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摘 要：近年来，我国针对房地产行业出台了一系列宏 观调控政策，促使房地产企业必须尽快转变传统的规模 扩张式的发展模式，抓管理、练内功，尽力降低运营 成本，特别是要加强税务筹划工作。房地产企业属于资 金密集型产业，加强税务控制是实现降本增效的重要手 段。本文以房地产企业为研究对象，对其开展税务筹划 工作的意义进行了分析，并根据税务筹划工作中存在的 问题，探讨了房地产开发企业运营各阶段税务筹划的要 点和策略，以供参考。
随着我国税务改革工作的持续推进，税务部门在 执行征税任务时，会严格按照国家各项税务要求进 行，这在一定程度上也提升了企业的纳税意识。近年 来，随着税法内容的充实以及税收制度的制定仍存在 不完善之处，导致税务风险问题经常出现。房地产企 业在税务筹划之中，同样存在筹划内容落实不到位等 问题，增加了偷税、漏税问题出现的概率，一旦被相 关部门发现，企业将会面临严重的处罚，不利于房地 产企业的长远发展。
一、房地产企业开展税收筹划工作的意义
(一)缓解企业的税负压力
房地产作为我国经济发展的重要支撑点，其发展 除了带动经济增长之外，还会使房价处于增长状态。 为了缓解民众的购房压力，国家相关部门设定了税收 杠杆模式，开展了对房地产企业的宏观调控措施，这 也进一步加大各房地产企业的税收压力。在缴税时， 除了增值税、所得税等，房地产企业还要缴纳房产 税、土地增值税等，税收种类呈现多样化特点。在这 种巨大的税务压力驱使之下，房地产企业应开展科学 的税收筹划工作，在避免偷税、漏税问题的同时，尽 可能降低自身的税负金额，缓解缴税压力，为后续发 展创造良好条件[1]。
(二)维护企业的稳定经营
在过去很长一段时间内，我国房地产行业发展速 度很快，国家也针对房地产企业颁布了一系列财税政 策，使房地产开发企业税务征收管理力度大幅提升。 受多样化发展环境影响，房地产开发企业的税务缴纳 工作容易受到诸多因素影响，最终演变为税务风险。 为了帮助企业规避该类风险问题，税务筹划工作开展 尤为重要，该项工作能帮助企业对财务政策进行充分 的理解，促进企业构建良好的发展环境。
(三)促进企业的长远发展
企业均是以盈利为目的，致力于真正做到利益最 大化。现阶段，随着市场竞争压力的提升，企业会采 取各种手段来降低自身发展成本，从而获取更大的发展 空间。从房地产开发企业发展角度来说，其税收支出总 额较高，如果能够设计合理的税收筹划模式，便能帮助 企业利用好相关政策进行避税，在提升自身经济效益的 同时，为房地产开发企业争取到新的发展契机。
二、房地产开发企业税务筹划中存在的问题
虽然我国房地产开发企业在市场经济发展中占据 重要地位，但在税务筹划方面依旧存在很多问题，具 体包括以下几个方面。
(一)缺乏税务筹划意识
从实际发展角度来说，我国很多房地产开发企业 并不注重前期税务筹划工作，往往是在税务问题出现 后才制定相关解决策略，进而导致企业税务管理制度 始终处于不完善状态，税务筹划方案的制定也存在很 多漏洞，影响房地产开发企业整体税务筹划效果。该 类问题的存在，说明房地产开发企业所应用的税务管 理理念先进性不足，导致管理者的管理意识未更新， 依旧停留在事后解决层面上，无法构建完善的事前预 防策略。受落后的税务筹划理念影响，房地产开发企 业难以制定完善的纳税风险评估制度，使企业很容易 受到税务风险影响。
(二)税务管理部门与企业之间沟通不畅
房地产开发企业在税务筹划方面存在诸多问题， 与税企双方沟通不畅相关。由于税收管理部门无法与企业建立良好的沟通关系，双方对于税收政策的理解 无法交换意见，导致信息不对称情况十分明显。然 而，好的沟通环境能够帮助房地产企业去理解税收政 策变化内容，避免自身理解方面存在偏差，这也正是 房地产企业在税收筹划中存在的短板，不利于其控制 税收风险，以及为自身构建良好的发展环境。
