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摘 要：商业房产租赁作为一种资产经营方式往往能够带来稳定的收入，由于很多国有企业控制或受托经营大量的 商业房产，因此，高效、高质量的房产租赁管理直接关系 着国有资产的保值增值。国有商业街区通常是大面积、集 聚性的商业房产群，各方面的综合管理要求明显要高于普 通商业房产。伴随“业财融合”理念的广泛应用和信息技 术的快速发展，越来越多的国有商业街区开始考虑建设一 套综合性的商业房产租赁信息系统，以克服传统粗放型房 产租赁管理导致的“数据孤岛”和“业财分离”缺陷。为 此，本文分析了传统商业房产租赁管理中存在的问题，并 以国有商业街区为例，提出了建设一套“业财一体化”的 商业房产租赁信息系统，为管理各环节提供高效、准确的 数据支撑，以提高商业房产租赁管理效果。
关键词：国有商业街区,商业房产租赁,业财一体化,信息系统
一、引言
商业街区是由众多不同类型店面组成的按相应 比例规律排列的繁华街道，是城市商业的缩影和精 华，是一种多功能、多业态的商业集合体[1] 。国有商 业街区不但承担着带动城市商业发展的经济任务， 还承担城市区域文化品质提高的社会责任，作为商 业街区经营管理企业，既要考虑提高业务收入和利 润，又要确保投入来提升街区整体的品质，这决定 了国有商业街区管理难度显著高于一般租赁商铺管 理。面对越来越复杂的营商环境，国有商业街区应 根据市场反馈和自身经营情况，综合品牌战略、业 态分布、租赁情况、合同管理、收支计划、财税管 理等各类数据进行判断和分析，及时调整各种运营 策略，平衡各类经营风险。
商业街区在前期招商、合同管理、收费管理等环 节的各项管理数据都是围绕房产租赁管理产生的。然 而，一些采用传统粗放型房产租赁管理的国有商业街 区存在数字化管理落后、业务没形成闭环、数据孤 岛、业财管理分离等问题，亟需全面梳理商业房产租 赁业务流程，建立基于“业财一体化”的商业房产租 赁管理系统，推进管理数字化转型。
二、传统商业房产租赁管理中存在的问题
(一)信息化管理落后，不重视数据资产
一些企业的数据组织手段落后，管理者对数据资 产的认识还不到位。首先，信息化管理落后的基础表 现在数据的记录、存储、流转方式上的不统一。一些 企业在商业房产租赁管理过程中，同时存在纸质数 据、电子表格数据、软件系统数据库数据等多种数据 组织形式，不同部门采用不用数据组织形式，甚至相 同部门内不同人员的数据组织方式也不同，这说明企业 缺乏数据管理顶层设计和治理基础。数据从纸质搬到电 子表格文档，再将电子文档与某些系统的查询结果进行 整合，造成了工作失序和重复劳动。不重视数据的电子 化存储、流转，还会导致重要资料如票据、合同等发生 丢失的事故。其次，管理者对数据也是资产的认识不到 位，导致对数据的保护与挖掘不够重视，对数据管理和 运用还停留在台账记录和工作报告上，忽视了数据的内 在价值，导致很多工作成果被浪费。
(二)流程未形成闭环管理，存在“信息孤岛”
从实践来看，传统国有商业街区根据地方国资委 的要求通过线上公开招标实现租赁管理中租金价格监 管这一环节，而对实际业务中复杂的资产管理、业态 管理、安全管理、财务管理等全环节流程监管并未涵 盖[2] 。业务覆盖不全或未形成闭环管理，就会导致管控 缺失。例如，租赁合同管理作为贯穿于租赁管理全生命 周期的重要管理环节，若不能与前期招商、后期收费等 环节衔接，就会因流程中断和缺乏反馈稽核，导致租赁 合同管理流于表面，甚至出现合同执行不严、随意变 更、执行数据失真的情况，给企业经营带来风险。
部分国有企业在信息化建设上缺乏统一部署，出 现管理系统林立、数据标准不统一等“信息孤岛”问 题。一方面，各管理系统的独立性，说明企业没有很 好地梳理和打通各个业务流程，忽视了管理各环节之 间的内在联系，导致每个管理系统各自为政，管理无 法形成闭环，久而久之形成数据屏障。数据屏障导致 企业各部门或系统之间数据彼此不同步，即使将各系 统数据导出进行整合和统筹，也需要花费大量人力成 本。数据孤岛严重阻碍了经营数据的整合和优化，各系统需要相互适应而推倒重建，造成巨大的资源浪 费。另一方面，数据标准不统一问题反映出企业数据 标准化意识低，没有形成“主数据”概念。例如，从 房源管理来看，同一房产在不动产权证、租赁合同、 商店门牌的名称和地址常常不同，甚至毫无关联;从 承租商户管理来看，同一承租商户在招商招标、租赁 合同、银行交款人、发票受票人抬头上的名称也出现 不一致。这些“同源异名”情况影响了数据交换整合 的效率，正是因为没有“主数据”，导致在业务交叉 统计数据时，为了明确统计标准，需要发动多部门用 大量时间和精力进行沟通。
