。
(四)施工阶段的成本控制
施工阶段作为成本支出的主要环节，是企业进行 成本控制的重要部分。房地产开发企业为了更好地实 现经营的最大效益，需要在施工阶段进行高效的成本 管控。首先，房地产开发企业需要完善内部的监督机 制。立足前期规划，企业要对预算、材料和设备等方 面进行严格的成本支出控制，在此过程中，企业需要 对施工过程进行监督评价工作，在确保监督部门独立 行使权力的前提下，明确各部门及人员具体职责，将 责任落实到人。在全方位严格监督的基础上，对当前 的成本支出与目标成本进行对比分析，对出现的偏 差数值进行深入研究，以确保监督管理人员在执行监 督过程中能做到及时追责于人，降低施工阶段发生风 险的可能，也能进一步规范员工的工作行为，有利于 企业的规范管理。其次，在施工阶段，施工部门应当 与设计单位进行紧密联系，对当前的施工情况进行及 时沟通反馈，避免施工部门依靠自我理解进行施工。 一旦在施工过程中，施工部门对图纸出现疑问或实际 施工与图纸出现差异时，两方必须就当前现状进行及 时、高效的交流，在设计单位解读或调整后继续施 工。防止在施工阶段出现由于实际施工效果与图纸不 一致而带来的安全隐患，减少不必要的成本费用支 出，进一步确保项目工程按时完成。
(五)销售阶段的成本控制
竣工销售阶段的成本控制主要集中在销售房产过 程中所产生的人工、管理、促销成本等几方面，为更 好地实现成本管控目的，企业可以从以下几点进行优 化管控工作： 一是在销售阶段，企业应当调研本区域 及附近地区城市的房地产数据，在经过内部管理层、 财务部门及市场部门的综合分析后，制定科学、合理 的销售方案，对当前项目形成合理售价。企业必须在 保证自身经济收益达到预期目标的前提下，使营销部 门用合理的销售手段与计划开展相应工作，进而确保 成本在销售阶段的有效使用[4] 。二是在销售阶段，选 择合理的促销计划，企业需要加强对促销中涉及的宣传费用管理。在促销宣传过程中，应当就性价比、 规模及质量进行综合考量，结合企业在促销宣传部门 的预算资金进行工作，提高成本使用的效率，进而提 升企业的经营效益，实现经营发展目标。三是在销售 阶段，销售人员是十分重要的，其直接影响企业项目 的收益效果，因而企业应当在人员上进行相应管理。 企业可以通过培训销售人员，使其具备综合的销售能 力，能面对不同客户人群推出最适合的房产方案。同 时，也需要针对销售人员进行评价奖惩，将奖惩与实 际薪酬进行紧密联系，提高人员的工作积极性和主动 性，为房产的快速销售提供动能。在此过程中，企业 应当投入适量的资金以便进行培训工作和奖惩工作， 避免由于房产囤积带来的一系列不良后果，从根本上 减少成本[5]。
四、结语
当前，房地产开发企业在竞争激烈的市场环境中 面临诸多挑战，人工成本及原材料价格上涨对其影响 较大。在逐渐同质化的行业环境下，企业要想保持健 康、持续发展，就必须对成本进行有效管控，针对全 过程成本开展相应的管控活动，提升企业的市场竞争 力。基于此，本文对房地产开发企业全过程成本控制 进行了概述，对房地产开发企业的成本控制问题进行 了深入研究，认为房地产开发企业要想获得更好的经 济效益和发展空间，就必须进行全过程成本控制。也 就是说，企业在实施成本控制工作时，可以按阶段包 括决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段和销 售阶段等进行全过程成本管控，从而助力企业实现高 质量发展目标。
参考文献
[1] 刘兰芳.房地产开发项目全过程成本控制探讨[J].财会学 习，2020(5)：177-179.
[2] 刘永秋.房地产开发企业成本控制存在的问题及对策分 析[J].商讯，2020(30)：114-115.
[3] 赵全路.房地产开发企业成本控制探析[J].纳税，2020. 14(17)：153-154.
[4] 尤娟.房地产开发企业全过程成本控制研究[J].财经界， 2020(13)：94-95.
[5] 罗超.房地产开发项目的全过程成本控制分析[J].住宅与 房地产，2021(6)：27-28.
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