三、房地产开发企业运营各阶段的税务筹划要点
(一)前期准备阶段的税务筹划
房地产开发企业在发展和经营过程中，应该以实 际情况为出发点和落脚点，让各个房地产项目承建工 作处于稳定状态。为了保证纳税工作的顺利进行，缓 解企业自身税负压力，在项目准备阶段中，管理者应 明确税务筹划内容，帮助企业合理避税，从而争取更 高的项目收益。一些大型房地产企业在发展之中，会 设立相应的分支机构，常见的分支机构组织形式有两 种，即子公司和分公司，该类企业具备更大的税务筹 划空间。其中，子公司包含独立法人角色，能够得到 税务优惠政策的支持，但在企业具体发展方面，倘 若出现亏损情况，企业总部会制定相应的抵消利润策 略，以此来降低纳税金额，该项操作很容易为企业发 展带来新的税务风险。
为了降低风险问题出现的可能性，首先，各房地 产开发企业应深入了解子公司的具体发展状态，做到 内部组织结构的充分建设。其次，受土地开源差异的 影响，相对应的项目开发方式也会出现变化。各房地 产开发企业可以依靠一级市场，参与政府部门设立的 招投标环节，最终获得土地资源。与此同时，也可以 在二级市场中直接购买土地，前者属于是直接选购， 后者则需要签订转让合同。其中，直接选购得到的土 地在后续转让时，需要向国家有关部门缴纳一部分税 额，反观转让合同签订时，并不会涉及土地使用权转 移，能够节省一部分纳税金额。所以，很多房地产企 业更倾向于第二种土地获取方式。
(二)开发建设阶段的税务筹划
房地产开发企业在执行项目开发建设任务时，要 想真正做到税务成本控制，同样需要依靠税务筹划操 作。首先，在税务筹划工作开展之前，相关人员应 明确其可能出现的税务风险，并确定最佳方式开展 物资采购活动。由于房地产开发建设阶段具备施工 时间长、投资金额巨大等特点，需要消耗大量的采购 成本，该阶段需要缴纳的税款额度也较高。如果施工设备采购任务由建设方承担，房地产开发企业的纳税 额度能够减少一部分，即使存在合同数额变化问题， 对合作双方的经济效益同样具有促进作用。其次，企 业应注重负债筹划和管理，与具体发展情况相结合， 明确最佳的统筹模式。例如，在据实扣除策略实施方 面，企业需要承担较高的贷款利息。如果选择应用权 益资本统筹，其扣除法应以比例扣除为主，所产生的 利息数额能够大幅降低[3]。
(三)商品房销售阶段的税务筹划
纵观整个商品房建设和销售过程，房地产开发企 业需要缴纳的税务种类较多，如增值税、所得税等， 企业可以通过对交易模式的全面设定，构建新的筹划 空间。例如，在销售模式制定方面，如果采用直接销 售模式，所缴纳的税费金额较高;但如果应用股权转 让模式，税额能够控制在较低水平，真正做到合理避 税。另外，房地产开发企业也可以通过避免经济收益 降低的情况下，分解整个房屋销售价格，该项操作同 样能够控制纳税金额。上述操作开展的主要目的是将 房地产开发企业经营业务的广泛性特点展示出来，如 房屋销售、装修等，如果采取独立计税模式，其装修 等业务并不需要进行增值税缴纳。
(四)持有阶段的税务筹划
很多情况下，房地产开发企业的自身产品无法在 一段时间内全部销售完毕，进而产生自用房产等形 式，在管理方面，如果采用不同的管理模式，会为企 业带来新的税务支出。所以，在持有阶段，企业同样 要做好税务筹划工作，避免企业承担更大的税务压 力。首先，企业可以通过租金分解，建立新的税务筹 划策略。房地产开发企业针对持有房产进行租赁时， 除了向承租人收取租金外，还涉及物业费、经营管理 费等内容。一般来说，房产税仅包含房屋租金计税内 容，如果在承租人缴纳的费用中，没有对租金以及其 他收入进行明确，其费用总额应全部纳入房产税征收 范围。因此，房地产开发企业在制定持有房产出租计 划时，要将租金与其他费用划分开来，进行单独收 取。其次，构建合理的出租与自营税务筹划。我国房 产税在征收时，主要以比例税率为主，主要涉及的内 容有从价计征和从租计征，计税方式不同，所产生的 税负也存在差异。例如，某企业在商业部分管理上， 可以采取出租或者是自营模式，房产税征收时，如果 按照租金数额进行，企业有缴纳增值税的义务;如果采取自营模式，只是按照房产原值来征收房产税，增 值税部分被完全消除，但也产生了新的税种，即所得 税。从这里也能够看出，企业应根据自身情况选择最 适合自己的纳税模式[4]。