(三)业财分离导致数据口径不一致
商业街区房产租期普遍超过一个会计年度，合同 约定的租金往往分期收取，不同承租商户交租间隔也 各不相同。根据权责发生制的要求，预收的每笔租 金，会计上不直接计入收入，以不含增值税金额为基 础，将其在租期内按会计期间进行收入分摊确认，导 致业务和财务统计收入的口径不一致。
企业管理层一般倾向于采用会计收入指标进行业 绩考核，业务部门和财务部门对收入口径上的认知差 异，造成分析预测方面出现很多问题。一方面，业务 部门要分析会计收入指标时，因其会计知识不足，无 法将会计收入转换成业务收费，不能理解现金流入和 会计收入之间为何存在差异，甚至质疑财务部门提供 的收入数据，增加了沟通解释难度。另一方面，财务 部门需要预测会计收入时，需要业务部门根据实际 情况提供预测依据，但预测是基于合同收费安排测算 的，实质上为含税现金流入数据，财务人员无法直接 将现金流入转化为会计收入，需要业务人员进一步补 充对租赁合同起止时间等细节信息，财务人员对这些 数据去税后测算，增加了培训和转换的工作量。业财 数据口径的不一致，导致业财双方无法互相利用现有 数据，造成沟通障碍、重复工作和数据浪费。
传统国企财务部门和业务部门常常独立运行，彼 此工作相互分离，这导致业务部门和财务部门在开展 具体工作时，都无法站在全局对企业的经营开展预测 分析，各部门所传递的经营数据并不全面，影响了企 业的经营管理效率[3] ，这在组织上进一步加深了“业财 分离”的程度。
三、基于业财一体化的商业房产租赁信息系统的实施路径
(一)主数据、流程标准一体化
建设“业财一体化”的商业房产租赁系统，既要 形成标准共享的主数据，又要形成标准化的流程，将各数据生产者和使用者相关联，以破解“数据孤岛” 和“数据未闭环”难题。
一方面，要将各部门、各环节的公共数据进行统 一化、标准化和集中化，最终实现数据共享、互通。 在商业街区管理数据中，如商户档案、房源档案、企 业组织架构和人员权限、用于系统映射的会计科目等 都应作为主数据，在一体化信息系统中进行统一编 码、一次维护、多处使用，解决数据“同源异名”等 问题。另一方面，要根据全面梳理后的工作流程，在 信息系统中进行“业务流程再造”。在分析内外环境 与企业发展战略的前提下，充分识别并掌握重要控制 节点，厘清流程的顺序、综合评估可行性和优劣后， 制定新的流程[4] ，并将流程固化到信息系统中。业务流 程再造的实施，很好地解决了业务覆盖不全的问题， 使商业街区租赁管理工作流程线上化、闭环化，确保 制度得以准确无误地执行，并有利于明确各审批环节 的责任。
(二)租赁合同与房源档案一体化
租赁合同与房源档案一体化是为了形成清晰的房 产租赁全貌数据、增加数据统计可靠性。在实际工作 中，商业街区会统筹考虑采用一个房产分割出租给不 同商户，或一个商户承租多个房产的情况，在传统管 理方式下，统计出租率等比较主观和粗略，没有量化 的统计基础，这样的出租率测算往往不可靠。在业财 一体化的商业房产租赁信息系统中，房源档案包含房 产的权证编号、权证面积、可租面积等基础信息，新 签租赁合同要求必须与房产档案关联绑定，从房源档 案中选取房屋编号并录入其实际占用的面积，通过系 统算法自动限制合同中可录入的合同租赁面积不得超 过房产剩余可租面积。通过这些手段，可以准确统计 出实时出租情况，以确保数据来源和计算的可靠性。
(三)租赁合同与资金管理、发票管理一体化
租赁合同与资金管理、发票管理一体化是为了实 时督促、反馈租赁合同的执行。在信息系统中新签租 赁合同时，除上传扫描件外，强制要求根据合同条款 分段录入收费的时间节点、对应的起止日期、金额等 数据集合。通过系统自动判断提供到期预警功能，在 业务人员的代办事项栏内生成催缴任务，并使用短 信方式自动向承租商户推送缴费提醒，督促双方及 时履行租赁合同。租赁合同履行中，商户通过银行转 账支付租金后，资金管理模块将向租赁管理模块发起 “资金认领”消息，由业务人员识别认领并指定租赁 合同，完成租赁合同执行金额的录入。这个方式有效 地解决了合同执行数据统计混乱问题，同时实现了合同的执行情况的实时统计，例如总体执行进度、应收 账款、实收资金、总体收缴率、统计期间收缴率等指 标，增强了合同履行过程的控制和反馈。此外，各类 统计指标还增加了业绩考核的新维度，增加了资金收 缴率、欠账回款率、签续约及时性方面的考核手段， 提高考核的全面性。收到租金后财务部门将向承租人 开具增值税发票。使用一体化信息系统后，开具发票 时应在开票管理模块录入数据并绑定关联租赁合同， 系统将自动提取合同的开票信息，通过接口向税务开 票系统发送开票指令，在实现开票的同时完成租赁合 同中已开票金额的写入，为财务核算确认收入做好基 础准备，做到一次录入多处使用。
