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摘 要：当前，在数字化转型浪潮下，传统房地产评估机 构如果不与时俱进，依旧仅仅依靠评估人员的经验开展单 一评估，终将被市场淘汰。本文主要分析房地产评估行业 在数字化转型之路上将遇到的机遇和挑战，希望能够为相 关企业的数字化转型之路提供一些参考。
关键词：房地产评估,行业,机构,数字化转型
在数字化转型的新形势下，传统的房地产估价行 业如果墨守成规，不思创新，将会面临被市场淘汰的 危险。有些企业已经认识到这一点，纷纷借着数字化 转型浪潮的东风，大量积累房产数据，同时也在不断 从深度和广度继续深挖，增加数据覆盖面，拓宽数据 维度，推进房产评估行业迈向数字化新时代，实现从经 验评估向数字评估的转型及跨区域批量评估的整合与创 新，但大数据带来的产业重构往往犹如一把双刃剑，在 提供更多机遇的同时，也带来了前所未有的挑战。
一、房地产价格评估概述及行业的发展现状
房地产价格评估，简单而言就是对房地产进行估 价，由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房 地产估价师注册证》的专业人员，根据估价目的， 遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在 综合分析影响房地产价格因素的基础上，结合估价 经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特 定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所做出的 估计、推测与判断。当前，房地产估价的用途较为广 泛，包括土地使用权转让评估、房地产租赁价格评 估、抵押价格评估、拍卖价格评估等不同形式。房地 产评估机构的业务范围也从单一的房地产交易评估发 展到涉及房地产抵押、保险、征收、司法诉讼及企业 的合资、股份制改革、破产清算、土地拍卖、城市基 准地价等各项经济活动。
1.市场发生变化，业务量下降。近年来，我国房 地产市场发生了显著变化，而与之相关的房地产估价 行业也受到了影响。据国家统计局2023年1月公布的数 据，2022年我国城镇化率已达65.2%，城中村改造等 给房地产评估行业带来的业务量也慢慢下滑。此外，随着银行、担保公司等金融机构内评机制的产生，对 一些简单的房地产已经不需要房地产评估机构来承接， 而由金融机构内评部门直接评估。面对日益萎靡的市场 环境，许多评估机构为了提高市场份额增加经济利润， 主动降低收费标准，出让银行抵押等估价业务的利润空 间，甚至妥协于甲方的优势地位，对数据没有进行严格 的筛查，造成资源流失，扰乱了行业市场环境。
2.从业人员压力大，评估精准度不高。传统的房 地产估价模式，大多是通过专业估价人员通过大量的 市场调研、经验判断、数据计算来完成的，劳动量及 从业压力都比较大，效率低下，且没有严格统一的评 估标准。例如，基于同一时间点、同一估价目的、同 一物业，两个不同的专业估价师大概率也会给出两个 不同的评估结果。因为传统评估结果是估价师基于在 一定时间段内收集到的信息而做出的结论，信息具有不 完全性及不确定性，允许存在一定的合理误差，这就导 致评估结果的精准度不高，且后期如果因纠纷等需对评 估结果追根溯源的话，操作难度比较大，评估过程有待 进一步完善，评估精准度也有待进一步提升。