四、房地产开发企业加强税务筹划工作的策略
(一)增强企业的税务筹划意识
为了树立更好的税务筹划意识，企业相关人员应 明确税务筹划与偷税、漏税之间存在哪些差异，保证 税务筹划操作不违背我国的征税要求，坚决抵制偷税 漏税行为。更重要的是，房地产开发企业应及时明确 税务筹划能够为自身发展带来的益处，制定税务筹划 步骤。为了实现上述目标，房地产开发企业管理者应 定期参与税法知识学习，在脑海中树立正确的纳税思 想，为后续相关工作的开展创造有利条件。另外，房 地产开发企业应注重内部税务筹划部门建设，培养专 业能力较强的税务管理人员，使税务筹划理论与企 业各项发展工作结合在一起，保证避税程序的合理设 定，帮助企业获得更多经济收益。与此同时，房地产 开发企业需根据不同税种制定筹划内容。在构建税务 筹划内容时，工作人员应保证税法内相关规定的合理 应用，从而维护整个税务筹划的科学性，帮助企业获 得相应的税收优惠。
例如，房地产企业在所得税税务筹划时，需做好 自身经营业务划分工作，如房地产开发建设、房屋产 品销售等，这些业务所产生的收益属于是税收的直接 来源，其中还涉及一些其他收益内容，如租金、股息 等。为了维护纳税金额的合理性，相关工作人员应做 好纳税金额综合分级操作，确保成本费用抵扣操作处 于最佳状态。对此，在执行房地产项目开发任务前， 为了提升税务筹划的科学性，工作人员可以根据税法 内容，整理好企业内部的各项费用支出，并发挥出纳 税抵扣效果[5]。
(二)构建税务风险防控体系
要想使房地产企业获得良好的税务筹划效果，需 要多个部门参与其中。在此过程中，首先，企业要构 建相应的税务信息系统，保证采购、销售等部门能够 联合到一起，强化信息交流。其次，通过税务报告体 系建设以及信息技术的合理应用，打造出相应的数据 共享平台。在该平台帮助下，企业能够与相关税务部 门进行信息交流，保证企业内部税务管理人员能够在 第一时间得到税收法律政策更新情况，建立相应的税 务风险防控制度，保证税收筹划全过程的顺利开展， 也可以与第三方税务所建立合作关系，使其出具相应 的风险应对计划，做到防患于未然。
五、结语
房地产开发企业在发展过程中，应严格遵守国家 宏观调控政策，做到依法纳税，同时为了确保企业纳 税的合理性，还应加强税务筹划工作。房地产开发企 业在制定税务筹划流程和方案时，应该以国家相关部 门法律规范为前提，合理利用各项优惠政策，帮助企 业降低缴税金额，从而获取更多的经济效益，为企业 高质量发展创造有利条件。
参考文献
[1] 于凤宝.房地产开发企业会计核算与税务处理研究[J].中国集体经济，2022(9)：155-156.
[2] 韩伟东.房地产开发企业财务管理与税务策划[J].中国市场，2022(5)：107-108.
[3] 王惠玲.税务筹划在房地产企业财务管理中的有效性[J].商业观察，2022(1)：88-90.
[4] 周兰翔.精准实施税务监管探析—— 以对房地产开发企业税务监管为例[J].湖南税务高等专科学校学报，2021. 34(6)：29-32.
[5] 曾雪梅.税收筹划在房地产开发企业财务管理中的应用[J].中国乡镇企业会计，2021(6)：21-22.
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