(四)发票管理、资金管理与财务核算一体化
发票管理、资金管理与财务核算一体化是为了实 现业财融合并提供关联数据。通过三者的一体化解决 了传统“业财分离”下，业财数据关联性差的问题。 通过财务核算与发票、资金模块相关联，由发票、资 金模块发起指令自动生成记账凭证，确保总账的租赁 收入数据来源可靠;在资金收入和会计收入之间建立 “期间收入分摊表”这一中间层，可从资金维度和会 计收入维度分别统计、相互印证，解决了业务人员不 理解财务收入确认的问题，实现了业财数据的共建共 享。此外，通过业财数据关联，可以根据现有数据， 在未生成凭证时对未来现金流入和会计收入进行预 测，解决财务总账数据滞后性问题，保证数据支撑的 及时性。
(五)费用报销与房源档案一体化
费用报销与房源档案一体化是为了将商业街区投入成本根据收益目标进行归集，为房产经营效益计算 补充基础数据，提高管理的精细度。国有商业街区除 了收取商户租金等形成收入外，每年也要为发展街区 人气、美化街区风貌、提升街区品质、设施设备维 修、保障街区安全等投入一定的资金费用，产生如宣传费、维修费、绿化费和消防费等成本。报销模块中 将投入的费用通过在房源档案选取受益的房产，以实 现按一定比例进行分配归集成本。通过费用报销模块 与房产档案进行关联，可以直观反映一定期间内指定 房产的投入产出比情况，可以有效分析租赁业务的利润状况，为管理方对租金单价调整、业态引进选择提 供一定参考依据。
四、业财一体化商业房产租赁信息系统的其他建设要求
(一)提高对管理信息化的认识
国有企业务必要高度重视“业财融合”背景下的管理信息化价值，及时转变管理思想，推动管理信息 化体系的构建。企业管理者应加强对信息化内容的学 习，重视企业数据资产，进一步统一企业内部思想， 向企业各部门及所属员工宣贯信息化发展趋势和信息 化建设战略。各部门工作人员应结合技术层面与政策 层面的学习，增强数字化管理的认知程度，根据企业 自身的经营管理特点，有效统筹企业的战略规划与 “业财一体化管理信息系统”建设。
(二)引进和培育信息化复合人才
随着数字技术与信息中台理念的不断发展，财务 信息化、业财一体化发展趋势对企业管理人员提出了 更高的要求，要从核心能力、知识结构、领域宽度构 建信息化人才体系[5] ，为企业的数字化发展与信息化人 才储备做好准备。企业应当建立信息化人才储备库， 引进或自主培养懂业务、懂财务、懂信息化的复合型 专业人才，从而支持信息化系统的设计、建设和优化 维护。
五、结语
建立“基于业财一体化的商业房产租赁信息系 统”，可以为传统的国有商业房产租赁管理带来新 的发展机遇，特别是为国有商业街区的租赁管理模 式带来较大变革，它顺应现代化的商业街区管理发 展的要求，能有效整合商业街区管理各环节的资 源，解决“信息孤岛”难题，打破跨部门合作的沟 通屏障，提升各个街区的工作效率，促进业财融合 一体化发展。国有商业房产租赁管理者，特别是国 有商业街区管理者应高度重视该系统的建设，在行 政和资源上给予充分支持，同时加强数字化人才的 培养，挖掘更多企业经营管理数据，实现企业数据 资产价值最大化。
参考文献
[1] 刘彩琴，朱文艳.我国商业街现状分析[J].科技情报开发与经济，2008(8)：112-113.
[2] 马文杰. 国有房地资产租赁监管的探索与实践研究[D].上海财经大学，2020.
[3] 衡文琼. 国有企业财务管理信息化建设研究[J]. 中国乡镇企业会计.2021(5)：160-161.
[4] 王冬，刘洋.齐鲁工业大学搭建业财一体化平台助力政府会计改革的做法[J].财务与会计.2021(12)：30-31.
[5] 郑天娇，王刚，周振，等. 中台战略思想下的财务信息化体系探析[J].会计之友.2021(2)：126-127.
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