3.机构体量小，行业竞争加剧。我国房地产评估 机构数量较多，但大部分为中小规模评估机构，在激 烈的市场竞争中，极度缺乏风险抵抗能力和核心竞争 力，而具有大体量、多功能的大型评估机构占比较 少，导致行业整体抗风险能力比较弱。特别是随着大 数据时代的到来，为了提高评估工作的工作效率及精 准度，增强行业竞争力，不仅“老牌”机构如深圳世 联土地房地产估价有限公司、上海措施房地产估价有 限公司等正在积极探索转型，而且积累大量房产数据 资源的阿里拍卖、中指数据、云房数据、禧泰数据、 京东大数据等也都参与进来，致力于打造专业的房地 产信息服务平台，金融机构及政府部门的传统业务量 被不断挤压，并且有继续萎靡的趋势，行业竞争愈发 激烈，小规模评估机构的生存环境愈发恶劣。
二、房地产价格评估行业数字化转型的挑战
1.缺乏专业人才。多数房地产评估行业从业人员 具有一定的评估理论知识和实践经验，但是一般比较缺乏数据分析、信息处理等素养，而掌握数据深度挖 掘和模型搭建的人才往往未涉足过评估行业，复合型 人才严重缺失。而复合型人才的缺失也制约着房地产 评估行业数字化转型的进程。
2.原始数据采集难。房地产数据数量庞大，类型 繁多，数据库的建立在操作层面有一定的难度。仅以 禧泰数据一家为例，截至2023年4月6日其全国房地产 数据库中已监测的房屋数量超过了1.92亿，房产类数 据量相当庞大。除了我们熟悉的居住型房产外，房地 产还包括商业房、办公房、工业房、农业房和特殊用 途房地产等，房产类型不同，特点也不相同，采集数 据的维度也存在较大的差异，这对房地产原始数据库 的建立提出了挑战。
3.数据整合难度大。房产产数据分布比较分散， 评估公司的评估数据、中介及互联网平台的动态挂牌 数据等等，各方机构均掌握大量但却又不完整的数 据，房产数据价值有待被充分挖掘。同时，数据安全 问题频发，在打破数据壁垒、整合数据资源、建立开 放共享的数据平台的过程中，如何平衡数据安全和数 据共享，也是我们必须要面对的一个挑战。
4.数据标准统一难。传统评估主要是基于理论的 基础上，依靠评估人员的经验进行判断，未在数据积 累方面形成统一的行业标准，中介公司、平台互联网 公司等机构，由于数据原始用途的不同，对数据的采 集与积累也各式各样。同时，房产数据存在城市差异 性。例如，沿海城市的海景房、重庆以套内建筑面积 为计价依据的计费方式等等，房产数据标准在规范数 据的同时必须兼顾城市差异性。原始数据的杂乱无章 以及城市差异性，也给房产数据的统一带来了不小的 挑战。
5.房价数据影响因素复杂。房价数据影响因素非 常多，包括静态因素地段、楼层、朝向、面积、户 型、房龄等房屋基础属性和景观、地铁、学区、物业 等配套因素，同时也受多种动态因素的频繁影响，如 市场供求因素、政策因素等等。鉴于以上影响因素的 多样化，为满足评估功能而构建的房地产数据库，必 然对数据的覆盖维度要求非常高，这在很大程度上加 大了房产数据库的搭建难度。
6.房价数据变更频繁。虽然房地产市场有“短期 看政策，中期看土地，长期看人口”的经验之说，在 现实生活中，房价的变动要复杂很多。作为房产评估数据库中一个重要的动态数据——房价的更新尤为重 要，对准确度要求也相对比较高，因为这直接影响评 估结果的准确与否，故需要持续投入大量的人力、物 力和财力，这也是搭建房地产评估数据库最具挑战性 的工作之一。
三、房地产评估数字化转型的机遇
1.数字经济发展态势强劲，助力房地产评估的数 字化转型。随着“互联网+”大数据平台的发展，数据 信息平台系统颠覆了以往单笔评估的低效模式，使得 更多批量、更高频率和更大范围的房地产评估时代提 前到来。
2.市场竞争日益加剧，激活房地产评估数字化转 型内生动力。传统评估行业更多依靠从业者经验判 断，需要现场调研等工作支撑，大量的现场调研工作 大大增加工作量和时间成本，且由于信息收集渠道和 工作时间的限制，往往导致评估结果精准度低，影响评 估机构在行业中的声誉与竞争力，对评估机构的发展造 成一定的影响。随着大数据、互联网等技术的发展，房 产大数据库的建设和线上智能化评估的实现已经具备了 落地的条件，这将避免大量重复的市场调研工作，大大 提高评估工作的工作效率。同时克服信息收集缺失严重 导致评估结果不精准的问题，提高企业在整个行业竞争 力，是评估机构转型的重要路径之一。
3.数字评估衍生功能，强化房地产评估数字化转 型外在推力。在大数据时代，数字化智能评估的衍生 功能，能更好地满足更广阔的市场空间。一方面，评 估工作的主动性大大提升，传统模式下房地产估价， 可以说是一种事后行为，是对当下已经发生或存在的 房产价格的一种判定，更多是在追着市场的脚步走， 而数字化智能评估在开展评估工作的同时，不仅可以 实现对房价信息的有效监控，对采集到的数据进行自 动分析。如遇到异常情况可通过预警等形式通知相关 部门或机构，而且可以通过对历史数据的分析实现对 房价的有效预测，规避风险降低损失，大大提高风险 防控能力。另一方面，数字化智能评估可以大大提高 评估效率，实现同一时间大批量房产的批量评估，满 足房地产税收估价和房地产抵押估价及贷后复评领域 的业务需求，极大地拓宽了评估行业的业务领域。
四、房地产评估行业数字化转型的对策建议
1.多机构通力合作，打破行业壁垒。房地产评估 行业的数字化转型不是一朝一夕的工作，也不能靠个别企业单独完成，它是一项基于地理信息技术，以专 业估价理论为核心，依托数字技术手段来完成的工 作。需要房地产评估机构、软件技术公司、数据公 司、GIS技术公司等多平台的通力合作， 才能在保障评 估结果的专业性和科学性同时，顺利推进评估平台的 落地，保障平台后期运行的稳定性。
2.加强数据管理，保障信息安全。数据是信息发 展的关键因素，筑牢数字安全屏障、保障国家数据安 全是实现数字经济健康发展、建设网络强国和数字中 国的必要举措。房产评估数据库涉及维度非常广，且 与社会民众息息相关，数据安全的这根“弦”必须拉 紧。企业要强化数据平台的管理责任，明确数据安全 的责任人，加强重要数据的安全评估;政府要健全数 据安全法律法规，不断强化法律法规在数据安全方面 的支撑保障作用，助力数据安全防护。
3.加强行业自律，规范行业行为。随着房地产评 估行业的不断发展，房地产评估行业的职业队伍不断 壮大，评估行业协会应切实强化从事评估工作的机构 以及人员的自律性管理，加强相关自律管理的制度建 设，加大监督监管力度，推进诚信行业建设;持续完 善并组织实施执业准则和职业道德准则，严格把控人 才的选拔;构建科学合理有效的约束管理机制，在保 障行业协议成员合法权益的同时，清除不遵守准则、 破坏行业诚信的违规者，净化评估行业整体环境，为 房地产评估行业健康、稳定、长久的发展提供坚实的 保障。
4.加大培训投入，提升专业人员素养。为了满足 房地产评估数字化转型的行业新需求，个人、企业及学校都应加大教育投入，不断提高评估队伍综合素 质。从个人角度来看，评估行业内人员应及时认清行 业发展趋势，突破评估专业界限，学习计算机软件、 数据分析与数据挖掘等相关知识，努力把自己塑造成 复合型人才。从企业角度来看，定期开展专业技术及 行业发展等相关培训，完善员工培训机制，不断巩固员 工的专业技术，提高员工对房地产评估行业的市场把控 能力，同时可聘请评估行业专家及数据相关专家等，传 授执业经验和专业知识，增强员工整体综合素养。
五、结语
房地产评估的数字化转型已经成为发展趋势，对 此，房地产评估机构要紧跟市场变化动态，把握行业运 行规律，在相关政策的引导下，坚定数字化转型的决 心，加快转型步伐，推动房地产评估行业高质量发展。
参考文献
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